Октябрь: состояние равновесия

Ралли цен

В октябре цены на жилье в Екатеринбурге выросли на 0,6%. Таким образом, с начала года квартиры подорожали на 8%. Причем, наибольшим спросом пользовались квартиры на окраинах Екатеринбурга – там аналитиками УПН была зафиксирована наибольшая динамика цен. Согласно еженедельному обзору Уральской палаты недвижимости, цены на квартиры в Пышме, Палкино, Шабрах, на Изоплите и в районе Семи ключей за последние четыре недели выросли на 2,2%. За текущий год стоимость жилья в этом ценовом поясе увеличилась на 19,7%. Таким образом, минимальная стоимость квадратного метра в самых отдаленных частях Екатеринбурга в октябре составила 50 265 рублей.

График 1. Средняя стоимость квадратного метра жилья в четвертом ценовом поясе Екатеринбурга

В среднем стоимость одного квадрата жилья в Екатеринбурге составляет 69 037 рублей.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»:

«Есть проблема подбора качественного жилья по приемлемым ценам. Цены серьезно ушли вверх. По отдельным сегментам цены «перепрыгнули» докризисные показатели.
Конечно, отложенный спрос никуда не делся. Если кому-то нужно решить жилищный вопрос, жилье приобретают, но скрипя зубами. «Тяжелые объекты», стоимость которых превышает 4 млн рублей, стоят очень долго, полгода – 8 месяцев. В среднем же сейчас, если не нужна срочная продажа, квартира уходит за три месяца».

Еще одна любопытная тенденция – квартиры старого жилого фонда дорожают быстрее новостроек. Так, по подсчетам УПН, за 10 месяцев 2012 года, «брежневки» и «пентагоны» подорожали на 12,7%, хрущевки – на 12, «сталинки» – на 8,6%, тогда как квартиры в новых домах выросли в цене на 4,3%. В Уральской палате недвижимости называют происходящее ажиотажным спросом, о причинах наступления которого трудно судить.

Игорь Обухов, директор АН Антей:

«В первую очередь – показателен рост цен в сегменте хрущевок. Этот рост цен существенно опережает аналогичный показатель для новых домов. Такое поведение рынка свойственно ажиотажным периодам развития, когда решения принимаются в спешке и не отличаются логичностью и здравым смыслом. Лидером спроса сегодня является самое дешевое жилье в удаленных районах. В большинстве случаев, это не самое качественное жилье».

Однокомнатные «хрущевки» и «брежневки» покупают те, кто остро нуждается в собственном жилье. Например, ипотечные покупатели, которые не могут одновременно выплачивать кредит и арендовать жилье в период строительства новостройки. Впрочем, об увеличении этой группы покупателей в последние месяцы говорить не приходится.

Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:

«Вообще, что касается «хрущевок», «брежневок» и «сталинок», то наоборот, на мой взгляд, сегодняшний  покупатель предпочитает новостройки. Даже если ипотечные покупатели имеют минимальный первоначальный взнос – 10-15%, они всеми силами стремятся приобрести новостройку, они готовы за эту новостройку бороться, готовы снимать жилье до сдачи дома. Конечно безусловным лидером в данном сегменте является жилье в Академическом- и цена доступная, и жилье новое и «ключи на сделке».

Статистика продаж свидетельствует, что интерес покупателей равномерно распределен между старым и новым жилым фондами.

Анна Микушина, РК «ТИМ»:

«В этом вопросе мое мнение несколько расходится с мнением аналитиков Уральской палаты недвижимости. Те клиенты, которые обращаются в наше агентство, не проявляют повышенного интереса к «хрущевкам» и «брежневкам». Старым и новым жилым фондом покупатели интересуются 50% на 50%».

Объем предложения

В октябре количество предложений квартир на вторичном рынке в базе УПН за месяц выросло на 4%. С начала года прирост составил 37%, что в абсолютных значениях равно 1900 новым вариантам. Серьезного перераспределения в базе предложения по квартирам с разным количеством комнат не произошло. Незначительно больше стало однокомнатных и трехкомнатных квартир (0,5% и 0,29% соответственно). Объем предложений двух- и четырехкомнатных квартир сократился (0,66% и 0,13%).

Диаграмма 1. Объем предложения вторичного жилья по сегментам: одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры:

Всего в базе УПН в настоящий момент числится 7200 вариантов. И, по словам экспертов, предложение полностью уравновешено спросом. Объем предложения «вторички» вырос настолько, что у покупателей появилась возможность найти искомый объект. Но о снижении цен говорить еще рано.

Анна Микушина, РК «ТИМ»:

«Предложений действительно много. Сегодня потенциальному покупателю на выбор предлагался не один десяток квартир с примерно одинаковыми характеристиками.Сказать, что количество продолжений превышает спрос, пока, на мой взгляд, нельзя. Когда предложения достигнут такой критической массы, цены пойдут на убыль. Пока все уравновешенно. Квартиры стоят все примерно в одной ценовой категории».

Объем предложений на рынке растет, а для некоторых категорий покупателей падает. Например, у ипотечных покупателей выбор сократился вдвое. Многие владельцы жилья не могут получить кадастровый паспорт на объект, который покупателю необходимо предоставить в банк для одобрения объекта. Дело в том, что из-за передачи документации из Кадастровой палаты в Управление Росреестра информация о части объектов была утеряна. В Россреестре говорят, что не могут выдать кадастровый паспорт на каждый третий объект. А риэлторы сообщили, что с отказом в выдаче этого документа они сталкиваются в каждом втором случае.

Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:

«Часть объектов мы не можем купить, потому что не удается получить кадастровый паспорт. Например, мы подаем заявку в Управление Росреестра о выдаче кадастрового паспорта. В течение пяти дней Росреестр нам отказывает в выдаче кадастрового паспорта.  Причем, накануне нам говорят, что информация об объекте в базе  есть. Приходим, нам говорят: «Информация о вашем объекте, то появляется, то исчезает». После получения отказа, обращаемся в БТИ для оформления технического паспорта, получаем новый  технический паспорт. После этого сдаем документы в Кадастровую палату для оформления нового кадастрового паспорта, ждем 20 дней. Через 20 дней получаем отказ из-за того, что в ходе новых замеров БТИ площадь квартиры изменилась. Нужно вносить изменения и снова подавать заявление в Регистрационную палату, ждать еще 20 дней оформления кадастрового паспорта. Такое происходит в 55% случаев обращения за кадастровым паспортом».

Впечатления о рынке октября

Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:

«Резкой активности покупателей я не наблюдаю, даже в связи с предстоящим новым годом. У нас сейчас хороший, спокойный, ровный рынок. Ситуация равновесия. Ежемесячное количество проведенных сделок в течение года примерно одинаковое».
 

Анна Микушина, РК «ТИМ»:

«Этот октябрь ничем не удивил. Из года в год, как тенденция, складывается (не говоря о кризисных периодах), что покупательская активность и в сентябре, и в октябре высокая, сделок много. Этот октябрь по сравнению с октябрем прошлого года я бы не выделила – по моим ощущениям, количество сделок на одном уровне. Если сравнивать с сентябрем, то в нашем агентстве октябрь более продуктивен, чем сентябрь».

Впрочем, в некоторых компаниях был зафиксирован небольшой спад активности покупателей.

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес Партнер»:

«У нас в октябре прошлого года было гораздо больше сделок. Сентябрь был в тех же показателях, что и прошлый год, а по октябрю снижение. Рынок сегодня в ожидании чего-то. Чего – не понятно».