На вторичном рынке между объектами возникает конкуренция. Первые признаки этого явления – рост объема предложения почти на треть и увеличение срока экспозиции. Риэлторы уверены, что если продавцы не согласятся корректировать цены сегодня, то завтра им придется идти на более серьезные уступки.
С середины февраля рост цен предложения прекратился. Более того, по некоторым территориям (центр и четвертый ценовой пояс) уже наметилась отрицательная корректировка цен.
График 1. Изменение средней стоимости квадратного метра жилья в Екатеринбурге
График построен на основе данных УПН
Некоторые эксперты склонны считать, что зафиксированное снижение цены предложения еще нельзя считать падением рынка. Это, скорее, попытки продавцов скорректировать свои желания в соответствии с рынком.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«По данным аналитики Уральской палаты недвижимости, цены до Нового года росли, а сейчас они начали снижаться. Но это – цены предложения. Что касается цен реально совершаемых сделок, они не меняются уже полгода, колебания среднего показателя стоимости квадратного метра если и есть, то оно незначительно».
Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:
«По моему наблюдению, с ценами с начала года ничего не произошло. Какими они были, такими и остались».
График 2. Изменение цены реализации одного квадратного метра жилья в Екатеринбурге
График построен на основе цен реализации, опубликованных АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Количество сделок
Количество заключенных сделок, по данным Управления Росреестра по Свердловской области, с жильем в первом квартале 2013 года превысило количество сделок в том же квартале прошлого года на 3,7%. Но если 2012 год почти каждый месяц одаривали определениями «рекордный», то сегодня к рекордам отношение весьма прохладное, и даже скептическое.
Гистограмма 1. Сведения о количестве зарегистрированных прав, ограничений (обременениях) прав, сделок и иных вещных прав на жилые помещения
Статистика предоставлена Управлением Росреестра по Свердловской области
В большинстве опрошенных агентств недвижимости отметили, что количество сделок осталось на уровне прошлого года. А в некоторых компаниях признали, что прошлый год был самым «урожайным» на сделки, и побить достигнутые в прошлом году рекорды в первом квартале 2013 не удалось.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:
«Прошлый год был вообще аномальный. Потому как первый квартал на фоне аналогичного периода прошлых лет явно выделялся. А в этом году все-таки ниже активность была. В прошлом году сделок процентов на 15 было больше».
Николай Мальцев, руководитель АН «Бюро недвижимости–1»:
«На рынок недвижимости влияют постоянно внешние факторы. В прошлом году сделок было больше. Если говорить примерно, то в этом году в нашем агентстве сделок было процентов на 30% меньше».
Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Последнюю пару лет количество сделок в первом квартале примерно одинаковое».
Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:
«В 2012 году, скажу честно, сделок было больше и, в целом, было стабильнее. Февраль, например, в этом году был просто провальным месяцем. На все агентство всего шесть сделок, это очень мало. В марте-апреле ситуация выровнялась».
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Количественно сделок за первые три месяца 2013 года на 10% больше, чем за аналогичный период 2012 года. Замедление наметилось еще в марте, в февраль был активным. Все почувствовали, что количество обращений снизилось».
Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:
«Ужесточается кредитная политика, это не декларирует ни один банк, но мы это видим. Пока это видно только изнутри, когда нашим же клиентам отказывают в выдаче ипотечного кредита. В ряде случаев мы были абсолютно уверены, что ипотеку клиенту дадут, но одному отказали, второму отказали, третьему отказали. На объеме сделок это пока не отразилось, количество сделок сохраняется на уровне прошлого года. Но мы видим уже сейчас, что спрос на вторичку замедлился – звонков стало гораздо меньше».
График 3. Индекс активности спроса на жилье в марте 2012 – марте 2013 гг.
График основан на данных АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Объем и структура предложения
В базе данных Уральской палаты объем предложения вырос на 30%, или, в абсолютных показателях, на 2050 единиц. Если в январе продавцами было выставлено 6800 объектов, то сегодня их уже 8900. При этом активнее всего на продажу выставляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры (их число увеличилось на 36% и 29% соответственно).
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«На рынке огромное количество предложений, с Нового года оно выросло практически на 30%, а покупателей больше не стало. Сейчас отчетливо наблюдается дисбаланс между спросом и предложением».
Весомую долю объема предложения вторички – 25% – составляют квартиры, в так называемых, спецпроектах – домах построенных после 90-х годов. Аналогичная доля принадлежит квартирам улучшенной планировки (дома, которые были построены в 80-х). А «хрущевки» и «брежневки» сегодня занимают не более чем по 15% от объема предложения.
Продавцы запасаются терпением
Наибольшим спросом сегодня пользуются «спецпроекты». Если несколько лет назад покупатель мог отказаться от покупки такой квартиры только из-за цены, то сегодня он предпочитает копить и ждать.
Игорь Обухов, директор АН Антей:
«Количество предложения ощутимо выросло, соответственно, сроки экспозиции возрастают. Некоторые квартиры, вроде бы стандартные – трех-, четырехкомнатные квартиры, в домах годов 60-70-х, просто стоят и не продаются, несмотря на то, что цены рыночная. А местами, даже ниже рыночной. Получается, они сейчас не востребованы. Думаю, причина в том, что есть альтернативы в виде более свежих построек. Формат большой по площади квартиры в старом жилом фонде сейчас не востребован».
По данным Уральской палаты недвижимости, средний срок экспозиции объектов в среднем составляет сегодня два-три месяца, хотя буквально в 2012 году дольше месяца ликвидные квартиры в продаже не стояли.
Николай Мальцев, руководитель АН «Бюро недвижимости–1»:
«Однокомнатные квартиры при адекватной средней стоимости за месяц-два продаются. Двушки, в целом, столько же. А вот трешки уже тяготеют к трем месяцам, а если еще и площадь большая, то это уже даже ближе к четырем месяцам».
Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:
«На рынке выставлено приличное количество объектов, но они все стоят, их никто не покупает. Цены стоят, в принципе, адекватные, но объекты не продаются. Стандартные одно и двухкомнатные квартиры (то, что всегда очень быстро продается), прежде у них срок экспозиции был месяц, то сейчас это может быть и два и три. «Трешки» тоже стоят дольше, чем раньше».
Торг здесь уместен
Для продавцов и их риэлторов наступили не самые приятные дни. Зато у покупателя есть возможность найти именно то, что хочется, и обстоятельно прицениться. Загвоздка может возникнуть лишь в том, что ни один из продавцов, возможно, не захочет пойти на уступки. На фоне появления конкуренции между объектами-аналогами продавцы все еще стараются удержать максимальные цены.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:
«Продавцы больше уступать не стали. Цены растут, а скидки не увеличиваются пропорционально выросшей цене».
В несговорчивости собственников эксперты видят проблему для самих собственников. Продавцы продолжают завышать стоимость объекта, оценивать его выше рынка, а потом в ходе торга делать небольшую скидку покупателю, таким образом, чтобы в итоге все равно продать его по рыночной цене.
Ольга Ширыкалова, директор ЦН «Корифей»:
«Скидки продавцы делать больше не стали. Как было 50 тысяч рублей, так и осталось. Получить и такую скидку - за счастье. Меня всегда удивляло, когда выставляют двухкомнатную квартиру улучшенной планировки в Юго-Западном районе за 6 млн рублей, я говорю условно, а потом снижают цену до 3 млн рублей. И говорят покупателям с большими глазами: мы же и так уже три миллиона сбросили!».
Причиной такого поведения эксперты называют ожидания продавцов, которые еще недавно, когда на рынке была иная ситуация, нацелились выручить от продажи определенную сумму и уже успели придумать, как распорядиться деньгами. Расстаться с этими планами они еще не готовы, но не исключено, что уже скоро ситуация существенно изменится.
Павел Маслихин, директор «Недвижимость-Консалт»:
«Несмотря на то, что количество звонков стало гораздо меньше, собственники пока торгуются плохо, но это временно. Обычно продавцы всегда тяжело проходят этот барьер. Еще недавно ситуация на рынке была иная, и продавцы рассчитывали от продажи выручить определенную сумму и совершить встречную покупку».
Есть мнение, что если сегодня продавцы не сделают хорошую скидку, то завтра им придется идти на более серьезные уступки.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«В среднем, при продаже квартиры эконом-класса собственники могут сделать скидку в размере от 50 до 100 тыс. рублей. Но в некоторых случаях, когда объект изначально переоценен, скидка может достигать 200 тыс. и даже полумиллиона. Собственники со временем приходят к тому, что для решения своего жилищного вопроса необходимо привести стоимость своего объекта в соответствие с рынком. Единственный способ – адекватное снижение стоимости».
Взгляд на рынок изнутри
Некоторые эксперты сравнивают ситуацию на рынке с тем, что было в докризисном 2007 году.
Ирина Сангалова, топ-менеджер, ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
«То, что происходило в начале 2007 года и то, что происходит сейчас – ситуации очень схожие. Мы, как и тогда, объективно находимся в условиях «рынка покупателя», то есть спрос значительно уступает предложению. Очевидно, что для того, чтобы клиенты решали свои жилищные вопросы в прогнозируемые сроки, необходимо менять психологию продавцов и аргументировано убеждать их корректировать цены».
Ожидания развития ситуации на рынке недвижимости традиционно связывают со стабильностью российской экономики. Между тем, прогнозы Минэкономразвития уже подтвердили ожидания властей о рецессии экономики. Кроме того, впервые за последние месяцы цены на нефть опустились ниже психологической отметки в 100 долларов за баррель.
Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости РК «ТИМ»:
«Ощущение максимума я поймала достаточно давно. Давно есть ощущение, что все должно вернуться на круги своя. Стабильность рынка недвижимости зависит от экономической ситуации в стране. Сегодня очень популярны ипотечные кредиты, и если в этом ресурсе будут сбои, однозначно будет падать спрос и цены. Но пока этот ресурс активно задействован, ситуация роста и стабильности все еще продолжается».
Продолжая прислушиваться к собственным ощущениям, некоторые риэлторы все-таки ожидают не изменения рынка, а возвращения сезонности. Летом будет затишье и снижение цен, а осенью все компенсируется подъемом.
