Апартаменты: нежилое становится жилым

Изменить статус удалось комплексу по адресу Гражданская,11. Перевод разрешили городские власти. И даже похвалили застройщика за нестандартный подход к работе.

Сергей Мямин, заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования:

«Это один из примеров цивилизованной работы и перевода. Застройщик построил по категории «гостиница» объект, который по нормам соответствует как гостинице, так и жилью. Построив объект, он его ввел в эксплуатацию, оформил собственность на себя и как собственник объекта недвижимости реализовал все условия предоставления земли. Как собственник, он обратился за повторной экспертизой, в том, что данный объект полностью соответствует нормам жилья, в суде утвердил решение, и перевел. Это один из трудоемких и сложных, но ответственных подходов».

В свое время администрация города отказывалась менять статус 17-этажного гостинично-апартаментного комплекса. Компания «ВЕРТ-СТРОЙ» обращалась в муниципалитет с заявлением о переводе нежилых помещений в жилые, но получила отказ. Тогда девелопер обратился в суд. И Арбитражный суд Свердловской области постановил, что отказ мэрии был неправомерен.

Процесс перевода высотки из нежилого в жилое занял около двух лет. Дом был введен в эксплуатацию в декабре 2011 года, через год застройщику удалось выиграть суд, а в начале 2013 года администрация выпустила постановление о смене статуса новостройки. Сегодня в компании заканчивается оформление всех бумаг. «До конца нас еще не перевели, мы получили постановление администрации города в феврале, сейчас у нас идут работы по постановке на кадастровый учет и регистрации. Мы надеемся, что к концу ноября у нас появятся все документы», – сообщили редакции портала metrtv.ru в отделе продаж ООО «ВЕРТ-СТРОЙ».

Между тем, созданный прецедент открывает возможность для застройщиков строить апартаменты на участках для коммерческой застройки и переводить объекты в жилое. Этот механизм мог быть стать одним из решений проблемы нехватки земли для жилой застройки в центре Екатеринбурга.

Правда, эксперты уверены, что созданный прецедент является исключительным и совсем не показательным случаем. Компания «ВЕРТ-СТРОЙ» до последнего оставалась единоличным собственником объекта, что упростило процесс перевода. А большинство застройщиков открывают продажи в период строительства. Таким образом, после ввода в эксплуатации, когда фактически появляется возможность инициировать процесс перевода, оказывается, что объектом владеет множество собственников. И это осложняет процедуру.

Вячеслав Трапезников, председатель правления группы «Астон»:

««ВЕРТ-СТРОЙ» во время строительства не продавал. Группа людей построила в месте, которое им понравилось, дом для себя на свои деньги, нашли юридический механизм, перевели, сейчас продают за дорого. Это не совсем бизнес. А для нас это – бизнес».

Открытие продаж после ввода объекта в эксплуатацию и смены статуса увеличивают инвестиционный цикл проекта в два-три раза. Это делает девелоперские проекты малорентабельными, говорят эксперты.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН:

«Практика и опыт этого объекта доказывает, что этот путь далеко не самый привлекательный для девелоперов. Объект введен в эксплуатацию в декабре 2011, основные строительные работы выполнены в 2010-11 гг, а подготовительные начались в 2008-2009 г., получается, четыре года огромные средства были заморожены в проекте и не приносили прибыль. Какая доходность должна быть у проекта, чтобы покрыть все расходы и еще заработать? В большинстве домов экономласса к моменту ввода в эксплуатацию все квартиры проданы либо доля нереализованного жилья составляет 5-10%. Строительство абсолютного большинства домов укладывается в два года. А здесь с учетом срока на реализацию около пяти лет, я не понимаю, на чем тут можно зарабатывать».

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) в Екатеринбурге на разной стадии строительства находится 15 комплексов апартаментов. Их общая площадь составляет 181 тысяча квадратных метров (около 7,1% в объеме строящегося жилья). Некоторые из строительных компаний заявляли о планах в будущем перевести апартаментный комплекс в жилье. Для этого необходимо заручиться поддержкой всех собственников квартир. Однако эксперты уверены, что в таком случае существует слишком много факторов, которые могут помешать переводу.

Вячеслав Трапезников, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала»:

«Администрация Екатеринбурга транслирует нам свою позицию – если вы строите апартаменты, продавайте апартаменты, не обещайте перевода в жилье. Несмотря на то, что в Екатеринбурге уже есть один прецедент переведенного дома в жилье, там случай очень специфичный. 7% апартаментных комплексов, которые сегодня у статистики есть, все эти комплексы переведены в жилье не будут».

Эксперты прогнозируют, что в ближайшие два-три года апартаменты займут до 10% от ввода вводимой в эксплуатацию недвижимости. Таким образом, Екатеринбург сможет догнать Москву по количеству апартаментов в общем объеме строящегося жилья. Кстати, в столице апартаменты – уже давно самостоятельный класс недвижимости, который представлен исключительно нежилым фондом.

Анна Лупашко, президент РГР (г. Москва):

«В Москве апартаменты строят уже лет десять. Они позиционируются как апартаменты и нежилые помещения. Покупатели совершенно сознательно идут на приобретение нежилых помещений. Никто их не продает как жилые помещения, это продается как нежилой фонд».
 

Между тем, и в администрации Екатеринбурга апартаменты больше не называют «псевдожильем». Появившийся на Урале три года назад новый формат жилья, сегодня называют новым и полноценным классом недвижимости. Правда, чиновники даже настаивают, чтобы апартаменты оставались нежилыми помещениями, но строились по всем нормативам для жилых домов.