Игра на понижение
Еще недавно экономисты заявляли о том, что предпосылок для снижения ипотечных ставок нет. И ожидать понижения размера переплаты в краткосрочной перспективе, как минимум, наивно. Однако в мае госбанки – лидеры ипотечного кредитования – анонсировали снижение ипотечных ставок в среднем на 1%. Впрочем, эксперты считают это не началом выполнения президентского плана по снижению стоимости ипотеки, а временной акцией.
У Центробанка новая глава. Эльвира Набиуллина займет этот пост с 24 июня 2013 года. Одна из инициатив, с которыми она выступает, – снижение инфляции и ставки рефинансирования – показателей, которые косвенно влияют на стоимость жилищных кредитов. Часть экспертов, в частности, глава Сбербанка Герман Греф, ожидают, что снижение ставок Центробанком произойдет к моменту вступления Эльвиры Набиуллиной в должность главы Банка России.
А между тем, госбанки, не дожидаясь изменений в кредитной политике ЦБ, еще весной объявили о снижении стоимости ипотеки. Первым это сделал Сбербанк. В марте ставки по всем программам банка по жилищному кредитованию были снижены на 1%, сообщили в пресс-службе банка. В результате, минимальные ставки по ипотеке составили 12% годовых. Кроме того, в конце мая банк запустил сразу две акции: «12-12-12» (первый взнос, срок кредитования, процентная ставка) на покупку квартир в новостройках и «Молодая семья» (минимальная ставка – 10,5% годовых, минимальный первый взнос –10%) – для готового жилья. Обе акции продлятся до конца лета.
Следующим, кто анонсировал снижение ставок по ипотечным кредитам в рублях, был ВТБ24. Ставки изменились 20 мая 2013 года. Коррекция зависит от вида ставки, первоначального взноса и срока кредитования. Максимальное снижение – 1% – произошло по кредитам с минимальным первоначальным взносом (10-20%), оформляемым на длительный срок (до 50 лет). Так, например, ипотеку с минимальным первоначальным взносом 10-20% теперь можно оформить по фиксированной ставке от 13,95% на 50 лет и переменной от 12,85%.
В конце мая снизились ставки по ряду программ АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию): «Стандарт», «Малоэтажное жилье», «Материнский капитал», «Новостройка» (в рамках программы «Стимул»), «Переезд» и «Кредит на погашение ранее выданного кредита». Ставки снизились на 1–1,2% в зависимости от срока кредитования, первоначального взноса, суммы кредита и типа ставки.
Причина или следствие?
10 июня 2013 года состоялся очередной совет директоров ЦБ, на котором было принято решение снизить ставку РЕПО по долгосрочным операциям на 0,25% на один год. Ставка РЕПО – это ключевой показатель, который отражает стоимость ресурсов для кредитных учреждений. Иными словами, банки получают кредиты от ЦБ по ставке РЕПО, и далее, под более высокий процент, кредитуют физических лиц. Разница между ставками составляет прибыль банка. По словам экспертов, изменение этого показателя позволит банкам на один год снизить ставки по жилищному кредитованию на 0,25%.

Решение об изменении ставки РЕПО было принято в июне, а госбанки объявили о снижении стоимости жилищных кредитов еще в мае. В АИЖК сообщили, что скорректировать процентную ставку весной позволило снижение стоимости фондирования за счет размещения на рынке ценных бумаг. А банку ВТБ24 уменьшение ставок по депозитам позволило снизить стоимость жилищных кредитов.

Независимые эксперты считают, что изменение стоимости фондирования – это важный фактор, но в данном случае не основной. Есть мнение, что понижение ставки кредитования банков по долгосрочным операциям – вынужденная мера ЦБ, следствие уменьшения количества желающих оформить ипотеку.

После того, как госбанки в прошлом году повысили ставки в среднем на 1,5%, темпы роста объемов кредитования снизились. В Свердловской области количество сделок с ипотекой в первом квартале 2013 года сократилось на 5,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
График 1. Количество зарегистрированных прав с недвижимым имуществом и доля ипотечных сделок в Свердловской области
График основан на данных управления Росреестра по Свердловской области

Некоторые эксперты объясняют снижение спроса на ипотечные продукты не столько принципиальной позицией заемщиков – не брать кредиты по высоким ставкам, сколько закредитованностью. Многие платежеспособные клиенты уже успели оформить ипотеку, и планируют выплачивать ее еще долгие годы. И сегодня банки стремятся привлечь новые группы заемщиков, – например, ученых, учителей, молодые семьи.

По данным Россреестра по Свердловской области, количество ипотечных сделок в общем объеме зарегистрированных прав на недвижимое имущество в первом квартале 2013 года составило 7,9 %. И это – уже немало.

Оценят ли заемщики?
По словам ипотечных брокеров, многие заемщики сегодня в первую очередь ориентируются на размер ежемесячного платежа. Размер средней процентной ставки является второстепенной характеристикой. Поэтому участники рынка уверены, что незначительное, хоть и показательное снижение ставок, не произведет революции на рынке.

Между тем, параллельно с общим снижением, для некоторых категорий заемщиков ставки повысились, хоть и незначительно. Такое изменение зафиксировали ипотечные брокеры.

Кроме того, по наблюдению участников рынка, весной ужесточились требования к заемщикам. Изменение коснулось размера заработка.

Большие надежды
Эльвира Набиуллина ясно выразилась о намерении снизить ставку рефинансирования, когда займет пост главы Центробанка. Изменение ключевого экономического индикатора в сторону понижения означает, что в главном банке России видят возможность отложить для России время очередного витка кризиса, считают эксперты.
Отметим, что ставка рефинансирования может быть понижена только при замедлении темпов инфляции, чего еще не произошло. Более того, в мае инфляция в России совершила скачок. За пять месяцев рост цен набрал уже 3,1%, что превышает половину от установленного властями ориентира, которые за весь 2013 год прогнозируют инфляцию в 5–6%. Для сравнения, в прошлом году инфляция за аналогичный период выросла на 2,3%. Поэтому эксперты скептически относятся к возможности снижения ставок по кредитам в краткосрочной перспективе.

Участники рынка не верят, что ипотечные ставки продолжат движение в сторону обещанных президентом 6% годовых. Многие уже назвали шаг госбанков «летней акцией», которая скоро закончится.

А вот представители банков не исключают, что ставки могут продолжить снижение. Замедление темпа роста инфляции маловероятного, однако многие верят в это, и пытаются убедить других. Так действующий глава Центробанка Сергей Игнатьев заявил о том, что не видит устойчивой тенденции к замедлению инфляции, но ожидает ее. А госбанки, в свою очередь, «играют с опережением».

С приходом новой главы ЦБ представители банковской сферы связывают надежды на снижение ставки рефинансирования, и как следствие, стоимости жилищных кредитов. Однако эксперты считают, что если изменение ставки рефинансирования и произойдет, то случится это, скорее всего, не раньше осени.

***
Продолжат ли банки игру на понижение, зависит не только от экономической политики ЦБ, но и от рынка. В этом году участники рынка недвижимости ожидают возвращения сезонности – активизации покупательского спроса осенью. Независимые эксперты не исключают, что осенью ипотечные ставки могут вернуться на прежние позиции.
Автор: Евгения Курмачева