Вот оно. Дождались! Екатеринбургские риэлторы заговорили о «Проблеме 12 года». Для непосвященных – речь идет о возможном всплеске цен на жилую недвижимость в 2012-2013 годах. По некоторым оценкам на рынке может повториться сценарий приснопамятного 2006 года, когда цены удвоились чуть более чем за 12 месяцев. И подобные опасения имеют под собой определенную логическую базу.
Начнем с того, что рынок жилой недвижимости Екатеринбурга достойно прошел проверку на прочность. Цены на вторичку в период кризиса снизились на 22% (от 67,3 тыс. руб. за кв. м. 27.03.07 до 52,2 тыс. 27.10.09). Пророчества о крахе и кратном снижении цен не сбылись… По мнению исполнительного директора Уральской палаты недвижимости (УПН) Рустема Галеева, это говорит о том, что местный рынок недвижимости достаточно сбалансирован и отнюдь не может считаться мыльным пузырем. Кроме того, стало понятно, что екатеринбургский рынок жилья сравнительно слабо подвержен колебаниям под воздействием ажиотажных или панических настроений его участников.
Из всего сказанного вывод – главной (а может и единственной) причиной роста или снижения цен на жилье в Екатеринбурге станет смещение баланса спроса и предложения. Если на рынке появится избыток жилья, то цены пойдут вниз, если же на рынок массово придут покупатели с деньгами, то цены примутся расти. Самый неприятный вариант – если появление большого количества покупателей совпадет со снижением объемов предложения. Это может привести к взлету цен, вплоть до удвоения за считанные месяцы.
Злая ипотека
Статистика последних лет явно показывает, что платежеспособный спрос на жилье в Екатеринбурге растет во многом благодаря ипотеке. Чем доступнее жилищные кредиты, тем выше спрос на жилье. Сегодня ипотечные кредиты возвращаются на докризисные позиции. По итогам 10 месяцев 2010 года объем жилищных кредитов, полученных екатеринбуржцами, превысил 8 млрд. руб. это вдвое выше прошлогоднего показателя (3,9 млрд. за 10 мес.), но сильно не дотягивает до результатов рекордного 2008 года (22 млрд. за год). Объемы ипотеки будут расти. Все больше горожан выходят на свой докризисный уровень дохода, а у банков появились реальные предпосылки для либерализации условий по ипотечным кредитам. Причем кредиты уже в ближайшее время станут даже более доступными, чем были до кризиса. Как пояснил заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин, за последние два года были существенно доработаны законы и подзаконные акты по ипотеке, сформированы инструменты рефинансирования (привлечения средств для организации банками ипотечных кредитов). В результате банки получат доступ к средствам и смогут достаточно активно развивать ипотечные программы. – Это прорыв, - говорит Евгений Болотин. По его мнению, именно появление доступных средств у банков будет определять основной тренд на рынке ипотечного кредитования. Правда эксперт замечает, что еще около года потребуется для привыкания банков к новым условиям игры, а активное развитие ипотечных программ начнется в 2012-2013 годах. Соответственно, именно на эти годы придется рост спроса на жилье в Екатеринбурге.
Предложение может отстать
Что касается роста предложения на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга, то в 2012 и 2013 годах оно, увы, пока под большим вопросом. Чтобы в упомянутые годы в городе появилось много нового жилья, начинать строительсво надо уже сегодня. Но строить попросту негде. По меткому замечанию исполнительного директора «Гильдии строителей Урала» Вячеслава Трапезникова, отсутствие в Екатеринбурге земельного банка не просто проблема, а главный переходящий тренд. Причем сегодня на эту долгоиграющую проблему наложилась история с двумя сотнями участков, попавшими в поле зрения прокуратуры. Уже в судебном порядке признано, что данные площадки были выделены застройщикам незаконно – без проведения аукциона, как того требовала новая редакция Градостроительного кодекса. Поэтому площадки были изъяты у застройщиков в пользу города. Участки были выделены в 2006-2008 годах и застройщики вложили в их разработку и составление проектов десятки миллионов рублей. Понятно, что эти деньги им никто не вернет. Главное же, что на неопределенный срок откладывается начало строительства на этих землях. Теоретически город мог бы вновь раздать отобранные земли застройщикам. На этот раз через аукционы. Но сделать это быстро вряд ли получится. Согласно упомянутому Градостроительному кодексу участок на аукцион может выставляться только после подготовки, стоимость которой может достигать десятков, а то сотен миллионов. А у муниципалитета на это нет денег. Вячеслав Трапезников считает, что проблема земли станет определяющим фактором при вводе новых жилых объектов. Ну и конечно не стоит забывать о кризисном застое в строительстве. В 2011 году будут вводиться в строй объекты, заложенные в 2009-2010 годах. А таких в Екатеринбурге, как замечает эксперт, – Можно посчитать по пальцам; ну пусть на двух руках… В результате объем ввода жилья в 2011 году, по сравнению с 2010 годом снизится не менее, чем на 20%.
К чему приводит дисбаланс
Итак, в ближайшие годы ощутимый рост ввода нового жилья в Екатеринбурге маловероятен. А вот рост платежеспособного спроса на квартиры наоборот, скорее всего, произойдет. Собственно мы вновь столкнемся с ситуацией образца пятилетней давности. Вспомним, что в конце 2004 года был принят пакет из 27 законов, призванных дать толчок развитию ипотеки и строительству жилья. Вот только в процессе прохождения законопроектов через Госдуму, те из них, которые касаются строительства, обросли таким количеством чиновничьих рогаток, что только ухудшили положение застройщиков. Ипотечные же законы получились достаточно вменяемыми. Уже тогда руководитель группы разработчиков пакета законопроектов президент Фонда «Институт экономики города», Надежда Косарева чуть не со слезами говорила о том, что итоговая редакция строительных законов только затруднит строительство и ввод нового жилья, что при увеличении доступности ипотеки приведет в дефициту на рынке и неконтролируемому росту цен. Именно это и произошло. Ровно через год после принятия законов цены на жилье в Екатеринбурге сорвались с цепи. В 2005 году они выросли на 20%, а в 2006 – на 100%.
Следует ли ждать аналогичного развития событий в 2011-2012 годах?
Рустем Галеев признался, что не отрицает возможности ускоренного роста цен в упомянутые годы. Правда он сразу же оговорился, что отнюдь не считает такой вариант единственно возможным. В течение 2010-2011 годов могут произойти события, способные удержать рынок от скачков. Об этих (желательных) событиях чуть ниже, а пока рассмотрим (неприятные) факторы способные дополнительно подтолкнуть цены на жилье вверх.
Во-первых, из-за кризиса строительный комплекс перестал быть привлекательным заемщиком. Банкиры не готовы кредитовать застройщиков. А значит, у тех нет денег для закладки новых объектов. Вячеслав Трапезников считает, что как минимум год понадобится для того, чтобы застройщики вновь стали считаться у банкиров качественными заемщиками.
Во-вторых, происходящее сегодня снижение доходности банковских вкладов делает их достаточно непривлекательным инструментом сохранения и преумножения средств. По мнению Болотина доходность срочных вкладов в скором времени может снизиться до 3-5%. В результате ощутимый процент частных инвесторов может переориентироваться с банковских депозитов на вложение средств в недвижимость. Что повысит спрос на этом рынке.
Третий фактор можно считать следствием второго. В первой половине 2011 года закончатся сроки у полутора- двухлетних вкладов, сделанных в момент кризиса. Тогда банки принимали деньги граждан под 17-20%. Часть денег, снятых с вкладов в 2011 году, пойдут на рынок недвижимости, увеличив тем самым платежеспособный спрос на жилье. Впрочем, влияние этого фактора может оказаться совсем небольшим…
Сегодня общим местом стало утверждение, что цены на квартиры в Екатеринбурге находятся на предельно возможном значении и дальше расти им в принципе некуда. Однако не стоит, как говорится, уповать. Вспомним историю. Например, в конце 80-х годов прошлого века цены на недвижимость в Токио удваивались ежегодно в течение нескольких лет подряд. В итоге среднестатистический квадратный метр токийской квартиры зашкалил за $20 тыс. С учетом инфляции это примерно в 20 раз выше сегодняшних цен на жилье в Екатеринбурге. А значит нашему рынку еще есть куда «греться»
Немного оптимизма
Напоследок немного оптимизма. Генеральный директор ЦН «Северная казна» Татьяна Деменок считает, что местный рынок жилья вполне может удержаться от выхода на вертикаль. В том смысле, что застройщики в принципе способны уравновесить растущий спрос на жилье вводом новых площадей. Татьяна Юрьевна замечает, что те 200 участков, что были изъяты у строителей, не пропали бесследно. Пройдя через процедуру торгов эти площадки должны вернуться застройщикам. Если какие то компании смогут отвоевать прежние свои участки, то они смогут использовать собственные проекты и наработки, что снизит убытки и ускорит строительство. Если повезет, то город получит те самые 200 жилых домов как раз к моменту всплеска спроса со стороны покупателей. Кроме того, не следует забывать о трех десятках замороженных жилых новостроек. Риэлторы и застройщики уверены, что, в крайнем случае их доведение до готовности возьмут на себя власти города и/или области. А в результате рынок получит некоторый дополнительный объем предложения.
Заместитель директора ЦН «Северная казна» Павел Маслихин так же приводит аргумент в пользу сохранения относительной стабильности на рынке. Он напоминает, что одним из катализаторов роста цен в 2006 году стали действия одного из застройщиков, резко поднявшего цены на свои квартиры. В тот момент рынок проглотил наживку – покупатели согласились с новой ценой. Но тогда – напоминает Павел Маслихин, – в Екатеринбурге было меньше полудюжины крупных застройщиков, и действия одного были чувствительны для всего рынка. Сегодня же крупных игроков много. И даже самый мощный из них рынком манипулировать не сможет.
