Ипотека + материнский капитал: как продавать квартиру при разводе?

  • 15.3.2016
  • 3374

Все нажитое в браке делится между супругами в равных долях. Однако это правило не работает, если квартира была когда-то куплена с участием материнского капитала. Как делить такие объекты в случае развода совсем недавно разъяснил Верховный суд. Оказалось, есть нюансы. В одном случае продать квартиру будет, фактически, невозможно.

Случился прецедент. В Краснодарском крае супруги решили развестись и начали делить дом, когда-то построенный с участием средств материнского капитала. Городской суд вынес решение выделить мужу и жене равные доли в объекте. Однако супруге половины в праве собственности показалось недостаточно, и она обратилась в Верховный суд. Там решение о разделе имущества в пропорции 50% на 50% было отменено. Причин было несколько. Во-первых, материнский капитал не является совместно нажитым имуществом и при разводе остается у того, кто являлся владельцем сертификата. Во-вторых, дети не получили причитающихся долей.

Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Скорее всего, родителями было оформлено нотариальное обязательство о наделении детей собственностью в будущем. Дети в обязательном порядке должны быть наделены собственность в жилье, приобретаемом с привлечением средств маткапитала. В ином случае любая сделка с этим жилье будет оспорима. Пострадает в конечном счёте покупатель – это его право собственности будет оспорено.

Пред разводом и разделом имущества родители обязаны наделять детей долями в квартире. Жилплощадь должна быть распределена между супругами и детьми. Тонкий момент тут в том, сколько «квадратов» достанется каждому члену семьи.

Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Закон не определяет размеры долей детей в праве собственности на квартиры, приобретаемые с участием средства маткапитала. Все зависит от желания родителей. На практике, чаще всего родители записывают на детей минимальные доли. К примеру, сегодня у меня на консультации была семья, где дети получили по 1/10 доле в праве собственности на квартиру.

Любопытно, что размер доли супруга, который уходит из семьи, зависит от характера взаимоотношений. Детей можно наделить по ½ квартиры (родители не получают ничего), а могут по 1/300 (доля настолько малая, что квартиру, фактически, между собой делят супруги). Законны оба варианта.

Для разделения объекта на доли придется обращаться в Росреестр. Родителям нужно будет оформить соглашение о наделении детей собственностью либо договор дарения. Покупатель будет иметь дело с долевой собственностью. Причем, рекомендуется включить всех четырех продавцов в единый договор купли-продажи.

Кристина Манузина
юрист ООО ЮФ «Юрлига-бизнес»
Все собственники долей должны фигурировать в одном договоре купли-продажи, от имени малолетних детей действуют родители, если есть несовершеннолетние (от 14 до 18 лет), то они действуют самостоятельно, но с согласия родителей. В любом случае, при продаже такого объекта не должны ущемляться права детей-собственников долей, поэтому необходимо будет получить согласие органа опеки и попечительства на продажу объекта недвижимости с предоставлением документов, подтверждающих намерение приобрести в ближайшем будущем равноценное жилье (например, предварительный договор купли-продажи), в котором дети будут наделены долями, не меньшими, чем они имеют при продаже объекта в данной ситуации. Для покупателя особых рисков не возникает, сделка совершается уже без использования средств материнского (семейного) капитала, единственное, что если один из собственников не явится на регистрацию, то продажа квартиры не состоится, хотя такие случаи крайне редки.

Бывает и так, что развод совершается на фоне непогашенной ипотеки за квартиру, которая была частично куплена на средства материнского капитала. Продажа залоговой квартир считается рискованной сделкой. А продажа залоговой квартиры с правами детей – случай исключительной сложности.

Наталья Михайлюкова
юрист УПН
Распределить между членами семьи право собственности на квартиру, за которую еще не погашен ипотечный кредит, скорее всего не получится. Банк, в чью пользу зарегистрирована ипотека в силу закона, имеет право не давать согласие на наделение детей собственностью на квартиру до момента погашения ипотечного кредита. Поэтому заемщикам предстоит самим изыскать средства на погашение ипотечного кредита. Можно найти покупателя, который будет готов своими средствами погасить кредит продавца. В любом случае, только после того, как будет погашен кредит, родители смогут снять ипотеку в силу закона, наделить детей собственностью, получить разрешение органов опеки попечительства на продажу квартиры. И только после этого можно будет выйти на сделкус покупателем по продаже квартиры. Вся процедура займет около 2 месяцев.

Идти на риск и ждать два месяца разрешения ситуации сегодня не будет ни один покупатель, считают риэлторы. В продаже сегодня много 10 500 квартир, и у большинства собственников таких проблем нет.

Ирина Курамшина
эксперт по недвижимости
Кто согласится столько ждать? Сейчас – «рынок покупателя». Объектов в продаже сейчас гораздо больше, чем желающих что-то купить. Квартир без каких-либо проблем в продаже хватает. Здесь же возникают большие риски для покупателя. Думаю, какой-то интерес к такому объекту будет только в случае, если продавец предложит большую скидку.

Вероятность продажи залоговой квартиры с правами детей по закону в текущих рыночных обстоятельствах стремится к нолю. Юристы рекомендуют родителям альтернативную схему: брать деньги в долг (у родственников или другой кредит в банке) для погашения ипотеки, наделять детей долями, продавать разделенную на доли квартиру и возвращать долг. Вариант этот хлопотный, но юридически корректный. Только в таком случае дети не будут предъявлять претензии в будущем родителям и требовать восстановления их в законных правах владения в суде.

Между тем, ничто не может помешать продать жилье из-под залога без наделения детей долями. Участие государственной субсидии в приобретении квартиры не зафиксировано ни в одном правоустанавливающем документе на квартиру. Способ этот самый простой, но незаконный.

Ирина Курамшина
эксперт по недвижимости
Закон никак не контролирует исполнение нотариального обязательства. Недавно совершалась сделка продажи квартиры из-под залога. Риэлторы интересовались, гасили ли ипотеку матринским капиталом, чтобы потом дети не стали оспаривать сделку. Из открытых источников данную информацию, кроме как у самого заемщика, никак не узнать. Это – характер погашения. Об этом знать могут только в банке, но никто такую информацию не предоставит. Возможно, законодатель рассчитывает на честность граждан.

Нарушение может вскрыться в двух случаях: проверки государсвтенных ведомств соблюдения обязательства наделения детей долями или заявления детей о нарушении их прав. Право оспаривать сделку появится у детей только по достижению совершеннолетия. С этого момента им будет дано десять лет на то, чтобы восстановить справедливость в суде. Если они докажут свою правоту, то родителям спустя годы придется возвращать покупателю полученные от него когда-то деньги и заново делить квартиру.

comments powered by HyperComments
Прямая линия: