Ипотека: бег с препятствиями

Практически все кредитные организации имеют в своем арсенале программы кредитования объектов на загородном рынке. Сегодня банки предлагают оформить ипотеку как на покупку как готового дома с участком, так и на строительство.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Программ по загородной недвижимости немало. Есть такая программа «Садоводство» – кредиты на покупку садовых участков. Очень редко, и, тем не менее, сегодня можно даже купить в ипотеку земельный участок без коммуникаций и бревенчатый дом».
 

Желающий получить ипотеку на загородную недвижимость должен располагать первоначальным взносом не менее 30%. Кроме того, многие банки требуют в качестве залога уже имеющееся жилье, плюс – поручительство родственников и дополнительные подтверждающие документы. Кстати, для некоторых поселков требования к пакету документов в этом году изменились.

Вадим Шамшурин, директор по развитию ЗАО «ПКФ «Палникс»:

«Сбербанк и Газпромбанк усложнили процедуру оформления ипотеки. Они затребовали целый список новых документов, каких в прошлом году не требовалось».

 

Что касается стоимости «загородного» кредита, то она существенно отличается от ставок кредитования городского жилья. При этом на загородку в банках практически не бывает акций и понижающих коэффициентов.

Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:

«У местных банков есть только короткие дорогие кредиты. Чтобы привлекать дешевые средства, для них должны быть специальные программы, например, как у САИЖК. Те банки, которые располагают своими ресурсами, предлагают кредиты на 3-5 лет под 15-20% годовых. А так как это не бизнес, человеку очень сложно каждый год выплачивать 20% от стоимости дома, а через 5 лет выплатить две стоимости дома. Это же бессмысленно! Льготных ставок по 8-10% на рынке загородки вообще не существует».

Впрочем, даже на таких условиях сегодня есть желающие оформить кредит на покупку загородки. Причем, интерес к ипотечным программам проявляют не только те, кто нацелен на покупку объектов экономкласса, но покупатели коттеджей класса бизнес.

Вадим Шамшурин, директор по развитию ЗАО «ПКФ «Палникс»:

«Семь таунхаусов уже куплены через ипотеку, где первоначальный взнос был 30%. Это солидная цифра. А по индивидуальным домам – только 2-3 случая. То есть люди заинтересованы в покупке таунхаусов в ипотеку. Но в общем объеме продаж ипотечных очень мало. Скорее всего, их доля меньше 5% в общем объеме».

Одной из основных причин стабильность доли ипотечных сделок в общем объеме продаж девелоперы называют сложность оформления жилищного кредита на загородку, особенно на строящиеся объекты.

Покупка готового дома

Максимальные шансы у заемщика получить ипотеку на покупку готового коттеджа, построенного на земле под индивидуальное жилищное строительство. Участок при этом должен быть в собственности продавца и к нему должны быть подведены все коммуникации. Если объект отвечает всем требованиям, то, как говорят риэлторы, с подбором программы и одобрением объекта проблемы не возникнет.

Евгений Шубин, директор ООО «Центральное ипотечное агентство:

«Банки кредитуют загородные объекты, когда земля ИЖС, и она находится в собственности. Если говорить о кредитовании строительства во многочисленных коттеджных поселках, там ситуация гораздо сложнее. Во-первых, потому что чаще всего объекта еще нет – дом только строится. А во-вторых, во многих поселках назначение земли банкам не нра вится, так как оно определено не под индивидуальное жилищное строительство».

Табл.1 Программы кредитования приобретения дома с земельным участком в коттеджном поселке

Строительство подрядной организацией

По данным консалтинговой компании «Урал Гермес», готовые домовладения в коттеджных поселках составляют менее 5% в объеме предложения. А 95% загородных проектов предлагают покупателям строиться самостоятельно либо оплачивать подряд. Таким образом, подавляющее большинство коттеджных поселков находятся в стадии строительства, а их юридическая форма – ЖСК.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Банки не очень любят ЖСК. Нужно чтобы строительство велось по договорам долевого участия. А у нас по 214-ФЗ малоэтажку никто не строит. А если коттеджный поселок строится по формам, неприемлемым для банка, то получить кредит будет сложно».
 

Отметим, что сегодня среди юристов нет единого мнения, может ли малоэтажка строиться по закону о долевом строительстве. И пока вопрос остается нерешенным, за городом девелоперы используют другие схемы привлечения денег от покупателей. Участники рынка утверждают, что ипотеки на строящееся жилье сегодня нет в силу закона.

Вадим Шамшурин, директор по развитию ЗАО «ПКФ «Палникс»:

«В законе на сегодняшний день не определено, что такое «индивидуальный жилой дом». В законе есть такая фраза: «дом должен быть оборудован системой жизнеобеспечения». Это обои? Или лампочки? Банкиры приходят и говорят, дом должен строиться в соответствии с нормами. Вопрос: какими? Есть нормы на многоэтажные объекты, нет норм для малоэтажных домов».

Чтобы получить все документы на дом, которые запрашивает банк, девелоперу необходимо не только построить дом, но и начать отделку.

Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:

«Для любого банка на сегодняшний момент основным документом является кадастровый паспорт. Нет паспорта – до свидания. Чтобы получить техплан и кадастровый паспорт, нужно, фактически, сделать черновую отделку. И только тогда вы получите эти два документа и, может быть, ипотеку. Застройщик старается удешевить объекты, дома предлагаются без начинки и отделки. А эти дополнительные затраты могут составить до миллиона рублей на каждый объект».

На этапе строительства, пока дом не зарегистрирован и не на него не получен кадастровый паспорт, рассчитывать на получение кредита могут только покупатели того поселка, полное строительство которого кредитует банк. Однако таких загородных проектов в окрестностях Екатеринбурга единицы.

Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:

«Есть проекты-исключения, где банк является инвестором застройщика, как в «Карасьеозерском-2». В этом случае у банка другого выхода нет, он помогает продавать, и готов на любом этапе, когда еще нет таунхаусов, под 30% первоначального взноса выдавать ипотеку».
 

Табл.2 Программы кредитования строительства дома в коттеджном поселке

Самостоятельное строительство

Для самостоятельного строительства дома также можно взять кредит. В программах указывается, что рассчитывать можно на сумму, равную двукратной стоимости земельного участка. Впрочем, по наблюдению экспертов, по этим программам выдаются обычно меньшие суммы.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Если покупатель приобрел за собственный счет землю и хочет сделать участок сделать залогом, то сумма кредита, скорее всего, будет не более 50% от стоимости земельного участка».
 

Николай Савин, президент РС центра недвижимости «МАН»:

«Максимум, что предложат – 500 тысяч рублей. Но стоить придется самим. А как построите, банк дает еще 500 тысяч».

 

Табл.3 Программы кредитования самостоятельного строительства дома в коттеджном поселке

***

Большинство покупателей нацелено на покупку самого доступного загородного формата – участков сельхоз. назначения для самостоятельного строительства или стройки силами подрядной организации. Но этот массовый сегмент обычно не отвечает требованиям большинства банков. Ситуация может измениться, если проекты экономкласса будут построены и готовы к вводу в эксплуатацию. Но пока таких предпосылок нет. И пока у покупателя есть небогатый выбор: оформлять нецелевой кредит под залог существующего жилья либо копить.

Автор: Евгения Курмачева