На Метре реклама - только нормальная. Никакого шок-контента.
Помогайте независимому ресурсу, как он помогает вам. Удачи!

Поворотный момент

  • 18.4.2013
  • 3542

Количество сделок в первом квартале 2013 года бьет показатели аналогичного периода прошлого года, который был назван рекордным. Впрочем, рынок давно находится на пределе. Эксперты начали фиксировать первые предпосылки для изменения ситуации. Не исключено, что летом рынок выйдет из состояния равновесия и сместится в сторону покупателя.

Структура предложения

Сегодня в Екатеринбурге возведением многоквартирных домов занимаются 49 строительных компаний. По статистике администрации Екатеринбурга, только за первые два месяца 2013 года в Екатеринбурге уже было введено в эксплуатацию 256,7 тысячи квадратных метров жилья, в основном, многоэтажного.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«В настоящий момент строится в Екатеринбурге порядка 1,9 млн квадратных метров жилья. Еще порядка 200 тысяч строится в пригороде городах-спутниках. Фактически, основной объем предложения – это многоквартирное жилье».
 

За первый квартал 2013 года началось строительство 14 объектов. По оценке экспертов, все заявленные новостройки представлены исключительно эконом- и комфорт-классами.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«После сдачи ряда проектов в прошлом году на текущий момент мы не видим проектов, которые по нашей классификации можно было бы отнести к бизнес-классу. Есть массовый сегмент, который состоит на 70% из экономкласса и на 30% из комфорт-класса. Если посмотреть на предыдущие периоды, то доля жилья бизнес-класса занимала от 2 до 5%. Но те дома, которые мы относили к бизнес-классу, уже сданы. В большинстве из них продажи еще идут, предложения на рынке есть. Доля проекта последней очереди «Тихвина» – менее 1% в общем объеме застройки».

Впрочем, несмотря на то, что жилье бизнес-класса в Екатеринбурге практически не строится, на окраинах стали появляться объекты, в которых присутствуют элементы класса бизнес. Застройщики надеются, что средний класс готов платить за чистый воздух.

Табл. 1. С начала 2013 года в Екатеринбурге анонсирована продажа следующих объектов (квартиры в многоэтажных домах):

Район города Адрес Название Описание Застройщик Стоимость квартир
Кировский (Пионерский) ул. Маяковского – пр. Космонавтов Малевич 4 дома в 27 и 34 этажа ЗАО «Уралстройинвест» 1 (43 кв.м) – 2,45 млн;
2 (62,4 кв.м) – 3,65 млн;
3 (90,2 кв.м)– 4,96 млн
Кировский (Пионерский пер. Шадринский – Милицейская Дуэт Два 24-этажных дома ЗАО АСЦ Правобережный 1 (39 кв.м) – 2,54 млн;
2 (59 кв.м) – 3,84 млн;
3 (82 кв.м) – 53,3 млн
Ленинский (УНЦ) Чкалова – Вонсовского – Михеева Балтийский Секции 6, 11 этажей ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» 1 (42 кв.м) – 2,8 млн;
2 (65,53 кв.м) – 3,85 млн;
3 (87,57 кв.м) – 4,75 млн
Кировский (Втузгородок) Мира –Библиотечная Университетский, дом №9 6 секций, 15–25 этажей, 454 квартиры «ТПК Уралобувь» от 51 000 руб за кв.м
Ленинский (Академический) Краснолесья – ул. Академика Вонсовского – ул.Мехренцева Березовая роща 6 многосекционных домов, 18–25 этажей ЗАО «ЛСР. Недвижимость – Урал» 2 (52,11 кв.м) – 2,89 млн
Октябрьский (Кольцово) Авиаторов – Ракетная –Спутников – пер.Утренний Авиатор Двухсекционный дом, 16 этажей ООО «Эфес» 1 (18 кв.м) – 1 млн;
2 (38 кв.м) – 2,09 млн;
3 (49 кв.м) – 2,67 млн
Ленинский (УНЦ) ул. Амундсена, 118 Форест Два дома, 25 этажей ЗАО «ЮИТ Уралстрой» 1 (53,31 кв.м) – 3,09 млн;
2 (53,97 кв.м) – 3,26 млн;
3 (71,95 кв.м) – 4 млн
Ленинский (Центр) Мельникова – Татищева – Пирогова – Ключевская Крылов 2 многосекционных жилых дома ОАО «Синара – Девелопмент» студия (31,5 кв. м) - 2,7 млн;
1 (43,8 кв.м) – 3,5 млн;
2 (65,4 кв.м) – 4,7 млн;
3 (94,7 кв.м) – 6,25 млн
Ленинский (Автовокзал) 8 Марта–Авиационная «Солнечный остров» подъезд II, очередь III «Общество Малышева 73» 3 (95,8 кв.м) – 6,5 млн;
3 (104,83 кв.м) – 7,07 млн
Орджоникидзевский Ильича-Победы Фаворит 2 дома и подземная парковка ЗАО «ЮИТ Уралстрой» Продажи еще не открыты
Октябрьский (Кольцово) Ракетная-Авиаторов Дельтаплан Два многосекционных жилых дома с подземным паркингом ООО «Виктория Инвест» 2 – 2,43 млн;
3 – 2,89 млн
Чкаловский (Южный) Фучика–Белинского – Чапаева Созвездие Дом №7, 7,10,14 этажей ЗАО «ПСК «Урал-альянс» 1 (50,64 – 51,05 кв.м)
2 (73,96 – 85,35 кв.м);
3 (100 – 112,2 кв.м)

Нежилое все чаще становится жилым

В общем объеме строящегося жилья комплексы апартаментов уже занимают долю в 7,2%, притом, что этот формат недвижимости в Екатеринбурге появился недавно. Первый комплекс апартаментов начали возводить в столице Урала в 2011 году. В настоящий момент в городе, по разным подсчетам, заявлено строительство почти десятка комплексов апартаментов разных ценовых сегментов. О строительстве заявили такие компании как «Атомстройкомплекс», «Уралэнергостройкомплекс», «Стин Вест», «Верт-Строй», УГМК.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Мы насчитываем сегодня 137 тыс. кв. м апартаментов. Цифра достаточно значительная, есть тут как проекты экономкласса, ориентированные на массовый сегмент, так и проекты апартаментов премиум-сегмента. Доля апартаментов увеличивается, но станут ли они основным продуктом в центральной части города в будущем – покажет время».
Для сравнения, в Москве доля апартаментов в настоящий момент составляет порядка 15% от общего объема ввода жилья. И по прогнозам экспертов, в 2016 году каждый вторая новостройка в столице будет комплексом апартаментов

Несмотря на активное продвижение апартаментов в Екатеринбурге, спрос на этот формат еще нельзя назвать стабильным и сформированным. И все из-за недопонимания юридических особенностей. Так, например, остается открытым вопрос ставки налога на имущества (закон о налоге на недвижимое имущество еще не принят, ставки должны утвердить к июню 2013 г.). В соответствии с проектом закона, ставка налога на имущество для апартаментов будет в пять раз выше, чем для обычных квартир (0,5% против 0,1% от рыночной стоимости объекта).

Екатерина Кондратьева:
«В нашей стране люди опасаются всего нового. В схеме с апартаментами присутствует непрозрачность самой сделки, именно с точки оформления документов. Люди опасаются того, в чем они не уверены, так как апартаменты еще не получили широкого распространения. Сегодня сами агенты еще не до конца в курсе, как такие сделки регистрируются, какие есть особенности у данного формата».

Спрос на апартаменты только начинает формироваться, и сейчас застройщики готовы идти навстречу покупателям. По наблюдению риэлторов, апартаменты в Екатеринбурге предлагают дешевле, чем квартиры аналогичного класса. Однако пока еще не ясно, как сложится судьба нового формата. К примеру, пентхаус в столице Урала так и не прижился, а таунхаус, который долго оставался недооцененным форматом, в последние пару лет набрал популярность.

Табл. 1. С начала 2013 года в Екатеринбурге анонсирована продажа следующих объектов (апартаменты):

Район города Адрес Название Описание Застройщик Стоимость квартир
Ленинский (Центр) Белинского – Большакова Огни Екатеринбурга Комплекс апартаментов. Секции 21 и 23 этажей ЗАО «Корпорация «Атомстройкомплекс» 1 (48,91 кв.м) – 3,8 млн;
2 (60,48 кв.м) – 4,38 млн;
3 (69,97 кв.м) – 5,4 млн;
4 (145,22 кв.м) – 10 млн

Малоэтажка входит в долю

На некоторые малоэтажные и среднеэтажные форматы спрос также существенно увеличился. Застройщики сегодня выводят на рынок новые проекты. Так, например, проект таунхаусов «Форрест-Хаус» заявлен на Широкой речке, а в районе Академический компания «Кортрос» («Ренова-СтройГрупп») планирует возвести 60 тыс. кв. м таунхаусов.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«На малоэтажные проекты сформировался спрос. Таунхаусы существенно дешевле, чем индивидуальные дома, и при этом всего два соседа. Что касается размеров, то большим спросом пользуются таунхаусы площадью 150-200 метров».
 

Еще одним перспективным форматом эксперты называют квартиры в среднеэтажных жилых комплексах (3-5 этажей). Сейчас такие проекты реализуются на окраинах Екатеринбурга. Так, например, в Ленинской районе (Широкая речка) возводится поселок «Мичуринский», в Октябрьском районе (п. Патруши) – «Чистые пруды», а в Чкаловском районе (Б.Исток) – жилой комплекс «Заречный», продолжается строительство многоквартирных домов в поселке «Карасьеозерский-2».

Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Думаю, среднеэтажные дома с квартирами – это самый перспективный формат. Тут квадратный метр дешевле, чем в частном доме, в районе 60-70 тыс. рублей. Почему этот тренд набирает свои обороты? При многоэтажном и точечном строительстве в городе существует проблема с парковками – места в подземных паркингах дорогие. Большинство людей приобретают квартиру в ипотеку и не себе позволить место в подземном паркинге, пока не рассчитаются с кредитом. И эти паркинги обычно на 70-80% пустуют, а те автомобили, которые должны занимать машино-места, припаркованы на прилегающей территории. В итоге, и газоны, и велосипедные дорожки заставлены машинами. Так как в среднеэтажных комплексах площадь прилегающей территории обычно больше, а плотность населения меньше, проблема хранения автомобиля стоит менее остро, чем в многоэтажной комплексной застройке».

Однако, несмотря на появление множества новых проектов в 2013 году, доля малоэтажных и среднеэтажных в общем объеме строящегося жилья в Екатеринбурге по-прежнему остается незначительной – менее 5%.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Доля таунхаусов и трехэтажных многоквартирных домов пока очень не высока. В радиусе 30 км от Екатеринбурга мы насчитываем от 90 до 100 тыс. квадратных метров малоэтажки. Это то, что строится. Заявлено больше, проектов много, деклараций много. Тенденция, конечно, очевидна – доля малоэтажных и среднеэтажных проектов одновременно с территориальным расширением будет расти».

С начала 2013 года в Екатеринбурге анонсирована продажа следующих объектов (квартирры в среднеэтажных комплексах):

Район города Адрес Название Описание Застройщик Стоимость квартир
Ленинский (Широкая речка) ул. Ландау – Екатерининская – Вавилова (Суходольская) Мичуринский Трехэтажный трехсекционнный многоквартирный дом №1 ЛСР. Недвижимость – Урал
2 (60,48 кв.м) – 4,38 млн;
3 (69,97 кв.м) – 5,4 млн
4 (145,22 кв.м) – 10 млн
Ленинский (Широкая речка) ул. Ландау – Екатерининская – Вавилова (Суходольская) Мичуринский Трехэтажный трехсекционнный многоквартирный дом №1 ЛСР. Недвижимость – Урал
1 (37,47 кв.м) – 1,72 млн;
2 (56,3 кв.м) – 2,4 млн
4 (67,7 кв.м) – 2,87 млн
Ленинский (Верх-Исетский р-н) Малогородская, 4 Карасьеозерский 2 Четрырехэтажный многоквартирный дом на 60 квартир ООО «КомСтрин»  

Чего хотят покупатели?

Ажиотажный спрос на однокомнатные – в прошлом. После того, как в ряде многоквартирных жилых комплексов увеличили долю одно- и двухкомнатных квартир, за ними теперь не выстраиваются очереди, и покупатели не вносят авансы до открытия продаж. Тем более, что аналогичные предложения можно найти на вторичном рынке.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«На вторичном рынке, объем предложения однокомнатных квартир растет гораздо быстрее, чем по остальным категориям. Выбор у покупателей достаточно большой. На первичном рынке число компактных квартир также увеличивается. При этом можно говорить в первую очередь о количественном росте, качественного разнообразия рынку по-прежнему не хватает».

Около трех лет назад спрос на многокомнатные квартиры был почти на нуле. В этой связи многие проекты перепланировали, увеличив количество компактных квартир. Но сегодня риэлторы фиксируют повышенный интерес покупателей именно к квартирам больших площадей – трехкомнатным и четырехкомнатным, которые сегодня оказались в дефиците.

Екатерина Кондратьева:
«Вы не поверите, сейчас ажиотаж на трешки. Причем, на те трешки, у которых площадь больше чем обычно, например, 80 кв. м. Покупатели интересуются именно трехкомнатными квартирами средней ценовой категории – до 5 млн рублей. Двухкомнатные, кстати, тоже хорошо продаются».
 

Предложение рождает спрос?

По данным УПН, рынок первичного жилья в Екатеринбурге стабилизировался. С начала года цены на квартиры в новостройках не изменились.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:
«Роста цен на новостройки нет. Частично за счет стабилизации рынка и сбалансированности спроса и предложения. Кроме этого, средняя цифра по городу стабилизировалась за счет изменения структуры предложения – ухода новостроек в экономкласс на удаленные территории. А они по определению более дешевые. В среднем квадратный метр в новостройке в Екатеринбурге стоит 57 670 рублей, динамика - – 0,6% с конца декабря. Это минимальное изменение пока не говорит об устойчивом снижении, но является подтверждением остановки роста цен».

На фоне стабильности цен количество сделок с квартирами в новостройках бьет показатели первого квартала 2012 года.

Екатерина Кондратьева:
«Я общалась с другими директорами, сейчас определяется тенденция, что количество сделок со вторичным жильем снижается, а новостройки очень хорошо поднимаются. Люди приходят, кредитуются, покупают за наличные или оформляют в рассрочку».
 

Однако некоторые участники рынка говорят о надвигающемся равнодушии рынка. По словам риэлторов, звонков в марте стало меньше.

Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«За первые три месяца этого года на первичном рынке сделок было на 15% больше точно, чем в 2012 году. В этом году в январе-феврале план продаж был выполнен. И на текущий период активность достаточно неплохая. Но спрос на сегодняшний день замедляется, количество обращений в агентство сокращается».

Несмотря на количественные рекорды, руководители риэлторских компаний призывают готовиться к другим временам.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Во-первых, пузырь надулся до предела, мы «перешагнули» цены 2008 года, а количество покупателей не выросло. Я думаю, что будет некоторое снижение цен как на первичку, так и на вторичку. Думаю, что к лету – началу осени спрос снизится, и начнется падение цен. Традиционно осенью цены повышаются, и этот фактор отчасти перекроет снижение цен. И даже если одно другое будет частично компенсировать, мы ожидаем, что к концу года цены на жилье немного снизятся, насколько – будет зависеть от многих внешних факторов».

«Рынок покупателя» – естественная фаза развития рынка недвижимости. Сложная для застройщиков и выгодная для покупателей. Предсказать, когда он наступит, довольно сложно. Снижение цен может быть поступательным, а может случиться в краткосрочной перспективе. Однако если квартиру покупать сегодня нет необходимости, рекомендуется подождать с покупкой, как минимум, до середины лета.

Евгения Курмачева

comments powered by HyperComments
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости