Спорные ситуации при получении разрешения на сделку от органов опеки и попечительства

  • 4.6.2014
  • 17274

Любая операция с квартирой, в которой есть доля несовершеннолетнего, требует согласования с органами опеки и попечительства. А сотрудники этого ведомства настолько серьезно относятся к вопросу защиты детских интересов, что порой готовы выйти за рамки отведенных им полномочий и предъявить родителям неправомерные требования.

 

Родители не вправе распоряжаться квартирой, совладельцем которой выступает ребенок, без разрешения органов опеки и попечительства. Эти ограничения предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 37) и законом «Об опеке и попечительстве» (ч. 1 ст. 21). Такое жилье нельзя использовать в качестве залога по кредиту, менять, продавать или сдавать в аренду. Спорные ситуации при получении разрешения от органов опеки возникают так часто, что их успели обобщить и классифицировать. О том, в каких случаях неправы родители, а когда – работники органов опеки, рассказали в Министерстве социальной политики Свердловской области.

1. Требование предоставить ребенку аналогичную долю в приобретаемом жилье

Допустим, семья решила улучшить жилищные условия – переехать из однокомнатной квартиры в ветхом доме в квартиру аналогичного метража в новостройке. На практике родители сталкиваются с требованием предоставить ребенку аналогичную по размеру долю в приобретаемой квартире. Получается, что если в бараке ребенку принадлежало 50% квартиры, то и в новой квартире он должен стать собственником половины жилплощади. Однако эксперты уверены, что такое требование органов опеки идет в разрез с действующим законодательством.

Валентина Коломейчук, заместитель начальника отдела организации и контроля деятельности по опеке и попечительству Министерства социальной политики Свердловской области:
«Согласно закону, органы опеки и попечительства выдают предварительное разрешение на совершение сделки, которая не влечет снижения стоимости доли несовершеннолетнего. Это значит, законный представитель должен наделить ребенка долей собственности, соразмерной стоимости, а не размеру доли отчуждаемого имущества. Позиция органов опеки попечительства является неправильной, когда они требуют наделение ребенка аналогичной или большей долей, потому что стоимость имущества зависит от стоимости квадратного метра. И размер доли может быть как увеличен, так и уменьшен».

Таким образом, получается, что размер доли правильно измерять в денежном выражении, а значит, зависит он от стоимости продаваемой квартиры. К примеру, если ребенку принадлежало 50% квартиры в бараке, которая стоит 1 млн рублей, то его доля равна 500 000 рублей. И при покупке однушки в новостройке стоимостью 2,5 млн рублей родители вправе записать на ребенка долю в 20%.

2. Отказ в выдаче разрешения на сделку купли-продажи с жильем близких родственников

Формально, органы опеки правы, когда выносят запрет на совершение сделки по продаже/обмена квартиры несовершеннолетнего на квартиру его ближайших родственников. Такое ограничение предусматривает Ст. 37 Гражданского Кодекса РФ (Распоряжение имуществом подопечного). Впрочем, у судов есть своя точка зрения на этот счет.

Валентина Коломейчук, Министерство социальной политики Свердловской области:
«На практике возникает вопрос по реализации ст. 37 Гражданского кодекса, который устанавливает ограничение на совершение сделок с имуществом несовершеннолетнего. Такие ограничения накладываются в отношении сделок между близкими родственниками. В соответствии с семейным законодательством, близкими являются родители и ребенок, внуки и дедушка/бабушка, полнородные браться и сестры. Нельзя совершить сделку между этими категориями граждан. Но вместе с тем, сложилась судебная практика, которая подтвердилась Свердловским Областным судом, – возмездная сделка мены возможна в том случае, если это приведет к выгоде подопечного».

3. Требование внести на расчетный счет ребенка сумму его доли от продажи квартиры, даже если ребенок получил долю в квартире родственника

Часто родители планируют улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. К примеру, с помощью кредитных средств имеющуюся однокомнатную квартиру семья собираются обменять с доплатой на трешку. Однако органы опеки могут посчитать такой обмен ухудшением жилищных условий – на приобретаемое жилье наложено обременение в виде кредита. Если родители не смогут расплатиться по ипотеке, то могут потерять квартиру. Несколько лет назад ситуация осложнялась еще и тем, что банки отказывались в залоговой квартире прописывать ребенка в составе собственников. Однако ситуация изменилась. По крайней мере, ключевые игроки жилищного кредитования разрешают оформлять долю собственности на несовершеннолетнего. А вот позиция органов опеки до сих пор не определена.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:
«Многие органы опеки вызывают родителей и начинают уточнять подробности платежей, финансовые возможности, откуда они будут брать деньги на погашение кредита и так далее. Иногда требуют принести справку 2-НДФЛ или другие документы, которых нет нигде в перечне: предоставить копию трудовой, справки, написать соответствующее письмо. Хотя все это делает кредитная организация. Если кредит одобрен, значит, банк уже проверил надежность заемщика».

