Покупатель, выбирающий квартиру, ищет идеал по двум основным критериям. Во-первых, соответствие личным требованиям (площадь, цена и т. д.). Во-вторых, квартира должна стать надёжным вложением средств – не потерять в цене с течением времени, то есть попросту, быть ликвидной.
С личными критериями/требованиями покупатель разберётся сам, а что касается ликвидности... существует несложная формула — стабильным спросом пользуются квартиры в хорошей локации и (в идеале) в доме с уникальной концепцией. В условиях Екатеринбурга хорошая локация — это близость к метро, к зелёным зонам, к престижным школам и вузам. Не забываем, что Екатеринбург — университетский город.
Не удивительно, что одной из локаций со стабильными (или планомерно растущими) ценами был и остаётся жилой район Втузгородок, на территории которого находится большинство учебных корпусов УрФУ, УрГЮУ, институт МЧС и пр. Ранее портал METRTV.ru рассказывал о том, что этот район лидирует в текущем году по росту стоимости квартир и стоимости аренды.
Втузгородок — престижный, прицентральный район Екатеринбурга. Тем не менее, здесь представлены новостройки как бизнес-класса, так и комфорт-класс с достаточно демократическим ценником. Помимо целого созвездия вузов во Втузгородке расположено несколько школ, регулярно занимающих места в рейтинге лучших школ России по конкурентоспособности выпускников.
Местоположение новостройки указано прямо в её названии. Дойти от ЖК «Отдельный, 5» до центрального корпуса УрФУ можно за 10 минут, до Института радиоэлектроники — за 5 минут. Жилой комплекс бизнес-класса будет состоять из двух секций – 29 и 8 этажей – соединенных стилобатом. Ввод в эксплуатацию планируется в четвёртом квартале 2026 года. Особенность проекта – большое количество машиномест и обилие квартир семейного формата. Студий в новостройке не предусмотрено. Вообще. Зато есть квартиры с собственными террасами. В двух жилых секциях запроектировано 188 квартир площадью от 58 до 146,7 кв. м. Они будут передаваться владельцам с предчистовой отделкой. Обе жилые секции объединяет единое центральное лобби с потолками 4,7 м. В подземном паркинге 195 машино-мест и 10 мото-мест. В доме будут также помещения «под коммерцию» и индивидуальные кладовые.
Жилой комплекс возводится в границах улиц: Комсомольская, Малышева, Студенческая (за рестораном «Троекуровъ»). Дорога от «Университи» до главного корпуса УрФу (пешком) займёт 7 минут. Жилой комплекс будет состоять из нескольких корпусов, стоящих «каскадами». Плюс подземные паркинги. На крышах — террасы (дворовые пространства). Первый дом: две секции 10-24 этажа, второй дом: пять секций 6-32 этажа. Ввод первой очереди — в первом квартале 2028 года. Из особенностей проекта можно упомянуть: потолки высотой до 4,5 метра, наличие квартир с мастер-спальнями, с гардеробными, с террасами. На первом этаже помещения под коммерцию, коворкинг, лобби, игровая комната, колясочная. В цокольном этаже – индивидуальные кладовые. Квартиры будут передаваться собственникам с предчистовой отделкой. Можно заказать отделку от застройщика – 25 тыс. руб. за квадратный метр. Помимо дворовых пространств (террас) на крыше, у жилого комплекса будет обычный двор с детскими площадками.
Жилой комплекс «Б.26» возводится рядом с перекрёстком улиц Блюхера и Мира. В 12-15 минутах ходьбы расположено большинство корпусов УрФУ. Кроме того, ЖК «Б.26» относится к микроучастку лицея №130 — это одна из 11-ти школ Екатеринбурга, вошедших в число лучших в России в 2025 году.
В рамках проекта ЖК «Б.26» девелопер планирует возвести пять жилых секций высотностью от 8 до 31 этажа и двухэтажный надземно-подземный паркинг. Несколько дней назад застройщик объявил предбронирование квартир в «финальной башне» ЖК «Б.26». Третья очередь жилого комплекса – это 30-этажный жилой дом. Его ввод в эксплуатацию планируется в четвёртом квартале 2027 года. Официальный старт продаж – 15 сентября 2025 года. Квартиры будут передаваться собственникам с чистовой отделкой. В жилом комплексе предусмотрен закрытый тематический двор-плато с собственным парком, зонами для игр, спорта и отдыха. На первом этаже разместится галерея магазинов и кафе, а в цокольной части – двухуровневый паркинг с индивидуальными кладовками.
Семейный жилой комплекс комфорт-класса «Тёплые кварталы» возводится в границах улиц Блюхера, Раевского, Комвузовской и Студенческой. От новостройки до главного корпуса УрФУ — 18 минут пешего хода. Кроме того, ЖК относится к микроучастку лицея №130, вошедшего в число лучших в России в 2025 году. Сейчас в реализации находится третий дом второй очереди ЖК «Тёплые кварталы. В составе ЖК предусмотрен подземный паркинг с лифтом до жилых этажей, а также единый для всего комплекса закрытый двор с площадками для игр и спорта.
Компаунд «Проспект Мира» возводится рядом с перекрёстком улиц Мира и Библиотечная. Дойти от жилого комплекса до Института радиоэлектроники УрФУ можно за 10 минут. Компаунд состоит из пяти разноэтажных секций, объединенных приватным двором с фонтаном. В настоящее время проект находится в завершающей стадии: четыре очереди уже сданы и заселены.
Следует различать административный район Академический и жилой микрорайон «Академический», В состав большого административного района, помимо микрорайона «Академический» входят жилые территории «УНЦ» и «Широкая речка». В наш обзор локаций повышенного спроса мы включили только микрорайон «Академический». Его потенциал и перспективы проглядываются наиболее ясно.
Принципиальное отличие микрорайона «Академический» от описанного выше Втузгородка – порог входа. В окраинных кварталах Втузгородка цена на квартиру начинается от 5,8 млн руб., а в «Академе» купить жильё от застройщика можно по цене от 3,7 млн. Низкий ценник при условии динамичного спроса – достаточно многообещающий расклад.
Главная фишка микрорайона «Академический» – активное развитие инфраструктуры. Территория лидирует по объёму строительства образовательных, социальных и иных объектов. Второе активно развиваемое направление – улучшение транспортной доступности. В микрорайон проведена трамвайная ветка. Сейчас ведётся строительство четырёхполосной дороги, которая соединит «Аадемический» с ЕКАД. Пока идут работы на первом участке, который пройдёт от улицы Ландау до будущей улицы Курчатова. Ну и конечно главный козырь любителей микрорайона «Академический» – это обещания проложить сюда линию метро. Если проект осуществится, это радикально повысит спрос на квартиры в «Академе».
Если бы в Екатеринбурге проводили конкурс на звание микрорайона с самыми противоречивыми перспективами, то победителем стал, несомненно, Солнечный. История Солнечного началась с того, что мастер-девелопер предложил в чистом поле построить среднеэтажные кварталы на европейский манер с продуманным уличным ландшафтным дизайном. Идея для Екатеринбурга была дерзкой, но захватывающей. Поверить в будущую сказку покупателям первой волны не помешало даже то обстоятельство, что почти 10 лет сеть общественного транспорта для Солнечного развивалась в минимальных дозах.
На сегодняшний день Солнечный, даже будучи жилым районом на окраине города, включен Уральской палатой недвижимости во второй ценовой пояс. До первого ценового пояса Солнечному не хватает более широкой транспортной связи с центром города и инфраструктуры самого общественного значения. Но даже минимальный набор из построенных знаковых «якорей», таких как Губернаторский лицей, Спортивная арена и Академия художественной гимнастики, удерживают представление покупателей о Солнечном как о все еще перспективном районе, и даже районе-мечте. Пусть и с некоторыми оговорками.
У Солнечного есть как драйверы, так и барьеры для развития. Крупное и фактически непреодолимое для микрорайона ограничение в развитии – воздушные авиалинии. Самолеты здесь летают часто, низко и громко. Летом, с увеличением количества туристических рейсов, шум самолетных двигателей для квартир без кондиционера становится очень неприятной штукой, особенно по ночам. А в те летние дни, когда в обеих российских столицах случился аэропортный коллапс из-за введения плана «Ковер», и самолеты несколько суток теряли время в простое, а потом пытались его наверстать, жители в Солнечном испытали шумовой шок. Когда полеты были разрешены, буквально каждые пять минут воздушное пространство над жилым массивом покрывал рев очередного судна, спешащего в аэропорт Кольцово. Шум не прекращался несколько суток, пока расписание рейсов не вошло в привычный порядок.
Похоже, самолетный фон уже никогда не даст Солнечному возможность подняться в ценовом рейтинге выше. А жаль. Идея строительства нового района, где нет старого жилого фонда, старых сетей, старых улиц, была очень востребована рынком. И востребована до сих пор.
Микрорайон Солнечный задумывался как новая страница в истории города. Не перестройка старого фонда, а именно формирование жилой среды с нуля. Такую роскошь позволить себе не может большинство городов-миллионников. Но опыт строительства соседнего района Академический дал Екатеринбургу необходимые для такого вызова амбиции.
Концепцию Солнечного можно назвать антиакадемической. Эти районы часто сравнивают между собой на уровне идей. И тот факт, что в Солнечном предложили сделать дворы закрытыми, а улицы украсить со вкусом сделанными зелеными композициями, способствовал восприятию жилья в микрорайоне как более качественного. И это при том, что изначально мастер-девелопер заявлял класс жилья как эконом. Но в случае с Солнечным оказалось, что потребитель рублем определил ценовой уровень целого микрорайона. УПН зафиксировал этот факт пересмотром критериев для ценовых поясов в сторону признания популярности Солнечного.
Конечно, нельзя не признать то обстоятельство, что Солнечный добрый десяток лет был эдакой выставочной картинкой для демонстрации высоким гостям Екатеринбурга вектора развития региона. Отсюда и выбор строительства академии не какого-нибудь вида спорта, а именно художественной гимнастики. А спортивная арена на базе клуба «Автомобилист» - это, безусловно, ставка на местные таланты и бюджеты спонсоров. Поддержка городских и областных властей и привлечение крупных частных капиталов сыграла свою большую роль формировании имиджа микрорайона как территории, где мечты молодых семей сбываются. Молодая семья – это всегда перспектива лучшей жизни. И в Солнечном эта идея поддерживается на уровне генплана.
Конечно, Солнечный, как и все районы Екатеринбурга, проходит свое бутылочное горлышко с нехваткой школ и детских садов. Собственно, ситуация и сегодня остается нерешенной. Но имеет уже другую основу для критики.
В микрорайоне сегодня работают два детских сада, третий строится. И две школы, №215 с базовым направлением по информатике, и открывшийся в прошлом году лицей. Чтобы убить двух зайцев по закрытию дефицита мест в школах и одновременного формирования системы в сторону отбора талантливых детей, власти построили в Солнечном не просто школу, а целый Губернаторский лицей. Сегодня, со сменой губернатора, такое название кажется несколько претенциозным. Но ранее такое обозначение для учебного заведения, кажется, давало моральное право рассчитывать на более внимательное отношение к знаковому объекту с точки зрения финансирования.
Как бы там ни было, но родители детей Губернаторского лицея считают, что новый губернатор обязан в соответствии с названием заведения исполнить то, что не успел его предшественник. А именно, помочь лицею создать условия для обучения повышенной сложности тем детям, которые выдержали специальный экзамен. С просьбой решить вопрос путем строительства еще одной школы в микрорайоне, было написано коллективное письмо. В генплане микрорайона такое строительство запланировано. Но о реальном начале строительства еще одной школы сведений нет.
Между тем, Солнечный продолжает застраиваться. Одновременно в разных концах микрорайона возводят коробки жилых корпусов. Внутри территории ведется строительство дороги, которая соединит эти пока разрозненные строительные площадки. Строительство жилья ведет новый мастер-девелопмент и ведет его в одиночку.
Жилые проекты «Эталона» даже визуально отличаются от того, что предлагалось предыдущим куратором стройки. Прежде всего, новый застройщик увеличил этажность корпусов. В Солнечном действует ограничение для башен-доминантов, не более 16 этажей. Но соблюдая это требование, «Эталон» подтянул нижнюю границу этажности, тем самым увеличив и количество квартир. И как следствие – более высокие корпуса кварталов неизбежно создают дворы-колодцы, в которых уже пропадает мобильная связь.
Второе нововведение застройщика – уменьшение площади квартир. Это особенно странно воспринимается в корпусах, расположенных вдоль Губернаторского лицея и Академии художественной гимнастики. Казалось бы, концепция района имеет ярко выраженную детскую линию. Но внутри квартиры-студии в 22 м2 с видами из окон на школу для одаренных детей и детский сад в виде подковы места для детей по сути нет.
Вообще квартиры в Солнечном охотно покупают жители областных городов, для которых микрорайон с подобной концепцией – невиданная роскошь. Ни в одном городе Свердловской области подобных проектов нет. Кроме того, Солнечный как воронка притягивает покупателей из других регионов. Достаточно посмотреть номера припаркованных машин. В них передается география страны, от северных регионов до южных.
Интересно, что Солнечный очень слабо представлен на рынке аренды. Предложений мало в некоторых домах их вообще нет. Пока не очень понятно, как ситуация с арендой изменится с введением в эксплуатацию новых объектов «Эталона», поскольку сейчас на вторичном рынке представлены кварталы, построенные еще под контролем предыдущего мастера-девелопера.
По некоторым оценкам риэлторов, доля строящихся малогабаритных квартир от «Эталона» превышает представления жителей микрорайона о комфортной плотности проживания. Хотя на официальном сайте застройщика доля студий в продаже примерно равна доле 3-х и 4-комнатных квартир вместе взятых. При этом «Эталон» строит в Солнечном жилых кварталов больше, чем заявлено в продаже.
С приходом в микрорайон нового застройщика состоялась смена юридического лица управляющей компании. В целом, смена прошла незаметно для жителей. Разве что потребовалась перерегистрация в мобильном приложении. Но некоторые изменения все-таки заметны. В частности, предыдущий мастер-девелопер много сил и средств выделял на содержание благоустройства зеленой части ландшафта. Прополка растительных композиций и уборка мусора на улицах были обязательной и тщательно контролируемой обязанностью УК. Презентабельный внешний вид всей территории был визитной карточкой Солнечного. Но сегодняшний формат контроля УК явно ослаблен. На отдаленных улицах сорняков на газонах больше, чем культурных растений, а мусор в урнах не убирается месяцами.
Но эти изменения заметны лишь тем, кто имеет возможность сравнивать. А таких жителей с введением свежих новостроек явно станет меньше. В целом, Солнечный продолжает сохранять имидж молодежного и безопасного района. Дорожные происшествия с участием детей здесь редкий случай. В теплое время года на улицах царит атмосфера почти курортной расслабленности. Работают кафе с уличными верандами. Публика, в целом, приличная и воспитанная. Большинство владельцев собак наводят чистоту после своего питомца. И все собственники квартир уверены, что с наступлением холодного сезона отопление в квартиры Солнечного будет подано вовремя и неожиданных коммунальных аварий. Микрорайон обслуживает современная мощная теплостанция.
Новостройки в других районах
Ниже мы рассмотрим несколько строящихся жилых комплексов, расположенных в отдалённых от друга локациях (в разных жилых районах), при этом имеющих хорошую ликвидность на перспективу.
Жилой комплекс бизнес-класса «Банников дом» возводится в центральной части Уралмаша, по адресу ул. Уральских рабочих, 26. Многообещающе этот проект выглядит хотя бы, потому что новостроек такого класса в районе больше нет. Предложение уникальное. Жилой комплекс состоит из двух секций – 5 и 8 этажей – в которых будет всего 72 квартиры. На крыше планируется организовать лаунж-террасу. Локация – также сильное место новостройки. От «Банников дома» можно за 9 минут дойти до станции метро и всего за две минуты – до известной всему городу гимназии «Арт-Этюд». Кроме того, ЖК относится к микроучастку школы №68 с углубленным изучением отдельных предметов, вошедшей в число лучших в России в 2025 году. Пешком до школы – 10 минут.
Жилой квартал Clever park находится в Парковом микрорайоне Екатеринбурга, в непосредственной близости от ЦПКиО им. Маяковского, на берегах реки Исеть. В составе ЖК восемь домов переменной этажности 10-32 этажа. Сегодня ведётся строительство восьмого дома. Его готовность – в третьем квартале 2027 года. В квартале формируется развитая инфраструктура: многоуровневый фитнес-центр с бассейном, торговая галерея и комплекс парковок более чем на две с половиной тысячи мест. На территории ЖК открыты две частные школы «Корифей» и «Многоточие», а также частный детский сад «Бэби-сад». Сильные стороны Clever park – уникальное местоположение (рядом парк, набережная и центр города) и уникальная концепция – застройщик сумел сформировать застройку бизнес-класса весьма достойного уровня.
