Поворотный момент

Структура предложения

Сегодня в Екатеринбурге возведением многоквартирных домов занимаются 49 строительных компаний. По статистике администрации Екатеринбурга, только за первые два месяца 2013 года в Екатеринбурге уже было введено в эксплуатацию 256,7 тысячи квадратных метров жилья, в основном, многоэтажного.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«В настоящий момент строится в Екатеринбурге порядка 1,9 млн квадратных метров жилья. Еще порядка 200 тысяч строится в пригороде городах-спутниках. Фактически, основной объем предложения – это многоквартирное жилье».
 

За первый квартал 2013 года началось строительство 14 объектов. По оценке экспертов, все заявленные новостройки представлены исключительно эконом- и комфорт-классами.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«После сдачи ряда проектов в прошлом году на текущий момент мы не видим проектов, которые по нашей классификации можно было бы отнести к бизнес-классу. Есть массовый сегмент, который состоит на 70% из экономкласса и на 30% из комфорт-класса. Если посмотреть на предыдущие периоды, то доля жилья бизнес-класса занимала от 2 до 5%. Но те дома, которые мы относили к бизнес-классу, уже сданы. В большинстве из них продажи еще идут, предложения на рынке есть. Доля проекта последней очереди «Тихвина» – менее 1% в общем объеме застройки».

Впрочем, несмотря на то, что жилье бизнес-класса в Екатеринбурге практически не строится, на окраинах стали появляться объекты, в которых присутствуют элементы класса бизнес. Застройщики надеются, что средний класс готов платить за чистый воздух.

Табл. 1. С начала 2013 года в Екатеринбурге анонсирована продажа следующих объектов (квартиры в многоэтажных домах):

Нежилое все чаще становится жилым

В общем объеме строящегося жилья комплексы апартаментов уже занимают долю в 7,2%, притом, что этот формат недвижимости в Екатеринбурге появился недавно. Первый комплекс апартаментов начали возводить в столице Урала в 2011 году. В настоящий момент в городе, по разным подсчетам, заявлено строительство почти десятка комплексов апартаментов разных ценовых сегментов. О строительстве заявили такие компании как «Атомстройкомплекс», «Уралэнергостройкомплекс», «Стин Вест», «Верт-Строй», УГМК.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«Мы насчитываем сегодня 137 тыс. кв. м апартаментов. Цифра достаточно значительная, есть тут как проекты экономкласса, ориентированные на массовый сегмент, так и проекты апартаментов премиум-сегмента. Доля апартаментов увеличивается, но станут ли они основным продуктом в центральной части города в будущем – покажет время».

Несмотря на активное продвижение апартаментов в Екатеринбурге, спрос на этот формат еще нельзя назвать стабильным и сформированным. И все из-за недопонимания юридических особенностей. Так, например, остается открытым вопрос ставки налога на имущества (закон о налоге на недвижимое имущество еще не принят, ставки должны утвердить к июню 2013 г.). В соответствии с проектом закона, ставка налога на имущество для апартаментов будет в пять раз выше, чем для обычных квартир (0,5% против 0,1% от рыночной стоимости объекта).

Екатерина Кондратьева:

«В нашей стране люди опасаются всего нового. В схеме с апартаментами присутствует непрозрачность самой сделки, именно с точки оформления документов. Люди опасаются того, в чем они не уверены, так как апартаменты еще не получили широкого распространения. Сегодня сами агенты еще не до конца в курсе, как такие сделки регистрируются, какие есть особенности у данного формата».

Спрос на апартаменты только начинает формироваться, и сейчас застройщики готовы идти навстречу покупателям. По наблюдению риэлторов, апартаменты в Екатеринбурге предлагают дешевле, чем квартиры аналогичного класса. Однако пока еще не ясно, как сложится судьба нового формата. К примеру, пентхаус в столице Урала так и не прижился, а таунхаус, который долго оставался недооцененным форматом, в последние пару лет набрал популярность.

Табл. 1. С начала 2013 года в Екатеринбурге анонсирована продажа следующих объектов (апартаменты):

Малоэтажка входит в долю

На некоторые малоэтажные и среднеэтажные форматы спрос также существенно увеличился. Застройщики сегодня выводят на рынок новые проекты. Так, например, проект таунхаусов «Форрест-Хаус» заявлен на Широкой речке, а в районе Академический компания «Кортрос» («Ренова-СтройГрупп») планирует возвести 60 тыс. кв. м таунхаусов.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:

«На малоэтажные проекты сформировался спрос. Таунхаусы существенно дешевле, чем индивидуальные дома, и при этом всего два соседа. Что касается размеров, то большим спросом пользуются таунхаусы площадью 150-200 метров».
 

Еще одним перспективным форматом эксперты называют квартиры в среднеэтажных жилых комплексах (3-5 этажей). Сейчас такие проекты реализуются на окраинах Екатеринбурга. Так, например, в Ленинской районе (Широкая речка) возводится поселок «Мичуринский», в Октябрьском районе (п. Патруши) – «Чистые пруды», а в Чкаловском районе (Б.Исток) – жилой комплекс «Заречный», продолжается строительство многоквартирных домов в поселке «Карасьеозерский-2».

Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:

«Думаю, среднеэтажные дома с квартирами – это самый перспективный формат. Тут квадратный метр дешевле, чем в частном доме, в районе 60-70 тыс. рублей. Почему этот тренд набирает свои обороты? При многоэтажном и точечном строительстве в городе существует проблема с парковками – места в подземных паркингах дорогие. Большинство людей приобретают квартиру в ипотеку и не себе позволить место в подземном паркинге, пока не рассчитаются с кредитом. И эти паркинги обычно на 70-80% пустуют, а те автомобили, которые должны занимать машино-места, припаркованы на прилегающей территории. В итоге, и газоны, и велосипедные дорожки заставлены машинами. Так как в среднеэтажных комплексах площадь прилегающей территории обычно больше, а плотность населения меньше, проблема хранения автомобиля стоит менее остро, чем в многоэтажной комплексной застройке».

Однако, несмотря на появление множества новых проектов в 2013 году, доля малоэтажных и среднеэтажных в общем объеме строящегося жилья в Екатеринбурге по-прежнему остается незначительной – менее 5%.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«Доля таунхаусов и трехэтажных многоквартирных домов пока очень не высока. В радиусе 30 км от Екатеринбурга мы насчитываем от 90 до 100 тыс. квадратных метров малоэтажки. Это то, что строится. Заявлено больше, проектов много, деклараций много. Тенденция, конечно, очевидна – доля малоэтажных и среднеэтажных проектов одновременно с территориальным расширением будет расти».

С начала 2013 года в Екатеринбурге анонсирована продажа следующих объектов (квартирры в среднеэтажных комплексах):

Чего хотят покупатели?

Ажиотажный спрос на однокомнатные – в прошлом. После того, как в ряде многоквартирных жилых комплексов увеличили долю одно- и двухкомнатных квартир, за ними теперь не выстраиваются очереди, и покупатели не вносят авансы до открытия продаж. Тем более, что аналогичные предложения можно найти на вторичном рынке.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«На вторичном рынке, объем предложения однокомнатных квартир растет гораздо быстрее, чем по остальным категориям. Выбор у покупателей достаточно большой. На первичном рынке число компактных квартир также увеличивается. При этом можно говорить в первую очередь о количественном росте, качественного разнообразия рынку по-прежнему не хватает».

Около трех лет назад спрос на многокомнатные квартиры был почти на нуле. В этой связи многие проекты перепланировали, увеличив количество компактных квартир. Но сегодня риэлторы фиксируют повышенный интерес покупателей именно к квартирам больших площадей – трехкомнатным и четырехкомнатным, которые сегодня оказались в дефиците.

Екатерина Кондратьева:

«Вы не поверите, сейчас ажиотаж на трешки. Причем, на те трешки, у которых площадь больше чем обычно, например, 80 кв. м. Покупатели интересуются именно трехкомнатными квартирами средней ценовой категории – до 5 млн рублей. Двухкомнатные, кстати, тоже хорошо продаются».
 

Предложение рождает спрос?

По данным УПН, рынок первичного жилья в Екатеринбурге стабилизировался. С начала года цены на квартиры в новостройках не изменились.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«Роста цен на новостройки нет. Частично за счет стабилизации рынка и сбалансированности спроса и предложения. Кроме этого, средняя цифра по городу стабилизировалась за счет изменения структуры предложения – ухода новостроек в экономкласс на удаленные территории. А они по определению более дешевые. В среднем квадратный метр в новостройке в Екатеринбурге стоит 57 670 рублей, динамика - – 0,6% с конца декабря. Это минимальное изменение пока не говорит об устойчивом снижении, но является подтверждением остановки роста цен».

На фоне стабильности цен количество сделок с квартирами в новостройках бьет показатели первого квартала 2012 года.

Екатерина Кондратьева:

«Я общалась с другими директорами, сейчас определяется тенденция, что количество сделок со вторичным жильем снижается, а новостройки очень хорошо поднимаются. Люди приходят, кредитуются, покупают за наличные или оформляют в рассрочку».
 

Однако некоторые участники рынка говорят о надвигающемся равнодушии рынка. По словам риэлторов, звонков в марте стало меньше.

Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:

«За первые три месяца этого года на первичном рынке сделок было на 15% больше точно, чем в 2012 году. В этом году в январе-феврале план продаж был выполнен. И на текущий период активность достаточно неплохая. Но спрос на сегодняшний день замедляется, количество обращений в агентство сокращается».

Несмотря на количественные рекорды, руководители риэлторских компаний призывают готовиться к другим временам.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:

«Во-первых, пузырь надулся до предела, мы «перешагнули» цены 2008 года, а количество покупателей не выросло. Я думаю, что будет некоторое снижение цен как на первичку, так и на вторичку. Думаю, что к лету – началу осени спрос снизится, и начнется падение цен. Традиционно осенью цены повышаются, и этот фактор отчасти перекроет снижение цен. И даже если одно другое будет частично компенсировать, мы ожидаем, что к концу года цены на жилье немного снизятся, насколько – будет зависеть от многих внешних факторов».

«Рынок покупателя» – естественная фаза развития рынка недвижимости. Сложная для застройщиков и выгодная для покупателей. Предсказать, когда он наступит, довольно сложно. Снижение цен может быть поступательным, а может случиться в краткосрочной перспективе. Однако если квартиру покупать сегодня нет необходимости, рекомендуется подождать с покупкой, как минимум, до середины лета.

Евгения Курмачева