Я хочу рассказать историю сделки, которую мы спустя почти полгода все еще не закончили. Ждем, когда сможет начать ходить наш продавец, которая попала в аварию и получила компрессионный перелом позвоночника. Обычно истории о сделках рассказывают с начала, а я начну с конца, которого все очень ждем.
Светлана Гришина, специалист по недвижимости Центра недвижимости «МАН»
Перелом позвоночника и Росреестр
Квартира для покупки, которую выбрали наши клиенты, была в нашей истории уже второй. На самом деле ее посмотрели первой, но она была дороже других вариантов, и от нее сначала отказались. Ряд обстоятельств, о которых я скажу чуть позже, заставил нас вернуться к этому варианту. У наших клиентов есть несовершеннолетние дети, на которых был в свое время получен материнский капитал и которых нужно в новой квартире наделить долями.
Люди любят страшные истории. Например, про то, как какие-то злодеи по доверенности пойдут и перепишут в Росреестре квартиру на себя. А сейчас работает функция запрета на сделку без личного участия собственника. Поставить запрет можно он-лайн – достаточно зайти на сайт «Госуслуги».
Собственник квартиры дама в возрасте, которая проживает в другом регионе. Видимо, под влиянием различной информации она тревожилась и в итоге поставила запрет на сделку без ее участия. Перестраховался человек, бывает. Мы уже готовились выходить на сделку, как вдруг получаем известие, что хозяйка квартиры в своем далеком регионе попадает в ДТП. Ее увозят в больницу с диагнозом компрессионный перелом позвоночника. Она в сознании, но ей запрещено любое движение. Форс-мажор.
В таких случаях можно было бы воспользоваться услугой вызова нотариуса. Он мог бы приехать в больницу и оформить доверенность на ее сына, и сделка была бы закончена. Но проблема в том, что нотариус не может снять запрет на регистрацию сделки. Собственница должна явиться в Росреестр лично и написать заявление.
Теоретически возможен еще один вариант – пригласить сотрудников МФЦ в больничную палату. Но дело осложняется тем, что для действий МФЦ нужны подключенный к сети компьютер и принтер, и для всего этого нужно место в палате и довольно длительное время. Нужно ли это главврачу, который отвечает за жизнь и здоровье и других пациентов?
МФЦ, ты не прав
Почему мы не можем отказаться от этой квартиры и найти другую? А потому что с первой квартирой сделка не состоялась буквально накануне регистрации, и вот эту выбрали в срочном порядке из резерва.
Покупку первой квартиры нам сорвал продавец. Мои клиенты выбрали его объект в качестве встречного варианта. Если бы они с нами посоветовались, мы бы изначально не одобрили этот выбор – были предпосылки, чтобы так думать. Продавала квартиру девушка, она в ней живет, а настоящий владелец – ее папа, который проживает в другом городе. Дочь довольно закрытый человек, давала мало информации и по квартире, и по обстоятельствам ее продажи. Подготовка документов у нас шла трудно.
Опека в Верх-Исетском районе особенно требовательна к документам. В буквальном смысле на каждый чих надо писать портянку. Мы продавали трехкомнатную квартиру, и нам нужно было согласовать так называемый временной разрыв, когда альтернативная квартира, в которой нужно наделить детей долями, покупается через определенный промежуток времени. И это было одно из условий, которое мы буквально выбивали в опеке. Мы письменно обосновывали это условие тем, что нам нужно получить от покупателя трешки всю сумму, чтобы выйти на встречную покупку. У нашего покупателя был маткапитал, который, кстати, все еще к нам не пришел.
После всех согласований мы предоставили в опеку предварительный договор купли-продажи. Он отличался от стандартного тем, что мы не внесли продавцу никакой суммы: ни залог, ни аванс, ничего. Все-таки было в этой девушке-продавце что-то настораживающее.
Продажу своей трешки мы провели 30 декабря нотариально, а ее регистрация из-за новогодних праздников была назначена на 11 января. 9 января нам позвонил папа. Он сказал, что у них в семье возникли проблемы, и они отказываются от продажи. А их квартира у нас оформлена в приказе опеки. Дело существенно осложнилось. Нужно было подключать юриста.
Мы быстро выбрали новый объект, и нам нужно было внести изменения в приказ опеки. Приезжаем в МФЦ, а сотрудник нам говорит, что у них нет такой услуги, как внесение изменений в приказ, и отправляет нас писать новое заявление. Наш юрист не соглашается на это и просит вызвать руководителя. Настаивает на том, чтобы в МФЦ приняли наше заявление в первоначальном виде, а разбираться с опекой мы будем уже без них. Конечно, это проблема сотрудника МФЦ. Он работает по регламенту и привыкает к определенным действиям. Сделать что-то новое ему уже очень тяжело. И если бы не юрист, которая буквально сражалась с местными регламентами, то клиента наверняка заставили бы переписать заявление так, как считает правильным сотрудник МФЦ. А нам бы потом пришлось в опеке дополнительно еще что-то согласовывать и объяснять свои действия.
