Конец рекордам?

Невысокий сезон

По данным ЦБ на 1 октября, за 9 месяцев в России было выдано 513 000 ипотечных кредитов на общую сумму 717 165 млн рублей. Для сравнения, за девять месяцев 2011 года было выдано на 23,8% меньше кредитов.

Однако со второго полугодия темпы роста объемов ипотечного кредитования стали снижаться. Август стал последним месяцем-рекордом по количеству выданных кредитов.

График1. Количество выдаваемых кредитов в каждый месяц 2012 года по данным ЦБ

Как видно из графика, в сентябре случилось снижение. Число выданных жилищных кредитов, по сравнению с августом снизилось на 10%, а объем выдачи упал на 8%.

В Екатеринбурге количество совершенных сделок с ипотекой в сентябре сократилось на треть по сравнению с августом. В октябре количество ипотечных кредитов так и не достигло показателя последнего месяца лета. Об этом свидетельствуют данные Росреестра по Свердловской области.

Гистограмма 1. Количество сделок в Екатеринбурге с участием ипотеки

Банки-лидеры ипотечного кредитования отметили в сентябре падение объемов выданных кредитов. Как сообщили в пресс-службе Сбербанка, количество кредитов в сентябре по сравнению с августом упало на 26,5%, а объемы – на 25,6%. Впрочем, в октябре ситуация выправилась: «В августе 2012 года Сбербанком России в Екатеринбурге было выдано 622 жилищных кредита на общую сумму 967,2 млн рублей, в сентябре – 520 кредитов на сумму 816,7 млн рублей, в октябре – 657 жилищных кредитов общим объемом 1,1 млрд рублей».

В банке «ВТБ 24» также зафиксировали снижение количества выданных кредитов в сентябре, но в октябре эти показатели удалось восстановить.

Сергей Кульпин, управляющий уральским филиалом ВТБ24:

«В августе и сентябре в Свердловской области мы выдали примерно равное количество кредитов: 259 и 252 кредита соответственно. В октябре – 323 кредита, то есть больше на треть».

 

В региональном отделении АИЖК по Свердловской области осенью количество и объемы жилищного кредитования показывали медленный рост. Однако эти показатели оказались значительно ниже тех, которые были зафиксированы в начале года.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования:

«В сентябре было выдано чуть больше, чем в августе. В целом, нами было выдано в сентябре 195 млн рублей, в октябре было выдано 202 млн рублей. 2012 год не похож ни на один из предыдущих лет, мы ни в первом, ни во втором квартале не увидели снижения деловой активности. Этого не было. А вот третий квартал дал отрицательную динамику. Четвертый квартал дает положительную динамику по отношению к третьему, но, опять же, это не те объемы, на которые мы рассчитывали и которых ожидали».

В некоторых кредитных организациях обозначившийся в сентябре тренд на снижение количества кредитов продолжился в октябре. Так, например, в банке «Нордеа» по сравнению с августом в сентябре ипотеки было выдано на 9,5% меньше, а в октябре – на 24% меньше. А в «Плюс банке» в первый месяц осени количество выданных кредитов снизилось на 35% по сравнению с августом, в октябре показатель вырос, но так и не достиг уровня августа (–15% от уровня последнего месяца лета).

Между тем, ипотечные брокеры не зафиксировали снижения количества желающих оформить ипотеку.

Елена Мяло, директор УБК «Магазин ипотеки»:

«Я бы сказала, что в сентябре и августе сделок было поровну. В октябре заемщиков стало, наверное, раза в полтора больше. В банках и кредитных организациях, с которыми мы работаем, в день по 5-6 сделок минимум проходит, я бы не сказала, что идет снижение».
 

Причины снижения объемов

Эксперты называют разные причины снижения количества выданных кредитов.

Версия 1. Заемщики знали о готовящемся повышении осенью ставок и цен, поэтому оформили кредиты заранее – в конце лета.

Евгений Шубин, директор ООО «Центральное ипотечное агентство»:

«Все в рамках нормы, я не вижу каких-то причин для того чтобы бить в колокола и кричать, что люди перестали брать кредиты и покупать. Собственно, не перестали, берут и достаточно активно. Несколько раньше, чем обычно, во второй половине года, началась активизация рынка. Обычно лето – это тихий, мирный период. Рынок недвижимости обычно начинает оживать в конце августа – начале сентября, а сейчас рынок ожил на месяц раньше – с начала августа».

Версия 2. Заемщики ожидают ухудшения экономической ситуации в России и боятся брать на себя долговременные обязательства.

Александр Вялков, региональный директор ОАО «Плюс Банк»:

«Я думаю, тут есть ряд объективных причин, и одна из них – пессимистические ожидания относительно развития нестабильной ситуации в Еврозоне, которая угрожает всему миру новым витком финансового кризиса. Если в Евросоюзе не справятся с долговым коллапсом, то кризис коснется практически всех. Россию, вероятнее всего, тоже, так как наша экономика полностью зависит от цен на нефть и объемов поставок. В такой ситуации рискованно брать на себя долгосрочные обязательства по кредитам».

Версия 3. Заемщики отказались от идеи покупки жилья.

Александр Комаров, директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования:

«Стоимость квадратного метра сегодня в Екатеринбурге превысила все докризисные уровни и посткризисные. Сегодня по данным УПН, насколько я помню, сегодня порядка 68-69 тыс. рублей просят за квадратный метр. Это что-то вроде некого психологического рубежа, после которого люди ожидают, что какого-то серьезного роста уже не будет, и поэтому не видят необходимости сегодня сломя голову бежать и покупать».

Версия 4. После повышения ставок по кредитам заемщики перестали отвечать требованиям банков.

Александр Вялков, региональный директор ОАО «Плюс Банк»:

«Цены на недвижимость растут, притом доходы населения в целом остаются на прежнем уровне. Отсюда уменьшение количества клиентов с официальным доходом, которые действительно перестали отвечать требованиям банков и подходить по параметрам ипотечных продуктов (уровень дохода, величина первоначального взноса, сумма кредита и т.п.)».

Версия 5. Заемщики отказываются брать ипотеку, так как ставки выросли.

Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза:

«Ставки выросли. Вполне возможно, что это нормальная реакция заемщиков на повышение стоимости кредитов. Они, в принципе, так и должны реагировать. Ставки выросли – объемы упали. Нормальная рыночная реакция».

Ставки набирают высоту

По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотеке выросла за первые девять месяцев на 0,5% и составила 12,3%. В октябре ставки продолжили рост. Знаковым для рынка стало повышение ставок по ипотечным кредитам в октябре Сбербанком. Один из лидеров ипотечного кредитования увеличил ставки по большинству продуктов в октябре на 0,5%, а в начале ноября объявил о повышении ставок по кредитам под залог недвижимости на 1,5%. Таким образом, с начала года минимальная процентная ставка по ипотеке в Сбербанке выросла на 1,5%. Единственная программа, по которой ставки не изменились, – «Военная ипотека».

Вслед за Сбербанком повышать ставки начали и другие крупные игроки. По оценке исследовательской организации MARCS (проводит мониторинг банковских продуктов), с начала года ипотека стала дороже в 12 банках, в том числе и у крупных игроков жилищного кредитования.

Сергей Кульпин, управляющий уральским филиалом ВТБ24:

«Что касается размера процентных ставок, то ВТБ24 в этом году пересматривал их дважды. В начале года процентная ставка увеличилась на величину до 0,7% годовых в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса. Ориентируясь на рыночную ситуацию, 26 сентября ВТБ24 повысил нижнюю границу ставок по ипотечным программам при первоначальном взносе от 60% на 0,3-1 п.п. Практически все ведущие игроки уже повысили ставки по ипотечным кредитам, наш банк тоже не стал исключением».

По словам директора УБК «Магазин ипотеки» Елены Мяло, при покупке вторичного жилья средневзвешенная ставка варьируется от 13% до 14% (при первом взносе 10-20%). При покупке квартиры в новостройке ставка составляет в среднем 14% на период строительства, 12% – после получения права собственности. Если застройщик работал по программе «Государственная поддержка», ставка по кредиту будет на уровне 11%.

Прогнозы

Ухудшение экономической ситуации в Европе может привести к дефициту ликвидности в России. К возможным трудностям банки готовятся заранее – привлекают средства на местном рынке путем повышения ставок по вкладам, увеличения стоимости кредитов. Так, по информации газеты «Коммерсант», АИЖК снова запланировало повышение ипотечных ставок по основным продуктам с середины января 2013 года. Правда, в региональном отделении АИЖК по Свердловской области данную информацию не подтвердили.

В любом случае, банковское сообщество не отрицает дальнейшего роста ипотечных ставок. И, что важно, изменения ожидаются и по государственным программам. По мнению экспертов за первые полгода ипотека подорожает, как минимум, на 1%. За год рост может составить около 2%. Таким образом, стоимость ипотеки пересечет психологический рубеж, и количество желающих взять ипотеку неизбежно сократится. И ипотека вновь станет эксклюзивным продуктом.

Автор: Евгения Курмачева