Перспективное и неперспективное жильё Екатеринбурга

С начала XXI века квартиры в Екатеринбурге подорожали в 7,3 раза. Были периоды бурного роста, случались годы, когда жильё дешевело. Если же в среднем, то ежегодное удорожание квадратных метров в Столице Урала в период с 2001 по 2013 год составляло 16,5%. Это так, для справки…

Динамика цены конкретного объекта зависит от множества факторов. Например, в активно застраиваемом микрорайоне квартира, скорее всего, будет дорожать медленнее, чем та, которая расположена в квартале начисто лишенном новостроек. Также на динамику цены влияют индивидуальные характеристики жилья. Например, за последние 6 лет, согласно данным УПН, квартиры «спецпроекта» подорожали на 22%, а брежневки только на 4%. Сразу, впрочем, оговоримся, что столь серьёзный разбег цен – скорее исключение, чем правило. Обычно квартиры разных типов растут более-менее «в ногу». Особенно в последние годы. Тем не менее, и сегодня покупателю жилья в Екатеринбурге следует принимать в расчет насколько оно перспективно с точки зрения продажи в будущем.

Специалист по недвижимости агентства недвижимости «ЛиКом» Ирина Бондаренко замечает, что хотя уральцы до сих пор не очень мобильны в плане покупки жилья, тем не менее, сегодня около 80% клиентов при выборе объекта учитывают, какова будет его ликвидность в более или менее отдалённом будущем – на случай обменов, переездов и т.д.

Квартиры идут в ногу… сами с собой

По мнению руководителя отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость» Ирины Сангаловой, в Екатеринбурге на сегодняшний день сложилась четкая схема ценообразования, при которой изменения, происходящие на рынке, примерно в равной степени сказываются на ценах квартир вне зависимости от их типа. При этом И.Сангалова замечает, что данное правило распространяется в первую очередь на наиболее обширный сегмент рынка недвижимости уровня «эконом».

В частности, эксперты замечают, что при сложившихся в Екатеринбурге рыночных механизмах, хрущевка в центре города и аналогичная по стоимости новая квартира на окраине будут дорожать (дешеветь в условиях кризиса) примерно равными темпами – первая за счет местоположения, вторая – за счет новизны и метража.

Любопытно, что около 10 лет назад участники архитектурного диспута, проходившего в УралНИИпроект Российской академии архитектуры и строительных наук (РААСН) пришли к выводу, что моральное старение жилья происходит быстрее, чем физическое и в обозримом будущем малометражные квартиры уровня хрущёвок перестанут устраивать потребителей, даже если будут находиться в технически исправном состоянии. Следовательно, следует ожидать снижения спроса на старые типы жилья и отставания их цены от квартир новой планировки.

Прошедшие годы показали, что, по крайней мере, до сегодняшнего дня, малометражки остаются достаточно популярным сегментом рынка. С течением времени разрыв цен на старое (хрущевки, брежневки ит.д.) и новое жильё не увеличился. Это подтверждает как статистика (см. табл.), так и эксперты. И.Бондаренко замечает, что на рынке присутствуют разные типы покупателей: кому-то интересно местоположение квартиры, для кого-то важен метраж. И долгосрочного падения интереса к отдельным типам объектов не наблюдается. Правда с оговоркой, что речь идёт о квартирах не являющихся ветхими и аварийными. Об этих разговор особый.

В свою очередь руководитель аналитического отдела РИЦ УПН Михаил Хорьков замечает, что в целом старое жилё всё-таки постепенно теряет привлекательность. По наблюдениям эксперта всё больше покупателей уходит на первичный рынок. Правда пока это не сильно отражается на ценовой динамике.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела РИЦ УПН::

«Для того, чтобы эта тенденция усилилась, необходимо поддерживать стабильно высокие объемы строительства жилья в течение нескольких лет. Тогда рынок новостроек неизбежно станет более разнообразным. Сегодня же на рынке по-прежнему достаточно много домов посредственного качества. И отличаются они от старого фонда лишь возрастом бетона и новыми коммуникациями».

Таблица, составленная на основании данных Уральской палаты недвижимости, показывает, что в Екатеринбурге достаточно трудно вычленить отдельный сегмент квартирного рынка, росший в прошлые годы более активно, чем остальные. В разные периоды и на разных временных отрезках быстрее дорожал то один тип жилья то другой, то центр, то окраины. Ну и, разумеется, у каждого отдельно взятого объекта была своя динамика цены. Например, за последние 7 лет жильё в четвертом поясе подешевело на 1% (фактически оно до сих пор не отошло от кризисного шока, случившегося в 2008-09 годах). Тем не менее, в посёлках Кольцово или Шарташ немало домов и квартир за эти годы, судя по зарегистрированным сделкам, ощутимо прибавили в цене.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела РИЦ УПН::

«Текущая и перспективная оценка объекта недвижимости зависит от двух ключевых факторов: качества места, где располагается дом и качества самого объекта недвижимости. Именно от оценки этих двух параметров зависят перспективы конкретного объекта. То есть, вполне вероятно, что качественное и современное жильё, расположенное в районе, который теряет свою привлекательность – например, из-за пробок или неудачного соседства – будет отставать от посредственного дома расположенного в уникальном месте или месте, которое стало привлекательнее в силу трансформации городской среды или транспортной инфраструктуры».

