Если грамотно торговаться с продавцом квартиры, то можно добиться снижения цены на 300 тыс. руб., даже если изначально объект был выставлен на продажу «по рынку». Существует множество факторов, влияющих на формирование цены квартиры. Многие из них продавец учитывает сразу, но на какие-то покупатель может указать в ходе переговоров. Впрочем, есть и такие особенности, которые двигают цену квартиры вверх. Их покупателю тоже стоит учитывать, чтобы не упустить хороший объект, предлагаемый по адекватной цене.
Очевидно, что сильнее всего на цену квартиры влияет её местоположение, размер (площадь) и возраст. Однако и объекты одного класса, расположенные по соседству, могут объективно сильно различаться по качеству, и привлекательности с точки зрения покупателя. Выявить в комплексе все (в том числе скрытые) достоинства и недостатки поможет своеобразная «дефектная ведомость», составленная порталом METRTV.ru. В каждом пункте «ведомости» указывается возможный размер разницы в цене, обусловленной конкретным фактором (расположение квартиры, возраст, планировка и т.д.). Следует, впрочем, учесть, что некоторые факторы не влияют на цену прямо, но делают квартиру чуть менее востребованной у покупателей – продаваться она будет дольше, но не дешевле. Правда, излишне затянувшийся срок продажи может подтолкнуть владельца к урезанию ценника.
1. Расположение внутри микрорайона (200 тыс)
На цену жилья влияет его расположение на карте микрорайона или даже в пределах одного квартала. Обычно выше (при прочих равных) ценятся квартиры в домах, расположенных внутри квартала. Особенно, если квартал примыкает к загруженным улицам (Токарей, Белинского, Машинной, Фронтовых Бригад и пр.). Ещё более существенно на цене скажется близость квартиры к метро. Если квартира находится в 5-10 минутах ходьбы от станции метро, то за неё просят на 100-200 тыс. руб. больше, чем за аналогичную, но до которой от метро надо идти 15-20 минут. Кстати, нередко риэлторы советуют покупателям обращать внимание именно на такие «среднеудалённые» квартиры, при покупке которых можно реально сэкономить, но которые всё же находятся в пешей доступности от метро. А ежедневные дополнительные 10-20 минут прогулки – это только полезно.
Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Ещё один важный аспект – расположение дома в границах микроучастка хорошей школы или гимназии. Есть покупатели, для которых принципиально, чтобы ребёнок смог пойти в конкретное учебное заведение. Они даже не хотят смотреть хорошие квартиры по адекватной цене, которые находятся рядом, но не относятся к микроучастку выбранной гимназии.
Фактически человек, покупающий квартиру с оглядкой на прописку, позволяющую устроить детей в хорошую школу, лишается возможности вести полноценный торг. Ведь он заинтересован именно в этой квартире. Это значит, что цена это квартиры для него будет на 50-100 тыс.руб.выше, чем аналогичной, но расположенной парой кварталов южнее (или восточнее). Ранее портал METRTV.ru опубликовал карты микроучастков и адреса домов, привязанных к первому и второму десяткам лучших школ Екатеринбурга.
2. Двор и окрестности дома
Пристальное внимание на состояние двора покупатели квартир начали обращать внимание сравнительно недавно. Тем не менее, этот показатель на цену квартир напрямую сегодня не влияет. Владельцы пока не пытаются задрать цену, даже если под окнами продаваемой квартиры есть ухоженный дворик с не очень загруженным пятачком для парковки авто.
Павел Сенюк
эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Покупатели квартир интересуются вопросом удобства парковки. Однако наличие или отсутствие возможности парковки рядом с домом на цене квартиры сильно не сказывается. Впрочем, если возле дома невозможно припарковаться, то квартира, продающаяся в нём, может довольно долго искать своего покупателя. В итоге, она будет либо снята с продажи, либо владелец пойдёт на снижение цены.
3. Состояние дома (100 тыс.)
При оценке дома, в котором находится приобретаемая квартира, следует учесть 4 показателя: 1) внешний вид дома, 2) год постройки, 3) проведённые капремонты, 4) запланированные капремонты. Информацию о капремонтах (проведённых и запланированных) можно узнать в управляющей компании (лично или на её сайте), либо на портале .
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Дома одного года постройки могут кардинально различаться по своему состоянию. Оно зависит от условий эксплуатации, от отношения к дому управляющей компании и самих жильцов. О состоянии дома можно судить не только по его внешнему виду. Многое о доме, в частности, расскажет запах в подъезде.
Тем не менее, эксперты советуют покупателям не только оценивать состоянием дома, но и поинтересоваться его возрастом.
Татьяна Антонова
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»
Часто имеет смысл купить квартиру на 100 тыс. руб. дороже, но в доме, построенном на десять лет позже. Это будет некий «задел» на будущее. Через десять лет одному дому будет, например, 32, а второму – 22 года. Ликвидность квартиры в молодом доме окажется ощутимо выше.
4. Подъезд и его жители (до 15% от стоимости квартиры)
«Убитый» подъезд страшен не сам по себе. Просто он многое говорит о местных жителях.
Вера Манохина
директор офиса АН «Добродел»
Состояние стен, полов, лестниц в подъезде указывает на то, какой контингент здесь проживает и с чем в будущем столкнутся покупатели квартиры. Даже в одном доме подъезды могут сильно различаться – в одном занавески и цветы на площадках, в другом полная разруха. «Убитый» подъезд может опустить цену квартиры на 10-15% или даже сделать квартиру вообще непродаваемой.
Один из екатеринбургских риэлторов рассказал о жилом объекте, на который так и не нашёлся покупатель, как раз из-за ситуации в подъезде. По сходной цене продавалась отдельная комната в общежитии коридорного типа. Но как по заказу, каждый раз, когда очередной потенциальный покупатель приходил осматривать объект, в коридоре лежали пьяные обитатели соседней комнаты. Многие покупатели сразу разворачивались и уходили. Продажу ещё одного объекта регулярно срывала не в меру любопытная бабушка-соседка. При каждом посещении продающейся квартиры покупателями старушка непременно выходила на лестничную площадку. Проблема же была в том, что из её квартиры ощутимо воняло. Это сильно пугало потенциальных жильцов.
Следует обращать внимание не только на состояние, но и на планировку подъезда. Например, длинный коридор с двумя рядами входных дверей поневоле навевает мысли об «общаге». Что и саму квартиру может сделать менее привлекательной. Бывают и иные планировочные неудобства.
5. Расположение квартиры в доме (до 15% стоимости квартиры)
Одна из важнейших характеристик квартиры, влияющих на её цену, – этаж. Жильё на первом этаже традиционно продаётся на 5-10% дешевле, чем более «высокое». Уже начиная со второго этажа, ценник вырастает скачкообразно, но больше, как правило, не растёт. Лишь в некоторых случаях можно отследить небольшое подорожание квартир на высоких этажах.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
В новостройках квартиры на высоких этажах, особенно если с них открывается хороший вид, могут продаваться ощутимо дороже низких и средних этажей. Разница может превышать 30%. На вторичном рынке такого разбега нет. Это скорее исключение, когда на «вторичке» видовая квартира на высоком этаже продаётся на 15% дороже, чем жильё на средних этажах.
В домах, не имеющих верхнего технического этажа (в хрущёвках, брежневках, пентагонах) с дисконтом продаются квартиры на последнем этаже. В этих домах достаточно высок риск залива квартиры из-за прохудившейся крыши. Разница в цене на последний и средние этажи может быть ниже, если в доме недавно была капитально отремонтирована кровля. В неновых 9-этажках (пентагонах и улучшенках) ещё один повод для снижения цены верхних этажей – частые поломки лифтов, при наличии только одного лифта в подъезде.
На цену влияет не только этаж, но и иные особенности локации квартиры. Например, в минус может сыграть факт, если окна квартиры выходят на спортивную площадку или иной шумный объект, либо если квартира на невысоком этаже развёрнута окнами на север. В таком жилище будет всегда темно.
Максим Кондрашин
руководитель АН «Линк»
Перед покупкой необходимо изучить не только планировку покупаемой квартиры, но и желательно план всего этажа. Понимая, как покупаемая квартира граничит с другими квартирами, местами общего пользования и прочими элементами дома, можно успешно поторговаться, а может, и совсем отказаться от столь «выгодной» покупки. В нашей практике, чего только ни встречалось: заваленные мусором козырьки подъездов и магазинов под окнами; шахта лифта, три стены которой являлись по совместительству стенами квартиры – счастливые хозяева всегда были в курсе того, кто и на какой этаж поехал; вентиляционные каналы магазинов и ресторанов, проходящие внутри квартир и источающие разнообразные запахи и звуки; лестничные марши без окон прямо за стеной квартиры, что обеспечивало значительную разницу температур в помещениях – и поэтому стена в квартире была постоянно холодная и влажная, никакие обои на ней дольше трех дней не держались; в монолитном доме с прекрасной слышимостью изголовье кровати в спальне было расположено у той стены, где у соседей находится санузел и проходит канализационный стояк всей многоэтажки; и.т.п.
Ранее портал METRTV.ru рассказывал об особенностях выбора локации квартиры внутри дома.
6. Планировка квартиры (120 тыс.)
Неудобными для проживания принято считать квартиры в хрущёвках. Однако, как замечает руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, в домах, построенных в последние 20 лет, также очень часто встречаются странные планировочные решения, которые повышая стоимость объекта, не делают его более комфортным. Это, например, полукруглые коридоры, арки, закутки, тёмные зоны и пр., доплачивать за их наличие вряд ли целесообразно. Есть и иные варианты неудачной планировки квартир. В качестве примера можно привести однушку, в которой площадь комнаты 13 кв. м, а площадь кухни – 10 кв. м. Многие покупатели считают, что более удобной была бы квартира с более просторной комнатой (15-16 кв. м) и кухней умеренного размера 7-8 кв. м.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Наиболее проблемные квартиры с точки зрения планировки – это квартиры с маленькими кухнями и санузлами. Был случай – продавалась трёхкомнатная квартира, жители которой испытывали реальные сложности при пользовании санузлом. Он был совмещённый – что для трёшки уже неудобно – и очень тесный. Помещались только унитаз и сидячая ванна. Даже для раковины места не было. Расширить помещение невозможно, так как оно «встроено» между двумя капитальными стенами. Люди квартиру смотрели и уходили. Её удалось продать только после снижения цены на 120 тыс. руб.
Часто квартиры с формально одинаковой площадью могут иметь разную ценность.
Татьяна Антонова
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»
Маленькая или вытянутая кухня и трапециевидные комнаты делают квартиру менее интересной. Квартира в пентагоне и улучшенка могут быть практически равной площади, но у улучшенки кухня чуть больше и есть лоджия. За счёт этого она будет стоить дороже.
Впрочем, по поводу размера и количества балконов каждый покупатель имеет свои резоны. Кому то нужны обширные «открытые пространства», а кому то – нет.
Екатерина Брызгалова
директор АН «Ранчо»
Два-три, и более балконов в квартире – неоднозначное решение. Обычной семье вполне достаточно одного балкона или лоджии. Второй – это лишние затраты при покупке, расходы на коммуналку и дополнительный объём работ в ходе уборки.
7. Перепланировка квартиры (от 25 тыс.)
Квартира, пережившая перепланировку, – это двойная проблема с точки зрения покупателя. Ему, во-первых, придётся проверять, зарегистрирована ли перепланировка по всем правилам, во-вторых, оценить, насколько удобной стала квартира после переделки.
Татьяна Антонова
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»
Если перепланировка несогласована, то покупатель обычно настаивает на снижении цены квартиры на размер расходов, которые придётся понести новому собственнику при узаконении перепланировки.
Как ранее рассказывал портал METRTV.ru, стоимость согласования перепланировки составит от 25-30 тыс. руб. (при условии найма посредника, который будет бегать по инстанциям). Если же покупатель намерен воспользоваться ипотечным кредитом, то квартира с нелегальной перепланировкой ему не подойдёт в принципе. Ипотеку под такой объект банк не выдаст.
Но и узаконенная перепланировка может негативно сказаться на стоимости квартиры. Особенно, если перепланировка делалась под некие специфичные требования прежнего хозяина, например, если двухкомнатная квартира была переделана под проживание 4 человек. Скорее всего, в таком виде она будет неинтересной для большинства потенциальных покупателей. Её придётся либо возвращать в первоначальный вид, либо соглашаться на снижение цены.
Ирина Пахаренко
брокер по недвижимости АН «Новосёл»
Перепланировку, проведённую в квартире, покупатель часто использует как повод, для снижения цены. Тем более, что нет чётких критериев, показывающих, удачная эта перепланировка или нет. Например, объединение кухни с комнатой половине покупателей нравится, а половине – нет.
Но бывают при проведении перепланировки и откровенно проигрышные проекты.
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Опыт показывает, что неудачным решением можно считать объединение кухни и гостиной в трёхкомнатной «улучшенке» (площадью 56-64 кв. м). В таких квартирах кухня имеет достаточную площадь сама по себе. Расширять её необязательно. Зато при такой переделке комнат становится на одну меньше. Большинству покупателей квартир такого размера подобная перепланировка не нравится. Также не пользуются популярностью трёшки, в которых единственный санузел объединён с ванной комнатой. Плохо продаются и объекты, полученные объединением двух квартир. У них площадь большая, но много лишних коридоров и закутков. Приведу ещё один пример: в квартире на ул. Сулимова снесли внутренние перегородки и объединили лоджию с комнатой и кухней. Тогда ещё такие перепланировки согласовывали. Но получившееся обширное помещение с большой площадью остекления оказалось холодным и неудобным. Владелец пытался квартиру продать, но желающих её купить, не нашлось.
8. Наличие/отсутствие ремонта (400 тыс.)
Шикарный дизайнерский ремонт с применением дорогих материалов отнюдь не всегда увеличивает цену квартиры. Более того, нередко «дизайнерские» квартиры владельцы вынуждены продавать с дисконтом.
Михаил Хорьков
руководитель аналитического отдела УПН
Бывает, что уникальная отделка квартиры играет «в минус». Попробуй найти ценителя на все эти чёрные стены, колоннады и лепнину. Тем более что дизайнерские ремонты делаются в основном в дорогих квартирах, покупатели которых всё равно всё будут переделывать по своему вкусу.
Опыт екатеринбургских риэлторов говорит, что наличие в квартире обычного свежего ремонта лишь в редких случаях позволяет повысить цену продажи. Такой объект, скорее всего, уйдёт по цене просто ухоженной квартиры с ремонтом трёх- пятилетней давности. Впрочем, проведение ремонта имеет смысл, если квартира находится в очень плохом состоянии.
Оксана Немирова
специалист широкого профиля АН «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»
В большинстве квартир делать ремонт перед продажей бессмысленно. Затраты на него не окупятся. Иное дело, если речь идёт о запущенной квартире. Недорогой косметический ремонт может повысить её цену на 100-200 тыс. руб. Был случай, продавалось сильно «убитое» жильё. Пришлось вывозить оттуда мусор, после чего была сделана косметика – обои, линолеум, потолки. В результате квартира продалась по рынку. Если бы её продавали в изначальном состоянии, то в ходе торга цена могла опуститься на 400 тыс. руб.
Эксперт ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Павел Сенюк замечает, что перед продажей запущенной квартиры надо обязательно привести в порядок сантехнику. Как минимум, добиться, чтобы в санузле не было неприятного запаха. В противном случае, квартира может потерять до 5-10% стоимости. Ещё один важный момент – убрать следы затопления. Покупатели очень негативно реагируют на потёки на стенах и потолке.
Влада Павлова
специалист по недвижимости АН «Линк»
Покупатель должен помнить, что ремонт – это часто попытка замаскировать проблемные места квартиры. Иногда неуклюжая попытка. Например, недавно приходим в квартиру на последнем этаже. Отделка явно не свежая, зато в комнатах новенький натяжной потолок. Понятно, что он скрывает следы затоплений. Или ещё случай, покупатель обратил внимание на то, что в комнатах обои отходят по краям. Оказалось, это последствия обработки против клопов.
9. Продавец оставляет в квартире мебель (100 тыс.)
Оставить в проданной квартире укомплектованную кухню – это сегодня довольно распространённая практика. Но на цене объекта этот мебельный бонус, как правило, сказывается слабо. Если цена квартиры и увеличивается, то, как правило, не на полную стоимость оставляемой мебели и техники. Бывает, что кухонный комплект стоимостью в 300 тыс. руб., повышает стоимость квартиры только на 100 тыс. руб.
Татьяна Антонова
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»
При покупке квартиры с оборудованной кухней или иной мебелью важно понимать ход сделки. Если продавец переезжает в уже обставленную квартиру, то понятно, что мебель он с собой не повезёт. Значит, покупатель может биться за снижение платы за оставляемую мебель. Скорее всего, он получит её задёшево.
10. Размер коммунальных платежей (100 тыс.)
Иногда имеет смысл заплатить немного больше при покупке квартиры, если размер коммунальных платежей в этом доме сравнительно низкий.
Татьяна Антонова
эксперт отдела жилой недвижимости ООО «БК_Недвижимость»
Даже в двух соседних домах размер коммунальных платежей может сильно различаться. Это зависит от состояния инженерных сетей и от управляющей компании. Поэтому покупателю при изучении предложений надо смотреть на стоимость «коммуналки». Может оказаться, что человеку будет выгодно купить квартиру на 100 тыс. руб. дороже, но за несколько лет он вернёт себе эти деньги за счёт экономии на платежах.
Ранее портал METRTV.ru довольно подробно рассказывал о том, как человек ещё до покупки квартиры может узнать свои будущие расходы на «коммуналку». Кстати, в процессе изучения вопроса коммунальных платежей покупателю следует навести справки о бесперебойности поставок воды-тепла-газа-электричества. Источником данной информации могут быть соседи и управляющая компания.
