Новостройки: центробежная сила 2012 года

Рынок новостроек сжался – в будущем году количество предложений на рынке первичного жилья заметно сократится. Об этом говорят и аналитики УПН, и чиновники всех рангов. Между тем, в конце 2012 года должен быть введен в эксплуатацию очередной миллион квадратных метров жилья. Нынешний миллион, правда, чиновники назвали рекордом-подвигом. 

 

 

Планируется, что в следующем году общий объем сдаваемого жилья будет таким же как и в этом – 1 млн м².  Однако доля многоквартирных домов в общем объеме жилья станет гораздо меньше. «Объемы строительства значительно уменьшены. Объем, находящийся в стадии активного и замороженного строительства снизился с 1,7 млн м², введенных  в прошлом годом, до 1,5 млн м². Это довольно существенно, показывает, что хотя мы сохраняем объем ввода жилья, перспективы предложения жилья не такие радужные», – резюмирует Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов по Екатеринбургу и Свердловской области.

 

Заявлять о стагнации строительства жилья преждевременно – парируют чиновники. «О спаде пока говорить рано, но заделов мало, поэтому выход многоквартирного жилья будет небольшой. Задел, который будет в следующем году, осуществлялся в период кризисных лет. Участки выделялись, но застройщики не строили, фундаменты не закладывали,  из-за кризиса ликвидности даже проектирование не вели. Возможно, это будет компенсировано индивидуальным жилищным строительством, срок реализации которого значительно меньше», – отметил Михаил Волков, заместитель начальника Главархитектуры.  

 

 

«Для того чтобы построить даже 100 000 м² в этом году, нужно было начинать этим заниматься шесть лет назад. Девелопмент – сфера с долгим сроком выполнения проекта. Объекты, которые начинают обсуждаться, будут сданы лет через пять», – объясняет Андрей Бриль. Муниципалитет почти оправдывается, почему земельные участки в центральной части города не выделялись в течение 2011 года.  «Центр – это район, который практически застроен. Не застроен  только угол Шейнкмана-Куйбышева, где «СМУ-77» не застраивает, так как это – неэффективный застройщик. Эти участки находятся в частной собственности или в долгосрочной аренде. Если вторая сторона не выскажет желания продать участок, мы не вправе изъять его», – сказал Михаил Волков. 

 

Чтобы получить возможность строить в центре, крупные девелоперы готовы брать участки с обременением, расселять жителей ветхого и аварийного жилья, и строить на их месте новые жилые комплексы. Препоны в освоении таких участков – несовершенство правовой базы. «Аукционы со сносом аварийных домов – это наша надежда по земельной базе. Однако активного освоения площадей, как нам хотелось бы, нет. Основная проблема в законодательстве – практически невозможно отселить индивидуальный дом. Если человеку нравится там жить, он будет там жить. Если удается договориться с владельцем 5-10 соток, мы считаем это удачей. Большинство наших объектов строится на местах индивидуальных домов», – рассказывает Валерий Ананьев, глава компании «Атомстройкомлекс», в опыте которой выкуп у частника земельного участка площадью шесть соток за 11 миллионов рублей. По статистике «Атомстройкомплекса», сотка земли в центре города, находящейся в частной собственности, продается сегодня не менее чем за полмиллиона рублей. 

 

Сегодня возможности для точечной застройки ограничены действующим законодательством. Например, жители многоквартирных домов имеют право оформлять в собственность земельные участки, относящиеся к их дому, следовательно, застройщики не смогут построить что-либо на уже частной территории. «Мы идем семимильными шагами по межеванию территории под многоквартирными домами. Граждане получают землю в собственность. Построить на таких землях будет ничего невозможно, потому что граждане будут рассматривать это как покушение на частную собственность. Период уплотнительной застройки закончен», – описал перспективы строительства в городе М.Волков. По данным Управления Росреестра по Свердловской области, в 2011 году жильцами многоквартирных домов были совершены регистрационные действия по 200 земельным участкам под многоквартирными домами. В подавляющем большинстве на этих участках расположены «хрущевки». 

 

Существует еще одна причина, почему участки в центре не выставляются на аукцион, – недовольство горожан такой градостроительной политикой.  «Все отводы были сделаны раньше, новых мы сегодня практически не производим. Волна по борьбе с точечной застройкой, к сожалению, коснулась застройки центра города. Но, тем не менее, количество строек в центре города мы пока сократили», – признался корреспонденту metrtv.ru Михаил Вяткин, начальник Главархитектуры. 

 

Данный сценарий развития города – отсутствие застройки в центре – чреват деградацией центра, так считает всемирно известный деятель  Хосе Асебильо, главный архитектор Барселоны. Он уверен, что такой сценарий развития города неверный, в центре застройка должна быть более плотной. «В Екатеринбурге существует риск деградации центра города, так как микрорайоны создаются в большой удаленности от него. Я абсолютно не согласен с таким подходом», – сказал он во время последнего визита в Екатеринбург. Между тем екатеринбургские чиновники ссылаются на традиционный российский уклад, в котором центр всегда останется центром. «У нас нет даун тауна, как в Американских городах. У нас равномерная застройка, центр не опустеет, но не застраивать периферию мы не можем, других территорий для жилья нет», – говорит Михаил Вяткин.

 

 

Муниципалитет Екатеринбурга делает ставку на крупный строительный бизнес. Об этом публично заявил Александр Высокинский, заместитель главы Администрации города Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам. Однако земельные участки, которые власти сегодня могут предложить бизнесу, – это окраины города. Девелоперы соглашаются, но если строить на периферии, то только в больших количествах, заявляют они. В противном случае, строительство нерентабельно.

 

Камень преткновения к развитию комплексной застройки – затраты на сопутствующую инфраструктуру: дороги, сети, соц.объекты. Если потребности жителей таких районов будут полностью обеспечены, то предполагается, что они не будут выезжать в центр города, и это разгрузит транспортные потоки. Пока к таким проектам можно отнести, пожалуй, только район «Академический». После окончания строительных работ жилой комплекс «Рифей» в Верхней Пышме, жилой комплекс «Калиновский» на Эльмаше, а также территории комплексной застройки Юг-центр и новая очередь Виз-Правобережный смогут претендовать на аналогичные статусы.  

 

Как видно из приведенной ниже таблицы, большинство жилых комплексов будет построено в районе Уралмаш, УНЦ, в Пионерском поселке и Верхней Пышме. Большая часть объектов будет, естественно, экономкласса. Как правило, в домах экономкласса закладывается 65-70% однокомнатных квартир.  Например, в  районе «Академический» в следующем году будет построено 130 тыс. м² жилья, 65% которого  будет представлено  однокомнатными квартирами, двухкомнатными – 35%. Такая тенденция сложилась и в компании «ЮИТ Уралстрой»: «При планировании проектов, мы ориентируемся, в первую очередь, на пожелания покупателей, поэтому, в соответствии с последними тенденциями спроса, большинство строящихся квартир в наших объектах – однокомнатные, их часть в общем количестве квартир составляет порядка 62%», – рассказала Юлия Пирожкова, менеджер по маркетингу, «ЮИТ Уралстрой».

 

Однако, по мнению части маркетологов, есть риск, что через несколько лет, достоинства небольших по площади квартир будут сведены на нет. «Нужно понимать, что самые ходовые квартиры на рынке – одно- и двухкомнатные, но делать из этого постулат и строить только их неправильно. Есть определенная специфика. Необходимо анализировать каждый район и оценивать ситуацию», – говорит Александр Матофаев, директор АН «Атомстройкомплекс».

 

 

Количество сделок с жильем неуклонно растет. По сравнению с 2010 годом, объем сделок на рынке первичного жилья вырос на 75%, вторичного – на 30%. По данным Управления Росреестра по Свердловской области, количество сделок за текущий год превысило докризисный показатель и составило 37 тысяч.  Вениамин Голубицкий, президент компании «РЕНОВА-СтройГрупп»: «Рост объема продаж идет достаточно активно, причем, не только в «Академическом». Я могу сказать об этом,  как представитель компании, которая работает по всей России. Сейчас период, когда мы за спросом не поспеваем. Это притом, что мы никогда не снижали объемов строительства. Люди наигрались с финансовыми рынками, пирамидами, облигациями и ценными бумагами. Сейчас гарантом стабильности они видят то, что веками считалось таковым –  недвижимость».

 

Эксперты уверены, ажиотажный спрос поддержан ипотекой. В этом году будет поставлен рекорд по количеству совершенных ипотечных сделок. За 10 месяцев 2011 года выдано 15 000 кредитов, столько же, сколько за весь докризисный 2008 год. «Статистика приводится за 10 месяцев 2011 года, за оставшиеся два месяца банки проведут 2000 сделок по ипотеке», – огласил итог  Евгений Болотин, заместитель председателя Уральского банковского союза. Условия кредитования в течение 2011 года были более лояльными к клиентам: многие банки не препятствуют досрочному погашению кредита ссудой или материнским капиталом, ипотеку дают даже в том случае, если у заемщика есть непогашенный кредит. Также изменился портрет заемщика – теперь им может быть человек 30 лет, который трудится на последнем месте работы не меньше четырех месяцев.

 

Ажиотаж по ипотеке связан и с новыми прогнозами. Так, коммерческие банки уже не скрывают, что ставки по ипотеке ими будут повышены. Правда, госбанки заверили, что сохранят уровень процентов как минимум до лета.