Когда каждый банк на своем сайте имеет ипотечный калькулятор, создается впечатление, что можно ипотеку взять самостоятельно и без проблем. Люди подают заявки, им одобряют ипотеку, а потом они приходят к нам уже с положительным решением и желанием подобрать квартиру. Но купить жилье, на условиях предоставленных банком при поданной самостоятельно заявке, бывает сложно, а порой невозможно.
Анна Мананкова, директор юридическо-риэлторской компании «Уральское юридическое общество»
Самостоятельность как наказание
К нам обратилась клиентка в несколько растерянных чувствах. Она заполнила заявку на сайте банка.
Ей перезвонили через некоторое время обрадовать, что кредит одобрен. Но когда она стала выяснять, сколько денег дали, то оказалось, что всего 900 тысяч. Даже не миллион. За такую сумму можно рассчитывать только на приобретение комнаты. А подавала она заявку на 3 млн. И как сейчас быть?
Задача ипотечного брокера в такой ситуации – привести клиента в чувство и помочь, думать логически. Клиентке объясняем – у нас два варианта. Чтобы получить желаемую сумму, подаем заявку в другой банк, но предварительно проводим анализ – выясняем её скоринг-балл, запрашиваем сведения в бюро кредитных историй, выясняем ее платежеспособность, достоверность справок о доходах, правильность их заполнения (не редки случаи неверно заполненных бухгалтером справок) и данных о работодателе (именно в пандемию банки стали уделять большое внимание работодателю), наличие иных кредитных обязательств, включая выданные, не активированные карты. Параллельно выясняем судьбу одобренной заявки и причины столь маленького кредита.
По закону банки не обязаны сообщать потенциальному клиенту причины отказа в кредите. С 1 марта 2015 года их, правда, обязали записывать эти причины в кредитную историю заемщика. Но оперативно узнать причину отказа клиент не может. У ипотечного брокера же много инструментов, сервисов, и конечно, для агентства банки выделяют персонального менеджера. Мы звоним своему менеджеру, выясняем историю заявки. Дальше оставалось только улыбнуться.
Оказывается, при заполнении заявки клиентка записала все свои расходы, включая сумму на корм кошке. А также указала, что арендует квартиру за 25 тысяч. Зачем? А затем, что хотела показать банку, какая она платежеспособная.
Что делает банк с этой информацией? Он суммирует все ее расходы и вычитает эту сумму из доходов. И соответственно, ее дохода уже не хватает на покрытие той суммы, которую она просила. И в глазах банка наша девушка становится не только неплатежеспособной, но она чуть ли не попадает в категорию отказников. А есть еще такая шутка, как мораторий после отказа на 2 месяца. Но нашей клиентки это не коснулось, поскольку отказа не было.
Что делаем дальше? Я обычно страхуюсь, и подаю заявки в три - четыре банка одновременно. Но перед этим, конечно глубокий анализ заёмщика, работодателя и документов на кредит. После чего с клиентом выбираем лучшие условия для него. И это необязательно будет ипотечная ставка. Это может быть и размер кредита, и срок, и размер страховки. Вариантов много.
Из четырех банков клиентке кредит одобрили в двух. Причем, тот же банк, который ей ранее одобрил заявку, снова дал одобрение на сумму больше, но при этом выкатил кучу расходов. Надо было заплатить за титул, страхование жизни, объекта, при этом страховка повышенная, что-то еще. Мы выбрали другой банк, с менее жесткими условиями. И сохранили сделку.
Двойное дно ипотечного калькулятора
У каждого риэлтора есть в клиентах собственные друзья. Вот и ко мне однажды пришли мои институтские товарищи, семейная пара. Пришли с запросом на оформление ипотеки и покупку квартиры на вторичном рынке с бюджетом не более 3,5 млн. рублей. Они посчитали, что с большей суммы ежемесячный платеж просто не потянут. Правда, очень хотели бы купить квартиру в новостройке. – «Но там такие цены, – сказал глава семьи, – что мы даже не стали смотреть в ту сторону».
А почему вы решили, что не потянете ежемесячный платеж? А мы посчитали в ипотечном калькуляторе. Стоп-стоп. Давайте посчитаем еще раз. И мы сделали такой расчет. Первый платеж 10%. Если берем дешевую вторичку за 3,5 млн. по ставке 9,8% на 20 лет, получается 33,3 тыс./мес. А теперь смотрим новостройку за 4,2 млн. Программа «Льготная ипотека» полюс субсидия от застройщика, вышла ставке 5,7% на тот же срок. Получается 29,3 тыс. в месяц. И это на 4 тысячи выгоднее. При этом объект статуснее, дороже, в новом доме, в хорошем районе.
И вот, казалось бы, везде идет реклама ипотечных госпрограмм, но мало кто из покупателей может вникнуть в условия, знают о дополнительных акциях от застройщиков. Мои друзья тоже слышали про «Льготную ипотеку», но не понимали, для кого она и на каких условиях. И если бы не пришли ко мне вовремя, то точно купили бы жилье в старом фонде.
Только ипотечный брокер знает, сколько на текущий момент существует ипотечных программ, кому они подходят, в какие банки надо подать заявку. Люди чаще всего эти пазлы в голове не складывают. Выбирают объект, но не подбирают программу. Или одобрили себе кредит, а его не хватает, или срок одобрения уже поджимает, надо покупать хоть что-нибудь.
После сделки семейная пара оставила отзыв о моей работе, и вот как сформулировали: «Спасибо за наставления в выборе квартиры», т.е. сами даже не додумались бы воспользоваться льготной ипотекой.
* * *
Многие пытаются сэкономить на риэлторе, оформить ипотеку самостоятельно, и набивают шишки. А ведь приобрести жильё выгоднее через брокера. У нас прямые договоры с банками, которые нашим клиентам предоставляют преференции в виде сниженной процентной ставки. При приобретении в ипотеку недвижимости Страхование является обязательным. Это нужно для того, чтобы в случае ЧП заемщик не остался без дома и с долгом по ипотеке. У агентства так же есть договоры со страховыми компаниями. Скидка на страховку может доходить до 45%. И все эти скидки компенсируют с лихвой оплату нашей работы риэлтора. Если даже скидка составит 0,5% от стандартной ставки, то можно экономить до 300 тысяч рублей на переплате.
Ранее по теме:
