Спекулянты оставили квартиры дольщикам
Среди покупателей квартир в новостройках практически не осталось спекулятивных инвесторов. Такую тенденцию заметили участники рынка. Почему инвесторы потеряли интерес к рынку первичного жилья? Сколько квадратных метров жилья смогут приобрести покупатели для решения жилищного вопроса и, какова сегодня структура предложения?
Квартиры в новостройках сейчас приобретают преимущественно для собственного проживания – спекулятивные инвесторы уходят с рынка первичного жилья. Такую тенденцию отмечают риэлторы и застройщики.

Теперь застройщики имеют дело с покупателем другого уровня. Если для покупателей с инвестиционными целями были важны сроки, то покупателю, который приобретает жилье «для себя» важны и сроки, и качество.

Эксперты считают, что причина снижения доли спекулятивных инвесторов в общем объеме покупателей кроется в человеческом факторе – подверженности инвесторов настроениям населения, ожидающего ухудшения экономической ситуации.

Между тем, потеря интереса инвесторов к рынку первичного жилья может привести к тому, что девелоперам на первом этапе реализации проектов придется обращаться в банки за кредитами. А затраты на выплату процентов, скорее всего, будут заложены в стоимость квадратного метра.
Однако есть и хорошие новости для покупателей. Уменьшение числа инвесторов приведет и к некоторому снижению спроса на жилье, что может замедлить темп роста цен на «первичку». Кроме того, строящиеся в Екатеринбурге квартиры в новостройках достанутся покупателям, решающим жилищный вопрос с помощью ипотеки.
Объемы строительства
В этом году в Екатеринбурге должен быть построен очередной миллион квадратных метров жилья. На показатель ввода жилья 1,05 млн кв.м жилья в Екатеринбурге планируют выйти городские власти в этом году. С начала года было построено чуть больше половины (53,4 %) жилья от намеченного объема. Ожидается, что за оставшиеся два месяца будет введено еще 466 000 кв.м.
В грядущем году Екатеринбург нарастит строительные объемы. Ввести 1,07 млн кв. м жилья городские власти планируют за счет 162 площадок, где в настоящий момент в той или иной степени ведутся строительные работы. Предполагается, что этот строительный объем обеспечит ввод в эксплуатацию 1,89 млн кв. м жилья.
Гистограмма 1. Прогнозируемая оценка ввода жилья в эксплуатацию в Екатеринбурге (в млн кв.м)
Однако предполагаемый рост темпов строительства может замедлиться. Для увеличения темпов жилищного строительства, предусмотренных Стратегическим планом, два года назад границы города были расширены до 114 тысяч 657 гектаров. Однако новые территории требуют колоссальных вложений в инфраструктуру. Для строительства очередного миллиона квадратных метров жилья в Екатеринбурге, по данным мэрии, необходимо вложить 15 млрд рублей в инфраструктуру: строительство детских садов, школ, пунктов полиции, инженерных сетей, дорог и проч. В городском бюджете города на эти цели есть только 2 млрд рублей.

Впрочем, появлению участков на земельных аукционах мешают и другие обстоятельства. Девелоперы с начала года не перестают говорить о том, на земельные аукционы выставляется слишком мало участков.

В октябре 2012 года был проведен всего один аукцион. Было выставлено три участка для строительства многоквартирных домов. Все лоты имели обременение – предполагали развитие застроенной территории.
Структура предложения
Строящееся в Екатеринбурге жилье состоит на 80% из многоквартирных домов, на 19,4% – индивидуального, на 0,6% – малоэтажного.
Что касается технологий строительства многоквартирных домов, то по данным УПН, абсолютным лидером является монолитно-каркасное домостроение. По этой технологии строится 87,1% жилья в Екатеринбурге. Кирпичных домов в общем объеме строится 10,8%, сборно-панельных – 2,2%.
В настоящий момент большего всего жилья строится в первом поясе, свидетельствуют данные УПН. Здесь, в районах Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Ботанический, Заречный возводится 40,5% жилья. 38,7% многоквартирных домов строится во втором поясе (Уралмаш, Эльмаш, Новая Сортировка, Уктус, Широкая речка, ЖБИ, Академический). В третьем поясе стоится 14,7% жилья, в четвертом – 0,7%. В центре города (границах улиц Московская/Челюскинцев – Восточная – Декабристов – Белинского – Большакова) строится 5,3% жилья.
Диаграмма 1. Распределение стройплощадок по поясам Екатеринбурга
По данным УПН, средняя стоимость квадратного метра в однокомнатных квартирах в новостройках составила 61 тыс. рублей, двухкомнатных – 57 тыс. рублей, трехкомнатных – 56 тыс. рублей. При этом, по наблюдению аналитиков Уральской палаты недвижимости, в сегменте «однушек» и «двушек» с середины лета наметилась тенденция к снижению стоимости. В июле один метр этих квартир стоил 63 тыс. рублей и 58 тыс. рублей соответственно. В сегменте «трешек» наблюдалась обратная тенденция – квадратный метр за тот же период вырос в цене примерно на 3 тыс. рублей.
Фото 1. Динамика стоимости квартир на первично рынке в зависимости от количества комнат
В октябре в продажу вышли квартиры в следующих жилых комплексах:
Район города | Расположение объекта | Название | Застройщик | Стоимость квартир (млн руб.) |
Уктус | Рощинская – Патриотов – Якутская | ЖК «Рощинский», шесть жилых домов | Корпорация «Маяк» | студии ( 29 кв.м) – 1,7; 1 (36-42 кв.м) – от 1, 99; 2 (55–67 кв.м) – от 2,96; 3 (75–87 кв.м) – от 3,95. |
Автовокзал | 8 Марта - Авиационная | ЖК «Солнечный остров», 7 подъезд | «Малышева, 73» | 1 (55,3 кв.м)- 3,97; 2 (72,47 кв.м) – 5,01; 3 (100,37 кв.м) – 6,6; 4 (124,55 кв.м) – 7,6. |
Эльмаш | Шефская-Совхозная | ЖК «Калиновский» (дом №13) | «Нова-Строй» | 1 (44,85 кв. м) – 2,9; 2 (67,35 кв.м) – 4,1; 3 (86,59 кв. м) – 4,75. |
Втузгородок | ул.Мира, 41 | ЖК «Университетский», дом №10 | ТПК «Уралобувь» | 2 (63,0 кв. м) – 3,5; 3 (96,2 кв. м) – 5,2. |
г. Верхняя Пышма | ул. Машиностроителей | 4 пусковой комплекс ЖК «Рифей» | ЮИТ Уралстрой | |
12 км от Екатеринбурга | д. Коптяки | Квартиры в поселке «Европейская деревня» | «Атомстройкомплекс» | 1 (46,85 кв.м) – 2,3; 2 (65,74 кв. м) – 3,15 |
Автор: Евгения Курмачева