Подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается по вполне очевидной причине — у одного человека есть объект от которого он намерен избавиться, а второму человеку этот объект как раз нужен. Происходит купля-продажа или обмен. Всё понятно. Когда же сделку совершают родственники, то за её фасадом может скрываться бездна мотивов и подводных течений. Портал METRTV.ru насчитал 8 основных причин, побуждающих родственников передавать квартиры друг другу.
Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать жильё, передавать его по наследству, заключать рентные и иные договоры. Впрочем, на некоторые сделки между близкими родственниками наложено законодательное вето, а другие не следует совершать по иным причинам. Поэтому рассмотрим возможные схемы сделок для каждого случая.
1. Передача объекта наследнику от наследодателя
Передать квартиру или иную недвижимость избранному наследнику владелец может через завещание, дарение, куплю-продажу или через договор ренты. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о наследовании недвижимого имущества по закону и по завещанию, а также о дарственной в пользу наследника. Передача имущества наследнику через куплю-продажу имеет свои особенности.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Нередко между родственниками совершаются сделки, не имеющие правовых последствий. Таковой, например, является купля-продажа, при которой не произошла передача денег. Такую сделку легко оспорить. Если происходит реальная продажа между родственниками, то надо сделать так, чтобы передача денег была зафиксирована. Идеально, если деньги перечисляются на банковский счёт продавца. Если же расчёт происходи наличными, то продавцу следует прямо в день заключения договора положить всю сумму на свой персональный счёт. В последствии это позволит доказать, что сделка не была притворной. Или ещё ситуация из жизни. Бабушка передала внуку квартиру через договор дарения, но они договорились, что внук обеспечит уход за пожилой родственницей. То есть фактически это было не дарение, а договор ренты. Из-за этого родственники смогли оспорить сделку.
Впрочем, как замечают юристы, оспорена может быть и сделка, проведённая без сучка и задоринки — в полном соответствии с законом.
Юлия Балай
директор офиса АН «Новосёл»
Продажу квартиры могут попытаться оспорить заинтересованные лица. Например, если бабушка продала квартиру внуку, а другие наследники узнали об этом только после её смерти, они почти наверняка попытаются отменить сделку. Если на момент подписания договора продавцу было более 70 лет, то шанс оспорить высок. Если кто-то покупает квартиру, у владельца, который получил её от пожилого родственника, я посоветую покупателю взять у других наследников бывшего владельца нотариально заверенные заявления, что они знают о том, кто является владельцем жилья и не имеют претензий.
Отдельно стоит рассмотреть ситуацию, когда наследник (в пользу которого отчуждается жильё) состоит в браке. Если он получит объект от бабушки/дедушки в наследство или по дарственной, то станет единоличным его собственником, если же через куплю-продажу, то квартира окажется в совместной собственности супругов. В случае развода наследник отдаст половину квартиры своей жене.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
Квартиру избранному наследнику можно передать через дарение или продажу, но, на мой взгляд, во многих ситуациях удобнее воспользоваться договором ренты. В случае каких-то проблем, возврат квартиры, переданной по ренте проще, чем по договору купли продажи. Фигурально выражаясь, по качеству защиты сторон на первом месте рента, на втором – дарение. Даритель может потребовать отмены договора дарения, если у него изменились жизненные обстоятельства. Был случай в Верхней Пышме: человек, подаривший родственнику квартиру, потерял второе жильё, и тогда договор дарения был аннулирован. На третьем месте — купля-продажа.
2. Сделка для выполнения требований органов опеки
В целом сделки купли-продажи между родственниками не отличаются от аналогичных сделок между посторонними людьми. Отличия появляются, если стороной в сделке оказывается ребёнок. Согласно ст. 37 ГК РФ запрещены возмездные сделки (купля-продажа) между несовершеннолетними и их законными представителями – родителями, усыновителями, опекунами, попечителями, а также их супругами и близкими родственниками. Кроме того есть запрет на дарение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о спорных ситуациях при получении разрешения на сделку от органов опеки, но жизнь подбрасывает всё новые сюжеты.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Был случай — супруги разводились, договорились о разделе имущества. В частности решили, что их квартира полностью перейдёт супругу. Но в квартире была доля ребёнка. Купить или получить её в дар отец не мог по закону. Чтобы достичь задуманного им пришлось продать долю ребёнка третьему лицу, а уже от него доля перешла родителю.
Ещё одна сложная, хотя и распространённая ситуация — бабушка продаёт долю квартиры. В квартире вторым собственником является ребёнок. Бывали случаи, когда органы опеки запрещали покупать эту долю в пользу ребёнка, сославшись на законодательный запрет возмездных сделок родственников с несовершеннолетними. Но сейчас, опека, как правило, соглашается на подобные сделки.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
У ребенка — совладельца квартиры есть преимущественное право на выкуп продаваемой доли. Несовершеннолетний может участвовать в сделке, но от его лица действует законный представитель, например, родитель. Он также имеет преимущественное право на покупку доли, но купить должен по цене не ниже, чем если бы продажа производилась третьему лицу.
Кстати юристы рассказывают довольно забавный случай, когда удалось обойти запрет органов опеки. Долю в квартире продавала бабушка со стороны матери ребёнка. Долю для ребёнка хотела приобрести его мать (дочь продавца). Опека сделку не добрила. Тогда юрист предложил переписать договор, чтобы в нём в качестве представителя несовершеннолетнего выступал отец (не близкий родственник продавца). Против сделки в таком виде опека не протестовала.
3. Межродственный обмен или покупка
Ещё один момент, о котором следует помнить — при купле-продаже между взаимозависимыми лицами покупатель не получает право на налоговый вычет. Взаимозависимыми лицами считаются супруги, родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и подопечные. Если сделка происходит между лицами с иными степенями родства, то право на вычет возникает, но только если сделка была не притворной, и покупатель реально заплатил за квартиру. Если заинтересованное лицо (например, налоговая инспекция) докажет в суде, что сделка прошла без передачи денег, она будет признана ничтожной.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Возмездные сделки между родственниками часто попадают в зону повышенного внимания налоговиков, нередки случаи оспаривания и со стороны иных лиц. Поэтому если речь идёт о межродственном обмене или перераспределении собственности, то оптимальный вариант — дарение. К тому же недвижимость, полученная в дар от родственников, не облагается подоходным налогом.
Как замечает юрист Людмила Плотникова, Межродственные обмены жилья оформляются в основном через договор мены.
4. Использовать материнский капитал
Основные проблемы у семей, имеющих право на маткапитал, возникают из-за рассогласованности действий государственных органов.
Евгения Свинтаржицкая
юрист ООО «БК-Недвижимость»
Довольно распространённая практика, когда материнский капитал используется для покупки квартиры у родственника. Чаще всего — у бабушки. Пенсионный фонд не возражает против таких сделок. Но нотариус и Росреестр иногда отказывают в оформлении подобного договора. Ссылаются ст. 37 ГК РФ, которая запрещает возмездные сделки родственников с детьми. Хотя в данном случае возмездность сделки под большим вопросом. Ведь ребёнок ничего не платит, в уплату идут деньги из бюджета. Тем не менее, если есть противодействие со стороны нотариуса и Росреестра, то делают так – жильё приобретает мать несовершеннолетнего, а уже после его оформления в собственность, наделяет ребёнка долей в собственности. Замечу, что такая двухсерийная схема обходится матери дороже примерно на 15 тысяч. Так как перед покупкой надо заверить у нотариуса обязательство о наделении ребёнка долей, а потом произвести наделение.
Многие эксперты прямо говорят, что материнский капитал лучше не использовать во внутрисемейных сделках. Например, юрист Людмила Плотникова привела в пример случай из практики. Долю в квартире родственника не разрешили купить за маткапитал, поэтому её (долю) продали третьему лицу и уже потом он продал её семье, имевший право на материнский капитал. В договоре, по которому сторонний человек покупал долю в квартире, сразу было указано, что он обязан продать это имущество указанной семье.
Наталья Девкина
исполнительный директор OOO «Бюро недвижимости Зыряновой»
Проблемными оказываются почти все сделки между родственниками, в которых используется маткапитал. Обычно если планируется использовать эти средства, то ищем объект на рынке. Бывает, что сделка проходит в два этапа: жильё покупает родитель, и в течение полугода оформляет доли на членов семьи, но бывает, что в договоре купли продажи сразу пишут, что жильё приобретается в долевую собственность.
Бывают ситуации, когда приходится использовать смекалку, чтобы выполнить требования Пенсионного фонда (именно он перечисляет средства маткапитала) и приобрести выбранный объект.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Семья, имеющая право на маткапитал, намеревалась выкупить долю в частном доме у своего родственника. Дом на двух хозяев, то есть полдома (три комнаты) – это отдельный объект недвижимости. У этой половины четыре родственника-совладельца, у всех равные доли. Пенсионный фонд не согласовал приобретение одной из долей за маткапитал. Тогда договор переоформили – в нём закрепили порядок пользования жилым домом, кроме того заключили соглашение о порядке пользования жильём, в котором указано, что семья, покупающая долю, получала в пользование отдельную изолированную комнату. Это Пенсионный фонд устроило. Средства маткапитала были выделены.
5. Избежать проблем с разделом имущества супругов
По закону имущество, приобретённое супругами в браке, является совместно нажитым. Если формально владельцем такой квартиры является муж, он не может продать квартиру жене, так как она по умолчанию уже совладелец.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
Сделки с совместно нажитой собственностью владелец может совершать с согласия супруги. То есть, он например, может имущество подарить. В том числе, подарить самой супруге. Тогда он перестаёт быть сособственником. Формально на такую сделку также надо получить разрешение от супруги. То есть она должна разрешить подарить квартиру ей самой. Впрочем, о совершении подобных действий на практике я не слышал. Обычно при желании перераспределить собственность между мужем и женой заключается брачный контракт или соглашение о разделе общего имущества. После заключения такого соглашения подаётся заявление в Росреестр, и права собственности закрепляются официально.