По статистике риэлторов, пока количество ипотечных квартир, доля которых принадлежит детям, остается невелико. Родители предпочитают обходной путь – наделить ребенка долей в квартире родственников, и без всяких ограничений взять ипотечный кредит и приобрести квартиру. Правда, в этом случае органы опеки иногда предъявляют дополнительные требования:

Валентина Коломейчук, Министерство социальной политики Свердловской области:
«Распространенная ситуация: родители соблюдают имущественные интересы ребенка путем наделения его в порядке дарения части жилого помещения бабушки. Органы опеки соглашаются, но говорят, что сделка дарения - это безвозмездная сделка, поэтому денежные средства, полученные от продажи, необходимо перечислить на расчетный счет ребенка. Есть судебная практика, в соответствии с которой такая позиция органов опеки и попечительства не верна»».

4. Требование одновременно проводить сделку по продаже имеющегося жилья и приобретению другого

Один из базовых принципов обмена квартиры, в которой есть доля ребенка, – одновременность. Обе сделки, продажа и покупка, должны проходить в один день. Исключение возможно только в одном случае – квартиры находятся в разных населенных пунктах. Тогда органы опеки устанавливают разумный срок, в который должны быть проведены сделки. Однако требование об одновременности, как оказалось, не базируется ни на одном правовом акте. Органы опеки и попечительства не вправе устанавливать какие-либо сроки для проведения сделки по продаже и покупке жилья.

Олег Ярушин, руководитель филиала в Екатеринбурге коллегии адвокатов «Юков и партнеры»:
«Никаких правовых актов внутри ведомства об установлении сроков совершения сделок не существует. Формально, это требование об одновременности незаконно. Но, с другой стороны, если его отменить, останется только надеяться на добрую волю родителей – когда-нибудь они приобретут жилье и наделят ребенка долей в нем. Но ведь они по каким-то причинам могут этого не сделать. А это ставит под удар добросовестных покупателей квартиры. Если вскроется факт нарушения прав ребенка, органы опеки могут аннулировать сделку. И такие случаи, кстати, уже были».

В случае отмены этого ненормативного требования, может возникнуть аналогичная ситуация, как при продаже квартиры, купленной с участием материнского капитала, где были ущемлены права ребенка. Многие родители получают субсидию, улучшают жилищные условия и не наделяют ребенка долей в квартире. После этого они продают квартиру. По достижении совершеннолетия, выросший молодой человек может подать в суд и аннулировать совершенную родителями сделку. Подробно риски покупателя описаны в материале – «Квартиры замедленного действия».

5. Запрет на присутствие риэлтора при переговорах представителя органов опеки и родителей

По словам участников рынка, на дверях органов опеки и попечительства Орджоникидзевского и Верх-Исетского районов висит табличка: «С риэлторами не входить!». Это решение руководства районных отделений находит понимание у представителей Министерства социальной политики Свердловской области, но не находит подтверждения в законодательстве.

Валентина Коломейчук, Министерство социальной политики Свердловской области:
«Я ничего не хочу сказать плохого относительно порядочности наших граждан, но риэлторы тоже бывают разные. Органы опеки заинтересованы в том, чтобы сделка прошла чисто, поэтому представители органов опеки предпочитают общаться с представителем несовершеннолетнего тет-а-тет. Но каких-либо законодательных запретов на присутствие риэлтора нет – кого хочу, того и веду с собой в органы опеки».

***

Если родители сталкиваются с неправомерным требованием органов опеки, они вправе отстаивать свои интересы. Для этого есть несколько способов:

Людмила Плотникова, юрист УПН:
«Во-первых, с органами опеки можно попробовать договориться. К примеру, если они настаивают на проведении сделки по продаже и покупке квартиры в один день, а это невозможно, то можно предложить принести предварительной договор на покупку квартиры. Кроме того, если требование неправомерно, решить вопрос можно, написав жалобу на действия районной опеки в вышестоящий орган – Министерство социальной опеки Свердловской области. Есть еще один способ – можно в судебном порядке подать жалобу на отказ в выдаче согласия или об обжаловании данного постановления».

Впрочем, прежде чем идти разбираться в суд о соответствии действий сотрудников органов опеки закону, неплохо подумать, а много ли они требуют. Ведь некоторые схемы работы продиктованы жизненной необходимостью, весьма логичны и защищают ребенка не хуже законодательных актов.

comments powered by HyperComments
Прямая линия: