Будущим новоселам посвящается. Рассказываем про схемы, которыми пользуются застройщики при работе с покупателями. Иногда эти схемы выходят за грань приличия. Портал METRTV.ru выяснял, в каких случаях покупатель квартиры может обмануться в своих ожиданиях.
Ситуации, когда покупатель квартиры оказывается недоволен действиями компании-застройщика, можно разделить на 7 типов.
1. Реальность отличается от рекламы
Чтобы мотивировать покупателей обратиться в отдел продаж, рекламщики, нанятые застройщиками, часто на баннерах и в объявлениях указывают цену самой дешёвой квартиры в доме. Когда покупатель, привлеченный низкой ценой, обращался в отдел продаж, то были случаи, когда менеджеры сообщали, что дешевую квартиру уже купили, а приобретение из имеющихся в продаже обойдётся на 100-200 тысяч дороже, чем указано в рекламе. Т.е. дешевая квартира вроде бы и была в продаже, а купить ее невозможно.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
Это довольно распространённая практика, когда в рекламных объявлениях присутствуют уже проданные квартиры. Расчёт продавца может быть ещё и таким – придёт клиент, которому нужна квартира на пятом этаже. Да, в продаже такой квартиры уже нет, но можно получить контакт потенциального покупателя и попытаться «впарить» ему такую же квартиру на втором этаже.
Ещё один классический приём – попытаться представить в рекламе новостройку более престижным объектом, чем она есть на самом деле. Можно, например, чуть-чуть приукрасить местоположение объекта, как бы «добавить веса» району, который до сих пор ничем подобным не выделялся. Подобный прием направлен на тех, кто ничего не знает о местности, где ведется стройка.
Павел Сенюк
начальник отдела новостроек компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Изучая рекламные предложения застройщиков, я открыл для себя много нового в плане географии Екатеринбурга. Вот, например, рекламируется жилой комплекс, расположенный «в центре Нового Екатеринбурга». Но оказывается, что этот «центр» находится на Уктусе, на улице Щербакова. Согласитесь, что рекламировать объект, расположенный во втором ценовом поясе, как «новостройку в центре» – это слишком.
Впрочем, все эти оценочно-добавочные рекламные приемы достаточно безобидны и очень субъективны. Ведь кому-то из покупателей действительно может понравиться сравнение Уктуса с «Новым Екатеринбургом». При этом цены на Уктусе ощутимо ниже, чем в центре города.
2. Попытка навязать приоритеты
Один из способов стимулировать спрос на предлагаемый продукт — убедить потребителя, что этот продукт гораздо нужнее (лучше, полезнее), чем другие. Рекламщики тоже активно используют этот метод. Например, с недавних пор активно рекламируются «видовые квартиры». Девелоперы подчёркивают, что наличие красивых видов из окна реально повышает качество жизни. Этот прием, пришедший на массовый рынок жилья из рынка бизнес-проектов, сильно дезориентирует покупателя. Приятно, конечно, чувствовать, что квартира в доме статуса эконом – это почти пентхаус, как в сериалах. Но дело в том, что в бизнес-проектах «видовые квартиры» действительно открывают лучшую в городе панораму за счет своей локации. А высотки эконом и комфорт могут располагаться где угодно, даже по соседству с промзоной. Но, тем не менее, цена квартир на высоких этажах начинает ощутимо отличаться от аналогичных квартир на средних этажах. Квартира «с видами» может стоить на 70% дороже, чем «без видов». При этом на вторичном рынке, существующем без масштабного маркетинга, такого разбега в ценах не существует. Редко, когда квартиры на высоких этажах в эконом и комфорт-классе оцениваются на 10% выше, чем на средних.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
Ещё один пример формирования спроса – продвижение «европланировок». Квартиру с одной спальней продают, как «евродвушку». При этом покупателю объясняют, что данный формат жилья это удобно и модно. Или есть ещё такой подход – девелопер одной из новостроек стал активно рекламировать квартиры с большими спальнями – от 15 кв. м. Покупателю объясняют, что большая спальня – это хорошо. Но если человек трезво оценит планировку предлагаемых квартир, то поймёт, что правильнее будет использовать «лишние» метры в других помещениях.
Между тем, споры на тему «удобно или нет», это такой же субъективный спор, как «что лучше: кислое или зеленое». Есть большая категория покупателей, которых вполне устраивают потолки в 2,5 метра. Другое дело, что сегодня уже принято считать, что приобретать такое жильё «неприлично».
3. Слова менеджера «не бьются» с пунктами договора
Источником некорректной информации о новостройке можно также считать конкретного менеджера отдела продаж. Покупатель часто может не замечать, что слова «продажника» расходятся с пунктами договора. А личность, приятные манеры и грамотная речь обаятельного менеджера окажет больше влияния на мотивацию купить квартиру, чем буквы на бумаге.
Александр Рыбин
специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Нередко покупатель получает недостоверную информацию об отделке квартиры. На встрече с клиентом менеджер отдела продаж может пообещать одни отделочные материалы, а по факту покупатель получает другие, например, вместо ламината - линолеум, а все потому, что в договоре может пункт о возможной замене отделочных материалов без дополнительного согласования с дольщиком. Ещё один проблемный момент – благоустройство территории и создание инфраструктуры. На словах застройщик обещает шикарно оборудованный двор и удобные подъездные пути. Но в договоре долёвки обустройство двора и прилегающей территории подробно не прописываются, а значит, застройщик может без согласования с дольщиком внести изменения в проект.
Сопровождающий сделку менеджер отдела продаж, конечно, не будет в беседах с покупателем делать акценты на спорные особенности проекта или местности. Он работает на застройщика и свою зарплату. А, как известно, человеческий мозг охотнее воспринимает визуальную информацию, чем текст договора. Поэтому картинки с нарисованным парком от самых окон или макет детской площадки, похожей на космодром, покупатель запоминает в самых мелких деталях.
Советы в таких случаях риэлторы дают банальные, но работающие. Перед покупкой квартиры есть большой смысл посмотреть публичную кадастровую карту. Если понятно, что земля, которая на картинках застройщика обозначена как двор (сквер, парковка), имеет разрешенное использование «для многоэтажной застройки», то почти наверняка здесь вырастет ещё один жилой корпус. Ранее портал METRTV.ru рассказывал, как с помощью сайта Росреестра можно узнать много интересного об объекте недвижимости перед его покупкой.
Александр Рыбин
специалист по первичному рынку жилья АН «Линк»
Чтобы получить хоть какое-то представление о перспективной застройке территории вокруг «своего» дома, покупателю квартиры необходимо получить у застройщика План освоения территории, внимательно изучить его, убедиться, что на плане действительно нанесены обещанные элементы инфраструктуры – бульвары, парковки, детский сад. Если на плане вместо них обозначены многоэтажки, то нужно быть готовым, что жить придётся «окна в окна». Впрочем, если на плане освоения территории многоэтажек по соседству нет, это ещё ничего не гарантирует. Ведь в план могут быть внесены изменения.
Про некоторые особенности самих квартир сопровождающий менеджер тоже может умолчать, но это не может считаться умышленным обманом. Например, были случаи, когда человек, въехав в своё новое жильё, с удивлением узнавал, что фраза в договоре «свободная планировка» означала полное отсутствие внутренних перегородок в квартире. Даже зона лоджии не была отделена от комнаты. И это притом, что на плане всех этих перегородок не было еще на бумаге.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
Даже если человек осознанно заключает договор на покупку квартиры без внутренних перегородок, он, как правило, не даёт себе отчёта в том, что когда построит перегородки, они съедят пару квадратных метров от площади квартиры. То есть он заплатил 200 тысяч за эти метры, но их у него нет. И вообще при заключении договора надо быть внимательным с площадями. Бывает, что застеклённые лоджии застройщик продаёт по полной стоимости за квадрат (а не с понижающим коэффициентом 0,5). Или ещё один момент – сейчас модно делать отрисовки – 3D изображения помещений в квартире обставленных мебелью. Застройщик обязательно покажет такие картинки покупателю квартиры. Но есть подвох – мебель может быть изображена не в масштабе. Смотришь на картинку – всё замечательно, места много. Но когда начинаешь обставлять реальную комнату, то оказывается, что вся нарисованная мебель в неё даже близко не входит.
Гражданам, заключающим договор долёвки (то есть покупающим квартиру в ещё неготовом доме) Павел Репин даёт следующий совет: чтобы адекватно воспринимать размеры комнаты/кухни в будущей квартире, надо лично оказаться в точно таком же по площади помещении. Для этого можно найти готовую новостройку, в которой есть такие комнаты, и записаться на осмотр квартиры. Лучше, если квартира будет с отделкой – восприятие окажется более адекватным.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
Замечу, что обжечься можно не только на площади квартир, но и на высоте потолков. Например, в рекламе говорится, что потолки в новостройке 2,7 метра. Смотрим в договор, а там 2,6 метра. Указываем на это менеджеру, а она поясняет, что технология строительства допускает небольшие отклонения. Например, потолок может оказаться на несколько сантиметров ниже, чем в проекте. Поэтому застройщик страхуется от претензий и в договоре указывает заведомо уменьшенную высоту потолка… Всё это хорошо, но покупатель в результате наверняка получит потолки в 2,6 метра. Обещанных 2,7 он не увидит.
4. Троллинг в соцсетях
Интернет-форумы и тематические страницы в соцсетях сегодня стали одним из основных источников информации о застройщике и о его проектах.
Олеся Табакарь
руководитель департамента новостроек АН «Новосёл»
Соцсети сегодня основной инструмент формирования общественного мнения о каждом новом жилом комплексе. Практически каждый покупатель, прежде чем сделать выбор, изучает, что в Интернете говорят о застройщике и об объекте.
В Екатеринбурге уже были случаи, когда топикстартер – организатор «ветки» форума – посвящённой новостройке, предлагал застройщику за определённую плату делать вбросы позитивных комментариев об объекте на форуме. Более того, рекламные и маркетинговые отделы компании-застройщика уже вполне осознали какова может быть сила слова в интернет-дискуссиях. Поэтому бывает, что они сами создают группы в соцсетях (от имени обычного «человека с улицы») и используют эту дискуссионную площадку для создания благостного портрета себя любимого.
5. Спрятать реальный срок готовности дома
Рассказывая о сроках готовности строящегося дома, девелоперы чаще всего используют термин «срок ввода в эксплуатацию». В договоре долевого участия юристами компании-застройщика может быть крупным (жирным) шрифтом указана предполагаемая дата получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но при этом срок передачи квартир застройщикам прописан мелкими буковками. А он может случиться даже через год.
Павел Репин
эксперт по недвижимости
У многих участников долевого строительства путаница в головах, люди не видят разницы между датой ввода дома в эксплуатацию и сроком передачи ключей дольщикам. Ввод в эксплуатацию – это отношения застройщика и местных властей, дольщикам до этого срока дела нет. Тем не менее, именно «дату ввода» застройщик озвучивает, как основной временной ориентир и старается НЕ акцентировать внимание на том, что дольщик получит ключи только спустя несколько месяцев. Обычно дата передачи ключей отстоит от даты ввода на 3-6 месяцев. Бывает, доходит до 9 месяцев. А недавно пришлось столкнуться с договором долёвки, в котором между этими событиями разрыв в 12 месяцев. То есть покупатель въедет в квартиру на год позже, чем рассчитывал. При этом у него не будет формального повода потребовать с застройщика неустойку за срыв сроков.
Екатеринбургские покупатели квартир рассказали и ещё об одном интересном варианте договора долевого участия. В самом договоре указана дата завершения строительства ПОСЛЕДНЕГО дома в составе жилого комплекса, а это 2020 год. Тот дом, в котором покупается квартира, сдаётся на год раньше, но этой даты в тексте договора нет. Она только проговаривается менеджером отдела продаж. Если в 2019 году дом сдать не успеют, то дольщики от застройщика компенсацию не получат. Ведь в договоре указан 2020 год. То есть в спорных случаях в суд смогут идти не все жители всех домов комплекса, а только последнего, что значительно дешевле для бюджета застройщика.
6. Не отвечать за срыв сроков
Если застройщик всё же не успевает отдать дольщикам ключи до «даты передачи квартиры», указанной в договоре, с него, согласно закону 214-ФЗ, можно взыскать неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (на сегодня это порядка 19% годовых, которые рассчитываются от стоимости квартиры). Плюс можно попытаться взыскать возмещение морального вреда и убытков (например, за аренду жилья в период дополнительного ожидания квартиры).
Основной способ, с помощью которого юристы застройщика пытаются избавиться от оплаты неустойки, – предлагать дольщикам подписать дополнительное соглашение к договору долёвки, в котором указан более поздний срок передачи квартиры. Дольщик, подписавший такое допсоглашение, лишается права на компенсацию.
Чтобы уговорить дольщика заключить дополнительное соглашение, юрист застройщика может предложить ему выплатить некую сумму добровольно (обычно она гораздо меньше, чем официальный размер компенсации, зато не надо судиться). Либо могут быть предложены иные варианты «отступного» – бесплатная отделка, скидка на паркоместо и пр. Иногда, чтобы склонить дольщиков к подписанию дополнительного соглашения, применяются хитрые методы. Например, когда один из екатеринбургских девелоперов сорвал срок сдачи квартир, был запущен интернет-тролль. В форумах, на которых общались обиженные дольщики, стал появляться некий юрист, предлагавший бесплатные консультации по вопросам взыскания неустойки с застройщика. Гражданам, пошедшим с ним на контакт, юрист объяснял, как судиться с застройщикам, но в итоге приводил разговор к тому, что проще и выгоднее будет согласиться на дополнительное соглашение и добровольную компенсацию от застройщика. Многие дольщики попались на эту удочку, а девелопер сэкономил не один миллион.
Екатеринбургским покупателям квартир в новостройках приходилось сталкиваться и с другими, причем вполне законными схемами продаж, с помощью которых застройщики снижают свои расходы в случае срыва сроков строительства. Оригинальности и режиссерскому замыслу можно только аплодировать. А юридической чистоте сделки молча завидовать.
Людмила Плотникова
юрист Уральской палаты недвижимости
Человек присмотрел себе квартиру в строящемся доме. Созвонился с отделом продаж, где ему сказали, что цена объекта – 6 млн руб. На следующий день мужчина приехал в офис застройщика, но оказалось, что квартира уже куплена. Впрочем, менеджер дал контакты покупателя и посоветовал перекупить у него квартиру через договор о переуступке прав. Наш герой встретился с тем покупателем, а тот заявил, что в договоре фигурирует стоимость квартиры – 3 млн руб., а ещё 3 миллиона он хочет за переуступку прав. В итоге, человек вроде бы покупает квартиру за те самые 6 миллионов. Но в случае каких-либо сложностей с застройщиком – например, при срыве сроков строительства – застройщику можно предъявить претензии только на 3 миллиона.
7. Не устранять недоделки
Ключи от квартиры её владелец получит только после подписания акта передачи. Если при осмотре квартиры обнаружен строительный брак, будущий собственник может отказаться от подписания акта до того момента, как весь брак будет исправлен. Часто застройщик предлагает такой вариант – акт передачи подписывается сразу, но к нему прилагается перечень замечаний. Указанные в перечне недоделки устраняются уже после передачи ключей, то есть, когда новосёлы уже начинают обустраиваться в квартире. Этот вариант более рискованный – застройщик уже продал квартиру, подрядчики ушли с объекта и устранять недоделки просто некому. Поэтому, если покупатель намерен добиться исправления всех недостатков, ему следует не торопиться с подписанием акта. «Вот всё сделаете – тогда подпишу»…
Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
С другой стороны, застройщик понимает, что человек хочет въехать в новую квартиру как можно быстрее, поэтому застройщик может намеренно затягивать работы в надежде, что дольщик «сломается» и подпишет акт передачи. И так действительно нередко бывает. Например, при осмотре выяснилось, что в квартире негерметично закрываются окна. Человек ждёт несколько дней, чтобы строители всё исправили, а потом понимает, что ему дешевле самому заплатить за регулировку окон 2 тысячи, чем ждать строителей и ещё месяц платить за аренду квартиры, в которой он сейчас живёт. В конце концов, даже после подписания акта передачи, владелец по закону может требовать устранения вскрывшихся недостатков.
Впрочем, опыт показывает, что есть застройщики, с которыми нужно идти до конца – то есть не подписывать акт приёмки, пока весь строительный брак не будет исправлен.
Альфира Шагимарданова
ведущий специалист отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Если наш клиент покупает квартиру в строящемся доме не по договору долёвки (по 214-ФЗ), а у ЖСК, то мы рекомендуем ему сначала добиться исправления всех недоделок в квартире, а только потом подписывать акт приёмки и получать ключи. У кооператива свои правила игры, и если подписать акт, то можно быть уверенным, что ЖСК больше ничего исправлять не будет.
Дольщики также делятся своим опытом по принуждению застройщика к исправлению строительных «косяков». По закону застройщик несёт ответственность за строительные конструкции дома в течение 5 лет, а за инженерные системы – в течение 3 лет после сдачи. В этот период он обязан бесплатно устранять вскрывшиеся недоделки строителей. На деле часто события развиваются по такой схеме: новосёл звонит застройщику (или в управляющую компанию), ему обещают всё исправить… и не исправляют. После второго звонка история повторяется. Опытные новосёлы никуда не звонят, а приходят в компанию лично и вручают письменное заявление об устранении брака. На копии заявления требуют поставить отметку о получении. Если проблема не решена «в разумный срок» (формулировка 214-ФЗ), то заявление с отметкой может стать решающим аргументом в судебном споре.
В случае если в офисе застройщика отказываются визировать поданное заявление, новосёл его отправляет заказным письмом с описью вложения. Почти наверняка конкретно в вашей квартире недоделки будут исправлены «в разумный срок».
Ранее по теме:
