Заплатить за квартиру на треть меньше, чем сосед сверху (или снизу)… Оказалось, что даже общеизвестные методики – вроде покупки квартиры «на котловане» – принесут реальную выгоду только в том случае, если покупатель при этом использует один-два секретных приёма. Ну, или окажется редкостным везунчиком. Портал METRTV.ru нашёл 6 способов, помогающих сэкономить при покупке жилья в новостройке.
Способы сэкономить (лайфхаки для покупателей квартир в новостройках) расположены в порядке убывания возможной выгоды. Первый способ, при удачном стечении обстоятельств, позволит сэкономить до 30% стоимости жилья. Выгода от последнего – шестого – способа вряд ли превысит 1%. Впрочем, при покупке объекта стоимостью, например, 7 млн руб. экономия в один процент составит 70 тыс. руб.
Стоит также учесть ещё один момент, новостройки, стартующие после 1 июля 2019 года, будут финансироваться только через эскроу-счета. Для покупки квартир в них подойдут некоторые из представленных лайфхаков, но, возможно придётся изобретать и что-то новое.
Лайфхак 1. Покупка на старте (или до старта) продаж
Общеизвестно, что на старте продаж (на этапе котлована) стоимость квадратного метра в возводимом доме минимальна.
Павел Петриченко
заместитель генерального директора АО «РСГ-Академическое»
На старте продаж намного шире ассортимент и возможность выбора квартир с наилучшими характеристиками. Кроме этого, стоимость квартиры значительно ниже, чем на более поздних этапах. Экономия покупателя (по сравнению с покупкой на максимуме цены) может составить 30%.
Следует понимать, что хотя на рынке недвижимости изменения происходят сравнительно небыстро, однако к понятию «старт продаж» следует подходить буквально со спортивными мерками – ухватить жильё по действительно низкой цене можно в течение одного, максимум двух дней после начала продаж. Обычно пул дешёвых квартир состоит из 2-5 штук. Остальные уже продаются «по рынку».
Впрочем, наилучшего результата можно добиться, если заняться покупкой ещё до старта продаж. Многие застройщики практикуют заключение предварительных договоров за несколько недель до официального вывода объекта на рынок.
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
В момент предварительных продаж, как правило, ещё нет планировок квартир и рендеров, есть только информация о площади и цене. Тем не менее, на этом этапе уже можно забронировать квартиру с подходящими параметрами и зафиксировать цену. Но надо понимать, что договорённость о цене действует до того, как начнутся «настоящие» продажи. Обычно, если в первый же день начала продаж не заключить договор долевого участия, то предварительное соглашение разрывается, и покупать квартиру придётся на общих основаниях, то есть дороже. В день старта продаж скачок цены может составить 10%.
Обычно информация о начале предварительной продажи широко не распространяется. Чаще всего о ней можно узнать по сарафанному радио от друзей, либо в социальных сетях. Кстати, именно поэтому многие екатеринбуржцы, заинтересованные в покупке квартиры в новом жилом комплексе конкретного застройщика, подписываются на получение новостей на его страничках в соцсетях. Бывает, что застройщик на своей страничке или на специализированном сайте (например, на METRTV.ru) сообщает о появившейся возможности бронирования квартир в очередной новостройке. Как только поступает такой сигнал, покупателю надо бросать свои дела и ехать в отдел продаж. Иначе всё вкусное «съедят» без него.
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
Ещё один канал получения информации о начале предварительных продаж – агент по недвижимости. Об открытии предварительного бронирования застройщики сообщают риэлторам, с которыми активно сотрудничают. В свою очередь риэлтор даёт сигнал потенциальным покупателям. Схема взаимодействия может быт такой: клиент приходит в агентство недвижимости и говорит, что хочет купить квартиру в новостройке с такими-то характеристиками; когда открываются предпродажи в подходящем жилом комплексе, риэлтор сообщает об этом клиенту, и если его вариант устраивает, то они немедленно бронируют квартиру. Обычно при этом надо внести некоторую сумму, у каждого застройщика свой регламент бронирования, это либо фиксированный взнос (включенный в стоимость квартиры) в размере, например, 50 тыс. руб. или как вариант – 100 руб. за каждый квадратный метр будущего жилья.
Следует помнить, вышеописанная схема сработает, если риэлтор действительно имеет доступ к инсайдерской информации от застройщика.
Антон Перминов
специалист АН «Новосёл»
Для принятия решения о покупке можно проделать несложные вычисления. Рассчитать, сколько стоит квадратный метр квартиры в выбранной новостройке на этапе продаж (или предпродаж), а также рассчитать, сколько стоит «квадрат» в других новостройках аналогичного класса в окрестностях. Тогда станет ясно, до какого уровня могут вырасти цены на квартиры в выбранной новостройке. Например, на старте продаж квадратный метр в одном из строящихся ЖК в районе ЦПКиО им. Маяковского стоил порядка 70 тыс. руб., тогда как в ближайших новостройках аналогичного уровня этот показатель составлял 100-110 тыс. руб. Очевидно, что покупка жилья в данном ЖК на тот момент была интересным вариантом.
Антон Перминов даёт ещё один совет, а именно – обращать внимание на первый дом, который застройщик возводит в данной локации. Если ранее здесь у застройщика объектов не было, то есть вероятность, что первые квартиры в этой локации он выведет на рынок по несколько заниженной цене, чтобы, во-первых, привлечь внимание, во-вторых, посмотреть на реакцию покупателей, т.е. пощупать реальный спрос. Если ожидания застройщика оправдаются, то ценник, будет пересмотрен в сторону повышения. Подобное было, например, при продаже жилого комплекса в микрорайоне.Академический. Квартира, которая на старте стоила 2,4 млн руб., уже через 2 недели продавалась за 2,9 млн. Показательным был и другой пример по ЖК ул.Большакова. За 4 месяца стоимость трёхкомнатной квартиры в нём увеличилась на миллион. Из быстрорастущих объектов можно назвать ЖК «Светлый» и «Ботанический сад».
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
Если человек настроен на покупку квартиры в новостройке и ему не надо с этим особо спешить, то возможно, правильнее будет не покупать то, что есть на рынке, а подождать «вкусного» предложения. Сейчас старты продаж случаются часто, и в разумное время найдётся подходящий объект по привлекательной цене.
Эксперты считают, что покупка на старте продаж сохранит свою привлекательность и в будущем, когда застройщики перейдут на финансирование через эскроу-счета.
Павел Сенюк
начальник отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
С 1 июля 2019 года видимо останется возможность купить квартиру дешевле, заключив договор на этапе котлована. Застройщик будет заинтересован в таких покупателях, так как чем больше с ними заключено договоров, тем дешевле для него обойдутся кредитные средства. Вот только после введения эскроу-счетов разница между ценами «на котловане» и ценами по окончанию строительства будет меньше, чем сейчас, это обусловлено тем, что застройщик в цену будет включать «кредитную» наценку.
Сегодня покупка на старте продаж может сэкономить до 30% стоимости квартиры. О том, какова может быть экономия при покупке квартиры «на котловане» после 1 июля, эксперты не говорят. Пока трудно подсчитать все издержки застройщиков при работе с эскроу-счетами. Неизвестно даже, под какой процент банки будут кредитовать застройщиков. Центробанк установил минимальную ставку для кредитов по эскроу-счетам в размере 3,65% годовых, но банкиры уже заявили, что в реальности ставка будет 6% и более.
Лайфхак 2. Покупка через уступку прав требования
Во многих новостройках часть квартир реализует не застройщик, а компания-подрядчик, получившая эти квартиры по бартеру, в качестве оплаты за свою работу или за материалы. Квартиры подрядчику, как правило, не нужны, ему нужны деньги, причём, как можно скорее. Поэтому часто подрядчик готов продать квартиры дешевле, чем продаёт застройщик. Лишь бы быстро.
Евгения Солодянкина
начальник департамента продаж ГК «Виктория»
Разница стоимости квадратного метра при покупке у застройщика и у подрядчика может достигать 5%. Но следует понимать, что обычно застройщик по бартеру старается «слить» подрядчику неликивиды – квартиры без лоджий, первые этажи. Если бы человек покупал такую квартиру у застройщика, она ему тоже обошлась дешевле, чем любая другая. Хотя и не на 5%, а поменьше. То есть покупка через подрядчика в некоторых случаях действительно позволяет сэкономить.
По оценкам застройщиков и риэлторов, реальная экономия (т.е. если сравнивать цену одинаковых квартир), обычно редко превышает 5%. Впрочем, даже такая экономия, при покупке квартиры означает сбережение десятков, а то и сотен тысяч рублей.
Евгения Солодянкина
начальник департамента продаж ГК «Виктория»
Квартиру в строящемся доме застройщик может продать только через договор участия в долевом строительстве. Именно по такому договору квартиру получает подрядчик. Когда подрядчик продаёт квартиру ещё кому-то, эта сделка оформляется через договор уступки прав требования по договору долевого участия (часто говорят «переуступка прав»). Бывает, что выстраивается цепочка сделок с одной квартирой. При этом последовательно оформляется несколько договоров уступки. Нередко люди, приобретающие квартиру у подрядчика (т.е. через уступку), опасаются, что кто-то из цепочки может оспорить сделку, и тогда последний покупатель останется без квартиры.
Чтобы снизить уровень риска, сам застройщик иногда выступает третьей стороной в договоре уступки прав требования. В частности, так поступает ГК «Виктория».
Кстати, через переуступку прав квартиру может продавать не только подрядчик, но любой гражданин, купивший квартиру через договор долевого участия, но по каким-то причинам решивший продать её до завершения строительства дома. Часто фирма-подрядчик маскируется под физическое лицо и реализует квартиру как обычный гражданин. Поэтому, кстати, и получаются цепочки сделок: застройщик передал объект подрядчику, а тот уступил права требования некоему гражданину, который и занимается продажей.
Наталья Хлебникова
специалист отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Согласно 214-ФЗ, договор долевого участия, а также «привязанные» к нему договоры уступки прав регистрируются в Росреестре. Это в определённой степени страхует покупателя от ситуации, когда какой-то из предыдущих договоров вдруг оказывается недействительным. Тем не менее, приобретение квартиры через переуступку – это более рискованный вариант (чем обычная долёвка) и требует максимально внимательного изучения всех бумаг. Надо проверять договоры «до запятой». Кроме того, стоит помнить, что приобретение квартиры через переуступку потребует дополнительных расходов. Ведь в ходе переуступки меняется выгодоприобретатель – надо внести изменения в страховые документы, составить новый договор. Это всё затраты. Расходы покупателя могут составить от 10 до 30 тысяч рублей.
Схема покупки через переуступку подойдёт в первую очередь для тех, кто покупает квартиру без привлечения ипотечного кредита.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Если квартира приобретается не у застройщика, а у иного лица (через переуступку прав), то формально эта сделка совершается на вторичном рынке. Если покупатель будет брать ипотечный кредит, то он получит у банка деньги под ставку для вторичного рынка, которая выше, чем ипотечная ставка на первичку. В итоге, человек на ипотеке потеряет столько же или больше, чем выгадал при покупке квартиры у подрядчика. Впрочем, иногда ипотечных потерь можно избежать. Бывает, что застройщик не передаёт квартиру подрядчику официально. Они просто договариваются устно. Когда подрядчик находит покупателя, то заключается обычный договор долёвки, просто деньги уходят подрядчику. В такой ситуации покупатель может получить скидку от подрядчика и при этом оформить ипотечный кредит под низкую ставку.
Лайфхак 3. Ловить акции от застройщиков
В периоды, когда спрос на квартиры в новостройках не слишком высок, застройщики, чтобы привлечь покупателей могут запускать акции, участники которых могут сэкономить до 10% стоимости приобретаемой квартиры. Сегодня спрос достаточно высок, поэтому на рынке нет столь привлекательных предложений. Максимально возможная скидка – 5%. Некоторые застройщики готовы предоставить такую скидку покупателям, вносящим сразу полную сумму по договору долёвки. При этом часть застройщиков предоставляет скидку, только если покупатель полную сумму предоставит сам, а часть - даже если оплата произведена с помощью ипотеки. В этих компаниях объясняют, что ипотека – это дополнительная нагрузка на отдел продаж, следовательно, размер скидки будет ниже.
Наталья Хлебникова
специалист отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Застройщики предлагают не только скидки, но и другие специальные программы, выгода по которым может быть весьма ощутимой. Например, если предоставляется беспроцентная рассрочка, то покупатель сэкономит на процентах по ипотеке. Размер выгоды надо считать для каждой конкретной ситуации.
Ловить скидки и иные специальные предложения удобно, если подписаться на получение новостей на специализированном портале (например, на METRTV.ru), на сайте компании-застройщика или на его страничках в соцсетях. А еще лучше – иметь в отделе продаж хорошего знакомого.
Лайфхак 4. Письмо директору компании-застройщика
Даже если на момент покупки квартиры у застройщика нет акций и специальных предложений, ничего не мешает покупателю попытаться выторговать для себя хоть небольшие преференции. Например, многие застройщики признают, что готовы сбросить с цены до 3%, если покупатель об этом попросит. Правда, желательно, чтобы покупатель был «несложный» – не требовал рассрочки (на период продажи своей вторичной квартиры), а в идеале – мог сразу внести всю сумму по договору долёвки.
Впрочем, индивидуальные скидки обычно не предоставляются на уникальные планировки и на ходовые квартиры, например, на четырёхкомнатные, которых в новостройках обычно немного и которые «уходят» достаточно быстро.
Были случаи, когда индивидуальные условия на покупку квартиры в новостройке предоставлялись покупателям, оказавшимся в определённой жизненной ситуации. Вот пример: человек, воспользовался рассрочкой от застройщика и въехал в новое жильё до окончательного расчета по договору. А спустя несколько недель у него резко снизился доход. Он уведомил застройщика о случившемся и попросил пойти навстречу. Застройщику было проще предложить квартировладельцу скидку и индивидуальные условия расчёта, чем расторгать договор и заниматься выселением.
Лайфхак 5. Уйти в молчанку
Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.
Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.
Лайфхак 6. Разделить вознаграждение с риэлтором
Многие екатеринбургские застройщики платят риэлторам комиссию за каждого приведённого покупателя. По такой модели реализуются, например все новостройки компаний «ТЭН», «Брусника», PRINZIP, некоторые объекта «Группы ЛСР» и «Атомстройкомплекса». Размер комиссии может доходить до 5% от стоимости объекта. Человек, приглядевший квартиру в новостройке, может не обращаться в офис застройщика, а прийти в агентство недвижимости и предложить такую схему действий: риэлтор приводит покупателя застройщику, честь по чести заключается договор долёвки, а когда застройщик платит комиссию риэлтору, тот неофициально делится деньгами с клиентом. В принципе, по такой схеме покупатель может вернуть себе 1-1,5% стоимости квартиры.
Схема может сработать, если агентство недвижимости – это индивидуальный предприниматель, то есть когда риэлтор и агентство – это одно и то же лицо. Найти риэлтора, торгующего новостройками проще всего на сайтах с частными объявлениями. Объявление о продаже квартиры в новостройке может быть подано от имени агентства или от частного лица. В нём может быть фраза-завлекалочка типа «Новостройки без комиссий». Правда, при этом покупатель должен уметь читать такие объявления между строк и понимать, что означает фраза «новостройки без комиссий».
Анфиса Сардакова
руководитель отдела новостроек АН «Добродел»
Крупные, серьёзные агентства недвижимости связываться с подобными схемами не будут. Поступить так – это значит поссориться с застройщиком. Даже если один риэлтор согласится «подыграть» покупателю, из этого ничего не выйдет. Ведь застройщик перечислит комиссию не конкретному риэлтору, а на счёт агентства, сам риэлтор получит сравнительно небольшое вознаграждение, соответственно, какой-то значимой суммой он поделиться с клиентом не сможет.
А между тем, без дополнительных знаний или связей покупатель «с улицы» может остаться без скидки.
Антон Перминов
специалист АН «Новосёл»
В последнее время некоторые застройщики стали предоставлять скидку клиентам, пришедшим «с улицы». Но покупателю зачастую очень сложно самому ориентироваться во всех имеющихся акциях и спец.условиях застройщиков. А менеджеры отделов продаж о скидках или акциях могут и ничего не сказать, например просто забыть, или сделать это намеренно. С опытным, компетентным риелтором шанс получить наиболее выгодные для себя условия по сделке у клиента намного выше.
Чтобы навести справки о возможных (нерекламируемых) скидках и комиссиях от застройщика, потенциальный покупатель может позвонить в отдел продаж (обязательно НЕ со своего сотового телефона) и, НЕ называя своей фамилии, расспросить о бонусах для человека «с улицы». Важно при этом не оставить менеджеру информацию, по которой тот впоследствии сможет идентифицировать позвонившего. В принципе, есть вероятность, что менеджер расскажет, на какие бонусы может рассчитывать покупатель. Но может по этому поводу и ничего не сказать.
Ранее по теме:
