С 20 января «ВТБ 24» и Банк Москвы запускают новый для рынка продукт – ипотеку, стоимость которой зависит только от размера кредита, рассказал вице-президент «ВТБ 24» Андрей Осипов. Причем чем кредит больше, тем ставка ниже. «При выдаче любого ипотечного кредита затраты банка одинаковы, поэтому он заинтересован выдавать более крупные ссуды», – поясняет Осипов. Минимальный первоначальный взнос в «ВТБ 24» сохраняется – 10% плюс страхование ответственности заемщика еще на сумму 10% от стоимости жилья.
Таким образом, ипотечные программы «ВТБ 24» становятся проще и понятнее – всего три базовых продукта вместо нынешних девяти, считает Осипов: «Но главное – это будет одно из самых привлекательных предложений на рынке». Сейчас базовые ставки по ипотеке «ВТБ 24» составляют 12,95-13,95% годовых, в зависимости от сроков, первоначального взноса и прочих условий. Например, до 18 января в банке действует акция на ипотеку в строящемся жилье со ставками от 11,5% годовых. У Сбербанка минимальные ставки для рыночных клиентов – 12% годовых по акции на новостройки.
Предложение «ВТБ 24» – нонсенс не только для российского, но и для западного рынка, признают участники рынка. Госбанк отвязывает ставки ипотеки от ключевых показателей, влияющих на уровень риска. Ипотека выдается на 10-50 лет, и увеличение срока влияет на ставки – самому банку фондирование долгосрочных кредитов обходится дороже. Уровень первоначального взноса – отношение кредита к стоимости заложенного жилья – также ключевой критерий для ипотеки. Чем выше взнос, тем лучше банк защищен от потерь при падении цен на недвижимость. Безопасным уровнем в США и ЕС принято считать взнос в 20-30%.
«Есть прямая зависимость между уровнем первоначального взноса и риском – чем ниже взнос, тем легче заемщик откажется выплачивать ссуду, если у него возникнут проблемы», – говорит топ-менеджер другого госбанка. «По нашему опыту, риски в ипотеке слабо зависят от уровня первоначального взноса, риск [потерь для банка] появляется только при взносе 10% и ниже», – парирует Осипов. При этом сейчас средний размер первоначального взноса в «ВТБ 24» – 40% и запуск нового продукта не снизит этот показатель, уверен он. Цены на недвижимость ни в Москве, ни в регионах больше чем на 10% не упадут, убежден Осипов, это показал кризис 2009 г. Кроме того, добавляет он, нет разницы, выдан кредит на 7 или 10 лет, – банки в любом случае вынуждены фондировать это более короткими ресурсами.
Отвязывать ставки от сроков кредитования также не самый сильный риск, полагает Осипов. Максимальный срок ипотеки в «ВТБ 24» – 50 лет, но ипотечные кредиты почти всегда погашаются досрочно. «Если до кризиса средняя продолжительность жизни ипотечного портфеля составляла 7-8 лет, то сейчас — четыре года», – говорит Осипов. «Основной объем досрочного погашения ипотеки происходит за счет продажи имевшегося ранее жилья», – полагает заместитель гендиректора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Анна Любимцева. Этим и объясняется малый срок жизни кредита и небольшой средний размер ипотеки в России – 1,63 млн руб.
Ипотека от «ВТБ 24» будет выгодна, прежде всего, заемщикам с высокими доходами преимущественно в городах-миллионниках и регионах с высокими ценами на жилье, оценивает Любимцева: «Для самой многочисленной категории заемщиков ставка не будет низкой».
