Купить и не пожалеть: на что необходимо обратить внимание при выборе участка?

  • 10.5.2017
  • 1326

Казалось бы, место для строительства загородного дома надо выбирать сердцем. Приехать на природу, прислушаться к пению птиц, журчанию речки, присмотреться, много ли грибов и ягод в окрестных лесах. Правда, риэлторы к такому подходу относятся скептически. Говорят, что даже в случае, когда речь идёт не о проверке документов, а о выборе участка по физическим параметрам, выбор надо делать осознанный, а не эмоциональный. Можно ли это сделать на практике самостоятельно, выясняла редакция портала.

METRTV.ru публикует список из 7 ключевых параметров, которые стоит проверить при выборе участка в коттеджном поселке для строительства загородного дома:

1. Экология

Обычно участки ездят смотреть в выходной день и в хорошую погоду. Пейзаж с залитой солнцем поляны на опушке соснового леса автоматически наводит на мысль о хорошей экологической ситуации. Однако это внешнее благополучие может оказаться обманчивым.

Семен Дерменжи
специалист ЦН «Северная казна»
По Тюменскому тракту есть место, где сжигают медицинские отходы, рядом – два посёлка. По Челябинскому тракту в разных местах есть, как минимум, три скотомогильника, с романтичными названиями "Сибироязвенный № такой-то" , рядом с ними тоже возводятся поселки. Места красивые, лесистые и то, что через 300-500 метров в лесу находится скотомогильник, многие не знают.

Данными о расположении скотомогильников или местах агрохимического загрязнения пахотных полей располагают только эксперты. С подробным отчетом о состоянии окружающей среды в окрестностях Екатеринбурга неоднократно выступал уральский эколог Евгений Тюльканов. Узнать о том, где стоит, а где нет, по соображениям экологов приобретать дачу или коттедж для постоянного проживания, можно здесь.

Порой критическое состояние окружающей среды не заметить или не почувствовать невозможно. Все становится очевидным при первом посещении поселка.

Семен Дерменжи
специалист ЦН «Северная казна»
Бывает и такое, что поселки строят напротив свалки. К примеру, на Сибирском тракте рядом с поселком «Прохладный» есть огромный полигон бытовых отходов. Там в свое время, в 2007 году, участки продавались с обещанием (даже какие-то документы показывались) перенести свалку. Так все участки были проданы. Но время идет, а люди до сих пор живут через дорогу от свалки.

2. Техногенные факторы

При осмотре ровного участка с бурно разросшейся растительностью у покупателя может даже не возникнуть мысли о том, что когда-то на данной территории производились работы промышленного характера. К примеру, горные выработки. Строительство капитального дома на таком участке является рискованным предприятием.

Михаил Дэви
генеральный директор РК «Урал-Эстэйт»
Бывают проблемы техногенного характера. В частности, в окрестностях города Березовский ряд участков расположены над бывшими подземными горными выработками, где когда-то располагались шахты. На кадастровом плане таких участков должны быть обозначены места, где строить любые капитальные строения не разрешается, поскольку они расположены в зоне влияния горных выработок. Если рискнуть и построить на таком месте, дом может в буквальном смысле уйти под землю.

Кстати, последний инцидент, когда дачный участок на Урале провалился в бывшую шахту, произошел в 2013 году. Происшествие случилось в Пермском крае.

3. Удаление от дороги

Съезд с федеральной трассы прямо в коттеджный поселок – это удобно, но не экологично. Сказать о таких загородных поселках, что они находятся  на «чистом воздухе», нельзя. Минимальным расстоянием от магистрали до жилых домов эксперты называют полкилометра. Причем, желательно, чтобы поселок от дороги отделяла лесополоса.

Евгений Тюльканов
руководитель ООО «Научно-технический центр градостроительной экологии»
Ключевые транспортные магистрали – это области концентрации максимального количества загрязняющих веществ. Размещение жилого объекта на расстоянии менее 500 метров от крупной магистрали нежелательно. Это расстояние не позволяет произвести рассеивание загрязняющих веществ от данных транспортных потоков.

Кстати, близость к трассе – это еще и повышенный уровень шума, который от трассы будет слышен в любое время суток.

4. Особенности ландшафта

Легкий бриз от озера в жаркий день, скорее всего, создаст нужное настроение и будет одним из факторов выбора такого объекта. Правда, через шесть месяцев летняя прохлада может уступить место ледяному ветру со снежными буранами.

Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
К примеру, недостаток коттеджных поселков на берегу одного из водохранилищ в окрестностях Екатеринбурга – ветер. Роза ветров там такая, что место активно продувается. Люди, которые выбирают участок летом, ощущают приятный бриз, а в феврале – это будет пронизывающий ледяной ветер.

Кроме того, эксперты рекомендуют с осторожностью присматриваться к поселкам в низинах. Во-первых, температура в таком поселке может быть на насколько градусов ниже, чем на возвышенности. Во-вторых, есть вероятность подтопления территории во время паводков. Хозяевам придется позаботиться о системе водоотведения.

Такие ландшафтные особенности создают не только неудобства, но и приводят к дополнительным тратам на обслуживание: повышенным платежам на отопление, постоянным чисткам дорог от снега и т.д.

5. Качество связи

Чем ближе к природе – тем меньше благ цивилизации. Мобильные операторы добралась еще не до всех заповедных мест и лесных полянок. И часто не спешат это делать. А это значит, что жители будущего загородного поселка могут оказаться даже без сотовой связи. О скоростном мобильном интернете придется забыть.