Сделка все еще не закончена, хотя мы уже нарушаем согласованный временной разрыв. Но мы со своей стороны сделали все, чтобы сократить риски: нашли новый объект, внесли изменения в приказ, предоставили новый полный пакет документов – и отсрочка сделки происходит по независящим от нас обстоятельствам. Кто мог знать, что случится такое тяжелое ДТП в жизни продавца?
Теоретически опека может нам продажу трешки развернуть обратно и признать сделку недействительной, потому что нарушение прав несовершеннолетних – это их головная боль. Но зачем? Все и так стараются. И мы ждем, когда хозяйка квартиры встанет на ноги и сможет оформить хотя бы доверенность, чтобы мы смогли завершить сделку.
Банк против банкротства
У нас эта сделка велась месяца три. И на каждом этапе какой-то отказ. И каждый раз планерка в агентстве с мозговым штурмом.
Клиенты – семья. 6 лет назад купили трехкомнатную квартиру, при этом использовали материнский капитал. Детей в семье трое. Старший за это время вырос и женился. Средний тоже парень самостоятельный, спортсмен, 17 лет. Младший еще совсем ребенок. Все пятеро владели в этой трешке долями. Понятно, что продать эту квартиру можно только со встречной покупкой, чтобы наделить детей долями.
Ищем покупателя. В основном, трехкомнатные смотрят люди с ипотекой. Мало кто приходит с наличкой. Опять же наша цена была по верхней границе рынка, что тоже вносило определенные трудности. В итоге после длительных двухмесячных мучений от бесконечных показов мы нашли клиента. Он был с ипотекой Сбера. Мы были счастливы и рады, что наконец выходим на сделку.
И вдруг Сбербанк отказывает своему заемщику. Почему? А потому что один из продавцов, мама семейства, проходила процедуру банкротства. Сама процедура была начата еще до покупки квартиры, а закончена в 2019 году.
Казалось бы, да какая банку разница? Покупателю же ипотеку одобрили, деньги дают. Но нет. Позиция такая – раз человек выбрал для себя такую форму возможной, он это сделает и во второй, и в третий раз. И банки не хотят ставить залоговый объект в зону риска.
Клиенту нравилась наша квартира. Соответственно, мы искали пути и возможности согласования. Сначала я хотела довести историю с одобрением объекта до логического конца. Когда Сбер отказал, я обзвонила 15 банков. Честно рассказала ситуацию, что покупатель хороший, с официальной зарплатой, и что он получил от Сбера одобрение на ипотеку, но не согласовали объект. И мне все 15 банков отказали.
Оставалось одно – нужно было вывести банкрота из числа собственников. Как это сделать? Мы придумали продать долю мамы старшему сыну. Сделка была нотариальной. К этому нотариусу мы снова пришли через короткое время уже с новым этапом сделки. Но сначала нужно было повторно согласовать объект в банке. И снова проблема.
Супруги жили в другом городе, их представителем по доверенности была бабушка. Очень боевая старушка, продвинутая, с чемоданом документов, ну буквально генерал. Доверенность у нее была полная, вплоть до права продажи. Но все собственники владели квартирой частями. Частей было пять. После продажи доли мамы изменилось число собственников: на пять долей четыре собственника. И доверенность на бабушку оказалась недействительной. И слава богу, что все участники включили свои мозги, и смогли присутствовать на сделке по продаже доли и оформлении новой доверенности.
Между тем, все еще действовало кредитное решение у покупателя. И мы уже планировали выходить на сделку по продаже. Но тут новая засада. Старший сын на момент покупки доли матери уже был женат. Значит, приобретенная доля – это совместно нажитое имущество, а потому требуется нотариальное согласие супруги на продажу. И это был еще один, кажется уже десятый, участник сделки.
* * *
Почему не дарение? Почему нужно было продавать долю мамы старшему сыну? Математика простая. Мама владела своей долей больше пяти лет, и ей не надо платить налог с продажи. А сын, который купил долю и сразу ее продал, налог должен заплатить только с разницы суммы между покупкой и продажей. И здесь можно было подобрать такую цену, чтобы платить налогов пришлось самую малость. Дарение в этом случае сыграло бы очень злую шутку. Ведь сыну при продаже пришлось бы заплатить налог со всей суммы продажи, поскольку долю он получил бесплатно.
Ну и 17-летнему парню тоже пришлось побегать. Ведь по документам он еще ребенок, хотя живет отдельно, но должен действовать с согласия родителей. А у него университет, спорт, девушка.
PS. Пока готовилась публикация ситуация получила своё продолжение: средства маткапитала зачислены на счёт, продавец встала с постели и стороны заключили сделку. В ближайшее время должна пройти её регистрация.
Ранее по теме:
