Прием-сдача квартиры в новостройке

Дом построен. В предвкушении скорого новоселья процедура приемки иногда выглядит простой формальностью. Но без внимания к деталям во время обхода квартиры вы рискуете получить от застройщика «в наследство» недоделки разной степени тяжести. Качество на риске покупателя – был такой старинный юридический термин, который сегодня вполне можно отнести к строительству. Новая квартира – это слишком дорого, слишком надолго, слишком серьезно, чтобы не глядя подписывать акт приема-сдачи работ. Особенно в наше время.


Почему надо проверять новостройку?

Независимые эксперты, занимающиеся обследованием и оценкой новостроек с конструктивной точки зрения, считают,  что в последние несколько лет при строительстве в конструкции не закладывается такой запас прочности, какой, например, в советские годы позволял домам, рассчитанным максимум на 50 лет, успешно эксплуатироваться и 60, и 70 лет. Нынешние дома, по их мнению, вместо 100 лет, заложенных по проекту, простоят значительно меньше. «Проектировщику, который проектирует здание и всю прилегающую территорию, сразу ставится задача проектировать с минимальными затратами, – говорит Андрей Колясников, заместитель директора Ассоциации «Стройдоктор». – Все делается с экономией бетона, арматуры и т.д.» С инженерами согласны юристы, специализирующиеся на правовой помощи в сделках с недвижимостью. «Стройка завязана на таких явлениях, как откат и наличка. Разница между именитыми и неименитыми застройщиками только в проценте», – говорит Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право». Но еще разница в том, что застройщики с именем и репутацией не будут экономить на безопасности домов. Их в Екатеринбурге, можно смело заявить, большинство. По мнению президента УПН Игоря Обухова, городская администрация достаточно эффективно следит за тем, чтобы застройщики работали в рамках закона, и выдавливает со строительного рынка сомнительных игроков. Поэтому массового обрушения зданий можно не бояться. Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор», считает так: «По моему мнению и мнению многих других специалистов, само по себе монолитное строительство – очень надежное. Если его конструктивная основа сделана хотя бы приближенно к стандарту, то она простоит очень долго, чего не скажешь, к примеру, о панельных домах. Гораздо больше будет проблем с фасадами, с крышами, с оборудованием, которое там установлено, с насосами, обогревателями и т.д.»


Взгляд «крупным планом»

Перед осмотром квартиры на руках у вас обязательно должны быть следующие документы: договор с застройщиком, план квартиры по проектной документации, выкопировка результатов обмеров, произведенных БТИ, и собственно акт приема-сдачи работ. Очередь приемки приходит сразу после БТИ. Акт застройщик присылает по почте, или назначает по телефону время осмотра и вручает его уже на месте. Бывает, что приемка происходит без акта, но в этом случае все, что вам не понравилось, можно просто зафиксировать на бумаге и дать подписать другой стороне.

Теперь от вас как принимающей стороны потребуется максимум внимания. Здесь даже не нужны специальные знания: речь просто о вещах, доступных любому взрослому человеку. Убедитесь, что площадь по результатам обмеров БТИ  совпадает с проектной площадью, что указанные там планировки идентичны. Проверьте наличие сетей. Теплоснабжение в квартире будет обязательно, другие же сети могут быть не проведены. Хотя в Екатеринбурге сейчас дома без электрики и водоснабжения в эксплуатацию практически не вводят, но возможно, в городах области с такой ситуацией иногда приходится сталкиваться. Наконец, сверьте с договором марку установленных стеклопакетов, наличие и материал межкомнатных дверей, наличие балконного остекления, сантехники, отделки, если квартира покупалась «под ключ». «По большому счету, вы должны получить от застройщика информацию, каким должно быть это помещение по проекту, и сверить с тем, что имеется по факту», – подытоживает Артем Истомин, директор юридической компании «Консалтика-Право».

Если вы обнаружили расхождения (но только действительные расхождения: «должна быть дверь – ее нет», «по проекту сантехника итальянская – стоит отечественная», а не придирки к цвету или фасону!), то все положенное де-юре и отсутствующее де-факто вы вправе требовать у застройщика. Свои претензии необходимо изложить в акте приема-передачи. Право у вас в этом случае будет железное, и застройщик не сможет уклониться от выполнения невыполненных работ или предоставления компенсации.

Распространенный случай – если площадь вашей квартиры по договору была, к примеру, 50 кв.м, а по обмерам БТИ стала 47 кв.м. Вам положен возврат заплаченных денег за 3 кв.м. Иногда бывает, что застройщику удобнее не платить деньги, а сделать на эту сумму какие-то работы. «Если вы не согласны, пишите в акте: «Я заплатил столько-то тысяч рублей за столько-то метров», и прилагайте документы, которые это подтверждают: договор, квитанции и т.д.», – говорит Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Нередко построенная квартира оказывается, наоборот, чуть больше. Тогда доплачиваете уже вы. Здесь берегитесь распространенной финансовой ловушки: «вы заключили договор долевого участия в 2002 г. по цене, условно, 2 копейки за метр. А квартиру вам сдают в 2005 г., и цена на момент сдачи уже 10 коп. за метр. И застройщик вам говорит: за лишние метры заплатите по 10 коп. Тут надо настаивать на том, что договор вы заключали в то время, когда стоимость метра была другая. Если, конечно, в договоре не указано иное», – предостерегает Алексей Мухин.


Детальный осмотр

Гораздо более распространенная ситуация – когда по бумагам вроде бы все совпадает, но стены кривоваты или стяжка на полу недостаточно хорошо выровнена… на ваш взгляд. А вот на взгляд строителей это нормальная черновая отделка, и они легко это докажут непрофессионалу, сославшись на свои СНиПы и ГОСТы. Здесь поможет только независимая экспертиза – инженеры, профессиональные строители, которые смогут говорить с застройщиком на одном языке.

Подвоха в новой квартире можно ждать, как сказал  Андрей Колясников, заместитель директора Ассоциации «Стройдоктор», «практически везде». «Трещины в несущих стенах и фундаментах встречаются нам часто. Окна вставляют очень плохо и неправильно. Крыши текут, фасады промерзают и продуваются. Стяжки лопаются и трескаются, стены кривые, углы кривые, двери не закрываются либо вставлены со щелями». В любом случае эксперты советуют взять с собой на осмотр человека, разбирающегося в строительстве, который сможет это увидеть и оценить. С собой желательно иметь блокнот, ручку, портновский метр, фонарь, шарик от подшипника (им легко определить кривизну пола). Не лишними будут электрический тестер и уровень. И – видеокамера или фотоаппарат с определением даты. Снимки найденных недочетов или видеозапись разговора с представителем застройщика можно будет приобщить к доказательствам, если дело дойдет до суда.

Если осмотр проводили независимые эксперты, они дадут экспертное заключение. Если вы делаете это самостоятельно или с помощью знакомого строителя, то найденные недочеты как можно конкретнее впишите прямо в акт приема-сдачи. «Вы берете акт и пишете в нем: стена такая-то в комнате такой-то имеет такие-то отклонения от проекта. Пол имеет неровности, уклон в такую-то сторону. Потолок искривлен в таком-то направлении. После чего вы пишете: «От принятия помещения отказываюсь до устранения выявленных недостатков», – объясняет Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Как правило, застройщик не будет уклоняться от устранения недоделок. Правда, только тех, которые по закону или нормативам считаются недоделками. Все остальное, что застройщик сочтет вашим капризом и закон будет на его стороне, он естественно за свой счет переделывать не станет. Лучше сразу не терять чувство меры: понятно, что нельзя от квартиры с черновой отделкой требовать, чтобы она была сдана в состоянии «заезжай и живи». Неровность пола на 1-2 мм не выбивается из допустимых отклонений от строительных стандартов. Но совсем другое дело, если, к примеру, из-за недостаточной выстойки монолита в квартире провис потолок, а пол, соответственно, прогнулся «чашей». Здесь не просто можно – здесь нужно покачать права!


Хорошее слово – «бюрократ»

При покупке квартиры цена вопроса достаточно велика. Сама жизнь заставит даже самого непрактичного человека стать педантом, бюрократом, сохранять все бумаги и знать хотя бы самые элементарные правила оформления документов, которые при любом негативном варианте развития событий будут иметь юридическую силу в суде.

Артем Истомин, директор юридической компании «Консалтика-Право»: «Главный принцип для любого покупателя – помнить, что устные договоры потом ничего значить не будут. Все должно фиксироваться письменно. Если есть претензии к качеству квартиры – это надо указывать в акте. Если акта нет, и осмотр квартиры происходит без него, то писать письмо: «Вы тогда-то привели меня осмотреть квартиру, там то-то и то-то плохо» и отправлять его по почте заказным письмом с описью вложений и с уведомлением о вручении. Любые обстоятельства должны быть письменно подтверждены, а документы должны передаваться под роспись надлежащему представителю либо почтой с сохранением почтовых квитанций».

Просто отказаться подписывать акт приема-передачи без письменного обоснования нельзя! Представитель застройщика может сказать, что вы уклоняетесь от приема выполненной работы, и, если положения договора это позволяют (в большинстве случаев это так), подписывает акт в одностороннем порядке и отправляет его другой стороне по почте. Всё! Квартира считается принятой, и доказать обоснованность каких-то претензий к застройщику потом будет непросто.

Если вы хотите получить качественную квартиру на долгие годы, алгоритм приема новой квартиры в целом такой: 1) Получить от застройщика по почте или непосредственно перед осмотром квартиры акт приема-сдачи. 2) Взять с собой на приемку профессионала или представителей независимой экспертной организации. 3) Внимательно сверить договор и проектную документацию с выкопировкой из БТИ. 4) Осмотреть квартиру, площадку, подъезд. 5) Подписать акт, либо дотошно зафиксировать в нем все выявленные недочеты и обосновать свой отказ принимать помещение. 6)  Акт с перечнем недочетов передать застройщику на подпись либо отправить ему по почте с сохранением всех почтовых отметок.  

После этого – обсуждать порядок устранения недоделок. Как правило, обсуждения в мирном ключе миром и заканчиваются. Но если «продукт непротивления сторон» не был достигнут, обращаться в суд.