Недвижимость в 12 округах Берлина: цены и перспективы

  • 23.10.2017
  • 199

Рынок недвижимости Берлина — один из самых динамичных в мире. Каждый год число жителей столицы Германии растёт примерно на 40 тыс. человек: чаще всего это молодые специалисты, которые приезжают в столицу в поисках работы. В 2016 году ВВП Берлина вырос на 4,6% — это на 1,3 процентных пункта выше, чем в среднем по стране.

Рост экономики и численности населения подстёгивают спрос и цены за квадратный метр.

  • С 2011 по 2016 годы средняя стоимость жилой недвижимости в Берлине выросла более чем в 2 раза и составляет 4 136 евро/м².
  • Средняя арендная плата за этот же период увеличилась на 70 % и достигла 11,24 евро/м² в месяц.

Современный Берлин разделён на 12 округов, в которые входят 96 районов.

Таблица 1. Средние цены на недвижимость в районах Берлина, 2017

Административный округ Район Стоимость покупки квартиры, евро/м² Стоимость аренды квартиры, евро/м²
Лихтенберг Лихтенберг 4 015 10,29
Марцан-Хеллерсдорф Марцан 3 316 8,01
Митте Митте 6 757 15,75
Нойкёльн Нойкёльн 3 558 11,25
Панков Пренцлауэр-Берг 5 006 13,13
  Панков 4 146 10,39
Райниккендорф Тегель 3 344 10,33
Трептов-Кёпеник Кёпеник 3 845 8,92
Темпельхоф–Шёнеберг Темпельхов 3 990 10,22
  Шёнеберг 4 795 12,11
Фридрихсхайн-Кройцберг Фридрихсхайн 4 215 13,86
  Кройцберг 4 418 12,59
Шарлоттенбург-Вильмерсдорф Шарлоттенбург 4 474 12,71
  Вильмерсдорф 5 207 12,41
  Груневальд 6 033 13,90
Шпандау Шпандау 2 744 8,60
Штеглиц-Целендорф Далем 4 565 12,65
  Целендорф 5 188 10,56
  Штеглиц 3 596 10,68

Лихтенберг

Лихтенберг называют «Берлином в миниатюре». Это один из самых быстрорастущих районов города: по прогнозам аналитиков, с 2015 по 2030 годы население здесь увеличится почти на 10 % (в Берлине в целом —на 7,5 %). Сегодня квадратный метр в Лихтенберге стоит 4 015 евро, аренда — 10,29 евро/м². С 2007 по 2016 годы недвижимость здесь подорожала на 40 %.

Лихтенберг занимает первое место по количеству строящегося жилья в Берлине: в ближайшее время здесь появится больше восьми тысяч новых квартир: это 2 920 квартир на 100 тыс. жителей против 890 в среднем по городу.

Марцан-Хеллерсдорф

Марцан-Хеллерсдорф называют самым русскоязычным округом Берлина. Здесь много типовых панельных домов, построенных ещё во второй половине прошлого века — с начала 90-х правительство начало реконструкцию и модернизацию этого фонда.

Марцан — самый дешёвый район для аренды в Берлине: снять квартиру здесь стоит в среднем 8,01 евро/м². Стоимость квадратного метра тоже одна из самых низких в городе: 3 316 евро/м².

Сегодня в Марцан-Хеллерсдорфе запланировано строительство около 2 тыс. квартир. Аналитики BerlinHyp сулят округу блестящие перспективы: только в 2016 году стоимость аренды здесь выросла на 10,6 %.

Митте

Митте, расположенный в центре города, — самый дорогой округ Берлина. Покупка квартиры здесь обойдётся примерно в 6 757 евро/м², а аренда — в 15,75 евро/м².

В Митте расположены бундестаг, бундесрат, посольства и главные офисы международных и немецких компаний. Это культурный центр столицы: здесь находятся Александрплац, Потсдамская площадь и Хакские дворы. Торговая улица Фридрихштрассе проходит через всю центральную часть Берлина и соединяет округи Митте и Фридрихсхайн-Кройцберг.

По данным BerlinHyp, в данный момент в Митте ведётся работа над 44 проектами — это почти новых 6,7 тыс. квартир стоимостью от 3 300 до 15 000 евро/м².

