Около десятка коттеджных посёлков в окрестностях Екатеринбурга размещаются на землях, на которых нельзя строить жилые дома (ни коттеджи, ни дачные домики, никакие нельзя). Да и в границах обычных сёл сегодня продаётся большое количество участков непригодных под жилое строительство. Вычислить такой «безжизненный» посёлок или участок лучше до того, как купил здесь землю. Благо проверка не так уж сложна.
Сегодня мы поговорим только о проверке участка на предмет возможности строительства на нём индивидуального дома. О проверке на юридическую чистоту портал METRTV.ru рассказывал ранее.
Чтобы узнать, годится ли участок под частную застройку надо собрать пазл из четырёх фрагментов:
- Категория земель.
- Вид разрешённого использования.
- Территориальная зона.
- Наличие/отсутствие ЗОУИТ.
Категория земель
В соответствии с Земельным кодексом, вся территория России распределена на 7 категорий. Под строительство индивидуального жилого дома подходят две из них: земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов. Категорию земель на которых стоит конкретный участок можно узнать из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) или просто посмотреть на (вводим кадастровый номер участка и карта нам всё напишет).
Вид разрешённого использования.
Там же (в выписке из ЕГРН или на кадастровой карте) будет указан вид разрешённого использования (ВРИ) участка. Жилой дом можно строить если указан один из следующих ВРИ:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- для ведения садоводства;
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) на приусадебном участке.
Особого внимания заслуживают участки под ЛПХ. Они могут быть двух типов: ЛПХ на приусадебном участке (на землях населённого пункта) и ЛПХ на полевом участке (за чертой населённого пункта, на сельскохозяйственных землях). Это два принципиально разных статуса. На землях ЛПХ на полевом участке строить дом нельзя.
Как замечает директор компании «Кадастр.про» Павел Чернов, бывали случаи, когда люди покупали под строительство коттеджа именно землю ЛПХ на полевых участках. И оказывались с абсолютно бесполезным для них объектом недвижимости на руках. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо обратить внимание на территориальную зону.
Территориальная зона
Если два предыдущих понятия (категория земель и ВРИ) взяты из Земельного кодекса, то «территориальная зона» – это термин из Градостроительного кодекса. То есть, покупка участка требует познаний в разных областях законодательства.
Территориальная зона не указывается в выписке из ЕГРН, её надо смотреть в документах районной/городской администрации по месту нахождения участка. В частности, территориальная зона обозначена в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Построить индивидуальный дом можно в территориальной зоне индивидуальной жилой застройки (в Екатеринбурге это Ж-1 и Ж-2), в зоне ведения садоводства (СХ-3), в зоне личного подсобного хозяйства (СХ-4). В других муниципалитетах для обозначения этих зон могут использоваться другие буквы/цифры.
Наличие/отсутствие ЗОУИТ
Препятствием для строительства дома может стать нахождение участка в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Это могут быть охранные зоны ЛЭП, трубопроводов, водоохранные зоны, зоны подтопления и т.д. В некоторых ЗОУИТ построить дом нельзя, в некоторых – можно, но с ограничениями. Наличие ЗОУИТ можно проверить с помощью .
Например, как замечает Павел Чернов, в Сысертском и Белоярском районах есть довольно много территорий попадающих в охранные зоны газовых магистралей. Здесь проходит газопровод «Бухара – Урал», у него охранная зона – по 250 метров справа и слева от трассы магистрали. Дома, которые были построены и зарегистрированы (внесены в ЕГРН) в охранной зоне газопровода до её официального установления, могут продолжать там находиться, но новое строительство здесь запрещено.
Неочевидные ограничения
Нередко описанных выше четырёх стандартных ступеней проверки может быть недостаточно. В некоторых районах муниципальные власти устанавливают свои ограничения по застройке, либо из-за несогласованной работы разных ведомств часть критически важной информации может быть не видна при анализе открытых источников.
Павел Чернов: «Власти Верхне-Пышминского и Сысертского муниципальных округов не разрешают строить дом в посёлке, если у поселка нет утвержденного проекта планировки. А таких посёлков немало. В Невьянске муниципалитет ввёл норму – жилой дом можно строить не менее чем в 30 метрах от границы лесных угодий. Есть участки по всем параметрам пригодные под ИЖС, но они полностью или почти полностью попадают в эту 30-метровую зону. Места для дома на участке может просто не остаться. В некоторых районах наблюдается ещё такое явление – участки, отведённые под ИЖС, попадают в зону сельхозугодий или в лесной фонд. Это также означает запрет на строительство. С таким мы сталкивались в Белоярском и Сысертском районах и в Верхней Пышме.
Кстати, по поводу действующего в Верхней Пышме и Сысерти запрета на строительство индивидуального дома в посёлке не имеющем утверждённого проекта планировки. В ряде случаев проблему можно попытаться решить – девелопер (администрация) посёлка подготовит проект планировки и отправит его на утверждение. Но не факт, что проект сможет пройти эту процедуру. Если в посёлке недостаточная ширина проездов, нет пожарных водоёмов или есть иные отступления от норм, то проект планировки не будет утверждён. Стало быть, официальное строительство здесь так и не будет разрешено.
ГПЗУ
А теперь момент истины. Все перечисленные выше четыре (даже пять) ступеней проверки участка можно не выполнять самому, а поручить это районным (городским) властям. И даже платить ничего не придётся.
Соучредитель компании «Белая земля» Константин Черепанов напоминает, что владелец участка может (а в иных случаях – должен) получить у муниципальных властей Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем четко прописано, что можно делать на участке, обозначены границы, в которых можно строить, указаны охранные зоны, виды разрешенного использования и габариты объекта.
Весьма наглядная часть ГПЗУ – чертёж градостроительного плана. На нём расчерчена в клеточку территория, на которой можно поставить жилой дом. В идеальном случае – это весь участок за исключением 3-метровых отступов от границ. Но если участок частично находится в ЗОУИТ, то стройплощадке придётся подвинуться. Или может ещё такая напасть приключиться – муниципалитет запланировал строительство дороги (трубопровода, ЛЭП…) и трасса этой дороги должна пройти через наш участок. В открытых данных этой информации может не быть, а в ГПЗУ она будет отражена. Понятно, что на месте будущей трассы дороги никакого строительства вести нельзя. Также в ГПЗУ будет указано нахождение участка в зоне сельхозугодий или в лесном фонде (что также ставит крест на строительстве).
Вполне может оказаться, что из-за всех этих «невидимых» условий на участке места для дома вовсе не останется. Если на плане участка нет расчерченных клеточек (нет площади застройки), значит, нет места для дома.
ГПЗУ готовит муниципалитет. Услуга эта бесплатная. Заказать градостроительный план может только владелец участка. Сделать это можно Через портал Госуслуг, через МФЦ или непосредственно обратиться в администрацию.
И хотя ГПЗУ отнюдь не является документом обязательным для сделки с земельным участком, Константин Черепанов настоятельно рекомендует покупателю участка попросить, чтобы продавец показал ГПЗУ. Если ранее градостроительный план участка не заказывался, надо его заказать сейчас.
ГПЗУ имеет юридическую силу. Если в течение двух лет после его получения владелец участка построит дом, то даже если в будущем участок окажется в охранной зоне или возникнут иные условия, препятствующие строительству в этом месте, построенный дом всё равно будет считаться законной постройкой. Его можно будет продавать, дарить, наследовать и т. д.
Уведомление о начале строительства
Уведомление о начале строительства – самая мощная юридическая защита участка и будущего дома, считает Павел Чернов. Прежде чем начать возведение дома владелец участка подаёт в муниципалитет уведомление о начале строительства. В нём указываются данные участка и сведения о планируемой постройке (садовый или жилой дом, площадь, этажность, высота, отступы от границ участка). Плюс нужна схема, показывающая точное расположение дома на участке. Уведомление и схему может подготовить сам владелец участка.
В течение 7 рабочих дней муниципалитет должен ответить заявителю. Если всё плохо, то заявитель получит уведомление о несоответствии планируемого строительства допустимым нормам. Если же всё что надо соблюдено, то владельцу участка придёт уведомление о соответствии. Как подчёркивает Константин Черепанов, любое уведомление о соответствии, выданное администрацией, как минимум, говорит о том, что где то на участке можно строить.
Положительный ответ от администрации района/города даёт возможность вести строительство в течение 10 лет. А когда стройка завершена, уведомление о соответствии будет гарантией того, что дом построен где надо и как надо (разумеется, при условии, что дом построен в соответствии с характеристиками, указанными в уведомлении о начале строительства).
Кстати, один из способов защитить себя от возможных проблем – покупать участок, на который уже получено уведомление о соответствии.
Построить нельзя, но зарегистрировать можно
Как поясняет Павел Чернов, вопросами возможности постройки индивидуального дома на конкретном участке занимается муниципалитет, а регистрирует готовый дом – Росреестр. У этих двух субъектов несколько отличающиеся критерии оценки «правильно/неправильно». Росреестр внесёт в ЕГРН дом, если тот построен на участке с подходящим видом разрешённого использования и находится в границах участка. В задачи ведомства не входит проверка всех тонкостей. Но в итоге получается, что постановка дома на учёт не говорит о том, что дом построен по всем правилам и не гарантирует собственника от возможных проблем.
Если приобретается участок в посёлке, в котором уже есть официально зарегистрированные дома, это не значит, что здесь действительно можно строить частное жильё. Если не выполнено, хотя бы одно условие, необходимое для строительства, постройка может быть признана незаконной. Может оказаться, что все коттеджи в этом посёлке не имеют права на существование.
Всех снесут?
Теоретически администрация муниципалитета может вынести постановление о сносе объектов, построенных в неподходящих локациях и в нарушение норм. На деле до этого вряд ли дойдёт. Тем не менее, определённые потери владелец нелегитимной постройки всё же понесёт. Дом, на который не было получено уведомление о соответствии и не введенный официально в эксплуатацию, нельзя продать в ипотеку. Это снижает его ликвидность и скажется на цене. Да и в принципе покупателей на такой неузаконненный объект будет меньше. А значит ещё минус в цене. Кроме того, не следует сбрасывать со счетов постоянное осознание того, что владеешь проблемным домом. Это неприятные мысли и ожидание возможных претензий от властей. Дом есть, но не радует.
Ранее по теме:
