Долёвка всё. Как отреагирует рынок на инициативы властей по долевому строительству – мнения экспертов

  • 3.11.2017
  • 2800

Жильё подорожает на 30-40%, региональные рынки монополизируют московичи, девелоперы потеряют контакт с потребителями и не смогут производить востребованный продукт, махровым цветом расцветёт теневой рынок строительства – эксперты опасаются, что запрет на привлечение застройщиками средств граждан может иметь негативные последствия.

Власти России вводят более жёсткие правила для участников рынка долевого строительства. В начале августа 2017 года вступил в силу закон 218-ФЗ от 29.07.2017. Именно благодаря ему страхование ответственности застройщиков было отменено, а вместо него в октябре 2017 года начал свою работу фонд защиты прав дольщиков. Теперь каждый застройщик обязан перечислять в него 1,2% от стоимости каждого заключённого договора участия в долевом строительстве. Впрочем, по-настоящему серьёзное закручивание гаек начнётся 1 июля 2018 года. Все объекты, разрешение на строительство которых будет получено после этой даты, возводятся по новым условиям. Например, компании-застройщику придётся замораживать на период строительства на банковском счету 10% стоимости новостройки. Ещё одно нововведение – запрет на строительство одной компанией более чем одного жилого дома. Если застройщик хочет (и может) возводить одновременно несколько новостроек, ему придётся плодить дочек, а комплексное освоение территорий во многих случаях вообще оказывается незаконным. Эксперты упоминают и ещё об одной грядущей проблеме – у контролирующих органов появляется много новых возможностей для приостановки процесса приёма средств от дольщиков, что с большой вероятностью приведёт к убыточности проекта и банкротству застройщика.

Перечисленные выше новинки законодательства усложняют работу компаний-застройщиков, но носят всё же эволюционный характер. Но, как оказалось, строительный рынок ждут и революционные изменения. Их предвестником стала личная просьба президента РФ о «переходе от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования». Когда (и если) законодательная ветвь власти выполнит просьбу президента, долёвка в России исчезнет. Купить в новостройке можно будет только готовую квартиру. И никаких договоров по минимальной стоимости «на этапе котлована».

Портал METRTV.ru опросил экспертов и руководителей крупных компаний-застройщиков, всем им был задан вопрос – чем для первичного рынка жилья обернутся уже случившиеся и грядущие законодательные новации в области долевого строительства?

Как пройдут последние годы существования долевого строительства в России

По мнению большинства опрошенных, законодательные нормы, вступающие в силу 1 июля 2018 года приведут к росту стоимости строительства и появлению новых рисков как для будущих жильцов новостроек, так и для рынка в целом.

Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинг»
Новации в сфере долевого строительства повлияют на состав игроков – вполне логично ожидать укрупнения девелоперов, что чревато монополизацией рынка. Причём есть ощущение, что в правительстве не осознают существование данной угрозы.
Евгения Солодянкина
начальник департамента продаж ГК «Виктория»
Нами заранее велась последовательная адаптивная работа к новым требованиям 214-ФЗ. Группа компаний «Виктория» уже сегодня соответствует тем нормам закона, которые вступают в силу в следующем году. У нас есть пул юридических лиц для работы в системе «один застройщик – одна новостройка». Наш финансовый и репутационный капитал дает нам уверенность в том, что мы будем работать в новых реалиях. В целом же изменения, внесённые в закон о долевом строительстве, приведут к чистке рынка, снижению конкуренции, сложности появления новых девелоперов, что означает формирование условий для монополизации строительного рынка и, конечно, последующего роста цен. Вероятно, с наибольшей выгодой для себя новыми условиями смогут воспользоваться московские застройщики.
Сергей Покровский
директор по маректингу и продажам ГК «Стройтэк»
Старт работы фонда защиты дольщиков не должен сказаться на стоимости строительства. Застройщики и раньше делали отчисления, только направлялись они не в фонд, а в страховую компанию. Фактически размер отчислений вырос для крупных компаний-застройщиков, но не на столько, чтобы это повлияло на рынок. Что касается законодательных изменений, вступающих в силу в 2018 году, то одним из негативных последствий станет то, что застройщик потеряет маневренность – ему будет сложно менять проект в ходе его реализации. Это снижает возможность создания продукта, востребованного рынком.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости
Пока нет ни сроков, ни этапов движения к намеченной цели. В целом тенденция понятная, но нет ясности в деталях. А значит, рынок может прийти куда угодно. Вероятно вектор будет смещаться в сторону продаж готовых квартир. Многие считают, что благодаря законодательным новациям, число игроков на строительном рынке уменьшится, что приведёт к росту цен. Но я бы не торопился с выводами. Вполне может быть, что и в новых условиях конкуренция останется высокой, и цены останутся «в рамках». Возможно, также, что процесс реформации рынка растянется на годы и резких изменений, в том числе по ценам, мы не заметим. В ближайшие три года мы вряд ли увидим другой рынок, а в более отдалённой перспективе заработают новые рыночные механизмы, но какие – мы пока не знаем.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга АО «ЮИТ Уралстрой»
После вступления в силу в 2018 году поправок в закон о долевом строительстве, застройщики, запускающие несколько новых объектов, будут вынуждены создавать новые юридические лица под строительство каждого. Это добавит проблем и покупателям, и надзорным органам, и, конечно же, девелоперам. Еще одним риском для покупателей является неопределенность с гарантийными обязательствами. Недобросовестный девелопер может ликвидировать юридическое лицо сразу после окончания строительства. В таком случае, собственникам квартир будет не к кому обращаться с рекламациями.
Данил Кузнецов
директор агентства недвижимости «Атом»
Сегодня порядка 70% от возводимого жилья мы реализуем по договорам долевого участия. Этот формат в том числе позволяет застройщику получать обратную связь от покупателей и понимать, насколько его продукт отвечает требованиям рынка. Надеюсь, регистрация договоров долевого участия в фонде дольщиков сделает покупку жилья еще более комфортной для граждан. Мы приняли решение не перекладывать расходы, связанные с отчислениями в фонд, на плечи клиентов, и повышать из-за этого цены на жильё, не планируем. Тем не менее, решить проблему обманутых дольщиков новый фонд едва ли сможет. Ведь по факту добросовестные застройщики и их клиенты будут за свой счет создавать подушку безопасности для недобросовестных застройщиков и покупателей, готовых вкладывать деньги в сомнительные проекты.
Владимир Коньков
основатель Корпорации «Маяк», Заслуженный строитель России
Отчисления в компенсационный фонд дольщиков приведут к обязательному росту стоимости жилья, так как все расходы застройщик обязательно переложит на потребителя. Изменение уставного капитала приведет к сокращению числа застройщиков.
Руслан Музафаров
коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале
Критичным станет условие «один застройщик – одно разрешение на строительство». Это приведет к дроблению больших надежных девелоперов и созданию одноразовых компаний, которые после ввода дома будут ликвидироваться, что негативно скажется, в том числе, на исполнении гарантийных обязательств. Ещё один момент – новая редакция 218-ФЗ запрещает пускать средства дольщиков на покупку земельных участков. Есть ограничения и на использование на эти цели заёмных средств. Фактически застройщиков оставили без денег на покупку земли под застройку. Если покупать участки за счет кредитов, то застройщик сможет возвращать их только за счет основной деятельности, а основную деятельность (жилищное строительство) он не сможет начать, пока не расплатится по кредиту за землю. Возникает замкнутый круг.
Анастасия Дударева
заместитель директора УК «AVS Девелопмент»
Изменения, запущенные с октября 2017 (внесение 1,2% в фонд защиты дольщиков), планируемые с июля 2018 и в последующем, влияют в первую очередь на сроки работ. В частности, из-за введения нового механизма работы с банками застройщики теряют возможность оперативного управления финансированием стройки, а значит, увеличиваются сроки. Конечно, все изменения будут происходить поэтапно. Я думаю, что основные изменения на рынке покупатели заметят не ранее середины 2019 – начала 2020 года.
Сергей Антонов
директор компании «Брусника» в Екатеринбурге
Пока неясно, как будут влиять изменения в законодательстве на отрасль. Очевидно, что будут дополнения и уточнения. Наиболее критичной переработки требуют нормы, регулирующие целевой характер использования денег. Поскольку часть из них неадекватна действительности. Механизм осуществления контроля может быть аналогичен контролю финансового рынка – контролируются не отдельные платежи, а финансово-экономические показатели баланса застройщика на отчетную дату. При существенном нарушении регулятор принимает меры. Отрицательным изменением видим норму – одно разрешение на строительство на одно юрлицо. Она играет прямо против капитализации компании. Мы считаем, что для стабильности рынка важно наличие крупных, надежных игроков. Рынок и вся система планомерно шли к тому, чтобы упростить администрирование и избавиться от «одноразовых» застройщиков. Эта норма, по нашему мнению, поворачивает все вспять.

Что станет с отечественным рынком недвижимости после уничтожения долёвки

В октябре 2017 года президент РФ Владимир Путин поручил кабмину поэтапно отказаться от долевого строительства в пользу проектного финансирования через банковские кредиты. Следствием этого станет то, что граждане смогут покупать только готовые квартиры – никаких договоров на этапе котлована. Соответственно, экспертам был задан вопрос: «Как, по вашему мнению, повлияет на рынок первичного жилья переход от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования?».

Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинг»
От роста цен, при переходе на проектное финансирование, мы никуда не денемся. Насколько вырастет стоимость жилья, зависит от аппетитов банков. Обычно эти организации не стараются себя ограничивать, поэтому можно предположить, что рост цен будет чувствительным. Впрочем, пока сложно сказать что-то определённое. Сегодня на рынке я не вижу реально работающих схем проектного финансирования.
Евгения Солодянкина
начальник департамента продаж ГК «Виктория»
Мы пробовали работать с проектным финансированием ранее. В этом году было принято решение вернуться к этому инструменту в связке со Сбербанком. Здесь необходимо понимать, что это вынужденная отработка механизма, в перспективе – альтернативного долевому строительству. Запрет на привлечение средств участников долевого строительства пока что видится зловещим сценарием для всей отрасли и потребителей непосредственно с точки зрения роста цен.
Сергей Покровский
директор по маректингу и продажам ГК «Стройтэк»
Переход на проектное финансирование приведёт к удорожанию жилья. Если сегодня граждане могут вложиться в строительство на этапе котлована и сэкономить порядка 10% стоимости квартиры, то при проектном финансировании будет действовать только максимальный ценник. Доступность жилья снизится.
Владимир Коньков
основатель Корпорации «Маяк», Заслуженный строитель России
Застройщикам придется самостоятельно искать средства для строительства. Некоторые будут использовать собственные деньги, но таких в России крайне мало. Поэтому большинство застройщиков начнут строить за счет банковских кредитов, что, естественно, скажется на стоимости квадратного метра. По моим прогнозам, это может привести к росту цены на 30-40%, но это зависит от процентной ставки по кредиту.
Руслан Музафаров
коммерческий директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР» на Урале
Привлечение только целевых кредитов недостаточно для эффективной деятельности девелоперов. Запрет на использование иных источников финансирования, которые могут быть дешевле целевых кредитов, повлечет увеличение стоимости строительства для застройщика, и как следствие, удорожание недвижимости. Все это приведет к тому, что объемы жилищного строительства в стране существенно снизятся. Указанные запреты приведут к существенному росту цен на недвижимость, что негативно скажется на населении, 80% которого приобретает жилье в ипотеку на последние сбережения.
Анастасия Дударева
заместитель директора УК «AVS Девелопмент»
Итоговое удорожание жилья зависит от условий, которые предложат банки для проектного финансирования. Пока можно отметить в качестве позитивного факта постепенное снижение ключевой ставки, что напрямую влияет на условия по кредитам. Но хочу обратить внимание ещё на одно следствие отмены долёвки – в процессе реализации проекта застройщик не будет иметь прямой связи с рынком – не сможет держать руку на пульсе потребительских предпочтений и оперативно реагировать на их изменения. А значит девелоперам будет сложно предлагать покупателю именно то жилье, о котором он мечтает. А также выводить на рынок тот объем квартир, который рынку необходим.

Есть ли шанс сохранить долёвку?

В истории России есть немало примеров, когда предложения первого лица «повисали в воздухе». Возможно и посыл на ликвидацию долевого строительства, озвученный президентом, также не будет реализован. Следует отметить, что опрошенные эксперты не исключают развития событий по такому сценарию. Правда не все…

Андрей Бриль
председатель совета директоров «Корин холдинг»
Шанса на сохранение долёвки в России не вижу – слишком сильно банковское лобби. Банки хотят прибрать к рукам этот сегмент рынка.
Сергей Покровский
директор по маректингу и продажам ГК «Стройтэк»
А России приняты законы, которые сделают рынок долевого строительства более прозрачным и контролируемым. На рынке останется ограниченное количество игроков, за каждым из которых можно установить персональный контроль. В результате риски для участников долевого строительства будут сведены к минимуму. В таких условиях, почему бы государству не оставить долёвку.
Олег Колесников
начальник отдела маркетинга АО «ЮИТ Уралстрой»
На наш взгляд, у долевого строительства в классическом российском понимании не очень много возможностей на выживание. Кроме того, после ликвидации схемы долевого строительства появляется риск перехода недобросовестных компаний к теневому рынку: рукописные договоры купли-продажи и подобные методы… Это может привести к новой волне будущих обманутых дольщиков.
Данил Кузнецов
директор агентства недвижимости «Атом»
Что касается перспективы полной отмены долевки, то, я думаю, есть шанс, что такого не произойдет. Ведь строительство является мощнейшим двигателем экономики – государство это тоже понимает. Если долевку отменят, то объемы строительства ощутимо снизятся, а, следовательно, снизится объем производства материалов на заводах, возрастет безработица и так далее. Переход от долевки к проектному финансированию, безусловно, спровоцирует рост цен на жилье соразмерно банковским ставкам.
Владимир Коньков
основатель Корпорации «Маяк», Заслуженный строитель России
Не исключено, что долёвку оставят, особенно после того, как я направил президенту России свой законопроект по защите дольщиков. Все последние действия по защите дольщиков выгодны банкирам, страховщикам и приближенным к ним чиновникам. Населению от них — одни расходы. Мой же законопроект не приведёт к росту стоимости квадратного метра. Он предполагает, что любой застройщик, работающий с дольщиками, обязан ежеквартально передавать Ростехнадзору или другому надзорному органу информацию из четырех пунктов: объем выполненных работ, их сметную стоимость, количество проданного жилья в квадратных метрах и на какую сумму. Если сумма средств, поступивших от дольщиков превышает затраты на произведенные работы более чем на 10%, то чиновник должен взять стройку под особый контроль. Но если разница достигнет 30% и более, то чиновник запретит продажу жилья. Чаще всего обманутые дольщики появляются, когда строительство дома находится на старте, а квартиры уже проданы. В случае, когда этапы строительства и продажи синхронизированы, финансовых катаклизмов не происходит.
Анастасия Дударева
заместитель директора УК «AVS Девелопмент»
Ту долевку, к которой все привыкли за 12 лет, мы уже не увидим, но полной остановки рынка, я думаю, никто не допустит. Будет разработан механизм возможности покупки жилья на этапе строительства, но не будет, скорее всего, прямого взаимодействия застройщик-покупатель.

Ранее по теме: Как повлияют стресс-факторы образца 2017 года на рынок новостроек

comments powered by HyperComments
Прямая линия: