Активизация точечной застройки, уменьшение асcортимента квартир в новостройках, рост цен и ухудшение качества строительства – это далеко не полный перечень последствий, которые могут принести на рынок законодательные новации, касающиеся долевого строительства. Портал METRTV.ru изучал наиболее неоднозначные юридические нормы, вступающие в силу 1 июля 2018 года.
С 1 июля 2018 года вступают в силу новые правила для застройщиков, работающих по схеме долевого строительства (поправки содержатся в основном в 218-ФЗ от 29.07.17). С указанной даты будут ужесточены условия привлечения средств, введён дополнительный контроль действий застройщика, и многократно увеличатся его непроизводственные расходы. Спустя год – то есть с 1 июля 2019 года станет обязательной норма об обязательном использовании эскроу-счетов, что дополнительно удорожит долевое строительство. Застройщики особо выделяют шесть законодательных и нормативных новаций, которые приведут к наиболее существенным переменам на первичном рынке жилья.
Большинство упомянутых нововведений будет действовать в отношении только тех объектов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года. Поэтому застройщики в течение последних месяцев старались «накопить» как можно больше разрешений на строительство, чтобы иметь задел, позволяющий им ещё несколько лет работать по старым правилам. Впрочем, одна из вступающих в силу новаций, будет действовать в отношении всех жилых домов, возводимых по долевой схеме, в том числе тех, которые уже находятся в стадии строительства. Речь идёт об обязательном «банковском сопровождении» девелопера.
1. Банковское сопровождение (один объект – один счёт)
Каждый застройщик, возводящий многоэтажку на средства граждан-дольщиков, должен открыть специальный счёт в уполномоченном банке (перечень этих банков утверждает ЦБ, сейчас их 25). В этом же банке открывают счета подрядчики, работающие на данном объекте. Начиная с 1 июля 2018 года все финансовые операции, касающиеся стройки будут проходить только через единый счёт застройщика, открытый в уполномоченном банке. То есть одно разрешение на строительство будет предусматривать только один расчетный счет. По мнению законодателей, это позволит уйти от «котлового метода», когда дольщики одного дома финансируют постройку другого. Кроме того банк, в котором открыт счёт, будет контролировать все расходы застройщика, вплоть до проверки документов по которым проходят платежи (договоры, накладные, счета-фактуры и пр.).
По мнению Минстроя, при описанной схеме, банк, выступающий в роли дополнительного контролирующего органа, сможет на раннем этапе увидеть нецелевое использование средств дольщиков. Однако застройщики сомневаются, что у уполномоченных банков (которых на всю Россию только 25), найдётся необходимое количество специалистов, способных реально контролировать финансовую сторону ВСЕХ жилых строек в стране (тем более, что реально работает только один банк). Есть опасение, что банковское сопровождение, во-первых, не сможет выполнять функции защиты дольщиков (как это случилось со страхованием ответственности застройщика), во-вторых, превратится в инструмент давления банка на строителей. Ведь банк, под предлогом «контроля», сможет блокировать операции по счёту застройщика, если тот будет недостаточно покладист.
2. Финансовая подушка в размере 10% стоимости объекта
На период строительства объекта компании-застройщику необходимо будет постоянно иметь на своём счету сумму в размере 10% от стоимости новостройки. То есть речь идёт о замораживании в банке изрядного количества денег. Предполагается, что замороженные 10% станут эдакой финансовой подушкой на непредвиденный случай. Изначально предполагалось, что застройщик должен будет формировать подушку из собственных средств, но сейчас в Госдуме находятся поправки в закон, согласно которым необходимую сумму можно будет взять в виде кредита.
Эксперты считают, что далеко не все компании-застройщики могут позволить себе заморозить на длительный срок десятую часть средств, потребных на возведение жилого дома (или даже целого квартала). Если же использовать для «подушки» кредитные средства, то придётся отдать немало денег банку в счёт процентов по кредиту. Есть также мнение, что сама идея создания финансовой подушки довольно спорная.
Юрий Моисеенко
директор ООО «Проспект Девелопмент»
Застройщику, чтобы открыть продажи, или получить банковское финансирование, необходимо получить разрешение на строительство. А это значит надо купить землю, сделать проект, пройти экспертизу – все это стоит денег, как минимум как раз эти самые 10% от стоимости строительства. Чтобы разместить на счёте требуемую сумму, то есть ещё 10% от стоимости строительства, многие застройщики будут вынуждены взять банковский кредит. После вступления в силу требования об обязательном использовании эскроу-счетов, застройщик неизбежно должен будет оформить кредит на все 100% стоимости объекта (ведь доступ к деньгам на эскроу-счетах он получит только после окончания строительства, а строить на что-то надо). В результате ситуация будет доведена до абсурда – застройщику перед началом строительства надо будет взять у банка кредит в размере 10% стоимости объекта (для формирования «подушки»), чтобы продемонстрировать банку способность привлекать кредит на 100% стоимости объекта. Законодатели перемудрили маленько.
3. Один проект – одно юридическое лицо
Наиболее критикуемое нововведение в сфере долевого строительства – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома. То есть одно юридическое лицо может получить разрешение на строительство только одного жилого дома. Если же застройщик хочет возводить одновременно несколько объектов, ему придётся плодить «дочек», а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным.
Сергей Антонов
директор компании «Брусника» в Екатеринбурге
Норма «одно разрешение на строительство на одно юрлицо» играет прямо против капитализации компании. Рынок планомерно шёл к тому, чтобы избавиться от «одноразовых» застройщиков. Эта норма, по нашему мнению, поворачивает всё вспять.
Есть надежда, что указанное положение будет смягчено. Глава российского Минстроя Владимир Якушев сообщил, что 27 июня 2018 года должны быть приняты поправки в закон о долёвке, благодаря которым норма «одно разрешение на строительство – одно юридическое лицо» будет заменена на норму «один проект – одно юрлицо». Если такая поправка будет принята, то одна компания-девелопер сможет возводить по схеме долевого строительства несколько домов (по нескольким разрешениям на строительство), при условии, что строительство идёт на одном участке или в границах территории комплексного освоения.
Тем не менее, даже самый мягкий итоговый вариант закона приведёт к тому, что девелопер, ведущий строительство более чем на одной площадке, будет вынужден создавать многочисленные дочерние фирмы. У наиболее крупных застройщиков число «дочек» может перевалить за сотню. Понятно, что прозрачности рынка это не будет способствовать. Более того, резко повышается риск появления мошенников, выдающих себя за фирмы, аффилированные с крупными и известными девелоперскими компаниями.
4. Для работы с долёвкой стаж не менее 3 лет
Ещё одно требование, вступающее в силу 1 июля 2018 года, сами строители называют «странным». Речь идёт о необходимости девелоперу иметь как минимум трёхлетий опыт работы в качестве застройщика, техподрядчика или генподрядчика, построившего не менее 10 тыс. кв. м жилья. Если такого опыта нет, то привлекать средства по договорам долевого участия девелопер будет не в праве.
Юрий Моисеенко
директор ООО «Проспект Девелопмент»
Вариант поработать три года генподрядчиком или заказчиком тоже странный. Это разные виды деятельности. Это как студенту медицинского института сказать – у тебя должен быть опыт работы поваром, из логики, что больных ведь кормить надо. А причём тут повар? Такое требование, очевидно, консервирует существующее положение дел, препятствует появлению новых компаний, ограничивает конкуренцию, и, на мой взгляд, противоречит Конституции, в котором прописано рыночное устройство экономики Российской Федерации.
Более того, даже компании с опытом, прежде чем получить право на работу с долёвкой, придётся защитить свой «статус застройщика». И законодатели явно нацелены на то, чтобы сделать защиту статуса как можно более сложной. Например, несколько дней назад депутаты Госдумы предложили лишать статуса застройщика фирмы, задержавшие ввод объекта на 3 месяца и более.
Олег Кучерук
коммерческий директор ГК PREMIER
Указанные нововведения обязательно приведут к переделу строительного рынка, так как помимо защиты дольщиков (лозунг, под которым они запускаются) они четко направлены на выдавливание с рынка малых и средних компаний-застройщиков. Скорее всего, произойдет частичная монополизация рынка. Покупатели будут выбирать из того, что есть.
Непонятно также как можно сочетать требование к наличию трёхлетнего стажа у застройщика с необходимостью создавать дочерние предприятия под каждую отдельную новостройку (смотри пункт 3). Ведь не могут же «дочки» появляться сразу трёхлетними. Есть опасение, что даже крупные девелоперы не смогут найти достаточное количество аффилированных фирм способных подтвердить «статус застройщика», что неизбежно приведёт к падению объёмов жилищного строительства, а в перспективе – к росту цен.
5. Пятикратное увеличение взносов в страховой фонд
Законодатели не только готовы бесконечно усложнять условия игры на строительном рынке, они также предлагают просто и без затей увеличить поборы для застройщиков. На недавних слушаниях в Госдуме председатель комитета ГД по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев внёс предложение увеличить размер взносов застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства. Сегодня время размер взноса застройщика составляет 1,2% от стоимости заключённых договоров долевого участия. Депутат Николаев предложил увеличить тарифы до 3% с 1 октября 2018 года и до 6% – с 1 января 2019 года.
Следует отметить, что хотя компенсационный фонд долевого строительства работает уже полтора года, однако его появление никак не улучшило ситуацию в сфере долевого строительства. Более того, стало даже хуже. По данным Минстроя, число проблемных домов в России растет. Если на 1 января 2018 года было 836 таких объектов, или 1101 дом, то сейчас уже 842 объекта, или 1261 дом – говорят в министерстве.
В 2019 году к расходам на взносы в компенсационный фонд добавятся траты на ведение эскроу-счетов. В итоге непроизводственные расходы девелопера легко перешагнут планку в 10% от стоимости проекта, что повлечёт за собой примерно двукратное снижение рентабельности бизнеса. В итоге застройщики сосредоточатся на высокомаржинальных проектах типа точечной застройки в обжитых районах и начнут отказываться от объектов с нулевой рентабельностью – от новостроек в малых городах, от расселения трущоб и т.д.
6. Перечисление средств дольщиков на эскроу-счета
Финансирование долевого строительства с помощью эскроу-счетов российские застройщики используют с апреля текущего года. Но с 1 июля 2019 года этот механизм станет обязательным. Суть технологии эскроу-счетов такова: если жильё приобретается на этапе строительства, то деньги, внесённые дольщиками, в течение всего периода строительства хранятся на спецсчетах в банках. При этом доступа к ним не имеют ни покупатель (дольщик), ни продавец (застройщик). То есть девелоперу придётся финансировать стройку из собственных средств или же кредитоваться в банках. И лишь после того как ключи будут вручены дольщикам, эскроу-счёт размораживается и деньги уходят к застройщику. Он из этих средств погашает кредиты, проводит окончательные расчёты с подрядчиками и т.д.
Любопытная особенность описанной схемы – на средства дольщиков, лежащих на эскроу-счёте, не начисляются проценты. Банк получает в пользование огромные суммы на несколько лет и ничего не платит за пользование чужими деньгами. Зато застройщик, чьими деньгами бесплатно пользуется банк, должен брать кредит на строительство под рыночную процентную ставку. Эксперты уже неоднократно заявляли, что одно только введение эскроу-счетов приведёт к удорожанию жилья в новостройках на 10-20%.
Законодатели уверяют, что эскроу-счета станут гарантией сохранности средств дольщиков на случай, если стройка не будет завершена. На самом деле это не так. Именно под залог средств, лежащих на эскроу-счетах, застройщику предлагается брать кредиты на строительство. Если же застройщик ничего не построит, то кредиторы обратят взыскание на средства залога – то есть на деньги дольщиков. А значит, дольщикам может ничего не остаться. Сегодня Минстрой и Госдума пытаются придумать механизмы, позволяющие не оставить граждан-дольщиков «с носом». Но только время покажет, будут ли они достаточно эффективными.
Юрий Моисеенко
директор ООО «Проспект Девелопмент»
В конструкции нынешней редакции закона нецелевое использование средств исключено – банк контролирует платежи полностью, и потратить деньги можно только на стройку. При наличии стопроцентного кредита и строгого целевого использования средств каким образом могут возникнуть обманутые дольщики? Тем не менее, возможен и такой вариант, если банк остановит кредитную линию для застройщика… например из-за негативной рыночной ситуации.
Возможные последствия для отрасли
Член национального совета Гильдии риэлторов Михаил Гороховский считает, что изменение законодательства в сфере долевого строительства приведёт к росту цен на новое жильё примерно на 20%. Как замечают эксперты, на цены повлияет не только увеличение себестоимости строительства, но и сворачивание бизнеса многими девелоперами. Уход с рынка большого числа игроков приведёт к падению объёмов ввода жилья, а, следовательно, – росту цены.
Юрий Моисеенко
директор ООО «Проспект Девелопмент»
Объемы строительства существенно снизятся, поскольку людей, которые могут заплатить за жильё на 20% дороже, существенно меньше, чем людей, которые могут позволить себе жильё на 20% дешевле. А строители в любом случае построят жилья ровно столько, сколько его смогут купить потребители. Снижение объемов строительства рано или поздно неизбежно повлечёт за собой рост цен.
Ещё одним следствием исчезновения большого количества компаний-застройщиков станет монополизация рынка и снижение конкуренции среди застройщиков. Всё это как минимум, приведёт к обеднению ассортимента жилья, предлагаемого на продажу, а в перспективе может сказаться и на качестве строительства.
Андрей Бриль
вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
Новации в сфере долевого строительства повлияют на состав игроков – вполне логично ожидать укрупнения девелоперов, что чревато монополизацией рынка. Причём, есть ощущение, что в правительстве не осознают существование данной угрозы.
Пока же можно сказать, что все усилия властей по «борьбе с обманутыми дольщиками», предпринятые в последние годы, не дали положительного результата. Ни требование по страхованию ответственности застройщиков, ни появление компенсационного фонда не привели к уменьшению числа проблемных новостроек. Стартующий в ближайшее время новый этап «закручивания гаек» может привести не только к росту цен и снижению объёмов строительства. Одним из его последствий может стать расцвет альтернативных механизмов покупки ещё непостроенных квартир – «кооперативов», «товариществ» и т.д., которые не подпадают под закон о долёвке, не несут больших непроизводственных расходов, а значит, могут предлагать жильё по сравнительно низким ценам. Правда, в этом случае у граждан нет вообще никакой защиты от рыночных рисков и недобросовестных строителей.
Ранее по теме: Долёвка всё. Как отреагирует рынок на инициативы властей по долевому строительству – мнения экспертов