О том, чем отличается брачный контракт от соглашения о разделе имущества портал METRTV.ru подробно рассказывал ранее. Основное различие в том, что в брачном контракте могут быть указаны общие принципы раздела собственности, тогда как в соглашении обязательно указываются конкретные объекты и на основании соглашения происходит регистрация перехода прав собственности на дома, квартиры или их доли.
Наталья Михайлюкова
юрист Российской гильдии риэлторов
Знаю семейную пару. Они приобрели в кредит несколько объектов недвижимости. После погашения кредита по каждому объекту они заключают соглашение о разделе имущества в отношении этого объекта. Потом по следующему и так далее. Если имущественные вопросы урегулированы, то даже после развода у людей остаются нормальные отношения. Также напомню, что соглашение о разделе имущества с 2016 года заверяется нотариально. Это стоит 0,5% стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб. Стоимость нотариального удостоверения брачного контракта обычно в пределах 5,5 – 15 тыс. руб.
6. Спрятать имущество от кредиторов
Дарение или фиктивная продажа квартиры родственнику – достаточно распространённая практика. Таким способом заёмщики (предприниматели или обычные граждане) пытаются спрятать имущество от кредиторов. Если жильё переписывается на одного из супругов (за которым не гоняются кредиторы), то, как указано выше, используется брачный контракт или соглашение о разделе имущества.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
Если человек наделал долгов и через соглашение о разделе имущества передал квартиру жене, кредиторы могут попытаться доказать, что в данном случае имело место злоупотребление правом, и оспорить передачу. После чего смогут обратить взыскание на квартиру.
Для увода жилья от требований кредиторов также используется дарение или продажа. Одаряемым (покупателем) может выступать не только супруг, но и другой родственник.
Юлия Балай
директор офиса АН «Новосёл»
Если предбанкротный бизнесмен переводит имущество родственникам через дарение или продажу, то все подобные операции, совершённые в течение трёх лет перед банкротством, будут внимательно изучаться и могут быть оспорены. Впрочем, даже если квартира была продана в этот период, но по рыночной цене и за неё получены реальные деньги, то такую сделку оспорить практически невозможно. Или, если, например, всё имущество записано на супругу и у неё достаточный доход, чтобы купить всё это, то оспорить такой раздел собственности тоже вряд ли получится.
7. Передать квартиру родственнику, чтобы он мог взять кредит
Если брат/внук/зять намерен взять открыть бизнес, то почему бы не передать ему квартиру, под залог которой он сможет занять денег. Разумеется, родственнику (бывшему владельцу квартиры) надо быть готовым к тому, что если начинающий бизнесмен прогорит, то залоговая квартира уйдёт кредитору.
Иван Волков
управляющий партнёр ООО «Юридическая фирма «ЮРЛИГА»
Довольно нашумевший случай, которым мы сейчас занимаемся, с многодетной матерью Ириной Комовой. Её мать передала по договору купли-продажи бывшему мужу Ирины квартиру по заниженной в несколько раз цене, а дньги за неё так ие получила. Предполагалось, что он возьмёт кредит на покупку себе жилья, так как после развода остался без крыши над головой. Мужчина вместо жилья вложил деньги в бизнес, прогорел и теперь женщину с тремя детьми коллекторы выгоняют из квартиры.
8. Скрыть тёмное прошлое квартиры
Межродственные сделки нередко проводятся с мошеннической целью. Поэтому эксперты считают, что покупать жильё, которое несколько раз перешло из рук в руки внутри семьи, надо с осторожностью.
Юлия Балай
директор офиса АН «Новосёл»
Нашли для клиента квартиру. Её продавал пожилая женщина. Выяснили, что недавно эту квартиру ей подарила дочь. Проверка юридической чистоты квартиры осложнялась тем, что в тот период паспортный стол не выдавал расширенную форму №40, в которой указаны лица, которые были ранее зарегистрированы на данной жилплощади. Лишь случайно мы узнали, что муж дочери – бывшей хозяйки квартиры – отбывает наказание и снят с учёта временно. Если кто-то купит такую квартиру, то через несколько лет попадёт в неприятную ситуацию – в дверь к нему постучит человек, вернувшийся из заключения, который имеет право на проживание в данной квартире. Хорошо, если удаться выселить его через суд.
* * *
Передача жилых объектов от родственника родственнику может происходить множеством способов, через дарение, продажу, ренту, договор мены, соглашение о разделе или о выделении долей. И у каждого типа документа может быть сотня вариантов. Для решения конкретного семейного вопроса главное выбирать подходящий под конкретную ситуацию вид сделки. Разумеется, при этом соблюдая закон и нормы нравственности.
