Не занижать цену и платить безналом. Юристы рассказали, как не погореть на покупке банкротных квартир

  • 21.1.2020
  • 1150

Появление закона о личном банкротстве привело к возникновению на рынке недвижимости нового класса проблемных объектов – квартир, принадлежащих (или некогда принадлежавших) людям, объявленным банкротами. Впрочем, когда продавец квартиры не банкрот, а просто накопил массу долгов, то покупка такой квартиры – тоже рискованный шаг.

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника от требований кредиторов, и такая сделка будет признана недействительной.

Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Сегодня проверка юридической чистоты квартиры обязательно включает в себя изучение базы исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов и Федеральный реестр сведений о банкротстве. Проверяется продавец квартиры и его супруга. Если в отношении владельца квартиры возбуждено исполнительное производство или ведётся процесс банкротства, то в Росреестр поступает запрет на отчуждение имущества должника. Но бывает, случается сбой в системе и в карточке объекта запрет не отражается. И такая квартира может быть продана.

Кстати, если продавец квартиры индивидуальный предприниматель, то следует также проверить картотеку банкротных дел на сайте Арбитражного суда. Кроме того, о наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов.

Впрочем, как замечает Евгения Свинтаржицкая, опасность могут представлять квартиры, владельцы которых не фигурируют ни в базе исполнительных производств, ни в реестре банкротов, ни в Арбитражном суде. Человек может наделать массу долгов и продать квартиру до того, как попадёт под прицел органов юстиции. Поэтому сложилась практика включения элементов страховки прямо в договор купли-продажи квартиры. Сегодня так делают многие риэлторы Екатеринбурга.

Брызгалова Екатерина
директор АН «Ранчо»
В договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, он не является банкротом и не подпадает под критерии банкрота. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

Следует отметить, что в договор сегодня обычно включают защиту и от других проблемных моментов. Например, в нём может быть прописано, что у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств.

Евгения Свинтаржицкая
юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Если покупатель допускает возможность появления причин для оспаривания сделки, то следует обратить внимание на процедуру проведения сделки. В такой ситуации, во-первых, нельзя занижать цену квартиры в договоре – тогда если сделка будет оспорена, то продавец должен будет вернуть покупателю полную стоимость объекта. Во-вторых, перевод средств за квартиру должен быть произведён безналом на личный счёт продавца, чтобы переход денег был официально зафиксирован. Это убережёт от признания сделки ложной.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, как покупатель может защититься от оспаривания сделки, в результате которой он стал владельцем квартиры.

comments powered by HyperComments
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости