На Метре реклама - только нормальная. Никакого шок-контента.
Помогайте независимому ресурсу, как он помогает вам. Удачи!
Новостройки Котт. посёлки Объявления Динамика цен и сделок

Комбо, выкуп, аккредитив и 5/95. Новые хитрые схемы продаж новостроек

  • 8.4.2024
  • 819

«Впервые в жизни я не разбираюсь на все сто процентов в способах покупок квартир в новостройках», – эта фраза, произнесённая одним из опытнейших риэлторов Екатеринбурга, показывает, насколько изобретательными стали застройщики. Сколько интересного они придумывают, чтобы поднять продажи в условиях снижения доступности ипотеки, стагнации рынка вторички и всё увеличивающегося отставания доходов покупателей от цен на первичном рынке.

Несмотря на запреты и предостережения Центробанка, квартиру в новостройке всё-ещё можно купить в ипотеку с минимальным первоначальным взносом или вовсе без такового. Кроме того, появились схемы продаж первички, позволяющие уменьшить размер платежа по ипотеке, либо иным способом снизить финансовую нагрузку на покупателя.

Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Обожаю наш находчивый рынок недвижимости. В ответ на любые усложнения, застройщики находят выход и спасают отрасль. Появились рассрочки, транши, да даже ипотека от застройщика…

Застройщики сегодня вынуждены «прокачивать» нестандартные подходы к продаже, чтобы просто остаться в рынке.

Валерия Козлова
директор АН «Априори-Недвижимость»
Уже практически нет таких застройщиков, которые работают только по привычной схеме продаж, сегодня это не просто конкурентное преимущество, а необходимость. Потому что покупатель обязательно спросит а есть ли варианты рассрочек, отсрочек, а как вы взаимодействуете с банками, а есть ли у вас субсидирование, а можете ли вы отремонтировать и меблировать квартиру и включить это в стоимость ипотеки и так далее.

Сегодня наши эксперты расскажут, какие схемы продажи первички появились в последнее время, кому они подходят и какие риски могут в себе содержать.

Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
Что касается покупки недвижимость у застройщика – сейчас очень большой количество различных систем оплаты, скидок, условия бронирования – обычный человек уже не справляется с таким количеством информации… рынок перенасыщен новостройками и соответственно покупатели стали дольше выбирать, думать.

Ипотека без первоначального взноса

Ипотека-многоходовочка без начального взноса существует на рынке Екатеринбурга не первый месяц. Постепенно она становится всё более популярной и обрастает вариантами исполнения.

Иногда с покупкой первички без начального взноса могут помочь некоторые риэлторы (специализированные партнёры). Агентство выкупает у застройщика конкретную квартиру под конкретного клиента. После чего оформляется сделка между агентством и частным лицом. При этом происходит удорожание квартиры.

Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Работаем активно с ипотекой без первоначального взноса. Много потенциальных покупателей, у которых есть пятьсот тысяч или миллион. Этого на первый взнос не хватает и накопить люди не успевают – первичка растет слишком быстро. У нас есть партнер, который помогает покупать без первоначального взноса. Недостаток – удорожание, впрочем, не столь уж значительное. При покупке для себя или для сдачи в аренду это хорошее решение. Это удобно для тех, кто живет в своей квартире и не планирует ее продавать до ввода новостройки в эксплуатацию. Он продолжает жить в своей квартире и экономит на оплате за аренду.

Эксперт замечает, что у некоторых застройщиков есть собственные программы покупки квартир в ипотеку без начального взноса. Обычно в этом случае происходит удорожание на 3% или около того. Это может быть даже интереснее чем покупка через агентство и его партнёра.

Комбо-ипотека

Комбо-ипотека – это двухкомпонентный жилищный кредит, который сочетает в себе два кредита. Один по льготной ставке, а второй – по рыночной, на ту сумму, которой не хватило для покупки квартиры. Всё это оформляется единым ипотечным договором. Условия у разных банков различаются. В некоторых случаях ставка на первые полгода может составлять 1,99% годовых. Далее включается «комбинированная» ставка от 6% и выше.

Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Использование комбо-ипотеки позволяет покупателю взять большую сумму в кредит. Например, если клиент может воспользоваться IT-ипотекой, то комбо-ипотеку имеет смысл брать при сумме покупки свыше 12 млн руб. Если покупку совершает получатель семейной ипотеки, то комбо-кредит возможен при стоимости объекта от 6,15 млн руб. В обоих случаях размер первоначального взноса – от 20,1% стоимости объекта.

Рассрочка с удорожанием и без

Продажа квартир в рассрочку – отнюдь не новинка. Просто в условиях снижения доступности ипотеки, рассрочка часто рассматривается как альтернатива покупки в кредит. Как правило, рассрочка предоставляется на период до конца строительства. Довольна распространён следующий вариант расчёта: при начальном взносе 30% происходит удорожание квартиры на 1-1,5%, а при начальном взносе 50% – ценник на квартиру вырастает на 0,5-0,75%. В определённых условиях это может быть выгодным вариантом для покупателя.

Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Покупали однокомнатную квартиру в ЖК «Каменные палатки», внесли застройщику 1,3 миллиона. До сдачи дома – полтора года. За месяц до завершения строительства надо внести остаток суммы. Клиент продолжал проживать в своей квартире. Через год с небольшим мы выставили её на продажу, нашли покупателя и договорились с ним, что прежний владелец проживёт в квартире ещё два месяца – до момента, когда сможет переехать в свою новую квартиру в новостройке. В результате человек не испытывал никаких бытовых неудобств пока шла стройка, сэкономил на аренде и сразу заехал в новую квартиру с ремонтом от застройщика. И очень выгодно продал свою квартиру.

Другие эксперты также обращают внимание на то, что покупка новостройки через рассрочку позволяет покупателю повременить с продажей имеющейся у него вторичной квартиры.

Валерия Козлова
директор АН «Априори-Недвижимость»
Появились предложения от застройщика оплатить только часть квартиру, оставшуюся часть оплатить перед сдачей дома, чтобы будущий жилец новостройки мог жить в своей квартире и продать её только перед сдачей новой.

Встречаются на рынке и особо вкусные предложения рассрочки. О чём ниже…

Накопительная ипотека от застройщика (программа 5/95)

Этот инструмент продажи квартир в новостройках представляет собой нечто среднее между ипотекой и рассрочкой. Иногда такую схему называют накопительной ипотекой от застройщика. Впрочем, часто используется и иное название… Дело в том, что у разных застройщиков условия могут в деталях отличаться. Однако, как правило, для покупки квартиры в новостройке по такой схеме достаточно внести 5% от стоимости квартиры. Поэтому часто такой инструмент называют «рассрочка 5/95».

Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
При заключении договора долевого участия клиент вносит 5% стоимости договора. Например, покупаем студию за 4,5 миллиона – вносим 225 тысяч. Далее клиент довносит ежемесячно по 30 тысяч. Удорожания квартиры не происходит, проценты ни на что не начисляются. Когда дом готов, клиент обязан выкупить квартиру – выплатить остаток суммы по договору. Он может использовать для этого ипотечный кредит или продать имеющееся у него жильё.

Мария подчёркивает, что многие покупатели побаиваются этого инструмента, так как в нём есть одна непредсказуемая составляющая. Как правило, по схеме «5/95» можно купить новостройку со сдачей в конце 2025 года или позже. Но никто не знает, в какой рынок мы выйдем на тот момент, какой будет процент по ипотеке. Есть вероятность, что ипотека окажется неподъёмной, как раз тогда, когда понадобится.

С этим согласны и другие эксперты.

Анфиса Мурашова
руководитель отдела новостроек АН УРАЛДОМ
Что касается покупки недвижимость у застройщика – сейчас очень большой количество различных систем оплаты, скидок, условия бронирования – обычный человек уже не справляется с таким количеством информации… рынок перенасыщен новостройками и соответственно покупатели стали дольше выбирать, думать.

С другой стороны, рассрочка «5/95» может оказаться хорошим вариантом для инвестора. Человек делает начальный взнос, потом платит по 30 тыс. руб. в месяц, а когда дом сдаётся – не выкупает квартиру, а выставляет её на продажу. Тогда ему вообще не надо связываться с ипотекой, и весьма вероятен хороший заработок на росте цены за период строительства.

Выкуп вторичной недвижимости у покупателя новостройки

Застройщики активно развивают схему выкупа (или прямого зачёта) старой недвижимости при покупке новой. Так они стимулируют приток покупателей на свои объекты. В противном случае, застройщику пришлось бы ждать несколько месяцев, пока покупатель квартиры в новостройке продаст свой вторичный объект. Причём без гарантии, что продажа состоится.

Как пояснил Владимир Петренко, выкуп вторичной недвижимости у покупателей новостроек проводится двумя способами. Выкупить может сам застройщик. Обычно дисконт по цене составляет 9-20% от рынка. Обычно после выкупа квартиры клиент может продолжать проживать в ней, время проживания – от двух месяцев либо до сдачи новостройки. Второй способ – через сервис Обмен.РФ. Этим ресурсом уже пользуются многие застройщики. Он выкупает у граждан квартиры с дисконтом 9%. Срок проживания бывшего владельца в проданной квартире – 3-4 месяца.

Владимир Петренко
руководитель отдела, брокер Центра недвижимости NEXT
Недавний случай. Клиент разменивал трёхкомнатную на Вторчермете, чтобы разъехаться с взрослым сыном. Нашли в ЖК «Северные кварталы» однокомнатную и двухкомнатную квартиры на одной лестничной площадке. Как раз то что надо. Но покупать надо быстро – бронь поставили на пять дней. Мною было предложено продать трёшку клиента застройщику. Клиент продал квартиру службе выкупа квартир «Брусники» с дисконтом 10%, но договорился, что освободит её через пять месяцев. Кроме того, застройщик предоставил покупателю скидку за 100-процентную оплату (использовались средства от продажи квартиры плюс семейная ипотека). Пять месяцев клиент прожил в своей квартире, потом снял другое жильё. Скидка, предоставленная ему застройщиком, полностью покрыла стоимость аренды.

Как подчёркивает Анфиса Мурашова, выкуп квартиры застройщиком – это очень удобный инструмент для проблемных квартир – на которых есть обременение, аресты, долги, свежее право собственности, прописанные и так далее.

Аккредитив

При аккредитивной схеме покупки квартиры в новостройке часть средств, внесённых покупателем, размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве.

Анна Мананкова
директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
В условиях снижения спроса на жилье застройщики и банки вынуждены искать инструменты, повышающие продажи. Один из инструментов — это реализация через аккредитивы. Банки и застройщики предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на эскроу-счете, а на аккредитиве. За счет этого банк получает дополнительную доходность, часть которой предоставляет покупателю новостроек в виде скидки по ипотеке на время строительства. В результате покупатель может приобрести объект по ставке не выше 8%, а часть из них, к примеру Совкомбанк, по очень привлекательной ставке от 1,99 % на 6 месяцев, далее под 6% или 8%.

Переуступка прав

Как правило, купить квартиру в новостройке можно не только у застройщика, но и у дольщика-инвестора (физического или юридического лица), который приобрел её на раннем этапе строительства. Если такая сделка происходит до сдачи новостройки в эксплуатацию, то между инвестором и покупателем оформляется договор переуступки прав.

Схема переуступки не нова. Покупатели первички в Екатеринбурге пользуются ею уже много лет. Но сегодня переуступка стала обрастать новыми функциями.

Татьяна Антонова
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
По новостройкам интересны переуступки, особенно от физических лиц. Некоторые банки сегодня дают ипотеку на переуступку от физических лиц. Например, ставка по семейной ипотеке – 6%. И стоимость по переуступке от физлиц сегодня ниже стоимости квартир от застройщика.

Изменилась траектория выхода на сделку

Обилие новых и весьма разнообразных инструментов продажи новостроек привело к тому, что трансформировалась не только организация и оформление сделки. Сейчас даже путь к застройщику прокладывается не так, как раньше. Изменился алгоритм выхода гражданина на сделку.

Мария Веприцкая
брокер по недвижимости, руководитель агентства недвижимости DomaDoma
Сейчас мы работаем под покупателя и поменяли последовательность действий, если ранее, мы готовили клиента вначале финансово (одобряли ипотеки, продавали квартиры и т. п.), а только потом выбирали объект, то сейчас это бесполезное занятие. Поэтому сейчас сначала выбираем объект, а потом думаем, как мы его можем его приобрести.

Ранее по теме:

Новости рынка недвижимости