Скрытые дефекты квартир в новостройках

  • 21.1.2013
  • 26048

Треть россиян недовольна качеством строительства нового жилья. Такие данные приводит Фонд «Общественное мнение». Застройщики, в свою очередь, приводят иную статистику – 80% претензий покупателей квартир являются необоснованными. Такие жалобы иначе, как придирками, назвать нельзя. Так в чем же дело: в низком качестве строительства или завышенных ожиданиях покупателей? И, если в квартире обнаружилась проблема, на что покупатель имеет право?

При первичном осмотре квартиры до подписания акта приемки-передачи не все недостатки удается выявить. Скрытые дефекты обнаруживаются в процессе эксплуатации, причем в самых неожиданных частях квартиры. Вот неполный список недочетов, на которые чаще всего жалуются новоселы:

1. Трещины и микротрещины на стенах, которые появляются при усадке дома (трещины бывают сквозными);
2. Негерметично установленные окна и балконные двери (промерзание и влажность стен вокруг оконной конструкции);
3. Неправильно установленные котельные и насосные, от которых исходит вибрация и шум;
4. Отсутствие вентиляции;
5. Неправильно смонтированная электропроводка (выявляется при замыкании);
6. Отсутствие теплоизоляции в технических помещениях – промерзание стояков, порыв труб;
7. Плохая звукоизоляция – слышно все, что происходит в квартире соседей.

Евгений Лоскутов, генеральный директор ассоциации «Строй-доктор»:
«В большинстве случаев причина появления дефектов – это некачественные строительные материалы или нарушение технологии выполнения работ. К сожалению, не все дефекты можно зафиксировать путем обычного визуального осмотра, даже если этот осмотр проводит квалифицированный специалист. Например, мостики холода, которые образуются на местах стыка теплоизоляционных материалов, могут проявить себя только в зимний период, а обнаружить их можно только после проведения тепловизионного обследования. В нашей практике был даже такой вопиющий случай, что целая стена туалета в новостройке, являющаяся наружной, была без теплоизоляционного слоя. В результате этого при отрицательных температурах у жильцов замерзала вода в бачке унитаза».

Однако эксперты отмечают, что скрытые дефекты носят преимущественно бытовой характер: дует, течет, щелкает и прочее. Зато никогда не вызывает сомнений надежность конструкции жилого здания.

Кирилл Ляшенко, директор по маркетингу и продажам «РЕНОВА-СтройГруп-Академическое»:
«Недоделки бывают практически в любом элементе. Однако всё, что касается безопасности здания, проходит очень строгий контроль, проектные решения делаются с запасом. Ведь все понимают, что безопасность – прежде всего. А бытовые вещи… в любой инженерной системе бывают сбои, бывают сбои в качестве отделки и так далее».

Между тем, все обнаруженные дефекты должны быть устранены. Согласно закону «О защите прав потребителей» (ст. 29), собственник квартиры вправе по своему выбору требовать от строительной компании:

1. безвозмездного устранения недостатков;
2. соответствующего уменьшения цены;
3. расторжения договора, возврата денежных средств и уплаты процентов (в случае, если недостаток существенный, или он не был устранен в надлежащий срок).
4. возмещения понесенных расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

Доказывать причину появления недостатка и его существенность дольщику самостоятельно в первые пять лет владения квартирой не нужно. На квартиры в новостройках, которые построены по 214-ФЗ (закон о долевом строительстве), действует гарантия. Если покупатель обратился с претензией в течение пяти лет после покупки, то застройщик должен за свой счет провести проверку и устранить недостаток.

А вот если дом строит жилищно-строительный кооператив, то пятилетняя гарантия законом не предусмотрена. Считается, что члены кооператива для себя плохо построить не могут.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:
«ЖСК не подпадает под закон о защите прав потребителей. Отношения ЖСК регулируется только Гражданским кодексом и Жилищным кодексом РФ, где ничего не сказано о гарантии. Срок гарантии определяется в договоре, зависит от того, о чем договорились стороны. Что касается долевого участия в строительстве, либо просто договора купли-продажи, то в законе «О защите прав потребителей» предусмотрена гарантия – пять лет, и в самом законе о долевом участии в строительстве предусмотрен данный срок».

Однако покупатель вправе предъявлять претензии застройщику, даже если гарантии нет, или ее срок уже истек. Единственное, покупателю придется доказывать в суде, что дефект возник до передачи квартиры. В случае успеха суд вынесет решение в отношении застройщика о выплате собственнику не только стоимости квартиры, но и разницу, на которую аналогичное жилье выросло в цене.

Алгоритм действий

Покупателю, обнаружившему в купленной квартире дефект, в первую очередь необходимо обратиться с письменной претензией в организацию, с которой подписан договор о приобретении жилья. Претензия пишется на имя руководителя организации. Письмо составляется в свободной форме с обязательным указанием перечня недостатков и требований.

Владимир Коликов, партнер ЮК «Генезис»:
«Документ можно сначала отправить по факсу, затем – заказным письмом. Это даст впоследствии возможность требовать через суд штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке».
 

Как правило, в каждой строительной компании есть служба контроля качества, которая занимается рассмотрением претензий покупателей.

Климент Фалалеев, управляющий директор Уральского филиала Группы ЛСР:
«Обычно покупатель пишет нам письмо, если есть объективные недостатки, то мы их устраняем. Приходит служба сопровождения, делается осмотр, выставляется акт осмотра. А дальше мы смотрим, насколько претензии объективные. Если они возникли не в ходе эксплуатации, а это – конструктивные недостатки, мы их устраняем в сжатые сроки».

Законом закреплено, насколько сжатыми должны быть сроки.

Марина Тимошенкова, сопредседатель СРОО «Общество защиты прав потребителей Свердловской области»:
«В Законе «О защите прав потребителей» они прописаны. Если требование – расторжение договора с требованием возврата денежных средств – это 10 календарных дней. Если требование – безвозмездное устранение недостатков, то максимальный срок – 45 календарных дней».

Если в течение установленного срока организация не предпринимает каких-либо действий в добровольном порядке, то тогда следует переходить к следующему этапу – судебному разбирательству. По словам застройщиков, до суда споры с дольщиками доходят только в редких и исключительных случаях. Однако по опыту «Общества по защите прав потребителей», в подавляющем большинстве случаев споры дольщиков, обратившихся в общество за помощью, решаются в суде.

Перед тем как подавать иск рекомендуется заказывать заключение специалиста экспертной организации. Это позволит удостовериться в том, что дефект произошел по вине строительной компании, и есть смысл инициировать судебное разбирательство. Впрочем, дольщик может и не тратится на проведение экспертизы, если уверен в своей правоте. В суде по требованию одной из сторон может быть назначена судебная экспертиза, оплата проведения которой ляжет на плечи проигравшего.

Случается, что суд владельцем квартиры выигран, но застройщик не исполняет судебное решение. Тогда наступает следующий этап – контроль выполнения решения суда. Вообще, эта функция возложена на службу судебных приставов. Но работу некоторых из них лучше контролировать лично, а в особых случаях обращаться к руководству службы или инициировать судебное разбирательство.

Претензии или придирки?

Часть поступающих жалоб на качество квартир не имеет ничего общего со строительством. Недовольство чаще всего вызывает отделка или сантехника, которая после эксплуатации перестала функционировать.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»:
«Есть люди, которые всегда всем недовольны. Бывают такие обращения – на ламинате кто-то из рабочих черкнул сапогом или нет заглушек на плинтусах. Или неправильно поставлены синий с красным обозначения на кранах с холодной и горячей водой. Такое бывает, и по этим поводам пишут заявления. Их очень много».
 

Впрочем, большая часть существенных дефектов является следствием нарушения строительной технологии, отклонением от проекта на стадии реализации. Не секрет, что на любой стройке хватает неквалифицированных рабочих. И для того чтобы решить эту проблему профессиональное сообщество недавно выступило с инициативой – начать вести рейтинг подрядных организаций.

Андрей Бриль, глава Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге:
«Мы сейчас такую экстремистскую вещь обсуждаем, как создание пула подрядчиков, которых мы считаем хорошими, и пула подрядчиков, которых мы считаем плохими. Мы еще об этом не договорились. Мы хотим, чтобы у нас появилось понимание того, что является стандартами, которые были бы закреплены в нашей классификации. Следующим шагом, мы хотим привязать это к конкретным компаниям с конкретными технологиями, с конкретной организацией труда».

Впрочем, у некоторых ключевых игроков строительного рынка Екатеринбурга высказанная инициатива не вызвала особого энтузиазма. Девелоперы уверены, что голосовать должен рынок.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП «Атомстройкомплекс»:
«Я не знаю, насколько нужен рейтинг. На мой взгляд, рейтинг должны выставлять не сами участники рынка – застройщики и подрядчики, а должны выставлять баллы те, кто сегодня реально пользуется жильем, и здесь очень важна обратная связь. Надо понимать, насколько они довольны, к чему есть нарекания. Нарекания, конечно, есть всегда – это же стройка, не завод. Могут возникнуть скрытые дефекты, иногда они легко устраняются, иногда это может быть дефект проекта. В любом случае, они должны быть максимально устранены по мере возможностей».

Правда, большинство уральцев приобретают жилье всего один-два раза в жизни. И может ли такой минимальный опыт помочь им в объективной оценке – вопрос открытый.

***

Скрытые дефекты покупатели квартир обнаруживают не только в объектах нижнего ценового сегмента, но и в квартирах уровня бизнес-класса. Впрочем, в некоторых случаях происхождение дефекта – не конструктивная недоработка, а неправильная эксплуатация. Например, перепланировка. Претензии в этом случае рекомендуется предъявлять не строителям, а себе или соседям.

Автор: Евгения Курмачева

comments powered by HyperComments
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости