С 1 марта в силу вступили изменения правил регистрации сделок с недвижимостью. Теперь государственная регистрация заключаемых договоров купли–продажи жилого помещения не требуется. Таким образом, покупатели недвижимости в Екатеринбурге потеряли последний аргумент в вечном споре о том, когда передавать деньги. Расчеты до подписания договора – специфика рынка нашего города. Казалось бы, законодательные изменения должны подтолкнуть покупателей настаивать на том, чтобы при расчетах использовалась банковская ячейка. Но эксперты уверены – Уралу принять правила цивилизованных рынков недвижимости не дадут продавцы.
Если до 1 марта 2013 года сделка считалась заключенной только с момента государственной регистрации в управлении Росреестра, то теперь для совершения сделки достаточно подписать договор, составленный в простой письменной форме.
Между тем, практикующие риэлторы утверждают, что на рынке Екатеринбурга сложилась собственная практика расчетов. Ее корни нужно искать в 90-х, когда рынком в буквальном смысле управляли продавцы. Деньги покупатели спешили отдать заранее, чтобы «застолбить» недвижимость за собой. И до сих пор психология продаж недвижимости на реальном рынке состоит в том, что продавец готов иметь дело только с тем покупателем, который готов к предварительной оплате. Стоит отметить, что в подавляющем большинстве договоров прописывается пункт о том, что расчеты между сторонами уже произведены.
Новые порядки
Если раньше покупатель мог настаивать на проведении расчетов после регистрации сделки, то после отмены госрегистрации этот предлог отпал. Теперь расчеты не просто могут, а должны производиться сразу же после подписания договора. Между тем, передача денег до похода регистрационную службу может скрывать риски. Например, у продавца, который получил живые деньги, может возникнуть соблазн скрыться в неизвестном направлении. Чтобы исключить эти риски, профессиональные участники рекомендуют проводить расчеты при помощи банковской ячейки, которая как способ расчетов в сделках в Екатеринбурге до сих пор почти не ипользуется.
Специфика расчетов через ячейку
Клиент (обычно это покупатель квартиры) заключает с банком договор аренды сейфовой ячейки. В соответствии с договором, банк гарантирует клиенту сохранность содержимого и соблюдение порядка доступа к этой ячейке. Впрочем, кредитная организация не несет ответственности за то, что и в каком объеме закладывается на хранение.
Договор аренды ячейки регламентирует доступ к ней обеих сторон сделки. В документе указывается, может ли выемка денег осуществляться лично продавцом или только в присутствии покупателя. Обычно продавец допускается к индивидуальному сейфу при наличии ключа от сейфа и предъявлении нотариально оформленной доверенности на право пользования сейфом от второго клиента. Если сделка не состоялась, покупатель при предъявлении уведомления из регистрационной службы об отказе в регистрации может забрать из ячейки средства. Впрочем, режим доступа к ячейке устанавливается индивидуально в каждом случае.
Если при передаче денег до государственной регистрации права продавцы могут быть хозяевами ситуации, то с банковской ячейкой покупатель имеет возможность «поиграть на нервах» продавца. Например, в договоре аренды ячейки будет закреплено, что выемка денег допустима только в присутствии обеих сторон сделки, а покупатель после вступления в права владения не является в банк. Впрочем, этот случай можно отнести, скорее, к вопросу взаимного доверия контрагентам, чем к надежности банковской ячейки.
Еще одна особенность аренды банковской ячейки – продавец сможет забрать деньги из сейфа только после оформления права собственности на покупателя, то есть через 20 дней. По наблюдению риэлторов, более привычный способ расчетов с наличными вызывает у их клиентов гораздо больше доверия.
Кроме того, хотя банк и охраняет доступ к ячейке, истории уже известны случаи, когда продавец обнаруживал в ячейке меньшую сумму или фальшивые купюры.
Участники рынка настоятельно рекомендуют обеим сторонам сделки присутствовать при закладке денег в ячейку. Деньги должны быть пересчитаны, заложены в специальный пакет, на котором ставят свою подпись обе стороны. Желательно, чтобы перед этим сотрудники банка пересчитали сумму и проверили подлинность купюр.
Табл. 1 Стоимость использования банковской ячейки в Екатеринбурге
| Кредитная организация | Аренда сейфовой ячейки для расчтов (руб./ день) | Пересчет суммы и проверка банкнот |
| Сбербанк | 500 | 0,3% от суммы, но не менее 100 рублей |
| ВТБ 24 | 120-130 (услуга по ограничению доступа – 1500 руб.) | 0,2% от суммы, но не менее 500 рублей |
| Альфа-Банк | – | |
| СКБ банк | 400 за 30 дней | – |
| Райффайзен банк | 500 за 30 дней | 2000 |
| Банк Москвы | – | |
| Банк24.ru | – | |
| УралСиб | – | |
| Нордеа | 1700 за 30 дней | 0,17% от суммы |
Прогнозы
В Москве и Санкт-Петербурге расчеты при помощи банковской ячейки в сделках купли-продажи получили широкое распространение еще в начале 2000 годов. И до сих пор считаются самым безопасным способом. Екатеринбургский рынок по объему гораздо менее емкий и потому более прозрачный.
Впрочем, некоторые эксперты предпочитают более хлесткие термины для определения степени цивилизованности уральского рынка недвижимости.
В прогнозах участия банковской ячейки в расчетах часть риэлторов уверена, что кардинальные изменения в порядке взаиморасчетов не произойдут, и банковская ячейка все-таки не приживется. По крайней мере, тем продавцам, кто планирует продать квартиру, чтобы купить другую, этот вариант точно не подойдет.
Называя те или иные причины, почему принятые в цивилизованном мире способы расчетов так трудно приживаются в регионах, участники рынка недвижимости приходят к одному – менталитет. В Екатеринбурге принято выбирать недвижимость сердцем и расплачиваться наличными. Ведь другого такого удачного варианта можно потом не найти, а значит, надо соглашаться на уступки, в том числе и в способе расчетов. И пусть кто-то называет это «дикостью», кто-то «непрозрачностью рынка», но здесь так принято, и, революции не предвидится.
