Гражданская война: чтобы чиновники выиграли суд, в борьбу с застройщиками многоквартирных домов должны вступить граждане

Гражданина России, жителя Екатеринбурга и представленного общественности застройщиком многоквартирных домов Алексея Борздого публично назвали мошенником, а организованное им строительство посереди частного сектора – аферой. Автором довольно серьезного обвинения стала известная широкой публике по нескольким скандальным эпизодам активистка и лидер движения «В защиту прав участников строительства жилья» Анна Криндач. От воинственно настроенной женщины досталось и властям.

Анна Криндач, руководитель общественного движения «В защиту прав участников строительтсва жилья»:

«Мы считали и считаем, что незаконное малоэтажное строительство в Екатеринбурге является аферой чистой воды. Подумайте, вдруг внезапно власть у нас прозрела и объявила это строительство незаконным. Данная афера не могла осуществиться без явного попустительства со стороны администрации города Екатеринбурга и правоохранительных органов, которые должны осуществлять контроль за соблюдением закона в сфере строительства. Смысл существования государства в обеспечении безопасности своих граждан. Преступность строительства, так называемого застройщика-мошенника, такого дома, судя по заявлению наших чиновников, сомнений ни у кого не вызывает».

Нелицеприятные для господина Борздого выражения стали выкрикивать с мест и приглашенные жители, чьи индивидуальные дома находятся по соседству с построенными домами застройщика. Покупателей квартир, купленных у Борздого, на мероприятии не было.

В ответ Алексей Борздый заявил, что он, по сути, является одним из реализаторов идеи доступного жилья. Квадратный метр в его домах стоит 30 тысяч рублей, а администрация, на его взгляд, совершенно не думает о людях, которые не могут позволить себе купить квартиру по рыночным ценам.

Дома, построенные под контролем Алексея Борздого, входят в так называемый «черный список» 100 малоэтажных многоквартирных домов в Екатеринбурге, возведенных на землях ИЖС. Городские власти настаивают на их сносе. Застройщики, разумеется, против. Они уверены, что их деятельность укладываемся в рамки действующего законодательства.

Пробел в законе или рыночная ниша?

Закон о дачной амнистии позволяет до 2015 года регистрировать малоэтажные жилые дома в управлении Росреестра без прохождения процедуры ввода в эксплуатацию. Вот только что понимать под термином «индивидуальный жилой дом» не понятно. Закон не дает определение этого термина. Единственный параметр, который приводится – количество этажей. Их должно быть не больше трех. Отсутствие точных характеристик индивидуального жилья позволяет застройщикам вполне легально строить на землях для индивидуального жилищного строительства трехэтажные многоквартирные дома, регистрировать их как индивидуальное жилье и продавать квартиры по долям.

Дмитрий Нисковских, замминистра строительства и архитектуры Свердловской области: :

«Все дело в правовых пробелах. Отсутствие этого понятия в законодательстве и отсутствие полномочий у надзирающих органов является причиной того, что под видом индивидуального жилого дома строятся многоквартирные дома. Полномочий придти и проверить стройку ни у администрации города, ни у управления государственного строительного надзора нет».

Алексей Борздый, застройщик:

«Нельзя на Ж2 строить многоквартирные дома? Вот у меня разрешение на строительство, подписанное В.П.Крицким (прим. ред., – Владимир Крицкий – бывший вице-мэр по капитальному строительству). (читает): Разрешение выдано жилищно-строительному кооперативу «Звезда» на строительство семиквартирного малоэтажного жилого дома с помещениями ТСЖ. Есть официальный ответ Вяткина прим. ред., – (Михаил Вяткин, начальник Главархитектуры администрации г.Екатеринбург), что это – зона Ж2. Разрешение на строительство продлено С.П. Мяминым (прим. ред., – Сергей Мямин, вице-мэр по капитальному строительству) в 2012 году».

Бизнесмен утверждает, что власти сначала дали «зеленый свет» такому строительству, а затем начали пытаться менять правила игры. Чиновники отвечают, что выдавать разрешения для такого строительства их обязывает закон.

Михаил Волков, заместитель начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г.Екатеринбурга:

«Мы действительно выдаем разрешение на строительство индивидуального жилого дома. У застройщика есть право приступать к строительству, но что он начинает строить – вот это вопрос. И как идентифицировать – строится индивидуальный жилой дом или многоквартирный? Это проблема. Мы с этой проблемой обращались в прокуратуру и суды в момент начала строительства. В суде сказали следующее: пока нет объекта, нет возможности идентифицировать объект, мы не можем рассматривать этот вопрос. Идентификация может производиться только тогда, когда появятся квартиры. На конечной стадии строительства выходим с иском в суд, пытаемся доказать, что дом состоит из отдельных квартир. А застройщик доказывает, что это комнаты в индивидуальном жилом доме. В каждой «комнате» есть счетчики, кухни, туалеты и прочее. Застройщик говорит: у нас такие члены семьи, хотят, чтобы у них было все свое. Дальше происходит регистрация объекта в ФРС (прим. ред., – Росреестр), инвесторы получают доли – квартиры. Но тогда суд говорит, что эта серьезная социальная проблема, так как в случае сноса объекта пострадает слишком много людей».

Яблоко раздора

Основная причина, по которой власти добиваются сноса многоквартирных домов на земле ИЖС, – объекты не проходят процедуру ввода в эксплуатацию. А значит, не выявляются возможные нарушения СниП и СанПиН. Таким образом, безопасность проживания не гарантируется. Застройщики приводят свои аргументы – ввести построенный объект в эксплуатацию дорого. В разговорах «не для печати» застройщики утверждают, что введение объектов в эксплуатацию сопровождается рядом бюрократических препон, преодоление которых требует от бизнесменов немалых затрат. И все это, естественно, сказывается на цене квадратного метра. И малоэтажное строительство – единственный вид жилья, который благодаря отсутствию процедуры ввода в эксплуатацию сделал покупку жилья доступной.

Между тем, чиновники утверждают, что такое бесконтрольное строительство чревато для покупателей серьезными проблемами:
– Строительные компании выступают исключительно в роли подрядчика, который возводит дом на средства пайщиков, т.е. покупатели строят сами для себя и несут личную материальную ответственность в случае выявления строительного брака;
– Продать доли в частном доме возможно только после получения письменного разрешения от всех прочих собственников;
– Появление мощного потребителя энергоресурсов в районе малоэтажной застройки может вызвать перебои с электроэнергией, от чего пострадают жители населенного пункта;
– Отсутствие парковочных мест в должном объеме вынуждает жителей многоквартирного дома оставлять транспортные средства на дорогах, которые в частном секторе вовсе не широкие;
– У многоквартирных домов на землях ИЖС даже в проекте не предполагается детская площадка;
– Канализационные стоки сбрасываются в систему водоочистки. По словам чиновников, такой механизм допустим в частных домах, но не возможен в многоквартирных.

Между тем, застройщик приводит аргументы, подкрепленные судебным решением:

Алексей Борздый, застройщик:

«Администрация инкриминирует нам в вину то, что у нас нет канализации. Но в Горводоканале сейчас лежат письма с прямым запретом от администрации к подключению к канализации. Мы просто пытаемся подключиться к канализации и добиться техусловий. Вчера в Кировском суде было заседание, где было выдано предписание Горводоканалу исполнить то, что предписано законодательством. И руководствоваться не письмами администрации, а своим уставом и постановлением правительства, в соответствии с которым они обязаны подключить меня к канализации».

Снести нельзя оставить?

Проиграв несколько судебных исков, администрация Екатеринбурга при поддержке областных властей намерена продолжить борьбу с застройщиками из «черного списка». Как рассказал замминистра по строительству Свердловской области, уже сформирован комплекс предложений. В частности, предлагается перестать продлевать «дачную амнистию». Даже эта единственная поправка способна искоренить такое явление, как строительство многоквартирных домов в частном секторе, поскольку каждый построенный дом будет проходить процедуру ввода. Документ будет передан депутатам Законодательного Собрания Свердловской области и Российской Федерации.

Между тем, в борьбу включилась Уральская палата недвижимости. Риэлторы подготовили свои предложения.

Татьяна Деменок, председатель совета УПН::

«Уральская палата недвижимости готовит письмо губернатору Свердловской области, в Министерство строительства Свердловской области, с предложениями того, что может сделать сегодня все наше сообщество (риэлторское сообщество, органы власти) в этом вопросе, когда на землях ИЖС строят многоквартирные дома. Во-первых, обязать Стройнадзор вести контроль таких объектов. Сегодня эти объекты не поднадзорны. Во-вторых, обязать Администрацию города вести публикацию таких объектов, где будет указано, что такие-то земельные участки переданы под индивидуальное жилищное строительство. И могут быть серьезные последствия для граждан, которые покупают там жилье как квартиры».

Также серьезной силой могут стать жители частных домов, которые соседствуют с новыми «многоквартирниками». Они уже начали объединяться. Не исключено, что самые активные дойдут до суда. И тогда в судебной инстанции предстанут две противоборствующие стороны: граждане и граждане. Областные власти уже пообещали, что выступят на стороне тех, чьи дома не вызывают никаких вопросов.

Михаил Волков, заместитель начальника Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации г.Екатеринбурга:

«Если разбирательство ведется между властью и гражданином, то суд всегда принимает сторону гражданина. Об этом же свидетельствует статистика судебных разбирательств по стране. Там где иски подает администрация, дела проигрываются. Было единственное исключение, когда был удовлетворен иск администрации города Мытищи. Все остальные решения о сносе были приняты в адрес граждан, чьи права были ущемлены в ходе строительства в непосредственной близости от их домов. Когда перед судьей стоят два гражданина, то приоритетным признается право того гражданина, который этим правом обладал ранее».

Если законный способ снести «многоквартирники» все-таки будет найден, то неизбежно встанет вопрос, что делать с потерявшими жилье гражданами. Алексей Борздый ответил, что вернуть деньги пайщикам в случае сноса здания он никак не сможет – на них уже построен дом. Михаил Волков пообещал, что для этой категории «обманутых дольщиков», скорее всего, будет расширен соответствующий закон Свердловской области. Однако член областного правительства заметил – под действие закона подпадают только те дольщики, которые были обмануты до вступления областного закона в силу. То есть до июля 2011 года.

Дмитрий Нисковских, замминистра строительства и архитектуры Свердловской области: :

«Закон Свердловской области для обманутых дольщиков распространяется только на те случаи, когда люди стали жертвами мошенников до вступления данного закона в силу. Все остальные случаи, мы сразу ответственно заявляем, – это страх и риск тех людей, кто приобретает долю в индивидуальном жилом доме».