А у нас в коттедже газ. А у вас?
Гарантию того, что приобретаемый земельный участок в коттеджном поселке будет обеспечен газом, электричеством и водой дает только договор долевого участия в рамках 214-ФЗ. Однако есть одно «но»: малоэтажку по 214-ФЗ в Екатеринбурге практически не строят. Как покупателю определить, появится в поселке электричество и газ или нет?
Вообще-то, среди юристов нет единого взгляда на то, распространяется ли действие 214-ФЗ на малоэтажные объекты или нет. В документе сказано, что закон применим к помещениям в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. Однако в тексте закона не уточняется, что понимается под «иным объектом недвижимости».
Часть юристов считает, что малоэтажные объекты допустимо строить по закону о долевом строительстве. Основной аргумент сторонников этой теории – средства граждан на возведение частного дома привлекаются по той же схеме и на тех же ранних этапах строительства, что и при возведении многоквартирного дома. Эксперты рынка недвижимости поясняют: строительство коттеджей по 214-ФЗ является гарантией того, что договоренность на подключение к ресурсам с естественными монополистами уже достигнута.

Впрочем, часть юристов убеждена, что закон ориентирован только на многоквартирные дома, так как используемая терминология не относится к малоэтажным объектам. Кроме того, в законе не учтена специфика строительства индивидуальных домов.
Пока юристы спорят, уральские девелоперы не спешат организовывать строительство поселков по 214-ФЗ. Застройщики малоэтажки утверждают, что если досконально соблюдать букву закона, то траты на первом этапе будут крайне велики – строительной компании необходимо заключить договоры с естественными монополистами на подключение к ресурсам, за свой счет построить инженерные сети и дороги, подвести коммуникации к границам земельных участков. И только после этого начинать привлекать средства дольщиков. Позволить подобное могут только крупные или иностранные компании. С ними согласны и риэлторы.

В подавляющем большинстве случаев покупателям в коттеджных поселках предлагается подписать договор покупки земельного участка с коммуникациями, которые будут построены в дальнейшем, либо дополнению заключить договор на оказание услуг по проведению инженерии. И в таком случае, застройщику не обязательно откладывать старт продаж до получения ответов из коммунальных служб о возможности подключения.
Оснащенность коммуникациями
1. Электричество
По данным Уральской Палаты Недвижимости (УПН), 90% предложения «загородки» – это проекты коттеджной застройки, где инженерных коммуникаций еще нет либо они находятся на низком уровне готовности. Между тем, по мнению практикующих риэлторов, ситуация с инженерным оснащением участков не настолько провальная. По оценке директора АН «Бизнес-Партнер» Олега Григорьева, электричеством обеспечено больше половины поселков в окрестностях Екатеринбурга.

Другой вопрос – количество выделяемого энергетического ресурса. По наблюдениям специалистов, 10 кВт достаточно для обогрева и хознужд дома площадью не более 150 м2. Дому среднего размера – 150-200 м2 требуется не менее 15-25 кВт. В случае меньшей подачи, собственникам таких домов придется приобретать бытовую технику с низким уровнем электропотребления (класс «А»). Причина жестких лимитов – отсутствие необходимых мощностей в соседних населенных пунктах.

2. Газ
Газ в поселке либо есть, либо нет. Если проблему малой электрической мощности решает строительство электрической подстанции (пускай и дорогостоящее), то нехватку газа компенсировать невозможно. Именно поэтому газифицированных поселков в разы меньше, чем электрифицированных.

Средний объем потребления газа домом среднего размера (150-200м2), по данным экспертов, составляет 30 м3/день.
3. Водопровод и канализация
Еще одним фактором при выборе земельного участка в коттеджном поселке является наличие водоснабжения и водоотведения. Коттеджные поселки, находящиеся в городской черте, могут быть подключены сетям, которые обслуживает «Водоканал».
Впрочем, обеспечить дом водой и обеспечить водоотведение владелец может самостоятельно – путем установки локального очистного сооружения и бурения скважины. При этом точка водозабора и канализация должны быть разнесены не менее чем на 30 метров. Главное, чтобы соседская канализация не оказалась поблизости от скважины, так как грунтовые воды могут сообщаться. Из соображений экологии и экономии некоторые девелоперы предлагают строить централизованные выгребные ямы и бурить общую скважину, а затем по поселку к каждому дому тянуть трубы. Водопровод и канализация будут удалены друг от друга на максимальные расстояния. Кроме того, центральные сети проще обслуживать.
Разница в ценах
Покупателям загородной недвижимости рынок сегодня предоставляет выбор поселков, где:
– коммуникаций еще нет и не сделан запрос в ресурсоснабжающие организации;
– сделан предварительный запрос в ресурсоснабжающие организации и получен предварительный, неофициальный ответ о возможности подключения и лимитах потребления;
– сделан официальный запрос и получено техническое условие на подключение, ведутся работы по строительству коммуникаций.
При этом инженерно оснащенный участок (с газом и электричеством), как минимум, вдвое дороже участка неподготовленной земли.


Между тем, узнать о возможности подключения участка к сетям можно заранее, еще до того момента, как застройщик с официальным запросом обратился в соответствующие структуры. Эксперты рекомендуют обратиться с вопросами к естественным монополистам.

Самостоятельный сбор информации часто оказывается полезным. Как предупреждают риэлторы, некоторые застройщики обещают подвести коммуникации к участку через несколько лет после продажи земли. Но эти заявления ни на чем не основаны, так как перед открытием продаж предварительные запросы в коммунальные службы не делаются.

Автономное существование
Существуют альтернативные способы обеспечения дома газом, электричеством и водой. Установка генератора, печи, локального очистного сооружения, а также скважина решат проблемы домовладельца. Другой вопрос – цена и комфорт. Собственники коттеджей, которые уже пробовали отапливать коттедж углем и обеспечивать его светом с помощью генератора, рассказывают, что это невероятно дорого.

Электричество, вырабатываемое дизель-генератором, в разы дороже того, что поступает из розетки, плюс шум и газы от генератора, а также постоянная подвозка топлива».
Другой домовладелец для отопления дома площадью 200 м2 использовал газовые баллоны. Он привел следующую статистику: в холодное время года в сутки уходит 1-2 баллона. Стоимость заправки одного баллона – 500 рублей. Ежемесячные расходы только на отопление составляли в лучшем случае 20 тысяч рублей.
***
По наблюдениям риэлторов, поселки в чистом поле, в большой удаленности от населенных пунктов, уже давно никто не строит. Застройщики отказываются от участков, где подведение коммуникаций требует серьезных вложений или невозможно в принципе.
Впрочем, участки без коммуникаций в коттеджных поселках по-прежнему пользуются популярностью среди покупателей. Как правило, электричество в таких поселках есть. Некоторые покупатели рассчитывают, что будут использовать альтернативные способы обеспечения дома теплом, если этот дом – дача, которая не нуждается в отоплении в холодное время года.