Не влезай, убьёт!

Стандартная позиция екатеринбургского риэлтора такова: любое вложение в жилую недвижимость – суть есть перспективные инвестиции. Тем не менее, из этого правила существуют немногочисленные исключения. В частности И.Сангалова замечает, что представители её агентства постараются отговорить клиента от объекта, приобретение которого может обернуться реальной потерей денег. Таковыми, например, являются квартиры в многоквартирном доме, построенном на землях ИЖС. Еще одним спорным приобретением риэлторы считают квартиры, расположенные в двух- и трёхэтажках сталинской эпохи.

Ирина Сангалова, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость»:

«Среди наших клиентов по прежнему встречаются те, кто уверен, что полнометражные дома с деревянными перекрытиями в ближайшие 20-30 лет будут востребованы и не потеряют в цене. Однако практика показывает, что квартиры в таких строениях становятся менее ликвидными. Это связано с возрастом домов – они строились до середины 50-х годов прошлого столетия – высокой пожарной опасностью и изношенностью коммуникаций».

Горда-спутники

Ещё один сегмент рынка «на любителя» - это города – спутники Екатеринбурга. С точки зрения возможного роста цен здесь всё в порядке, но проблемы могут возникнуть в период проживания в купленной квартире. Как замечают представители екатеринбургских агентств, в маленьких городах проблемы с коммуналкой обычно решаются медленнее, чем в столице региона. Состояние муниципальных инженерных сетей в них сильно зависит от жизнеспособности градообразующего предприятия. Случается, что дорогое жильё в городе-спутнике надолго отключается от благ цивилизации – тепла и воды. В областном центре механизм обслуживания сетей отлажен лучше.

«На сегодня сам Екатеринбург выглядит более интересно», - говорят риэлторы.

Также они замечают, что Березовский, Верхняя Пышма и другая «периферия» – это не самый лучший выбор для того, кто намерен сдавать купленную квартиру в аренду. Да, квартиры в городах-спутниках дешевле, чем в Екатеринбурге, но ставки аренды отстают от большого города ещё сильнее.

По замечаниям агентств недвижимости, инвесторы мало интересуются объектами в малых городах. Там жильё покупают почти исключительно для себя или детей.

Комната в коммуналке

Комнаты в коммуналках по ряду параметров похожи на квартиры в городах-спутниках. Во-первых, это низкая цена, во-вторых, возможное возникновение неудобств в период проживания. Риэлторы считают, что как инвестиционный инструмент комната – достаточно рискованное приобретение.

Ирина Бондаренко, специалист по недвижимости АН «ЛиКом»:

«Купить комнату в квартире, чтобы потом отселить остальных жильцов – это сейчас уже редкость, в 90-е были такие варианты. Если говорить о том, что вложить деньги, а потом продать, то есть риски. Комната в коммуналке – это соседи, которые могут поменяться. Ситуация изменится, места общего пользования станут непригодны для нормальной эксплуатации и ценность комнаты упадёт.».

Квартира-студия

Квартиры-студии присутствуют на рынке Екатеринбурга уже около 10 лет. Однако в силу своей малочисленности пока остаются экзотикой. В целом считаются весьма перспективным объектом для вложения средств, так как сочетают относительно невысокую цену (за объект) с почти полноценным набором удобств отдельной квартиры. О высокой ликвидности студий говорит то, что в екатеринбургских новостройках, имеющих в своём составе квартиры-студии, в первую очередь выкупаются именно они, а уже потом стандартные однушки-двушки. При покупке студии следует учесть несколько специфичных моментов. Например, на рынке периодически появляются комнаты в общежитиях, оснащённые неким набором удобств. Они могут позиционироваться как студии, но таковыми всё же не являются. Главным образом из-за излишне скромных размеров. Есть у данного типа недвижимости и другие особенности.

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела РИЦ УПН::

«Иногда, стремление застройщика к максимальной компактности, приводит к достаточно спорным результатам. Создавая проект, где квартиры-студии составляют основу всего комплекса, девелопер гарантирует себе стабильный спрос, а будущим жителям проблемы. Дом превращается в муравейник, управлять которым будет достаточно сложно, а качественно организовать придомовую территорию почти невозможно».

Избушка у околицы

Пожалуй, самый сложный объект для оценки с точки зрения удорожания в перспективе – частный дом с участком земли. Особенно если речь идёт о старом строении. Правила игры в данном сегменте рынка недвижимости ещё не сформировались окончательно и иногда довольно сложно определить справедливую цену дома и участка.

Ирина Сангалова, руководитель отдела жилой и загородной недвижимости Агентства «БК_Недвижимость»:

«Избушка на окраине – это особый объект. Если в генплане развития города территория, где стоит изба в скором времени вырастет новый микрорайон, то собственники получат за неё от компании-застройщика сумму сопоставимую со стоимостью коттеджа. В противном случае такой объект интересен тем, кто хочет приобрести участок со стареньким домиком с целью его перестройки или строительства нового индивидуального дома или коттеджа».

Автор: Андрей Губанов