Михаил Дэви
генеральный директор РК «Урал-Эстэйт»
За свой личный счет, скорее всего, исправить проблему со связью будет сложно. Если сигнал слабый, то можно поставить специальный усилитель сигнала. А в случае, если участок находится в принципе не в зоне покрытия, то единственное, что остается – надеяться на развитие сотовой связи. Если будет подана не одна заявка, а 10, 20, 100, то кто-то из операторов поставит вышку.

Для усиления сигнала сотовой связи устанавливаются GSM репитеры. Стоимость оборудования и монтажа для потребностей одного коттеджа начинается с 10 000 рублей.

Отметим, что отсутствие оптоволоконного интернета в загородном поселке покупателю коттеджа самостоятельно не решить из-за высокой стоимости подключения. В идеале, эти расходы должен на себя брать застройщик загородного проекта. Перед покупкой участка будет не лишним уточнить, входит ли это в планы девелопера. В настоящий момент лишь единицы из застройщиков коттеджных поселков обещают обеспечить подведение высокоскоростного интернета.

6. Состав грунта

Черный цвет почвы часто воспринимается некоторыми покупателями как преимущество. Однако чернозем легко спутать с торфом. Так, вместо плодородных земель можно купить участок с высоким уровнем грунтовых вод. Для проверки риэлторы рекомендуют заглядывать в прямом смысле под землю.

Олег Григорьев
директор АН «Альфа-Групп»
Первое, что я рекомендую, – найти в интернете старые карты и изучить территорию с высоты птичьего полета. Если поверхность расчерчена синими линиями (это – водоотводные рвы или система водопонижения), значит, грунтовые воды подходят близко к поверхности. Если этой сетки синих линий нет, уже хорошо. Второе, что нужно сделать, – при помощи онлайн карт посмотреть на снимки территории из космоса. Если вы хоть немного понимаете в топографии, то знаете, как выглядит сосновый лес, березовый, заболоченная территория, – во всем этом можно разобраться, не выезжая на место. Следующий шаг – осмотр территории. Обратите внимание на любую траншею, которая выкопана в поселке, – не должно быть торфа и торфосодержащего рыхлого черного грунта. Чаще всего торфяные поля там, где близко вода. Это может усложнить строительство: придется производить замещение грунта (копать до глины, полностью снимать торфяной слой) либо использовать иной метод строительства (к примеру, забивать сваи).

Построить дом на болоте или пробурить скважину в разломе скалы, в принципе, возможно. Вопрос лишь в том, сколько за это придется заплатить.

Антон Столяров
заместитель директора ООО «Уральская Буровая компания»
Бывает так, что человек купил участок, а потом начинает интересоваться работами по бурению скважины. А место может оказаться неудачным. К примеру, скважину дорого бурить в так называемых «карманах» или «разломах», где пласт глины может достигать 100 метров. Это значит, что скважину придется бурить более чем на 100 метров и укреплять стальными трубами. Тут надо решать: продавать такой участок или платить за обустройство скважины 300-500 тыс. рублей.

При выборе участка эксперты рекомендуют опросить соседей (если они есть), кто уже приступил к закладке фундамента или обустройству скважины. Вторая ступень проверки – запрос у девелопера коттеджного поселка результатов инженерной геологии. Правда, никто не гарантирует, что информация окажется достоверной – результат экспертизы может оказаться «нарисованным». Самым надежным (и, разумеется, дорогим) способом является заказ инженерной геологии приобретаемого участка. Но потом понадобится специалист, который объяснит смысл написанного.

7. Наличие леса

Участки в лесу или с прямым выходом в лес обычно стоят дороже расположенных на открытой местности. Особым шиком считается наличие на участке сосен. Однако любителям природы нужно быть готовыми к особенностям природного соседства. Например, ежедневной битве с насекомыми.

Елена Самсонова
Руководитель отдела продаж экопарк «7 прудов»
У лесных участков есть два ключевых недостатка: затемненность и насекомые. Вот, к примеру, недавно покупатель выбирал между двумя участками: один возле леса, а второй – на горке. Как только мы зашли на первый участок, сразу начали отмахиваться, отгонять комаров. В итоге, покупатель выбрала второй вариант.

Также с деревьев будет опадать листва/ хвоя/ шишки. Все это придется с участка вычищать.

Алена Порошина
ландшафтный дизайнер, директор ООО «ЭкоДизайн»
Если ваш участок расположен в лесной зоне, то нужно определиться с количеством и качеством растительного материала. То есть, другими словами, провести чистку, так как не все деревья и кустарники будут украшать ваш участок. Нужно избавиться от слишком старых и больных деревьев. Вырубить подлесок и выкосить высокую траву, так как это идеальная среда для жизни и размножения насекомых.

Кроме того, высокие деревья будут отбрасывать на посадки тень. Это резко сужает круг растений, которые приживутся на участке. По статистике ландшафтных дизайнеров, 70% декоративных растений – светолюбивы.

И далеко не факт, что уставшему от этих неудобств собственнику удастся безнаказанно выкорчевать деревья. Для начала предстоит изучить архитектурный план участка, а потом, возможно, оформить разрешение на вырубку.

Михаил Дэви
генеральный директор РК «Урал-Эстэйт»
Если участок относится к категории земли населенных пунктов, но там остались насаждения, то так или иначе, вы имеете право их спилить. Но у вас должно быть разрешение на вырубку. Возможно, придется взамен высадить что-то другое, обычно это прописывается в документации».

Кстати, изучение физических характеристик участка это – первый этап проверки. Следующим шагом должно стать изучение документации, проверка репутации застройщика и проверка коммуникаций (или вероятности их появления) в коттеджном поселке. Эмоции при выборе земельного участка всегда лучше подкрепить знаниями.

comments powered by HyperComments
Прямая линия: