Параметры выбора квартиры в новостройке. Как вычислить самую лучшую во всём доме

  • 17.8.2017
  • 4656

После того, как будущий жилец определился с конкретной новостройкой, встаёт вопрос выбора конкретной квартиры. Сегодня даже если работы на объекте близка к завершению, половина квадратных метров в доме ещё свободны. А значит остаётся простор для применения дедуктивных способностей. В ходе поиска квартиры надо обратить внимание на пять принципиальных моментов. Это позволит выбрать жильё, которое будет удобным, а главное, долго сохранит высокую ликвидность.

Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций, помогающих покупателям квартир ориентироваться во всём многообразии предложений на первичном рынке жилья. Ранее мы рассказали о новостройках наиболее удачно расположенных с точки зрения экологии, о разнообразии новых форматов квартир, а также о том, как разглядеть недостатки новенькой квартиры до заселения в неё. На этот раз речь пойдёт о преимуществах и недостатках того или иного положения квартиры «внутри» дома и о некоторых других моментах, на которые надо обратить внимание, чтобы купить жильё, которое долгое время будет оставаться удобным, ликвидным и, как минимум, не утратит своей классности.

Выбрать этаж

Около двух лет назад на екатеринбургском рынке первичного жилья окончательно сформировалось правило – чем выше, тем дороже.

Павел Сенюк
эксперт ООО « БК-Недвижимость»
Практически все застройщики сегодня работают по такой схеме. Соответственно квартиры на этажах с первого по пятый пользуются популярностью у инвесторов. Их часто покупают для перепродажи. Если квартира покупается для себя, то наиболее востребованные этажи, как правило – с шестого по одиннадцатый. Обычно квартиры на этих этажах продаются в первую очередь.

Застройщики замечают ещё одну закономерность. В домах класса «эконом» активнее всего раскупается недорогое жильё – то есть на достаточно низких этажах. А в домах комфорт- и бизнес-класса основной спрос приходится на квартиры с лучшими потребительскими характеристиками – то есть расположенные выше 8-10 этажа. Квартиры на этажах от 20-го и выше во многих жилых комплексах уже считаются «видовыми» и цена их вырастает скачкообразно. Тем не менее, спрос на такие объекты есть даже с учётом повышенной цены.

Экологи замечают, что квартиры выше 10-12 этажа имеют лучшие экологические характеристики – сюда поднимается меньше пыли и почти не попадают выхлопные газы. Правда есть и иная точка зрения. От некоторых горожан можно услышать, что жить на высоких этажах менее полезно из-за того, что на высоте слишком низкое атмосферное давление. Впрочем, данная теория не выдерживает проверки логикой. При подъёме на 25 этаж атмосферное давление снижается всего на 6 мм ртутного столба. Но надо помнить, что в течение дня на поверхности земли этот показатель изменяется в гораздо больших пределах просто из-за смены погоды. Иными словами «неполезность» верхних этажей пока не доказана.

Квартира внутри дома или с краю

В новостройках секционного (подъездного) типа, как правило, имеются одинаковые квартиры в разных подъездах, и можно выбрать либо средний, либо крайний подъезд. Соответственно в первом случае квартира будет окружена соседями со всех сторон, во втором – квартира может находиться в торце дома и число соседей будет сведено до минимума. Покупатели жилья на вторичном рынке однозначно предпочитают квартиры «внутри» дома, так как опасаются промерзания наружных стен. Подобные настроения есть и среди покупателей новостроек, однако в последнее время наблюдается рост популярности торцевых квартир.

Анна Кашина
специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Если торцевая квартира имеет дополнительное окно, то, скорее всего, выберут её. На Урале солнца мало, поэтому дополнительный солнечный свет не помешает. Если рассматривать с точки зрения звукоизоляции, то торцевая стена будет снова в выигрыше. К теплосбережению застройщики сегодня относятся серьезно. Если стена всё же станет промерзать, в течение 5 лет, застройщик обязан устранить этот недостаток. А такой недостаток, как шумные соседи, он не устраняет.

Застройщики также отмечают рост популярности торцевых квартир.

Олег Колесников
начальник отдела маркетинга ЮИТ Уралстрой
С точки зрения спроса, квартиры «с торца дома» ценятся больше, за счет большего количества окон, которые выходят на разные стороны света. Например, у угловой комнаты может появиться 2-3 окна, что открывает будущему собственнику различные варианты для перепланировки, которую можно произвести небольшими усилиями, например, объединив или разделив комнаты.

Ориентация квартиры по сторонам света

О том, на какую стону света выходят окна не задумываются только покупатели однушек. По закону окна в этих квартирах должны выходить на юг (ну или на юго-восток или на юго-запад), чтобы соблюдались нормы инсоляции. При выборе двушек и трёшек покупатели, как правило, стараются сделать так, чтобы расположение окон совпадало с их личными биологическими часами.

Олег Колесников
начальник отдела маркетинга ЮИТ Уралстрой
Окна на юг – в квартире будет солнце целый день, на восток – солнце с утра до обеда, на запад – солнце после обеда. А некоторые покупатели предпочитают, чтобы окна выходили на северо-восток или северо-запад, с минимальным попаданием солнца в окна квартиры.

Опрос риэлторов и застройщиков показал, что, хотя в Екатеринбурге и есть любители квартир, развёрнутых на север, однако окна на юг пользуются большей популярностью. Среди покупателей первички, обращающих внимание на стороны горизонта примерно 30% хотят окна на север, а 70% - окна на юг. Риэлторы практически в один голос говорят, что в условиях Урала окна на юг – это конкурентное преимущество квартиры.

Выбор планировки квартиры

Дизайнеры интерьеров в один голос убеждают будущих новосёлов выбирать квартиры со свободной планировкой, причём такие, у которых капитальные стены есть только по периметру, но не внутри квартиры.

Чебанова Ольга
дизайнер по интерьерам
Если человек намерен делать перепланировку, ему стоит присмотреться к квартирам в которых внутри нет, не только капитальных стен, но и перегородок. Даже если по проекту они предусмотрены, лучше договориться с застройщиком, чтобы он их не ставил. Некоторые застройщики готовы идти навстречу клиентам до такой степени, что соглашаются ставить перегородки там где попросит покупатель. Впрочем, даже если квартира просто без перегородок – это хорошо. Перепланировка в ней обойдётся дешевле, чем перепланировка со сносом перегородок.

Дизайнеры и архитекторы также рекомендуют потенциальным новосёлам избегать, по возможности, квартир с длинными коридорами. Их площадь входит в цену жилья, а использовать её эффективно получается не всегда.

Оксана Косинова
главный архитектор фирмы «Дизарх»
Большие коридоры, это, как правило, неудачный вариант, но ещё хуже – маленькая или узкая прихожая. При возможности выбора от такой квартиры следует отказаться. Также при анализе планировки будущей квартиры стоит обратить внимание на расположение кухни. Дверь в неё должна быть первой от входа в квартиру. В кухню мы несём большую часть покупок, и идти с ними через всю квартиру неудобно. Что касается самой кухни и жилых комнат, то хорошо, если их геометрия соответствует золотому сечению (1×1,62). Также в комнатах не должно быть острых углов. Тупые можно, а острые допустимы только во вспомогательных помещениях.

Разумеется архитекторы напоминают и о расположении окон. Желательно, чтобы напротив них не было высотных построек, загораживающих свет, ну а окна спальни не должны выходить на оживлённую улицу, торговый центр или иное шумное заведение. Ещё об одной тонкости выбора «вида из окна» рассказала одна из жительниц новостройки. Она осознанно выбирала квартиру, из окон которой будет просматриваться весь двор с детскими площадками. Чтобы можно было наблюдать за сыном, когда он выходит гулять.

Внимание на лестничную клетку

Более комфортным считается жильё, в котором количество квартир на этаже ограничено. Чем меньше дверей выходит на лестничную клетку, тем меньше потенциально шумных соседей. Кроме того, если квартир на этаже много, это значит, что среди них будет несколько однушек и/или студий, в которых обычно живут активные молодые люди.

Анна Кашина
специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Если в доме преобладают судии и однокомнатные квартиры, семье с детьми жить в таком доме, возможно, будет слишком громко и «весело».

Кстати, чем более высокий класс у новостройки, тем меньше в ней должно быть однокомнатных квартир. Вплоть до полного запрета на них.

Определение классности новостройки

На первичном рынке Екатеринбурга сегодня предлагаются квартиры в новостройках эконом- комфорт- и бизнес-класса. Кроме того есть несколько клубных домов (некоторые эксперты относят их в бизнес-классу, некоторые ставят вне классов). В то же время некоторые застройщики официально не указывают классность своих объектов.

Ещё в 2010 году Гильдия управляющих и девелоперов по Екатеринбургу (ГУД) и Уральская палата недвижимости (УПН) разработали Региональную классификацию жилой недвижимости, в которой чётко прописаны критерии (около 50), по которым объект можно отнести к классу: эконом, комфорт, бизнес и элит. Некоторые застройщики, по их словам, и сегодня чётко придерживаются классификации, другие же прямо говорят, что границы между классами стёрлись.

Представитель компании-застройщика
 
Границы между классами жилья давно стерты. Нет четких критериев. Поэтому мы не используем в своих проектах классность. Мы строим качественные, красивые дома для людей – и для наших покупателей это понятные ориентиры.

Но даже если застройщик обозначил класс нового жилого комплекса, то это не всегда помогает покупателю сделать выбор.

Анна Кашина
специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Несмотря на сложившиеся критерии, застройщики очень творчески подходят к позиционированию своих жилых комплексов. Порой и недорогие апартаменты (формально нежилое помещение) позиционируются как ЖИЛЬЁ эконом-класса. А приехав выбирать квартиру в доме бизнес-класса, можно встретить хороший «комфорт». Возьмем, к примеру, ЖК «Клевер Парк» – он полностью соответствуют критериям комфорт-класс. Расположение, планировки, дворовые территории. А вот «Кандинский» расположенный, так же близ набережной, уже претендует на «элит», хотя не дотягивает по стандартным критериям, но для Екатеринбурга, аналогов практически нет.

Из всего этого следует, что покупателю следует хотя бы в общих чертах представлять себе правила классификации жилья и критически относиться к словам застройщика. Ниже приведена таблица, составленная на основании классификации жилья от ГУД и УПН. В ней приведены только три класса – элит бизнес и комфорт. Эконом-класс оставлен за скобками, так как для него не существует специальных ограничений (только законы, ГОСТы, СНиПы).

Таблица 1. Основные характеристики, определяющие класс жилья

Критерии Элит Бизнес Комфорт
Этажность до 12 этажей без ограничений без ограничений
Тип несущей конструкции монолит, кирпич, ж/б колонны монолитно-каркасная, кирпичная без ограничений
Материал ограждающих конструкций кирпич, ячеистый бетон кирпич, ячеистый бетон кирпич, ячеистый бетон, железобетон с бесшовным фасадом
Отделка фасада 1) невентилируемые ‐ мокрая штукатурка 2) вентилируемые ‐ натуральный камень/либо другие натуральные материалы 1) невентилируемые - краска по минеральному волокну. 2)вентилируемый фасад без ограничений
Благоустройство придомовой и дворовой территории Ландшафтный дизайн по индивидуальному авторскому проекту, предусматривающий закрытую территорию, отдельный выход во двор из подъезда, проезд для автомобилей закрыт, игровая площадка, спортивная площадка, прогулочная зона, зона отдыха охраняемая, огражденная, озелененная, закрытая территория, ландшафтный дизайн, игровая площадка, спортивная площадка, прогулочная зона, зона отдыха, покрытие асфальт, бехатон по нормам
Планировочные решения Гибкое объемно-планировочное пространство, ограниченное периметром наружных стен. Отсутствие несущих стен. Свободная планировка внутри квартиры без ограничений
Количество квартир на этаже до 4 до 8 до 10
Ограничения по площади 1-комнатные отсутствуют от 45 кв.м от 38 кв.м.
Ограничения по площади 2-комнатные от 80 кв.м. от 65 кв.м. от 50 кв.м.
Ограничения по площади 3-комнатные от 120 кв.м. от 100 кв.м. от 70 кв.м.
Ограничения по площади 4-комнатные от 250 кв.м. от 130 кв.м от 90 кв.м.
Высота потолка (от стяжки пола) от 3,0 м от 2,85 м от 2,7 м
Доступ в паркинг для жителей квартира ‐ лифт ‐ паркинг лифт, подземный переход без ограничений
Обеспеченность машиноместами на 1 квартиру 2 1 не менее 0,3
comments powered by HyperComments
Прямая линия: