На Метре реклама - только нормальная. Никакого шок-контента.
Помогайте независимому ресурсу, как он помогает вам. Удачи!

Залог покупке не помеха?

  • 25.6.2012
  • 3829

40%  от общего объема предложения  «вторички» сегодня – это квартиры с непогашенной ипотекой, сообщили специализирующиеся на ипотечных сделках риэлторы. Залоговые квартиры выставляются на продажу  по рыночной цене и даже выше. И по таким ценам их покупают. Залоговые квартиры компенсируют недостаток качественного предложения. 

Продажа залоговой квартиры

Для сравнения, в прошлом году на продажу было выставлено вдвое меньше квартир, за которые еще не до конца выплачен ипотечный кредит.  «Наводнение» рынка залоговыми квартирами риэлторы объясняют повышением уровня жизни и желанием улучшить жилищные условия. 
 
 
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
«Сейчас ипотечные квартиры продают в основном потому, что хотят улучшить жилищные условия. Например, однокомнатную квартиру купили, осталось немного по кредиту выплатить, а хочется уже двухкомнатную квартиру. Некоторые берут новую ипотеку с закрытием существующего кредита. Большинство таких квартир сегодня продается с небольшим долгом по ипотеке». 
 
 
 
 При продаже залоговой квартиры заемщику нужно быть готовым к финансовым потерям. К примеру, в июле 2009 года была оформлена в ипотеку на 20 лет с первым взносом 15% однокомнатная квартира в 45 квадратов. По данным УПН, средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости на тот момент составляла примерно 56 000 руб. Значит, 45-метровая квартира стоила около 2,5 млн рублей. Ипотечная ставка по рублевым кредитам в середине  2009 года была на уровне 16,72%. Таким образом, к июлю 2012 года заемщик бы выплатил банку 876 тыс. рублей, а всего за квартиру – 3,4 млн руб. Но в сегодняшних рыночных реалиях стоимость  аналогичных квартир составляет 2,9–3,3  млн рублей в зависимости от района. В этом случае маловероятно, что доход от продажи покроет расходы собственника на покупку квартиры и выплату ипотечного кредита. Убыток может составить до полумиллиона рублей. 
 
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
 «Конечно, кто-то может продать залоговую квартиру, чтобы выиграть на росте цен. Это относится к тем, у кого был большой первоначальный взнос. Например, если кредит был оформлен в 2011 году, когда ставки были невысокими, то удачно перепродать квартиру можно было бы через полгода. За шесть месяцев произошел серьезный рост цен. А если первоначальный взнос был всего 10%, процентной ставка высокая,  платежи по кредиту огромные, то выгоды от продажи не будет». 

Покупка залоговой квартиры

Залоговые квартиры пользуются вниманием покупателей, как минимум, по двум причинам. Во-первых, на рынке жилья в Екатеринбурге сейчас дефицит качественного предложения. Поэтому некоторые покупатели готовы пойти на компромисс ради «интересного» варианта.
 
 
Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: 
«Прайсы переполнены, но выбрать объект очень сложно. Потому что требования к жилью у покупателей возросли. А сегодня качество оставляет желать лучшего, да и цены не соответствуют качеству. Увеличился срок поиска объекта. Сейчас покупатель просматривает порядка 30 объектов прежде, чем что-либо выбрать».
 
 
 
 
 
 
Во-вторых, некоторых покупателей прельщает наличие практически новой встроенной бытовой техники и мебели, которая остается после прежних хозяев. Если стоимость квартиры сравнима с аналогичными вариантами, то этот фактор может стать решающим при принятии решения о покупке.
 
У сделок купли-продажи залоговой недвижимости есть особенность – кредит должен быть погашен, прежде чем квартира поменяет хозяина. В большинстве случаев покупатель гасит ипотеку за продавца-заемщика. Впрочем, далеко не во всех банках можно одновременно снять обременение с квартиры и подать договор купли-продажи на регистрацию. Для снятия долгового обязательства иногда требуется несколько недель. Некоторые продавцы успевают передумать и отказаться от сделки.
 
Ольга Мельникова, специалист по недвижимости АН «Новосел»:
 «Если закладная находится в депозитарии в Екатеринбурге, то после погашения кредита ее могут выдать в течение дня. Договор можно сразу же нести в Регистрационную службу и подавать заявление на снятие обременения.  Но если закладная находится в другом городе, например в Москве, то покупатель вносит аванс заранее, закрывает кредит и ждет получения закладной. Для покупателя это – риск, потому что он своими деньгами закрывает чужой долг, а если продавец  недобросовестный, то он может передумать продавать квартиру».
В таком случае покупателю придется добиваться восстановления справедливости в суде. В Екатеринбурге такие случаи уже были.
 
Елена Мяло, директор БК «Магазин Ипотеки», ГК ЦН «Северная казна»: 
«Клиент нашего агента собирался купить заложенную квартиру. Продавец воспользовался деньгами, погасил кредит, а потом отказался продавать. В том случае предварительный договор о намерениях не был заключен, деньги были переданы по авансовому соглашению в агентство недвижимости, которое представляло сторону продавца. Собственник продал квартиру другому человеку и вернул аванс, которым погасил ипотеку. Мы подали исковое заявление в суд, в результате пострадавшей стороне была присуждена компенсация. Но это заняло около двух месяцев, люди потеряли время и возможность купить жилье за ту сумму, за которую намеревались».
 
Эксперт пояснила, что в случае, если бы предварительный договор  купли-продажи тогда был заключен, у покупателя была бы возможность в суде требовать продавца исполнить обязательства по договору – продать квартиру.
 
Есть еще один способ минимизировать риск расторжения сделки купли-продажи после погашения ипотеки за продавца. Задаток может уберечь покупателя. Если продавец откажется от сделки, то ему придется возвращать покупателю задаток в двойном размере. Если по каким-то причинам откажется покупатель – задаток останется у продавца. Впрочем, на рынке недвижимости Екатеринбурга задаток, по утверждению риэлторов, «не прижился». Вместо него используется всегда аванс, который в случае изменения планов одной из сторон возвращается покупателю.
 

Способы совершения сделок купли-продажи с залоговой квартирой

Существует несколько способов продажи залоговой квартиры: 
 
1. Найти покупателя и погасить кредит за его счет, а потом заключить договор купли-продажи.
 
Продавец самостоятельно или с привлечением риэлтора ищет покупателя. Подписывается авансовое соглашение, в соответствии с  которым  покупатель вносит за собственника-заемщика оставшуюся по кредиту сумму. Банк снимает обременение, а собственник получает чистое свидетельство из ЕГРП. После этого, подписывается договор купли-продажи, который регистрируется в управлении Росреестра. 
 
2. Заключить трехстороннее соглашение: заемщик – банк – покупатель. 
 
О намерении продать квартиру заемщик сообщает банку. В этом случае оформление документации полностью берут на себя сотрудники кредитующей организации. 
 
 
Константин Романов, заместитель директора по розничному бизнесу «Росбанк»:
«Если клиент по каким-либо причинам изъявил желание продать квартиру из-под залога, то мы идем навстречу. Мы разговариваем с покупателем и предупреждаем о сроках. Средства перечисляются на счет продавца (нашего клиента), пишется заявление о полном погашении, на следующий день мы выдаем закладную и клиент сам снимает обременение и оформляет документы на нового собственника. Это единственная схема, которую мы используем». 
 
 
 
 
 
Для ускорения продажи привлекаются специалисты по недвижимости, а квартиру выставляют на залоговую витрину банка, если она есть.
 
Покупатель может приобрести квартиру за собственные средства или в ипотеку, оформленную в том же банке. Таким образом, предмет залога остается у банка, меняется заемщик. Кредит оформляется на действующих в банке условиях. 
 
3. Продать залоговую квартиру с аукциона.
 
Этот способ используется только банками и в случае, если заемщик нарушает условия кредитного договора, например, длительное время не вносит платежи и не выходит на связь. Для того чтобы у банка появилось право продать квартиру без согласия клиента, подается исковое заявление. А пока будет идти судебное разбирательство, штрафы и пени будут увеличиваться. Залоговые квартиры редко пускают «с молотка», так как аукцион не выгоден ни заемщику, ни банку – стоимость квартиры может быть занижена, и продажа не компенсирует финансовые потери. 
 
***
Сегодня залоговые квартиры – один из существенных компонентов структуры предложения  вторичного рынка. Несмотря на риск столкнуться с недобросовестным продавцом, покупатель может быть спокоен за юридическую сторону. Залоговая квартира является «чистой» – объект полностью проверен кредитующей организацией. Безопаснее всего покупать залоговую квартиру напрямую через банк (где снятие долгового обязательства может быть произведено одновременно с подачей договора купли-продажи в регистрационную палату) или с аукциона. 
 
comments powered by HyperComments
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости