Машино-место в подземном паркинге жилого дома, как правило, является общедолевой собственностью. А это значит, при его продаже, разрешение придется спросить у владельцев всех соседей по парковке. А их может оказаться и 100, и 150 и 200 человек. Впрочем, существует, как минимум, один полузаконный два законных способа продать машино-место.
Машино-место в подземном паркинге жилого комплекса сложно продать по двум причинам. Во-первых, в Екатеринбурге предложение в большинстве случаев опережает спрос. Потенциальных покупателей всегда ограниченное количество – обычно это жители одного многоквартирного дома. Причем, продавать машино-места в подземном паркинге могут одновременно как физические лица, так и сам застройщик. А последий может предложить покупателям квартир хорошие бонусы и скидки на машино-места. Тягаться с застройщиком в плане продажи сложно, частному продавцу машино-места, скорее всего, придется «двигаться» в цене.
Екатерина Кондратьева, директор АН «Новая Недвижимость»:
«Продать паркинг достаточно сложно. Их покупают в основном те, кто уже приобрели квартиру в доме. К примеру, недавно в продажу вышел паркинг на улице Машиностроителей,30. Застройщик продает машино-места за 450 тысяч рублей, а частное лицо – за 290 тысяч рублей. Вот такая разница. Кто-то купил у застройщика за такую цену, а продать сейчас не может».
Но даже если продавец согласится на демпинг, он столкнется с проблемой номер два. Парковочное место в большинстве случаев является объектом общедолевой собственности. Застройщики продают машино-места как доли или паи, поскольку на сегодняшний день закон не позволяет регистрировать место, не обособленное стенами, как самостоятельный объект.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
«Признание права собственности на машино-место не как самостоятельного объекта недвижимого имущества, а как части (доли) недвижимости порождает определенные неудобства. По правилу, закрепленному в ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Таким образом, на практике в случае продажи машино-места собственнику сначала приходится предложить выкупить его всем остальным собственникам или получить отказ от других собственников».
Машино-место – объект недвижимости. На него, как и на жилье, выдается свидетельство о праве собственности. Однако в отличие от квартиры или доли в квартире, продать машино-место в разы сложнее. Как минимум, потому, что у квартиры не бывает 100 собственников, а для паркинга это – самая обычная ситуация.
Есть, как минимум, три способа продать машино-место в подземном паркинге. Два метода полностью соответствуют букве закона, еще два являются «обходными» путями.
I Законные способы
1) Получить отказ от всех сососбвеников
Это самый правильный метод с точки зрения соблюдения закона, но самый трудный в плане реализации. Первая сложность состоит в выявлении имен и адресов собственников остальных долей. ТСЖ может не располагать актуальной информацией о составе владельцев.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
«Для того чтобы отправить телеграмму с уведомлением, необходимо знать имена всех собственников и адреса. Для этого придется сначала заказать выписку из ЕГРП по всем долям паркинга. Только представьте, какая это колоссальная работа, и сколько денег придется на это потратить».
Второй сложностью является получение письменного согласия на продажу 100-200 человек в зависимости от размера паркинга. Формально соблюсти процедуру возможно двумя способами: при подписании бумаг у нотариуса (слишком большие расходы в данном случае) или отправлением извещений о продаже телеграммами с уведомлением. В тексте телеграммы должна быть указана стоимость объекта, дата отправления и срок для ответа (один месяц). Согласно Гражданскому кодексу РФ, отказом может считаться отсутствие ответа. Таким образом, если в течение месяца никто не ответил, то Росреестр зарегистрирует сделку на основании отправленных извещений.
Правда, если извещение не было получено вовремя, то по закону совладелец вправе в течение трех месяцев после сделки вправе требовать в суде перевода покупки на себя. Продавцу тогда придется возвращать деньги покупателю и выходить на новую сделку.
2) Передать полномочия главе ТСЖ
Этот способ можно назвать наиболее оптимальным с точки зрения соблюдения закона и удобства для продавца. Тонкость состоит в том, что изначально инициативу по оформлению доверенностей от покупателя должен взять на себя ТСЖ. Однако далеко не во всех жилых комплексах заведен такой порядок.
Павел Маслихин, заместитель генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлторской деятельности:
« При покупке паркинг все покупатели пишут доверенность на главу ТСЖ о том, что он может представлять их интересы. На основании этих нотариальных доверенностей глава ТСЖ будет выступать от лица всех собственников».
Впрочем, юристы считают, что этот метод получения отказа от преимущественного права выкупа является спорным. Не исключено, что подобную сделку можно будет оспорить в суде.
Олег Ярушин, руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (г. Екатеринбург):
«В законе написано, что необходимо согласие собственников, про доверенность там ничего не сказано. Поэтому я считаю, что такие сделки могут быть оспорены. У нас люди иной раз пытаются оспорить договор займа, в котором лично расписывались. Когда человеку невыгодно, он говорит, что он этот документ видит первый раз в жизни, ничего не брал и ничего не подписывал. В данном случае оспорить не составит труда. Но, с другой стороны, вряд ли кто-то будет в этом заинтересован. Если объект продается по рыночной цене, дефицита машино-мест нет, то маловероятно, что сосед пойдет в суд, чтобы перевести на себя права и обязанности».
II Альтернативный путь
Этот способ связан с заключением притворной сделки – под видом одной операции производится другая. Наказание за совершение подобных сделок законодательством не предусмотрено. Однако, если заинтересованная сторона докажет, что сделка была притворной, то покупателя обяжут вернуть квартиру, а продавца – деньги.
1) Дарение
При дарении согласие от других сособственников не требуется. Продажа по договору дарения наиболее уместна в случае, когда сделка производится между родственниками или друзьями, т.е. продавец не заинтересован в обмане покупателя.
Александр Бабичев, директор РК «Проспект»:
« У нас в работе была парковка, где было 98 сособственников. Парковка сдана как единый объект, который разделен на 98 долей. Практически нереально связаться со всеми и получить от них согласие. В этом случае обычно используют договор дарения. Люди действуют из оптимального способа затрат своей энергии».
Реализация подобной схемы в случае, когда продавец и покупатель являются незнакомыми людьми, может подставить покупателя под удар. В отличие от договора купли-продажи, где фиксируется, что имущество передается свободным от прав третьих лиц, договор дарения этого не предусматривает. В данном случае покупатель не защищен от того, что на объект могут претендовать иные лица. Предъявить продавцу будет нечего.
Кроме того, у этого способа есть одна характерная особенность: в данном случае налог в размере 13% будет платить «одаряемый» – то есть покупатель. Тогда как в случае сделки купли-продажи налог с продажи всегда платит продавец.
***
Вывести продажи машино-мест из «тени» могли бы законодательные изменения. Эксперты не видят препятствия для того, чтобы на законодательном уровне было разрешено регистрировать машино-места в подземных паркингах как самостоятельные объекты.
Олег Ярушин, руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» (г. Екатеринбург):
«Я не вижу, в чем препятствие законодательно закрепить, сделать паркинг объектом собственности, к которому не возникало бы никаких вопросов. Для этого достаточно сделать изменение буквально в одной статье. У нас некоторые вещи доходят до абсурда, к сожалению».
А между тем, в последнее время в обсуждении этой темы даже были некоторые подвижки.
Артем Денисов, управляющий партнер юридической компании «Генезис»:
«Проблема отчуждения машино-мест наконец-то дошла до Государственной Думы – на рассмотрении находится законопроект N 174235-6 «О внесении изменений в статью 2 и статью 20 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». В пояснительной записке к данному законопроекту указано, что его целью является осуществление возможности регистрации прав собственности на машино-место как на отдельный объект недвижимости».
Отметим, что сегодня некоторые девелоперы бьются над тем, чтобы оформить машино-места как индивидуальные объекты. В исключительных случаях им это удается (за ограждения принимаются бордюры). Однако такие прецеденты носят единичный характер. Если законодательные изменения будут приняты, то владельцы перестанут испытывать сложности с их продажей.
