Рынок меняется. Покупатель задумался

С января 2012 года количество выставляемых на продажу квартир выросло на 32%, свидетельствует статистика УПН. Таким образом, за шесть месяцев выбор у покупателей расширился на 1600 квартир. Всего в настоящий момент в базе находится порядка 7000 объектов. Пополнение базы привело к увеличению срока экспозиции квартир на 30-50%. Если еще два месяца назад в среднем период нахождения квартиры в базе данных составлял около трех месяцев, то сегодня – 4–4,5 месяца. 

Несмотря на серьезное пополнение базы, участники рынка говорят, что подобрать подходящий вариант сейчас непросто. Обычно цена объектов даже с учетом скидки не соответствует качеству. Каждый покупатель просматривает порядка 30 объектов, прежде чем сделать выбор. 

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «Я бы не сказала, что выбора стало больше. Несмотря на то, что прайсы УПН постоянно пополняются, начинаешь искать конкретный объект, а выбрать не из чего. Разумеется, не могу пожаловаться на то, что совсем выбора нет, но подходящих вариантов бывало и больше. В начале весны из прайса исчезло множество квартир, которые на продажу были выставлены давно, но проданы не были. Продавцы ведь тоже думают о кризисе».

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»: «Нельзя сказать, что выбрать не из чего, но и простоты в выборе жилья нет. Раньше, к примеру, большинство квартир находилось в «чистой» продаже. Для покупателя такие квартиры привлекательнее объектов, находящихся в обмене («чистая» продажа – это простая сделка, с технической точки зрения). Раньше соотношение квартир в «чистой» продаже и «в обмене» было примерно 60% на 40% соответственно, а сейчас обменных вариантов около 70% в общем объеме».

Пропал интерес

Предложение не компенсируется спросом. Сегодня продавцы готовы разговаривать с любым покупателем, тогда как еще полгода назад многие собственники отказывались иметь дело с ипотекой. 

Рустем Галеев, исполнительный директор УПН: «Тенденция к спаду спроса наметилась еще в начале года. Вплоть до Нового года наблюдался подъем, после – активность покупателей начала снижаться. Возможно, повлияла экономическая ситуация, причем, в мировом масштабе – ожидание кризиса. Сейчас увеличивается объем предложения. Можно сказать, что наступил «рынок покупателя». Сейчас продавец не может позволить себе выбирать покупателя и отказываться от сделки, если покупатель собирается платить ипотечными деньгами. Рады любому покупателю».

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «Я соглашусь с аналитиками Уральской палаты недвижимости – спрос стал значительно меньше – звонков меньше, со сделками ситуация аналогичная. На мой взгляд, основной причиной является сезонность. Июнь и июль всегда были спокойными месяцами. Помимо всего прочего, этот год проходит под лозунгом ожидания кризиса, причем, кризиса люди ожидают поступательно: до марта все ждали выборов президента, потом говорили про лето, а сейчас говорят “кризис разразится в конце лета - в начале осени”. Но все-таки я не считаю эту причину основной. Как показывает практика, экономический кризис проявляется на рынке недвижимости в первую очередь снижением объемов ипотечного кредитования. Сегодня мы этого пока не замечаем».

Спрос на недвижимость в Екатеринбурге заметно снизился, но единой точки зрения, что было причиной этому, нет.

Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:  «Лето нынче жаркое, люди заработали какие-то деньги и поехали отдыхать. На рынке недвижимости это отразилось. Если говорить о вторичном рынке, то спрос снизился процентов на 50, а если брать «первичку»… те же 50%. По сравнению с маем в июне продаж вторичного жилья стало примерно на 15-20% меньше. Что касается первичного рынка, –10%.  Если анализировать статистику последних лет, то можно сказать, что последние два года в летние месяцы изменений не происходило. Рынок развивался активно, без препятствий. Сезонный фактор отсутствовал. В этом году сезонность четко прослеживается. На мой взгляд, это свидетельствует только о материальных возможностях, которые позволили людям поехать отдыхать. Это не говорит о начале кризиса и о каких-то макроэкономических изменениях».

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»: «Действительно, спрос снизился. Звонков в июне стало процентов на 30 меньше, чем в мае. Связано это, скорее всего, с отпусками, потому что рынок обычно «прогибается» в летний период. Сначала был зимний ажиотаж на рынке, весной спрос снизился, а сейчас – прогиб. Но по сравнению с прошлым годом сейчас, безусловно, рост. Рынок развивается вверх по спирали. Все повторяется, но на уровень выше».

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:  «По моим ощущениям, некоторое снижение темпов роста спроса присутствует, если сравнивать с началом года. До марта все шло хорошо, а во втором квартале существенно спрос упал. Причем, чем дальше, тем больше. Я могу дать два объяснения этому:  первое – традиционное снижение активности к лету, второе – лихорадка на фондовых рынках. Все замерли, выжидают, чем все это закончится, как скажется на недвижимости. То ли цена снизится, то ли повысится».

Снижение спроса было зафиксировано участниками рынка, как на вторичном рынке, так и на первичном. 

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»:  «Вообще, определенное снижение есть. Оно несущественное. По сравнению с маем – процентов на 5% спрос стал ниже. А разницы в количестве проданных квадратных метров, по большому счету, нет. Никаких глобальных процессов, которые свидетельствуют о начале кризиса, я не вижу. Я не говорю, что ничего не может произойти, но сегодняшний спад был плановым и ожидаемым. Если смотреть в аналогии с предыдущим годом, текущий год выше предыдущего, поэтому повода для переживаний мы не видим».

Отпускные цены

В отдельных сегментах рынка вторичной недвижимости аналитики УПН зафиксировали отрицательные корректировки ценовых показателей. За последний месяц стоимость квартир в центре Екатеринбурга снизилась на 2,4%. Средняя цена квадратного метра составила в этом районе 85 173 руб. В других районах города стоимость квадратного метра не снижалась. 

Изменение цены предложения 1 кв. м на вторичном рынке жилья в центре Екатеринбурга

Помимо того, что некоторые продавцы снижают стоимость квартир, многие сегодня готовы торговаться. Представители сразу нескольких риэлторских компаний сошлись во мнении, что в настоящий момент средний размер дисконта на квартиру стоимостью 3-5 млн руб. составляет 100 тыс. рублей. Скидка на объекты, стоимость которых явно не соответствует даже рынку переоцененных квартир, может достигать 300–500 тыс. руб. 

Что касается первичного рынка, то застройщики летом для выполнения плана продаж проводят акции, делают скидки. Так, так например, «Нова-Строй» в июне предлагает дисконт 8% на все строящиеся объекты, «Уралэнергостройкомплекс» готов предоставить покупателям индивидуальные скидки, а компания «Атомстройкомплекс» предоставляет беспроцентные рассрочки на квартиры и паркинги с минимальным первоначальным взносом.

Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс»:  «На летние месяцы выпадают самые выгодные акции, потому что у застройщиков лето – это период пиковой активности по проведению строительных работ на фоне традиционного снижения покупательского спроса. Этот диссонанс провоцирует застройщика активно формировать программы лояльности для покупателей. На лето у нас запланировано несколько акций, некоторые уже работают. Срок действия этих акций будет ограничен летними месяцами».

Прогнозы

Кто-то из риэлторов ожидает, что Россию захлестнет вторая волна экономического кризиса уже в этом году, а кто-то считает, что предпосылок для этого нет. Однако все эксперты сходятся в одном: каким  бы негативным не был сценарий развития событий, осенью всплеск покупательского спроса будет наверняка. 

Павел Маслихин, первый заместитель генерального директора ЦН «Северная казна»:  «Я вас уверяю, осенью спрос вернется к весенним показателям. Более того, рост будет продолжаться до конца года. В дальнейшем я прогнозирую стагнацию, 2013 год будет худшим для рынка недвижимости с точки зрения продаж за последние пять лет (с 2008 года). Рынок развивается циклично, 4-5 лет – период колебания рынка. На сегодняшний день мы находимся недалеко от пика. Пик будет зимой. После этого будет приостановка цен. Сегодня уже максимальные цены»

Есть мнение, что цены на жилье начнут опускаться сразу, как только инвесторы перестанут вкладывать средства в рынок недвижимости.

Виктор Кац, исполнительный директор АН «ЛиКом»:  «Цены на недвижимость в Екатеринбурге приблизились к историческому максимуму. Как надуваются ценовые «пузыри»? «Пузырь» возникает тогда, когда перспектива вложения в недвижимость привлекательнее, чем вложение, например на депозит, в банк. Как только этого не происходит, пузырь начинает сдуваться. Думаю, что я не ошибусь, если скажу, что в новостройках 50% покупателей, это – инвесторы.  Как только они почувствовали, что цены на жилье перестали расти, вкладывать в «первичку» стало неинтересно. Думаю, что при плохом варианте развития событий спрос начнет отступать осенью, а при относительно хорошем (выбираем из двух зол), скорее всего, следующей весной.  Параллельно будет нарастать инфляция, которая может свести на нет снижение цены. Предсказать, какой процесс пойдет быстрее – рост инфляции или падение стоимости недвижимости в реальных деньгах (доллары или евро), никто не знает».

По мнению экономистов, российская экономика уже находится на начальной фазе кризиса, и ухудшения ситуации  ждать осталось недолго.

Константин Юрченко, руководитель департамента Экономики Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ:   «В настоящий момент мы находимся на начальной стадии нового витка кризиса. Раньше прогнозировалось, что наблюдаемые сейчас тенденции начнутся во второй половине третьего квартала, ближе к сентябрю, но сейчас мы видим, что этот прогноз сбывается с опережением. В нашей стране красноречивым показателем начала  кризиса является нестабильный валютный курс. Судя по всему, третий и четвертый кварталы 2012 года будут самыми тяжелыми. Продолжительность кризиса я прогнозировать не возьмусь, но скажу, что многие серьезные эксперты поговаривают о двух-трех тяжелых годах. Реакция рынка недвижимости будет неоднозначной. Начинается кризис, это значит, что традиционные финансовые инвесторы, побоявшись того, что их деньги “сгорят” на фондовых площадках, могут попытаться зафиксировать свои деньги в чем-то другом. Что-то другое в нашей стране – это только недвижимость. На коротком временном интервале мы можем получить всплеск спроса. Будет некоторый разогрев рынка. Думаю, что внимание будет приковано к «первичке». Позже на рынке включится механизм ухудшения ситуации в банках. Банки будут ужесточать условия выдачи кредитов, что неизбежно снизит спрос на недвижимость. Упадут ли цены? Нет, не упадут. Рынок недвижимости остановится, как и во время текущего кризиса, но оснований для значительной просадки цен нет»

Купить нельзя отложить

Эксперты прогнозирует всплеск интереса к недвижимости осенью, вслед за которым могут цены могут пойти вверх. 

Олег Григорьев, директор АН «Бизнес-Партнер»: «Покупать квартиру лучше летом, до середины августа, если цель не инвестирование, а решение жилищного вопроса. Сейчас рынок находится в состоянии стагнации, конкуренции среди покупателей нет».

Если экономический кризис все-таки разразится в конце года, то небольшой спад цен возможен. Однако при негативном сценарии развития событий будут ужесточены условия выдачи ипотеки и свернуты некоторые программы кредитования.

Анна Микушина, начальник отдела жилой недвижимости «РК ТИМ»: «Ситуация неоднозначная. С одной стороны, я бы советовала заниматься вопросом покупки жилья сейчас, потому что от банков поступают хорошие предложения. Нечасто в нашей стране удается взять ипотечный кредит под 10% годовых при соблюдении определенных условий, Сейчас можно оформить ипотеку под 10-11% годовых – ставки хорошие. С другой стороны, цены  вторичном рынке на сегодняшний день на взлете и не всегда соответствуют качеству. А вот для покупки квартиры в новостройке сейчас подходящий момент. Летом у многих застройщиков проводятся акции. Учитывая это, можно сделать выгодное приобретение»