Нойкёльн

Нойкёльн Нойкёльн традиционно считается округом рабочих, а иммигранты составляют больше четверти местного населения. Цены здесь пока немного ниже, чем в большинстве районов Берлина: покупка квартиры в среднем стоит 3 558 евро/м², аренда — 11,25 евро/м².

Местный рынок недвижимости активно развивается. Последние несколько лет округ активно застраивался (поэтому на данный момент здесь ведётся работа всего по 7 проектам), а стоимость аренды в 2016 году выросла на 17,1 % — больше, чем в любом другом округе Берлина. Нойкёльн, наравне с Лихтенбергом и Фридрихсхайн-Кройцбергом, пользуется особенной популярностью у молодого поколения столицы.

Панков

Панков — самый населённый округ Берлина, где проживает почти 400 тыс. человек. Цены на недвижимость в его пределах сильно отличаются: квадратный метр в районах, близких к центру, стоит значительно дороже. Поэтому покупка квартиры в Пренцлауэр-Берге, самом близком к центру районе, обойдётся в 5 006 евро/м², а в Панкове, который расположен чуть дальше, — цена опускается до 4 146 евро/м². Так же различается ставка аренды: 13,13 и 10,39 евро/м² соответственно.

Пару лет назад самым динамично растущим районом считался Пренцлауэр-Берг, однако, по оценкам BerlinHyp, в 2016 темпы застройки здесь снизились. Большая часть зданий в этом районе были построены до середины ХХ века, и около 300 построек относятся к культурным памятникам — это отчасти сыграло свою роль в том, что сегодня Пренцлауэр-Берг считается центром богемной жизни Берлина.

Округ Панков обладает огромным потенциалом за счёт большого количества вакантных площадей. По данным BerlinHyp, в настоящее время здесь ведётся работа над 28 сравнительно небольшими строительными проектами: они выведут на рынок 1 789 новых квартир.

Райниккендорф

Округ Райниккендорф расположен на периферии. Покупка и аренда недвижимости здесь стоит дешевле, чем в большинстве округов, чуть вырастая в районах, расположенных ближе к центру. Средняя стоимость квадратного метра составляет 3 344 евро, аренда — 10,33 евро/м².

Сегодня в Райниккендорфе запланировано всего 5 строительных проектов: девелоперы объясняют это нехваткой земель под застройку. Однако эксперты предсказывают округу блестящие перспективы после закрытия аэропорта Берлин-Тегель — тогда эту площадь можно будет использовать для строительства жилой недвижимости. В 2016 году цены на квартиры здесь выросли почти на 29 % — сильнее, чем в других округах города.

Трептов-Кёпеник

Трептов-Кёпеник — периферийный округ с самой маленькой плотностью населения в Берлине. Цены здесь снижаются по мере удаления от центра: если аренда квартиры в Трептове, самом близком районе к центру, стоит 11,34 евро/м², то в расположенном восточнее Кёпенике — уже 8,92 евро/м².

Одно из главных преимуществ этого округа — большое количество парков и водоёмов. В Кёпенике можно заниматься сёрфингом или дайвингом, а в Трептове, вдоль побережья реки Шпрее, расположен огромный парк.

В Трептов-Кёпенике ведётся самая активная застройка среди периферийных округов. По данным BerlinHyp, в настоящее время здесь запущено 38 проектов (всего на 6 меньше, чем в Митте), которые выведут на местный рынок недвижимости больше 3 700 квартир.

Темпельхоф–Шёнеберг

Рынок недвижимости Темпельхоф–Шёнеберга довольно неоднороден: здесь есть старые постройки для покупателей среднего класса, таунхаусы в районах, расположенных ближе к центру, и высотки на границах округа.

Район Шёнеберг застраивается более активно, чем остальные: три четверти из запланированных в округе чуть больше тысячи квартир будут построены здесь. Средняя стоимость квадратного метра — 4 795 евро, аренды — 12,11 евро/м². Темпельхоф стоит дешевле: покупка квартиры обойдётся в 3 990 евро/м², аренда — 10,22 евро/м².

Фридрихсхайн-Кройцберг

Фридрихсхайн-Кройцберг — самый густонаселённый округ Берлина (13 640 человек/км² — в три раза больше, чем в среднем по Берлину). Медианная арендная плата здесь выше, чем в большинстве округов: 13,86 евро/м², а в районе Кройцберг аренда дорогих апартаментов достигает 18,21 евро/м². По оценкам BerlinHyp, с 2012 по 2016 годы средняя арендная ставка в округе выросла на 30 %.

Округ был образован в 2001 году слиянием двух районов: Фридрихсхайна и Кройцберга, которые принадлежали Восточному и Западному Берлину. Сегодня в Фридрихсхайне, расположенном в северо-восточной части округа, ведётся активная застройка: по оценкам BerlinHyp, 70 % квартир, которые будут построены в Фридрихсхайн-Кройцберге в ближайшее время (а это около 4 тыс.), будут расположены именно здесь.

Шарлоттенбург-Вильмерсдорф

Шарлоттенбург-Вильмерсдорф Шарлоттенбург-Вильмерсдорф, бывший центр Западного Берлина, где руины мемориальной церкви кайзера Вильгельма считались главной туристической достопримечательностью, сегодня превратился в образцовый район современного мегаполиса.

Шарлоттенбург — один из самых фешенебельных районов Берлина. Отели, офисные высотки, бутики на бульваре Курфюрстендамм делают его привлекательным для арендаторов и инвесторов в недвижимость. Площадь квартир здесь как правило больше, чем в других районах города. Средняя цена за квадратный метр составляет 4 474 евро, аренда — 12,71 евро.

Самый престижный район в округе — Груневальд, который получил своё название благодаря лесному массиву, занимающему большую часть его территории. На берегах реки Хафель и озёр Ванзее и Николасзее построены роскошные дома. Средняя стоимость квадратного метра здесь выше, чем в других районах округа: покупка в Груневальде обойдётся в 6 033 евро/м², а аренда — в 13,9 евро/м².

Шарлоттенбург-Вильмерсдорф плотно застроен. На данный момент здесь запланировано 20 проектов на 1,5 тыс. квартир в сегменте премиум, арендная стоимость которых начинается от 14 евро/м² (против 6,5–8,5 евро/м² в других округах города).

Шпандау

Шпандау — самый малонаселённый округ Берлина. Цены на недвижимость здесь самые низкие в городе: квадратный метр стоит 2 744 евро. Аренда обходится чуть дороже, чем в Марцан-Хеллерсдорфе: 8,6 евро/м². Тем не менее, в 2016 году стоимость недвижимости здесь выросла почти на 27 % — это второй по величине показатель после Райниккендорфа.

В Шпандау много площадок, подходящих для строительства новых объектов. Однако округ расположен на периферии, и из многих локаций нет прямого пути до центра. На данный момент в округе ведётся работа по 9 проектам, однако стоимость аренды в построенных квартирах будет самой низкой в городе: от 6 до 9,5 евро/м².

Штеглиц-Целендорф

Штеглиц-Целендорф Рынок недвижимости в Штеглиц-Целендорфе нельзя назвать однородным: юго-запад округа, район Целендорф, — место для обеспеченных людей, предпочитающих жить в просторных домах, хоть и далеко от центра. Цены здесь выше, чем в среднем в округе: покупка недвижимости обойдётся в 5 188 евро/м². Восточный Штеглиц — скромнее, квадратный метр здесь стоит 3 596 евро. Аренда стоит примерно одинаково: около 10,6 евро/м².

На территории Далема, расположенного в северной части, находится Свободный университет Берлина — одно из крупнейших высших учебных заведений в Германии. Частично это объясняет более высокую ставку аренды здесь: 12,65 евро/м².

По данным BerlinHyp, в Штеглиц-Целендорфе в настоящее время ведётся всего 9 проектов на 675 квартир. Однако, по мнению аналитиков, дело здесь не в отсутствии спроса со стороны покупателей, а в недостатке подходящих для строительства площадок, обусловленного географическим расположением округа.

Анна Данишек

Александру-Виорел Хынку
менеджер Tranio по продаже недвижимости в Германии
Берлин — потрясающий город, где есть много возможностей для выгодных и надёжных инвестиций. Это ещё и отличное место для жизни: например, районы Шарлоттенбург, Вильмерсдорф, Груневальд и Пренцлауэр-Берг подходят для семей с детьми, а Митте, Тиргартен, Кройцберг и Фридрихсхайн — для тех, кто чаще предпочитает проводить время вне дома: здесь много бутиков, ресторанов, баров и ночных клубов.

Источник: Tranio

comments powered by HyperComments
Прямая линия: