Риски покупки квартиры по доверенности

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, доверенность выдается одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для выполнения ряда определенных действий и представительства перед другими лицами. Доверенность позволяет собственнику передавать право подписи своему представителю и не участвовать лично в совершаемых сделках. Это может быть необходимо в случаях, когда собственник в силу определенных обстоятельств не может самостоятельно заниматься продажей жилья. К примеру, если владелец квартиры проживает в другом городе или стране. Количество действий, которые поверенный может совершить, зависит от вида доверенности.

• Генеральная доверенность. Она дает поверенному полное право распоряжения квартирой. Как правило, такая доверенность выдается только близким родственникам.
• Специальная доверенность. Позволяет осуществлять только сбор определенных документов для продажи квартиры и их подачу на регистрацию. Обычно такая доверенность выдается риэлторам.
• Разовая доверенность. Выдается для совершения определенного действия, например, для получения определенного документа.

Добавим, что доверенность может оформляться как на физических, так и юридических лиц. Главное условие – гражданин, который выступает в роли поверенного, должен быть совершеннолетним и дееспособным.

Еще одно ключевое условие – доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Только в исключительных случаях доверенность не требует нотариально удостоверения (статья 185 ГК РФ). В этом случае она должна быть подтверждена одним из следующих лиц:

• начальником исправительных учреждений;
• командиром воинских частей;
• главврачом военного госпиталя;
• капитаном дальнего плавания.

В тексте любой доверенности должны присутствовать следующие данные:

• паспортные данные и адрес проживания доверителя;
• паспортные данные и адрес проживания поверенного;
• адрес квартиры, с которой будут проводиться операции по доверенности;
• место и дата подписания доверенности;
• ее действия доверенности (максимально срок действия доверенности – 3 года, если срок не указан, то доверенность действительна в течение года);
• подпись доверителя.

Риски при покупке квартиры по доверенности

Если доверенность будет признана недействительной, то сделка будет признана ничтожной. А значит, продавец и покупатель должны вернуть друг другу все, полученное по договору. И если бывший собственник квартиры с помощью судебных приставов сможет выселить покупателей из квартиры, то покупателю получить назад деньги куда сложнее. Особенно, если имеет дело с мошенниками. К примеру, в случае с семьей Норкиных, поверенный после получения денег исчез. Через год настоящая хозяйка квартиры, вернувшись из мест лишения свободы, инициировала судебное разбирательство. И отсудила квартиру. А правоохранительные органы все еще ведут поиски женщины, которая выступала поверенной по поддельной доверенности.

• она выдана недееспособным гражданином или лицом, не достигшим 14-летнего возраста без письменного согласия родителей или попечителей;
• она была выдана гражданином в ситуации, когда он не мог отдавать отчета своим действиям и руководить ими (статья 177 ГК РФ), а также в ситуациях угрозы, обмана, заблуждения или насилия (статьи 178 и 179 ГК РФ). Если бывший собственник квартиры сможет доказать в суде, что доверенность была получена обманным путем, то доверенность будет признана недействительной. А значит, сделка по этой доверенности будет также признана недействительной;
• срок действия истек до совершения сделки, или к этому моменту доверенность была отозвана;
• она не заверена нотариусом.

В ряде случаев махинации совершаются при отзыве доверенности. Как правило, владелец квартиры выступает заодно с мошенниками. Схема обмана покупателя выгляди так: собственник квартиры отзывает доверенность, после этого его представитель проводит сделку по продаже квартиры, а через некоторое время владелец оспаривает эту сделку в суде.

Такой алгоритм может сработать как минимум в двух случаях. Во-первых, когда между отзывом доверенности и продажей квартиры проходит меньше суток. Дело в том, что даже в ситуации, если сделка будет совершаться с участием нотариуса, узнать об отзыве лицензии будет, скорее всего, невозможно. В единой нотариальной системе еНот информация об отзыве доверенности обновляется в течение суток – нотариусу нужно время для ввода информацию в систему, плюс не всегда работает обменный сервер. И злоумышленники могут воспользоваться этим временным интервалом.

Кроме того, аналогичная схема может быть реализована в случае, если собственник отзывает доверенность из заграницы. В этом случае он обратится в консульство России на территории страны пребывания. Консул не имеет доступа к системе еНот, а значит, даже нотариусы не узнают, что доверенность уже действительна.

Меры предосторожности

При покупке квартиры по доверенности в первую очередь необходимо удостовериться, что срок доверенности не истек. Для этого необходимо связаться с любым нотариусом. Считается, что по телефону узнать такие сведенья нельзя. Однако нотариусы такую информацию по телефону предоставляют. Главное, задать вопрос правильно:

Асия Машовец, нотариус:

«В качестве примера. По инструкции Сбербанка, когда выдается доверенность на распоряжение денежными средствами, операционистка обязана проверить, не отменена ли доверенность и вообще, выдавалась ли. Они звонят нам по телефону. Если операционист говорит, кто выдавал доверенность, кому она выдана, дата, номер бланка, номер по реестру, я могу сказать: да или нет. Без подробностей. Если вы придете с подлинником доверенности, и спросите: действительна ли доверенность, – я, естественно, не откажу. Я войду в еНот и посмотрю».

Кроме того, необходимо проверить, что доверитель жив на момент совершения сделки. Нередко доверенность выдают люди, имеющие проблемы со здоровьем. А в случае, если доверитель умрет до совершения сделки, сделка будет признана недействительной.

• предложить собственнику присутствовать на сделке лично;
• просить предоставить заявление от собственника о том, что он не может присутствовать на сделке с указанием причины;
• встретиться с владельцем квартиры лично, чтобы выяснить, что он жив, и выдал доверенность по доброй воле и не отменил ее.
• удостовериться, что перечень полномочий поверенного достаточен для совершения сделки (на практике бывает, что собственник доверяет только подписание договора купли-продажи и его регистрацию, а на получение денежных средств полномочий не предоставляет);
• проверить точность внесенных данных в доверенность.