В 2007 году супруги взяли в ипотеку квартиру в «хрущевке» на пятом этаже с проходной комнатой не в самом престижном районе Екатеринбурга, но зато работа мужа была в пяти минутах ходьбы от дома.
Мария Моричева, эксперт по недвижимости АН «Ориентир», брокер
Время идет, жизнь меняется. И не всегда к лучшему. Так случилось, что на работе у супруга начались проблемы с выплатой зарплаты, доходы семьи значительно уменьшились. Появились трудности с выплатой по ипотечному кредиту. Им кто-то посоветовал обратиться в действующее на тот момент Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В госструктуре им предложили оформить целевой кредит для временного погашения ипотеки. Супруги думали, что им хватит нескольких месяцев, чтобы восстановить уровень прежних доходов, и согласились. Так, у семьи появились два кредита. Однако ситуация с работой не улучшалась. В итоге муж попал под сокращение.
В это время начался период банковских реформ. АИЖК в результате внутренних преобразований начал работать под именем Банк ДОМ.РФ. А в частных банках проводился контроль ЦБ. На фоне глобальных событий в банковской сфере мои клиенты пытались решить личный вопрос с обслуживанием ипотеки. Целевой кредит подходил к концу, вопрос с работой не решался. И они идут в банк, где оформляли ипотеку, с просьбой что-то сделать для уменьшения размера ежемесячных платежей.
Сотрудник банка их выслушал и дал такой совет: напишите заявление на пересмотр графика платежей и уменьшения суммы, а пока в банке будут принимать решение, платите сколько можете. Супруги так и сделали: вместо 27 тыс. руб в месяц платили 20 тыс. И таким образом, копились пени. А банк с ответом не торопился. В один из дней клиенты узнают, что у банка-держателя залога отзывают лицензию, а решение по ним так и не было принято. Помимо основного долга по кредиту, на момент отзыва лицензии только пеней было уже около 300 тысяч руб.
Тем временем, в банке начинает работу ликвидационная комиссия, организуется распродажа имущества, на должников подают в суд. Судебные заседания проходят очень быстро, и в итоге в 2019 году суд выносит решение о продаже квартиры с торгов. С этим решением на руках и пришла ко мне расстроенная клиентка.
Четыре, Карл!
Всегда очень жаль хороших людей, которые попадают в финансовую ловушку. Они пытались решить свою проблему сначала с юристом. Юрист оспаривала это решение, но положительного результата не добилась.
Супруги обратились в одно широко известное в городе агентство недвижимости. Там предложили довольно сомнительную в своей реализации схему. Женщине тогда исполнилось 45 лет, и она поменяла паспорт. Возможно, у сотрудницы агентства был небольшой опыт, но она почему-то была убеждена, что по новому паспорту определить личность и долги уже невозможно. И предложила сделать так: она поможет взять новый ипотечный кредит, которым супруги закроют долги и квартира останется в собственности семьи. Как итог — деньги за «работу» взяли, время потрачено, а результата нет. Все банки отказали, так как, не смотря на то, что основным заемщиком по ипотеке был муж, по Семейному кодексу и квартира, и кредиты были совместно нажитыми, а значит и отвечать перед кредиторами супруги должны вместе. Ко мне женщина обратилась в 2021 году без особой надежды на позитивный исход этой ситуации.
В последние годы нарастает тенденция закредитованности людей. И, конечно, все чаще такие истории заканчиваются просрочками и дальнейшей продажей квартиры с непогашенной ипотекой. Такие схемы стали уже нормальной практикой, когда нужно обратиться в банк, чтобы он дал разрешение на продажу. А в нашей ситуации и банка-то уже нет. К кому обращаться?
В выписке из ЕГРН значились четыре (!) обременения: это непогашенная ипотека в одном банке, непогашенный целевой кредит в другом банке, запрет на регистрационные действия от судебного пристава. И самое главное, четвертое обременение – это решение суда о продаже с торгов. Начальная стоимость, определенная судом, 2,05 миллиона, хотя рыночная стоимость объекта примерно 2,6-2,75 миллиона. Главный страх семьи был в том, что квартира может быть продана в любой день, и они останутся без денег, и без жилья.
Встреча с ликвидаторами
Я решила начать распутывать эту ситуацию с глобального – нашла способ связаться с ликвидаторами банка. У нас состоялся примерно такой диалог: «Да, у моих клиентов плохая кредитная история. Наступили тяжелые времена. Но мы рассчитываем, что вы сможете пойти нам навстречу. Со своей стороны предлагаем два варианта. Первый – мы заключаем мировое соглашение и продолжаем платить ежемесячно чуть в меньшем объеме, но стабильно. А вы не проводите торги, и люди остаются жить в своей квартире. Второй – мы находим покупателя на квартиру, продаем по максимально возможной цене и закрываем весь долг сразу».
Формально ликвидаторы могли бы с нами вообще не разговаривать. Но среди них появился один активный деятель, который пошел с нами на контакт. Но предупредил, что если мы выберем первый вариант, то насчитают нам пени за пользование денежными средствами и долг вырастет еще.
Получив эту информацию, мы с клиентами сели считать. Получалось, что если сложить долг, пени, допрасходы, то выходит сумма больше 3 млн. руб. Но квартира не стоит на рынке таких денег. А если посчитать сколько люди за нее уже выплатили начиная с 2007 года, то получается, что квартира стала просто золотой. А клиентам еще целевой кредит платить в другой банк.
Мы еще раз попросили о встрече с ликвидаторами. Показали расчеты, и пообещали закрыть стартовую сумму, назначенную судом для торгов. Но это все. На большее денег просто нет. И ликвидатор, оценив нашу ситуацию и перспективу организации торгов, сказал, чтобы мы просто внесли эту сумму, и нам согласуют возврат закладной.
Человеческий фактор на госслужбе
Дальше все действия были делом техники. Задача – найти покупателя с наличными. И логично, что для того, чтобы этот желающий появился, мы должны были привлечь его ценой. Выставили объект немного ниже рынка. Нашли покупателя буквально на пятый день. С юридической точки зрения для покупателя эта покупка была очень рисковой. Он должен отдать деньги, а ключи получить только после прохождения нами всех инстанций по снятию обременений. Тогда мы предложили покупателю такую схему: он получает ключи и переезжает в квартиру в день оплаты основного долга, но ждет регистрации перехода права собственности. Иначе никто бы на такую авантюру не согласился.
Следующий этап – снять все обременения. А их было аж четыре. Оба банка нам в ускоренном порядке оформили все документы и выдали закладные для сдачи в Росреестр. Сложнее было с судебными приставами. Когда состоялся суд, формально запрет пристава должен был быть снят. Но есть человеческий фактор. У приставов огромный объем работы, и постановление об отмене производства просто не было времени отправить. Я каждый день ходила к приставам как на собственную работу. Большую роль сыграла дотошность, необходимость быть со всеми в контакте, напоминать, что у нас нестандартная ситуация, что у нас ответственные граждане, которые хотят погасить свой долг, и приставы обязаны в этом помочь. Дальше суд, постановление об отмене судебного решения и такой долгожданный момент сдачи договора купли-продажи на регистрацию права собственности...
* * * Конечно, это ситуация нестандартная, очень сложная. Супруга однажды поделилась со мной: « Ты не представляешь, каково это уходить на работу и переживать, что вернешься, а дверь спилена и тут живут другие люди»… Клиенты жили в стрессе несколько лет, но в итоге нам удалось все решить за почти 4 месяца.
История окончилась хорошо. После продажи у них на руках осталась еще небольшая сумма денег, и они съехали в арендованную квартиру. Спустя время я помогала их дочери еще до сумасшедшего роста ставок оформить ипотечный кредит. И мы купили большую просторную квартиру в центральном районе, в которой теперь вместе живут супруги, их дочь и внучка.
Ранее по теме:
