Покупка квартиры по доверенности
В общем объеме сделок доля покупка квартир по доверенности занимает относительно небольшую долю. Причина – большое количество поддельных и просроченных доверенностей. К примеру, совсем недавно семья Норкиных потеряла квартиру в Екатеринбурге, став жертвой мошенников, которые продали квартиру по поддельной доверенности. Какие доверенности признаются недействительными, и как минимизировать риски при покупке квартиры по доверенности?
Согласно Гражданскому Кодексу РФ, доверенность выдается одним лицом (доверителем) другому лицу (поверенному) для выполнения ряда определенных действий и представительства перед другими лицами. Доверенность позволяет собственнику передавать право подписи своему представителю и не участвовать лично в совершаемых сделках. Это может быть необходимо в случаях, когда собственник в силу определенных обстоятельств не может самостоятельно заниматься продажей жилья. К примеру, если владелец квартиры проживает в другом городе или стране. Количество действий, которые поверенный может совершить, зависит от вида доверенности.
Виды доверенностей:
– Генеральная доверенность. Она дает поверенному полное право распоряжения квартирой. Как правило, такая доверенность выдается только близким родственникам.
– Специальная доверенность. Позволяет осуществлять только сбор определенных документов для продажи квартиры и их подачу на регистрацию. Обычно такая доверенность выдается риэлторам.
– Разовая доверенность. Выдается для совершения определенного действия, например, для получения определенного документа.
Добавим, что доверенность может оформляться как на физических, так и юридических лиц. Главное условие – гражданин, который выступает в роли поверенного, должен быть совершеннолетним и дееспособным.
Еще одно ключевое условие – доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом. Только в исключительных случаях доверенность не требует нотариально удостоверения (статья 185 ГК РФ). В этом случае она должна быть подтверждена одним из следующих лиц:
– начальником исправительных учреждений;
– командиром воинских частей;
– главврачом военного госпиталя;
– капитаном дальнего плавания.
В тексте любой доверенности должны присутствовать следующие данные:
– паспортные данные и адрес проживания доверителя;
– паспортные данные и адрес проживания поверенного;
– адрес квартиры, с которой будут проводиться операции по доверенности;
– место и дата подписания доверенности;
– ее действия доверенности (максимально срок действия доверенности – 3 года, если срок не указан, то доверенность действительна в течение года);
– подпись доверителя.
Риски при покупке квартиры по доверенности
Если доверенность будет признана недействительной, то сделка будет признана ничтожной. А значит, продавец и покупатель должны вернуть друг другу все, полученное по договору. И если бывший собственник квартиры с помощью судебных приставов сможет выселить покупателей из квартиры, то покупателю получить назад деньги куда сложнее. Особенно, если имеет дело с мошенниками. К примеру, в случае с семьей Норкиных, поверенный после получения денег исчез. Через год настоящая хозяйка квартиры, вернувшись из мест лишения свободы, инициировала судебное разбирательство. И отсудила квартиру. А правоохранительные органы все еще ведут поиски женщины, которая выступала поверенной по поддельной доверенности.
Доверенность может быть признана недействительной в случаях, если:
– она выдана недееспособным гражданином или лицом, не достигшим 14-летнего возраста без письменного согласия родителей или попечителей;
– она была выдана гражданином в ситуации, когда он не мог отдавать отчета своим действиям и руководить ими (статья 177 ГК РФ), а также в ситуациях угрозы, обмана, заблуждения или насилия (статьи 178 и 179 ГК РФ). Если бывший собственник квартиры сможет доказать в суде, что доверенность была получена обманным путем, то доверенность будет признана недействительной. А значит, сделка по этой доверенности будет также признана недействительной;
– срок действия истек до совершения сделки, или к этому моменту доверенность была отозвана;
– она не заверена нотариусом.
Меры предосторожности
При покупке квартиры по доверенности в первую очередь необходимо удостовериться, что срок доверенности не истек. Для этого необходимо связаться с нотариусом, который заверял доверенность. В доверенности всегда указывается название нотариальной конторы. Обратившись с заявлением к нотариусу (по телефону они такой информации не предоставляют), можно узнать о том, была ли отозвана конкретная генеральная доверенность или нет.
Кроме того, необходимо проверить, что доверитель жив на момент совершения сделки. Нередко доверенность выдают люди, имеющие проблемы со здоровьем. А в случае, если доверитель умрет до совершения сделки, сделка будет признана недействительной.
Также при покупке квартиры по доверенности необходимо:
– предложить собственнику присутствовать на сделке лично;
– просить предоставить заявление от собственника о том, что он не может присутствовать на сделке с указанием причины;
– встретиться с владельцем квартиры лично, чтобы выяснить, что он жив, и выдал доверенность по доброй воле и не отменил ее.
– удостовериться, что перечень полномочий поверенного достаточен для совершения сделки (на практике бывает, что собственник доверяет только подписание договора купли-продажи и его регистрацию, а на получение денежных средств полномочий не предоставляет);
– проверить точность внесенных данных в доверенность.
