Квартиры в новостройках Екатеринбурга раскупаются очень хорошо, об этом давно говорят и риэлторы, и сами застройщики. А вот на рынке вторичного жилья конкуренция продавцов достаточно велика. И на первый план выходит задача не задрать цену на квартиру, а продать ее как можно быстрее. К теме самостоятельной продажи квартиры "Квадратный метр" уже обращался. Но проблема не только в том, как собрать необходимые документы. Сегодняшний покупатель выбирает очень придирчиво, желая за свои деньги получить весь возможный максимум комфорта. Помимо таких характеристик как район, тип дома, количество комнат и этаж, – словом, того, на что продавец квартиры повлиять никак не может, – существуют и другие способы повышения ликвидности квартиры, которые полностью в его руках.
«Косметика» – это важно
Делать или не делать перед продажей ремонт? Специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что так называемый косметический ремонт сделать можно и даже нужно. Но, вкладывая деньги в новые обои, побелку и покраску, следует помнить, что повысить рыночную стоимость квартиры по этой причине, скорее всего, не получится.
Игорь Обухов, директор агентства недвижимости «Антей»:
«Безусловно, квартира с хорошим ремонтом будет котироваться выше. Но во все времена стоимость этого ремонта никогда на дельту цен не влияла, и в любом случае повышение цены будет меньше, чем стоимость ремонта».
Александр Бабичев, директор риэлторской компании «ПроспектЪ»:
«Допустим, есть две одинаковые квартиры, одна с косметическим ремонтом, а другая нет. С «косметикой» более симпатично выглядит, ее купят быстрее, хотя на цену это вряд ли повлияет», – говорит.
Иными словами, делать или не делать ремонт – это решать самому продавцу, но при достаточно скромных вложениях (так ли уж дорого обойдутся водоэмульсионная краска и простые обои?) он получит ощутимый выигрыш в скорости, с какой его квартира найдет покупателя. Да и психологически будет больше «располагать к себе» квартира без следов чужой жизни. Пусть не новая, но хотя бы выглядящая как новая.
Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
«Если перед человеком стоит задача продать квартиру, имеет смысл делать минимальный косметический ремонт, самый дешевый, только чтобы было чисто. Благоприятное впечатление квартира производит, если в ней нет посторонних запахов и грязи. А вкладываться, чтобы продать дороже, смысла нет и никогда не было».
Слому стен – нет. Замене окон – да!
А если в квартире сделан не элементарный косметический ремонт, а самый настоящий дизайнерский, с перепланировкой (естественно, узаконенной и зарегистрированной в БТИ – об этом «Квадратный метр» уже писал в материале «Как узаконить перепланировку»), с использованием дорогих материалов, с встроенной мебелью? Если типовая квартира становится в результате усилий ее хозяев уже «не очень типовой», как это влияет на ее ликвидность?
Дизайнерские изыски в квартирах недорогого сегмента популярны только в том случае, если не приводят к значительному удорожанию.
Игорь Обухов, директор АН «Антей»:
«Покупатели жилья массового, типового обычно предпочитают заниматься и дизайном, и ремонтом, и обстановкой самостоятельно».
Предложение оставить в квартире «штампованную» мебель, даже недешевую, тоже обычно не встречает понимания у покупателей.
Александр Бабичев, директор РК «ПроспектЪ»:
«Если вы продаете квартиру с меблировкой из IKEA, то это в качестве «квартиры с обстановкой» никому не интересно».
А вот что действительно ценится – это, во-первых, инженерная инфраструктура квартиры, новая проводка, новые медные или пластиковые трубы, наличие врезанных фильтров для питьевой воды, установленных счетчиков, водонагревателя. Во-вторых, покупатель предпочтет купить квартиру, в которой ему не придется заниматься заменой окон и дверей.
Елена Николаева, начальник департамента жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость:
«Сейчас покупатели обязательно на это смотрят. Если раньше брали в любом состоянии – все равно делать ремонт под себя, то сейчас всегда спрашивают: «А окна пластиковые? А двери поменяли?» Для людей это стало одним из основополагающих факторов при выборе квартиры. Не нужен евроремонт, но надо, чтобы было чисто, чтобы можно было заехать и жить». Требование это сейчас предъявляется даже к самым дешевым квартирам, которым раньше достаточно было просто не быть «убитыми в хлам».
Выигрывают аккуратисты
Чтобы квартира понравилась потенциальному покупателю, она должна быть чистой, это аксиома. Но кроме чистоты можно и нужно также позаботиться о том, чтобы квартира выглядела как можно более светлой и просторной. Следует избавиться от залежей старых вещей, выбросить или вывезти все лишнее, разгрузить балкон и прихожую. Смотреть квартиру покупатели приходят обычно не поодиночке, и нужно, чтобы им было где развернуться. Это закон, хорошо известный мерчандайзерам: если покупателя в торговом зале хотя бы раз толкнули или он «не вписался» в пространство между стеллажами, общее впечатление от магазина у него резко портится.
Грязь или потеки на стенах, пятна на потолке, отклеившиеся обои выглядят очень неприятно. Если владельцы не собираются делать косметический ремонт и считают, что отделка еще в неплохом состоянии, нужно, по крайней мере, ликвидировать все дефекты: заменить фрагменты обоев, закрасить пятна.
В квартире не должно быть неприятных или даже просто сильных запахов. Запах обладает мощным воздействием на сознание и подсознание человека. Лучше не готовить и не принимать пищу за 2 часа до прихода покупателей, а если это невозможно – то, по крайней мере, хорошо проветрить квартиру. Или сварить кофе, запах которого обычно не вызывает неприязни у большинства людей.
Инвестируйте в… подъезд
Многие риэлторы считают, что хрущевки и брежневки до сих пор не сдают своих позиций в том числе потому, что подъезды в таких домах обычно чистые. «Бабушки», некоторые из числа еще первых новоселов дома, бдительно следят за порядком, составляют графики дежурств, расстилают коврики, иногда даже разводят цветы на подоконниках. И это сразу располагает потенциальных покупателей.
Елена Николаева, начальник департамента жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость:
«Нечасто, но бывает, что люди сравнивают, заходят в подъезд дома улучшенной планировки и видят валяющиеся шприцы, исписанные стены, а потом в «хрущевский» подъезд, где чисто, тепло и уютно, и предпочитают купить квартиру там».
Прилагать усилия для того, чтобы подъезд дома выглядел приятнее, или оставить все как есть – решать, конечно, самим продавцам. Но если все-таки сделать небольшие инвестиции пусть не в подъезд, а хотя бы в свой собственный этаж: вымыть стены, заменить неработающие лампочки и убрать мусор и лишние вещи с площадки, покрасить дверь, ведущую в подъезд, вымыть лифт и окна на площадке, – то квартира в таком подъезде будет продана гораздо быстрее. Из двух одинаковых квартир покупатель выберет ту, дорога к которой не вызовет у него отрицательных эмоций. Даже если обшарпанный «пентагон» останется обшарпанным «пентагоном», чистая площадка «просигналит» – непосредственные соседи здесь люди чистоплотные и культурные. А для покупателя хорошее соседство очень важно.
Не прячьте козыри
Выбирая квартиру, покупатели интересуются такими вещами, которые продавцу-собственнику могут даже в голову не прийти. И поэтому он может упустить шанс добавить своей квартире баллы привлекательности.
Елена Николаева, начальник департамента жилой недвижимости агентства БК_Недвижимость:
«По просьбе клиентов наши оценщики выясняют, кто в соседях, потому что покупатели это очень часто спрашивают . Смотрят, в каком состоянии придомовая территория, есть ли детская площадка, удобно ли ставить машину. Это очень больной вопрос для нас. Транспортная доступность обязательно. Куда выходят окна, чисто ли в подъезде, и т.д.».
Но эти вопросы люди старались выяснить всегда, а вот приметой времени можно назвать пристальный интерес к коммунальному хозяйству дома. Покупатели хотят знать, создано ли в доме ТСЖ, кто управляющая компания. Делая выбор в пользу хорошо работающих «коммунальщиков», покупатели въезжают в чистый дом с нормально функционирующей инфраструктурой, и могут даже сэкономить на коммунальных платежах. А это сейчас актуально как никогда. Поэтому, если ТСЖ в доме работает хорошо, придомовая территория благоустраивается, а квартплата не пугает суммами, продавцу нужно заявить об этом сразу, не дожидаясь вопросов.
Чтобы подготовить квартиру к продаже, не нужно быть профессиональным маркетологом. Требуется только здравый смысл и способность стать на позицию придирчивого покупателя. И для начала можно задать себе вопрос: за какие качества вы сами могли бы сейчас выбрать из множества предложений свою квартиру?
