На рынок земли пришел ценоискатель…

  • 24.4.2011
  • 12173

Сезон загородной недвижимости в этом году начался, по словам риэлторов, раньше обычного. Земельные участки в большом количестве продаются на всех направлениях, ведущих из Екатеринбурга. Статус земель разный: среди предложений представлены участки в коттеджных поселках разной степени готовности, в коллективных садах, в населенных пунктах и просто на бывших совхозных полях. Цены тоже различаются, и порой существенно. Покупатель превратился в ценоискателя.


Земля бывает разная

Вся земля в РФ разделена на категории в зависимости от целевого использования. С точки зрения загородной недвижимости нас будут интересовать две категории – земли сельскохозяйственного назначения (с градацией: для сельскохозяйственного использования либо для дачного строительства) и земли поселений (к числу которых относятся земли для ИЖС).

Сельскохозяйственные земли – самые дешевые в линейке предложений. Эти земли плодородные, разработанные (если это бывшие поля), но при их покупке можно столкнуться с  отсутствием электрических и тем более газовых сетей, подъездных путей и ограждения территории. Самое важное: без перевода в категорию дачного строительства на таких землях категорически запрещено строить что-то капитальнее бытовок.

Большие массивы таких земель приобретаются девелоперами для строительства дачных и коттеджных поселков и переводятся в соответствующие категории с разрешенным строительством домов.

Сельскохозяйственные земли, разрешенные к использованию под дачное строительство – это земли коллективных садов и дачных поселков современного формата. Последние отличаются размерами земельных участков (от 10 соток). В них может присутствовать инфраструктура: магазины, детские площадки, ТСЖ.

Земли поселений – самые дорогие. На них разрешено строить дома для круглогодичного проживания. К этим землям относятся как собственно участки внутри населенных пунктов, так и земли под коттеджное строительство. Здесь в зависимости от престижности направления и класса поселка разница в ценах между более и менее дорогими участками может быть очень большой.


Средняя стоимость земель различных категорий
(по данным Агентства доступного жилья)
 

Категория земли Возможности использования Цена за сотку
Земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под сельскохозяйственное производство Садоводство, огородничество, животноводство. Установка теплиц, бурение скважин 5-10 тыс. руб
Земли сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство Строительство домов сезонного проживания От 12-15 до 70-80 тыс. руб., в зависимости от места
Земли поселений с видом разрешенного использования под ИЖС Строительство домов для постоянного проживания 70-350 тыс. руб. за сотку, в зависимости от места



Земля – налево, земля – направо…

Цена земли определяется не только категорией. Очень важна также транспортная доступность участка. К понятию транспортной доступности относится не только удаленность от городской черты, но и время, которое нужно проехать по городу до нужного тракта. В некоторых районах уже появились или в ближайшее время должны появиться развязки, позволяющие объехать город по кольцевой, что позволяет покупателям наряду со «своим» рассматривать и соседние направления.

Наибольшей популярностью, по словам риэлторов, пользуются участки в радиусе 50 км от Екатеринбурга. Но на разных направлениях количество и качество участков разное.
 

ТЮМЕНСКИЙ ТРАКТ

Количество. Лидирует по количеству участков.
Категория. Преимущественно земли ИЖС и сельскохозяйственные с видом разрешенного использования под дачи.
Статус. В основном коттеджные поселки разной степени готовности.
Преимущества. Земли много, цены доступны. 
Комментарий риэлтора. Сроки, когда на большинство этих земель придет «цивилизация», в основном уже определены. «Где-то есть только проектная документация, где-то начали заводить коммуникации в виде электричества, где-то оно уже заведено и готовится проект по газу», – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства БК_Недвижимость. Сергей Попов, руководитель отдела загородной недвижимости КБ «Ярмарка», отмечает как дополнительный плюс этого направления удобную развязку, с которой можно выехать на ЕКАД и соседние тракты.


ПОЛЕВСКОЙ ТРАКТ

Количество. Лидирует по количеству участков наряду с Тюменским направлением.
Категории. Земли сельскохозяйственного назначения, земли дачных поселков, земли ИЖС.
Статус. Поля без обустройства; строящиеся дачные поселки; участки в населенных пунктах – Горном Щите, Курганово, Полевском.
Преимущества. Много леса, есть водоемы (Верхне-Макаровское водохранилище, р. Чусовая), развитая инфраструктура в населенных пунктах. Есть участки в черте города; в основном удаленность составляет не больше 15-20 км.
Комментарий риэлтора. Земельные участки близ Екатеринбурга в основном относятся к землям сельхозназначения и при этом входят в черту муниципального образования «Город Екатеринбург». «Когда осуществится их перевод в земли населенных пунктов, неизвестно, но пока очевидно, что эти участки никак не соответствуют генплану, - говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства БК_Недвижимость. - Для того чтобы они превратились в кварталы, улицы с проезжими путями, необходима инициатива нынешних крупных собственников этих земель. А пока заниматься планированием, зонированием, трассировкой у них нет желания. Для того чтобы продать, они просто снижают цену до минимума. Однако, несмотря на это, продажи сегодня идут вяло. Любой покупатель, приезжая посмотреть участок, видит просто поле и понимает, какие затраты, и времени, и финансов необходимы, чтобы просто провести коммуникации к отдельно взятому участку».


КОЛЬЦОВСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений немного.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС
Статус. Много коллективных садов, есть участки под ИЖС в населенных пунктах – Кольцово, Большом и Малом Истоке, Арамиле.
Преимущества. Близость к городу, наличие транспортной развязки, развитой инфраструктуры и общественного транспорта.
Комментарий риэлтора. «Земельные участки по Кольцовскому тракту продаются очень быстро, в среднем за 3 месяца, и на рынке их немного» (Лилия Файзуллина, аналитик РК «Ярмарка»).


ЧУСОВСКОЙ ТРАКТ

Количество. Предложения есть.
Категории. В основном земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Большое количество дачных поселков и коллективных садов. Престижные коттеждные поселки: «Галактика», «Карасьеозерский», «Палникс».
Преимущества. Тракт короткий и тупиковый, на нем не бывает пробок. Наличие крупного водоема - Чусовского озера.
Проблемы. Высокие цены, заболоченность почв из-за большого количества торфяников.
Комментарий риэлтора. «Земля пользуется большим спросом, и цены на нее высокие. Хотя инфраструктуры там нет. Газа, например, нет начиная от 5-го километра. И тем не менее, на популярность это не влияет» (Наталья Рогожникова, директор департамента реализации новостроек АН «МАН»).


ЧЕЛЯБИНСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений много.
Категории. Земли сельскохозяйственные, дачных поселков и ИЖС.
Статус. Много участков в коллективных садах, коттеджей и домов в населенных пунктах Сысерть, Кашино, Кадниково и т.д. Есть предложения класса премиум. Землю в основном продают физические лица.
Преимущества. Направление славится живописной природой, водоемами, чистым воздухом, хорошим микроклиматом для садоводства.
Проблемы. Высокие цены.


СЕРОВСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложения есть.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Коллективные сады и коттеджные поселки разной стадии готовности.
Преимущества. Одно из самых "экологически чистых" направлений. Большое количество леса, водоемы.
Комментарий риэлтора. «Это направление стоит несколько особняком. Здесь расположено озеро Таватуй, близость к которому ощутимо сказывается на цене земельных участков», - говорит Лилия Файзуллина, аналитик РК «Ярмарка». Участки на Таватуе удалены от Екатеринбурга более чем на 50 км, но из-за уникальности местоположения они остаются в категории дорогих.


МОСКОВСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений очень мало.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Предложения представлены физическими лицами либо коттеджными поселками, которые предлагают или землю с подрядом или с уже построенными домами.


СТАРОПЫШМИНСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложений достаточно много.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. Участки в Березовском, Сарапулке, Старопышминске. Много участков в коттеджных поселках без подряда, с разной степенью готовности коммуникаций.
Преимущества. Близость к городу, большое количество водоемов. Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья: «Это направление облюбовали рыбаки. Там множество мест для рыбалки, и платных, и бесплатных».
Комментарий риэлтора. «Цены здесь коррелируют с Тюменским направлением. Но есть определенный минус. При выезде на тракт в направлении на Сарапулку достаточно серьезно «цепляется» Березовский. Его можно объехать через ТЭЦ, но все-таки дорога там не такая удобная, как тракт. Покупателей это иногда отпугивает. При этом о качестве земельных участков я бы не сказала, что они чем-то отличаются от того же Тюменского направления». (Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости агентства БК_Недвижимость).


СТАРОТАГИЛЬСКИЙ ТРАКТ

Количество. Предложения есть.
Категории. Земли дачных поселков и ИЖС.
Статус. В основном коллективные сады и отдельно стоящие коттеджи.
Преимущества. Тракт ведет к городу-спутнику Екатеринбурга Верхней Пышме и к озеру Балтым. Игорь Сайдуллин, директор Агентства доступного жилья, называет это направление наряду с Челябинским «курортным» и отмечает, что земля на нем очень популярна и как объект купли-продажи, и как объект аренды.
Проблемы. Близость озера Балтым определяет собой высокую стоимость участков.


Средняя стоимость участков на различных направлениях
(по данным аналитического отдела РК «Ярмарка»)

Тракты Цена, тыс. руб./сотка
Тюменский, Полевской, Московский, Режевской 50
Серовский, Кольцовский, Старопышминский, Челябинский, Старотагильский 100-120
Чусовской (данные получены от АН «МАН») 150-200 тыс. руб. за сотку под ИЖС и порядка 80 тыс. руб. за сотку под дачное строительство
Екатеринбург (ближайшие окрестности и городская черта) От 150, в организованных коттеджных поселках – до 300-400

   
Нынешнего покупателя риэлторы поэтично назвали «ценоискателем». Цены на рынке земли и загородной недвижимости в целом пока диктует покупатель, и в ближайшие два-три года ситуация принципиально не изменится. Резкое подорожание земли маловероятно, как, впрочем, и существенное снижение цен на земельные участки, расположенные в черте Екатеринбурга или на давно облюбованных направлениях (Челябинском, Кольцовском, Серовском и т.п.). Однако строительство новых дорог, развязок, появление новых транспортных маршрутов может повысить рейтинг совсем других направлений. Но для этого нужны политическая воля и хозяйственный подход. 

comments powered by HyperComments
Прямая линия:

Новости рынка недвижимости