Размышления перед покупкой земельного участка. Или что нужно знать о модели управления коттеджным поселком?

  • 4.6.2018
  • 1940

Нелогичный способ совместить разные форматы в одном коттеджном поселке мог придумать только опытный застройщик. Какая площадь нужна для «эффекта масштаба»? О чем может рассказать асфальт? И почему кварталы лучше районов? Обзор особенностей загородной жизни с прицелом на приватность.

1. Местоположение

Два главных требования к локации коттеджного посёлка – транспортная доступность и экология. Урбанисты замечают, что можно считать нормальным удаление коттеджа для постоянного проживания от места работы (от города) до 20-30 км. Для многомиллионных городов этот показатель выше. Что же касается дачного дома, используемого для поездок в выходные, то те же самые 20-30 км удаления от города для него можно считать оптимальным – поездка на дачу получатся ещё сравнительно непродолжительной, а экология дачного посёлка уже не страдает от близости мегаполиса.

Ещё один транспортный аспект – удалённость коттеджного посёлка от автомагистрали. С одной стороны, удобно, если съезд с трассы ведёт сразу в посёлок. С другой стороны, близость потока машин это минус с точки зрения чистоты воздуха. В НТЦ Градостроительной экологии пояснили, что приемлемым можно считать размещение коттеджа на расстоянии не менее 500 м от крупной магистрали. В этом случае будет обеспечено рассеивание загрязняющих веществ выбрасываемых автотранспортом, а также снижение шума до комфортных величин.

Хорошая дорога и хорошая экология – вещи на Урале малосовместимые, но все же примеры имеются. По словам директора НПО «Уралгеоэкология» Анатолия Скалина, доклад которого опубликован в сети Интернет, называет чистыми южное направление – окрестности Кашино, Сысерти и Верхней Сысерти, а также места в 25-45 км к северу от Екатеринбурга, где благодаря рельефу сформировалась зона повышенного давления, куда не попадают загрязняющие вещества. Это место называют экологическим оазисом, и там в стадии реализации находятся 3-4 посёлка. Также участки (или дома с участками) на продажу есть в десятке посёлков, расположенных в окрестностях Кашино и Сысерти. Причем, в двух из них, самых «старых» осталось по одному участку.

Перечисленным выше транспортным и экологическим запросам, в частности, соответствует коттеджный посёлок «Заповедник». Он расположен в 23 км к югу от Екатеринбурга в Сысертском районе. С трассы к «Заповеднику» можно съехать по собственной транспортной развязке. При этом сам посёлок отгорожен от трассы лесным массивом шириной не менее 1 км. Участки в нём приобретают как для строительства коттеджей для постоянного проживания, так и для дачных домиков выходного дня.

2. Концепция

Когда на Урале только формировалось такое понятие как «коттеджный посёлок», застройщики организовывали их по образцу всем привычных дачных товариществ. Первые коттеджные посёлки, как правило, занимали небольшие территории, нарезанные на участки 8-10 соток, без инфраструктуры, такой как детские или спортивные площадки, и с довольно узкими дорогами. Со временем комплектация инфраструктуры росла (газовые сети, внешняя ограда, охрана, дороги с покрытием и пр.). И тогда включился «эффект масштаба» – если увеличить число участков в посёлке, то при той же стоимости одного участка можно расширить состав инфраструктуры.

«Эффект масштаба» привёл к появлению в Свердловской области больших коттеджных посёлков, число домовладений в которых переваливало за пять-шесть сотен. Но, как оказалось, столь крупные образования, во-первых, сложно содержать в порядке, во-вторых, оказалось, что каждый собственник посёлка живёт не в ограниченном сообществе соседей, а в гуще малознакомых людей. Разумеется, на рынке существуют и рождаются новые небольшие коттеджные посёлки, но они либо относятся к более дорогому сегменту, либо в базовую стоимость участков в них входит ограниченный объём работ по обустройству.

Сначала казалось очевидным, что два формата, крупный и малый, не могут существовать вместе. Поселок может быть или большой, или камерный. Но нелогичная идея объединить в одном проекте два формата, как ни странно, сработала. Конечно, эта мысль могла прийти в голову только опытному застройщику, который работал в разных сегментах малоэтажки, и чувствует рынок кончиками пальцев. Идея до банальности проста: в границах одного большого поселка нужно создать несколько отдельных компактных, отделить их друг от друга сетью дорог и воплотить тем самым иллюзию клубности, приватности. А между тем, вся инфраструктура должна быть общей. Именно на спортплощадках, в магазинах, на общих дорогах, в шиномонтажке, автомойке, в зоопарке, на пляже жители могли бы встречаться с соседями из других поселков и понимать, насколько большой проект и как много соседей рядом. Предстояло только понять, сколько же гектаров потребуется для создания идеи «квартальности» или, лучше сказать, большого малоэтажного города? Оказалось, что 600 Га в самый раз. Для сравнения, площадь самого крупного поселка в 2010 году не превышал 100 Га. По размерам посёлок таких площадей вполне может считаться восьмым городом спутником Екатеринбурга. На 600 Га можно разместить до 3500 землевладений, без учета площади на инфраструктуру.

Это сегодня кажется, что идея лежит практически на поверхности. Но она смогла реализоваться пока только в одном малоэтажном проекте – КП «Заповедник». Это 20 небольших посёлков, которые объединены центральной дорогой, въездной группой, инженерными сетями и инфраструктурой. Понятно, что следствием «эффекта масштаба» станет колоссальная возможность выбора участков любого формата – от солнечной поляны до лесного массива и выхода к пруду или речке. В этом разнообразии предлагаемых форматов участков КП «Заповедник» по понятным причинам нет конкурентов, как не может маленький магазин сравниться по линейке товара с мировым супермаркетом.

3. Техническая инфраструктура, сети

По данным риэлторов, в 90% коттеджных посёлков девелоперы по договору купли-продажи реализуют только землю. А на сети (газ, дороги, электричество и пр.) деньги собираются собственниками отдельно, по отдельным договорам со сторонними организациями. При покупке недвижимости по такой схеме невозможно сразу рассчитать общий размер затрат. Плюс затягивается период освоения участков.

А между тем, чтобы поселок жил и развивался, минимальный набор технической инфраструктуры, который должен быть построен в коттеджном посёлке, включает в себя: внутренние дороги, электрические сети и газ. Хорошо, если помимо этого присутствуют: оптоволоконные сети, забор по периметру и централизованное водоснабжение. В истории малоэтажного рынка Екатеринбурга не было примеров, чтобы поселок технически был оснащен до старта продаж. Обычно работы по прокладке и строительству сетей ведутся параллельно с показами. Но чаще бывает, что застройщик начинает строить сети только после того, как в посёлке будет раскуплена большая часть участков. Конечно, в огромном поселке реализовать техническую сторону строительства многократно сложнее из-за больших площадей. Поэтому самое правильное решение, которое может принять застройщик очень крупного поселка – максимально быстро закончить работы по дорогам и сетям. И если через два-три года сети все еще не закончены, это почти безошибочный признак финансовых проблем застройщика. Но в случае, если дороги не только выполнены, а даже «одеты» в асфальт, несмотря на то, что еще ведется строительство коттеджей, тут можно говорить о железной дисциплине на всей территории проекта, просто потому, что наверняка существует и отлажен такой пропускной режим автотранспорта, что он позволяет сохранить асфальт в первозданной чистоте. А если уж и оптоволокно уже работает в построенных коттеджах, то такие энергоресурсы, как электричество и газ, имеются наверняка.

В КП «Заповедник» эту идею развили более предметно. Покупатели участков получают газ, воздушную ЛЭП, подключение к Интернету, отсыпные дороги хорошего качества и ограждение по периметру посёлка. В посёлках более высокой ценовой категории дороги асфальтированные, все сети в подземном исполнении, включая централизованную систему водоснабжения из поселковых скважин. По факту получается, что жители посёлков всех ценовых категорий (от 55 до 190 тыс. руб. за сотку) пользуются единой коммунальной сетью, которая обслуживается сервисной компанией.

4. Социальная инфраструктура

Отличительные признаки современного коттеджного посёлка – это широкие внутренние дороги – не менее 6 метров, согласно СНиП 2.07.01-89* – и наличие общественных пространств, как минимум – детских площадок. Более продвинутые застройщики организуют в посёлках прогулочные аллеи, «тропы здоровья», спортивные площадки и гостевые парковки. Постепенно в посёлках появляются такие объекты «общественной доступности», как магазины, шиномонтажки, даже культовые сооружения, типа часовни. Если место поселка удачное, то часть социалки можно использовать по принципу аутсорсинга – то есть жители коттеджного посёлка могут воспользоваться услугами частных и государственных заведений (клиник, банков, пунктов полиции, автосервисов и т.д.), расположенных в ближайшем населённом пункте. Но лучше, когда все объекты социальной инфраструктуры или большая их часть – собственные.

Этот тренд пришел в малоэтажку после того, как в Екатеринбурге начали активно продвигать идею комплексного освоения территорий. Правда, освоение инфраструктуры в городе ведется на бюджетные деньги. Но новые кварталы показали, что своя инфраструктура – это лучшее, что может дать застройщик своим покупателям.

Конечно, большой объект, размером с «Заповедник», просто обязан иметь собственную социалку. Поскольку даже близлежащие муниципалитеты могут быть просто не в состоянии взять на себя эту обязанность. Вопрос только в том, что именно должен строить застройщик на территории большого поселка. В КП «Заповедник» этот вопрос решился следующим образом: были запланированы традиционные и утилитарные объекты социальной инфраструктуры. А именно: парк для прогулок, построены детские площадки в каждом поселке и общие, у зоопарка и спортивного комплекса, живет и здравствует контактный зоопарк, в ближайшие дни начнёт работу продуктовый магазин. В планах пока остаются – строительство нескольких игровых полей для разных видов спорта и прогулочных аллей, кроме того в посёлке появятся кафе, пивоварня, пекарня, автомойка, садовый центр, фельдшерский пункт, в более дальней перспективе – детский сад и своя поселковая школа. К слову, развитая инфраструктура обеспечит жителям посёлка не только городской комфорт, но некоторым из них и рабочие места.

5. Гарантии чистоты и безопасности сделки

Приобрести земельный участок можно у застройщика коттеджного посёлка или у частного собственника. Но стоит помнить, что при покупке у частника необходимо убедиться в отсутствии обременений у земли, отсутствии вокруг неё судебных тяжб, претендентов на наследство и пр.

Покупка участка у застройщика редко требует подобных проверок – так как продавцом выступает первый и единственный владелец. Правда, в этом случае большую роль играет репутация и история работы застройщика. Тут может очень простой совет. Чем больше людей уже стали покупателями, тем с большей вероятностью можно говорить о чистоте сделки. Как правило, крупный застройщик право собственности на земельные участки оформляет на себя, т.е. участки размежеваны, поставлены на кадастровый учет и могут быть вовлечены в земельный оборот. Важный момент – в договоре купли-продажи обязательно должны быть прописаны обязательства застройщика по подведению к участку инженерных сетей. В том же КП «Заповедник» покупатель получает свой участок, чётко обозначенный межевыми знаками, и в любой момент может получить в управляющей компании разъяснения о порядке действий при подключении участка к электричеству, газу, воде и т.д. Также в управляющей компании есть информация о проверенных подрядных организациях, работающих с сетями.

Для справки: Компания VILLA66 работает на рынке загородной недвижимости 10 лет. За это время застройщик построил и ввёл в эксплуатацию 7 поселков разного формата. Это посёлки разных форматов (в т.ч. VIP проект на 10 домовладений), расположенные как на землях ИЖС, так и на землях сельхозназначения.

6. Модель управления посёлком

Управление коттеджным посёлком может быть организовано одним из двух способов. Первый предусматривает организацию садового товарищества и выбор правления и председателя, которые будут решать вопросы платежей, поставки услуг, уборки и т.д. Слабое место такого варианта – поиск председателя, уровень компетенций которого должен быть достаточным для организации комфортной жизни в посёлке. Именно поэтому в последнее время всё большую популярность приобретает второй вариант управления коттеджными посёлками – наём профессиональной управляющей компании (УК), которая возьмёт на себя решение всех бытовых и коммунальных проблем. Как правило, управляющую компанию создаёт застройщик коттеджного посёлка. В этом случае УК может начать работу с самого начала формирования посёлка. То есть каждый владелец участков сразу получит комплекс услуг и помощь при строительстве. При этом УК проконтролирует, чтобы коттеджи в посёлке возводились в соответствии со строительными нормами и не выходили за предписанные границы. Нет необходимости высказывать недовольство соседям лично. Управляющая компания выступит в этом случае переговорщиком и буфером, если возникнут разногласия. А их, как правило, не избежать никому. Единственный минус в управляющей компании, что на малоэтажном рынке профессионально управлением практически никто не занимается.

КП «Заповедник» нашел третий вариант управления. Здесь действует не «управляющая», а «сервисная компания» (СК). Большое количество участков, находящихся в управлении сервисной компании, позволило снизить размер платежа для каждого домовладельца. При этом жильцы получают полный набор услуг. СК осуществляет: охрану территории и вывоз мусора, следит за дорогами, обслуживает все инженерные сети и места общего пользования (детские и спортивные площадки, парки и т.п.), а также взаимодействует с административными органами и поставщиками ресурсов.

comments powered by HyperComments
Прямая линия: