Купить квартиру и заработать на сдаче в аренду – расчеты доходности и таблица по районам Екатеринбурга

  • 15.3.2018
  • 2991

Стабилизация цен на недвижимость, снизившиеся ипотечные ставки, миграция людей из городов области и соседних регионов в Екатеринбург привели к возвращению интереса к покупке инвестиционных квартир – которые будут приносить деньги за счёт сдачи внаём. При грамотном подходе и большом везении владелец квартиры сможет получить доход, превышающий процент по банковским вкладам. Портал METRTV.ru пытается вывести формулу идеального арендного жилья.

Расчеты показывают, что в условиях Екатеринбурга доход от сдачи квартиры в аренду при удачном стечении обстоятельств может превышать 8% годовых. В среднем же он будет колебаться в пределах 4,7-7,2% годовых (см. таблицу ниже). Для сравнения, средняя ставка по вкладам в крупнейших банках России сегодня составляет 7,08% (данные ЦБ РФ).

Кирилл Ромащенко
руководитель направления доверительного управления Агентства недвижимости «Находка»
Недвижимость обычно окупается дольше, чем другие активы – банковские вклады, ценные бумаги и так далее. Владельцу квартиры, планирующему свои будущие доходы надо учесть не только расходы на коммуналку, но и иные траты, кроме того, надо помнить, что далеко не всегда удаётся сдавать квартиру 12 месяцев в году. Наш опыт показывает, что в среднем арендная квартира простаивает два-два с половиной месяца за год. В этот период она не приносит доход, более того, владельцу приходится тратиться на коммуналку. Впрочем, если квартира востребованного формата расположена в правильном месте, она может быть занята круглый год в течение многих лет. При особом везении доход владельца может достигать 10% в год. Но это скорее исключение из правил.

По наблюдениям риэлторов, зимой 2017-2018 годов на рынок жилья стали возвращаться инвесторы, приобретающие квартиры, в том числе с целью сдачи их в аренду. Как правило, они осознают, что доход будет невелик, однако считают, что покупка квартиры – это вложение средств в надёжный актив. Квартира не обесценится «в ноль» в результате валютных колебаний или банковского кризиса.

Дмитрий Гусев
генеральный директор Квартирного бюро «Ярмарка»
Тем не менее, если покупатель объекта намерен получать доход от сдачи его в аренду, он должен представлять себе по какой цене сможет сдавать квартиру. Наверное, это самый сложный момент. В принципе можно изучить объявления об аренде, посмотреть по какой цене предлагают похожие объекты, но чёткого понимания это всё равно не даст. Ведь в объявлениях указана цена предложения, а не спроса, и есть вероятность, что арендаторы готовы идти совсем не на те условия, что озвучены в объявлениях.

Недорогое жильё лучше сдаётся

Условно рынок аренды квартир можно разделить на три ценовых сегмента: дешёвый, средний и дорогой. В дешёвом сегменте присутствуют старые квартиры без ремонта, которые достались нынешним владельцам, как правило, по наследству и собственники не хотят (не могут) вложиться в улучшение качества жилья. Инвесторы, целенаправленно покупающие квартиры для аренды присутствуют исключительно в двух верхних ценовых сегментах.

Кирилл Ромащенко
руководитель направления доверительного управления Агентства недвижимости «Находка»
Есть категория «дорогих» арендаторов – это как правило менеджеры или ценные сотрудники, приглашённые в Екатеринбург из других регионов. Для них снимаются хорошие квартиры с шикарной обстановкой в центре. Стоимость аренды может превышать 80 тыс. руб. в месяц. Однако делать ставку на таких арендаторов достаточно рискованно. Их сравнительно мало, а значит люксовая квартира может долго ждать «своего» арендатора, т.к. это считается уникальным предложением и есть риск более долгого срока экспозиции по сравнению с квартирами среднего класса. Всё остальное время она будет приносить убытки, так как владельцу надо будет из своих денег платить коммуналку. Квартиры среднего ценового сегмента, сдающиеся не дороже 20 тыс. за месяц, гораздо более востребованный продукт, они обычно окупаются быстрее, чем дорогие.

Как замечают эксперты, обычно, чем выше вложения в квартиру, тем дольше она окупается, поэтому с целью сдачи в аренду, выгоднее купить две дешёвые квартиры, нежели одну дорогую. Разумеется, при условии, что квартиры имеют приемлемые потребительские характеристики и местоположение.

Выбрать локацию квартиры

Анализ объявлений показывает, что количество предложений арендных квартир растёт от окраин к центру. В третьем жилом поясе Екатеринбурга предложений аренды в 3-4 раза меньше, чем во втором, соответственно, во втором – вдвое меньше чем в первом. Примерно также распределяется спрос на жильё со стороны арендаторов.

Екатерина Моторова
заместитель генерального директора по направлению «Аренда» АН «Находка»
Основные арендаторы сегодня это люди, переехавшие в Екатеринбург из области или из других регионов. Многие ищут жильё недалеко от центра, что удобно с точки зрения поездок на работу. Ещё одна категория – студенты, им интересно жильё рядом с местом учёбы, а это тоже центр города. Кстати, квартиры радом с вузами обычно сдаются дороже.

Впрочем, многие эксперты считают, что потенциальным арендодателям квартир не стоит делать ставку на арендаторов-студентов.

Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Иногородние учащиеся – это сезонные и достаточно непостоянные жильцы. Если рассчитывать на них, то квартира будет часто стоять пустая. Гораздо более перспективно выглядят люди постарше, семейные. Если хотим долгосрочных арендаторов, то лучше покупать квартиру рядом с хорошей школой, с парком. Близость метро и транспортных узлов – тоже в плюс.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал конкретных кварталах, проживание в которых позволяет определить ребёнка в наиболее престижные школы Екатеринбурга.

Кирилл Ромащенко
руководитель направления доверительного управления Агентства недвижимости «Находка»
Наверное, самый популярный среди арендаторов жилой район Екатеринбурга – это Автовокзал. Новая застройка, рядом метро, и близко центр города. Сам центр занимает вторую строчку в рейтинге популярности. На окраинах города аренды жилья почти нет. На этих территориях квартиры покупают для себя – пусть далеко, зато дёшево и своё. Хочу также обратить внимание на ещё одну недавно проявившуюся тенденцию – люди всё больше стараются вести здоровый образ жизни – поэтому сегодня в тренде квартиры, расположенные рядом с парками, в которых можно бегать, гулять. То есть речь идёт о благоустроенных парках, а не о лесных массивах.

При выборе инвестиционной квартиры следует обратить внимание и ещё на одно соседство, а именно на наличие крупных жилых комплексов в стадии строительства.

Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Если в квартале или микрорайоне ведётся активная застройка, то высока вероятность, что в ближайшем будущем здесь будет рост предложения на рынке аренды. Сюда придёт часть квартир из новых домов, введённых в эксплуатацию.

Правоту этих слов подтверждает, в частности, большой объём предложения квартир в аренду на территории Академического. Сегодня здесь сдаётся порядка двух сотен квартир, что сравнимо с объемами предложения в более обширном и обжитом Юго-Западном жилом районе. Следует, правда, отметить, что и спрос на арендные квартиры в Академическом достаточно высок. В основном за счёт приезжих строителей, работающих на стройках микрорайона.

Екатерина Моторова
заместитель генерального директора по направлению «Аренда» АН «Находка»
Появилась ещё одна категория покупателей квартир – они намерены заработать, сдавая жильё в аренду в период Чемпионата мира по футболу 2018 года. Таких немного, но они есть. Квартиры приобретают в центральных районах, близко к стадиону и транспортным артериям. После ЧМ-2018 такие объекты также будут достаточно востребованы у арендаторов.

Эксперты в один голос говорят о важности местоположения «доходной» квартиры. Как замечает генеральный директор КБ «Ярмарка» Дмитрий Гусев, даже если у человека уже есть квартира, которую он сдаёт в аренду, то возможно имеет смысл её продать и купить другую, которая сможет дать большую доходность.

Ниже приведена таблица, отражающая ситуацию на рынке аренды ОДНОКОМНАТНЫХ квартир в Екатеринбурге. Расчеты показывают, что двух- и трёхкомнатные в среднем дают худший экономический результат, чем однушки. При составлении таблицы использованы данные тысячи с лишним объявлений о сдаче квартир в аренду. Ставка аренды указана без стоимости коммуналки (т.е. арендатор платит коммуналку плюсом к аренде). Информацию о средних ценах по районам города предоставил аналитический отдел УПН. Доход рассчитан без условия капитализации (без начисления процентов на сумму полученного дохода). В четвёртой колонке таблицы приведена доходность в идеальных условиях, когда квартира находится в аренде постоянно. В пятой колонке более реалистичная ситуация – два месяца в году квартира простаивает. На практике доход в этом случае будет даже меньше указанного в таблице, так как владельцу придётся из своих средств оплачивать услуги ЖКХ.

Таблица 1. Предложение аренды однокомнатных квартир в Екатеринбурге

Жилой район Ср. ставка аренды квартиры, тыс. руб. Ср. цена продажи квартиры, тыс. руб. Ср. доход от сдачи жилья в аренду, при полной загрузке Ср. доход от сдачи жилья в аренду, при загрузке 10 мес.в году
Автовокзал 19,25 3195,6 7,23% 6,02%
Академический 15,18 2655,8 6,86% 5,75%
Ботанический 17,85 3159,8 6,78% 5,65%
ВИЗ 19,62 4105,4 5,73% 4,78%
Вокзальный 15,56 2556,4 7,30% 6,09%
Вторчермет 14,72 2179,7 8,10% 6,75%
Втузгородок 16,65 2513,7 7,95% 6,62%
ЖБИ 16,13 2291,3 8,45% 7,04%
Заречный 15,96 2721,3 7,04% 5,86%
Н.Сортировка 14,33 2381,9 7,22% 6,02%
Пионерский 16,33 2805,2 6,99% 5,82%
С.Сортировка 13,51 2243,1 7,23% 6,02%
УНЦ 14,17 2767,6 6,14% 5,12%
Уралмаш 14,65 2174,7 8,08% 6,74%
Химмаш 13,90 1934,4 8,62% 7,19%
Центр 24,24 3659,2 7,95% 6,62%
Эльмаш 14,52 2171,4 8,02% 6,69%
Юго-Запад 16,82 2833,7 7,12% 5,94%

Новостройки наступают, но старые квартиры держатся

Квартиры в новых домах среди арендаторов более популярны, нежели хрущёвки-брежневки. Если саму квартиру в старом доме можно привести в хорошее состояние, то с местами общего пользования (МОП) – холлами, площадками, подъездами – это сделать невозможно. А именно на состояние МОП арендаторы сегодня обращают всё более пристальное внимание.

Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
На рынке аренды происходит омоложение – на него всё больше выводится квартир в новых домах. Это либо специально купленные объекты «под аренду», либо квартиры приобретённые «про запас». Раньше в аренду сдавалось в основном старое жильё, но в последние 5 лет доля нового постоянно растёт.

Тем не менее, покупка именно вторичной квартиры может оказаться более выгодной с точки зрения доходности от аренды. Если в квартире свежий ремонт, то владельцу не придётся тратиться на отделку, плюс, бывшие владельцы могут оставить что-то из обстановки. Кроме того, если покупать готовую квартиру, то можно сдавать её практически сразу. Если же приобретается жильё на этапе строительства, то придётся ждать сдачи дома, а это упущенная выгода – несколько сот тысяч рублей за год. Как замечает руководитель направления доверительного управления АН «Находка» Кирилл Ромащенко, именно на вторично рынке сегодня приобретаются квартиры, способные обеспечить максимальную доходность (до 10% в год). Но подобные объекты надо «выслеживать» и «отлавливать» целенаправленно.

Ремонт – обязательно

Эксперты замечают, что лучшие показатели доходности обеспечивают арендные квартиры, в которых сделан ремонт и есть хотя бы минимум обстановки.

Кирилл Ромащенко
руководитель направления доверительного управления Агентства недвижимости «Находка»
Но не стоит вкладываться в особо качественную отделку. Арендаторы этого не оценят. К тому же любая отделка в арендуемой квартире будет «убита» за 2-3 года. Ремонт делается простой, без излишеств, но конечно в квартире должен быть полный комплект сантехники, и она должна выглядеть обжитой.

Чтобы превратить «убитую» однушку в уютное гнёздышко иногда достаточно 100-150 тыс. руб. Отделка квартиры в новостройки (если квартира сдаётся без ремонта), скорее всего, обойдётся дороже. Желательно также потратиться на кое-какую обстановку в квартире.

Дмитрий Гусев
генеральный директор Квартирного бюро «Ярмарка»
Квартиру снимут, если она полностью пригодна для проживания – в ней есть хотя бы минимум мебели, холодильник, стиральная машина. Совсем не обязательно покупать предметы обстановки в магазине, обычно для арендных квартир мебель и техника приобретается на сайтах объявлений. Это даёт существенную экономию.

Ранее по теме:

comments powered by HyperComments
Прямая линия: