Выбираем «badflat», или когда сопровождение в сделке бывает разным.

Так бывает, что некоторым девочкам нравятся «плохие парни». Моей клиентке нравились «плохие квартиры». Она заказала у нас услугу по сопровождению сделки. Это проверка объекта перед сделкой на возможные риски. Но каждый раз выбранная клиенткой квартира оказывалась проблемной. А потом начались события в Украине, начали «скакать» ипотечные ставки. И мы с ней считали каждый день, чтобы успеть завершить сделку.

Татьяна Антонова, эксперт по недвижимости АН «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Попала ко мне эта клиентка обычным образом. Она искала квартиру для покупки. А мы как раз продавали одну в подходящей ей локации. Она пришла на просмотр, объект ей не понравился. Но при этом она отметила для себя нашу презентацию. И в итоге обратилась к нам за помощью в выборе квартиры. Эта услуга называется сопровождение сделки. Ко мне часто приходят клиенты после вот таких презентаций. В общем, мы начали работать.

Квартиры клиентка искала сама. Моей задачей было оценить риски покупки, поскольку объекты были со вторичного рынка. И вот она показывает мне информацию о квартире, которая ей приглянулась. Продавало агентство. Цена была отличная. Клиентка успела посмотреть квартиру, и дала агенту свои контакты.

Прежде чем вносить аванс, нужно изучить документы. Я связалась с агентом, документы мне предоставили сразу. И первое, что я сделала – проверила собственника на банкротство. И оказалось, что у него процедура банкротства закрыта только в конце 2021 года. То есть история совсем свежая, а значит – опасная.

Фигура первая – банкротная

Снова связываюсь с агентом, и получаю ответ, что это ничего, все в порядке. Что значит «все в порядке», когда речь идет о банкротстве? В нашем агентстве работает опытный юрист. И поскольку меня эта ситуация напрягла, то мы вместе с ней разыскали документы по делу. И выяснилось, что на банкротство в отношении собственника подали иски два банка, но при этом квартира не попала в конкурсную массу. Почему? А потому что она была заявлена как единственное жилье банкрота.

Однако человек, которому якобы негде жить, почти сразу после суда продает свое единственное жилье. А что он покупает? А ничего. Он хочет забрать деньги. Но если он ничего не покупает, значит единственное жилье не такое уж и единственное. А значит, через два-три года могут объявиться кредиторы и потребовать поделиться деньгами или попытаться оспорить сделку продажи. У нас в практике такие случаи были.

Моя клиентка покупает квартиру в ипотеку, т.е. требуется одобрение банка на объект. Я связываюсь с менеджером банка, и она подтверждает, что на 99% на такую квартиру банк одобрение не даст. И это была вторая весомая причина, почему нам не надо покупать этот объект. Казалось бы, дело ясное – клиентка отказывается от покупки. Но не тут-то было. Агентство продавца подключило юристов, и они приступили к психологической обработке. Начали с меня. Мне предложили «уломать» клиентку купить эту квартиру. Потом наговорили кучу неприятных слов. А затем позвонили клиентке – ведь она сама оставила им номер телефона.

Агент обрисовал клиентке следующую схему: они продают квартиру третьему лицу, а затем клиентка покупает эту квартиру уже не у банкрота. Мы обсудили эту ситуацию. По выписке из ЕГРН о переходе права собственности легко вычисляется, что такая перепродажа была сделана умышленно. И если объявятся кредиторы, то докажут, что квартиру пытались скрыть.

В этой ситуации даже титул, скорее всего, не застраховать. Для страховой слишком большие риски. И решать вам – жить в этом жилье со страхом, что сделку могут оспорить, или лучше поискать другой вариант.

Фигура вторая – операционная

Собственник второй квартиры – человек в возрасте примерно около 50 лет. Мужчина, и судя по деталям нашего разговора, одинокий. Когда речь идет о мужчинах такого возраста и семейного статуса, тут важна история с продолжением. Никогда нельзя такого продавца оставлять с деньгами одного на юге. А он хотел получить деньги и уехать в теплые края. Квартиру там еще никакую не присмотрел. Деньги тратит (теряет, обесцениваются) – возвращается домой, и наверняка попытается вернуть проданную квартиру.

Разговариваем дальше – оказывается, он хочет, чтобы сделка состоялась до определенного числа. А почему? А потому что ему предстоит операция, после которой он уезжает на юг. А что за операция? На глаза. Ничего себе история. А почему бы не сделать операцию, а потом квартиру продавать? Ответа я так и не получила, зато узнала, что у собственника есть агент.

Я связалась с агентом. И выяснилось, что у мужчины есть группа инвалидности по глазам. А также большое количество родни, которые все как один против продажи квартиры. И операция, которая ему предстоит, не дает гарантии полного успеха. А если человек инвалид, то это опекунство. В общем, на душе у меня было неспокойно. И клиентка согласилась с моими доводами не покупать этот объект.

Фигура третья – возвратная

Очередная квартира была в отличном состоянии, с качественным ремонтом и техникой. И люди хотели получить деньги за свои вложения. Но банк, который дает ипотеку, не смотрит на обои или ламинат. Его оценка базируется на других параметрах. В отчете об оценке рыночной стоимости объекта было указано, что цена продавца завышена. И банк отказывается взять эту квартиру в залог.

Смотрим другие объекты. Но все что-то не то и не так. И тут я вижу, что на квартиру с ремонтом продавцы понизили цену. Мы возвращаемся к этой квартире, снова заказываем оценку. И вуаля –одобрение получено. Но тут начались действия на западных границах. И банк объявил, что вынужден поднять ставки. У нас было в запасе определенное время, но проблема в том, что продавцы потеряли свою ипотеку с дешевыми ставками, и искали замену. Однако в такой нервной обстановке на рынке сделать это было крайне нелегко. И у нас срок на определенную ипотечную ставку подходил к концу. Мы все в то время считали дни, чтобы уложиться в сроки. И чехарда закончилась. Всё получилось хорошо. Клиентка получила, что хотела и продавец тоже получил на что рассчитывал. В общем, обе стороны довольны своими объектами

Ранее по теме: