На Метре реклама - только нормальная. Никакого шок-контента.
Помогайте независимому ресурсу, как он помогает вам. Удачи!
Новостройки Котт. посёлки Объявления Динамика цен и сделок

Как выбирать земельный участок: несколько реальных советов

  • 21.11.2023
  • 22003

В Свердловской области принято различать три вида земельных участков, в зависимости от того, где они находятся. Это садовые товарищества, образованные «еще при Советах», коттеджные поселки (обычно подразумевают организованные), и частный сектор/населенный пункт.

Портал METRTV.ru составил жизненные рекомендации для покупателя земельного участка, в зависимости от его местоположения, статуса земли и других особенностей

Границы и статус участка

Большой объём информации о земельном участке можно получить с помощью электронных сервисов Росреестра.

Функционал Публичной кадастровой карты позволяет установить местоположение земельного участка, указывая его границы с соседними объектами. Здесь доступны сведения, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости, и ее уникальный номер. С помощью карты также можно узнать категорию земель участка, вид разрешенного использования. Карта также содержит актуальные данные об организации и специалисте, которые поставили участок на учет.

Информация о статусе участка имеет большое значение, так как жилой дом можно построить только на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения, при следующих вариантах разрешённого использования: 1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ); 3. Для садоводства или огородничества.

Обращение к ресурсам Росреестра позволяет получить и другую информацию, важную при принятии решения о покупке участка.

Указав кадастровый номер, с помощью сервиса справочной информации Росреестра, заявитель может получить следующие данные: уточнённую площадь участка, адрес, сведения о виде права на недвижимость (аренда, собственность, пользование), точные границы и сведения о смежных участках, кадастровую стоимость, обременения, аресты и много другое. Указанные сведения позволят реально оценить все риски при дальнейшем заключении сделок, а также избежать возможных мошеннических действий со стороны третьих лиц.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал обо всех возможностях «спрятанных» на сайте Россреестра и о том, как суметь найти нужную информацию с помощью сервисов этой организации. Также портал приводил подробную инструкцию по проверке юридической чистоты участка.

Местоположение участка и подъездные пути

В Свердловской области принято различать три вида земельных участков, в зависимости от того, где они находятся. Это садовые товарищества, образованные «еще при Советах», коттеджные поселки (обычно подразумевают организованные), и частный сектор/населенный пункт.

Покупка земельного надела традиционно начинается с поиска актуальных предложений в интернете. В настоявшее время на портале METRTV.ru размещено более тысячи объявлений о продаже коттеджей, дач, садовых и земельных участков.

1. Сады

Садовые участки относятся к наиболее бюджетному сегменту рынка загородной недвижимости. Это, классические «шесть соток», расположенные на территории садоводческого товарищества. И нередко в них можно присмотреть интересный земельный участок. С точки зрения финансов покупка весьма недорогая.

Часто сильной стороной садового кооператива является его местоположение. «Советские» сады/дачи обычно организовывали на окраинах города. Сегодня многие сады оказались внутри городской черты, и туда можно доехать на рейсовом автобусе или электричке. Во времена СССР сад/дача были местом для посещений исключительно в тёплое время года. Но сегодня многие строят дома для круглогодичного проживания.

Перед покупкой земельного участка надо обязательно посетить его лично. Неплохое время для посещения – весна – когда уровень грунтовых вод на максимуме и можно увидеть, не подвергается ли участок затоплению.

2. Коттеджные посёлки

Дом в коттеджном посёлке планируют строить для постоянного проживания. Хотя много и тех, кто готов лишь регулярно приезжать в выходные. Если речь идёт о постоянном месте жительства, то критическим становится фактор расстояния от города. Особенно, если нужно ездить часто по делам или на работу. Расстояние до 30 км только поначалу не кажется далеким. При ежедневном движении на автомобиле такая езда может изматывать своей рутиной и однообразием. Но в режиме дачи можно рассматривать варианты и за 50, и даже за 100 км. В этом случае, дорога будет своего рода путешествием. Правда, при этом стоит подумать, сколько придется намотать километров во время строительства дома подрядчикам, и сколько денег они запросят за такое расстояние.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
При выборе направления следует учитывать загруженность федеральных и областных трасс, а также количество коттеджных посёлков и дачных товариществ, расположенных в данной местности. Чем их больше, тем выше риск возникновения пробок – постоянных или временных, привязанных к летнему сезону.

Почти все коттеджные поселки на этапе продаж заявляют о планах по формированию собственной инфраструктуры. Но не все выполняют обещания. В лучшем случае организуется магазин типа сельмаг, где можно купить хлеб, мелкую пищевую розницу, напитки. Поэтому для выбора земельного участка в коттеджном поселке обязательно следует учитывать привязку к ближайшему населенному пункту и его инфраструктуре. Для дачников этот вопрос менее актуален, для постоянщиков – очень важный момент. Другая важная вещь – детский вопрос. В более обжитых и организованных поселках задача доставки детей в школы и садики решается за счет собственного автобуса. Но таких пока мало. При выборе локации можно ориентироваться на места для проживания в окрестностях Екатеринбурга, которые предпочли руководители местных агентств недвижимости.

3. Деревня/частный сектор

Дом на участке, расположенном в зоне существующей частной застройки, может использоваться и как постоянное жильё, и как дом выходного дня. Все зависит от самой деревни и истории ее образования. Одно можно сказать точно – к любой деревне или частному сектору есть вполне приличная подъездная дорога. В отличие, например, от коттеджных поселков, которые могут располагаться в поле, и кроме как по грунтовой дороге добраться до них нельзя. Из нюансов местоположения для частного сектора следует отметить риск бурного развития прилегающих территорий. Яркий пример – район Широкой речки в Екатеринбурге.

Перед покупкой участка нелишним будет посещение районной администрации. Там, в отделе архитектуры есть план развития территории и планы землепользования. В них, в частности, указано, какие объекты планируется разместить в той или иной местности. При изучении этих планов надо, во-первых, обратить внимание, к какой зоне относится участок, планируемый к покупке – в том смысле, что можно ли на нём построить жилой дом. Во-вторых, следует ознакомиться с планами освоения прилегающих территорий, вдруг по соседству с вашей землёй планируется построить промпредприятие или автомагистраль.

Внутренняя инфраструктура

Для жизни на природе нужен минимальный набор инфраструктуры: дороги, электрические и газовые сети. В последнее время растет спрос на оптоволоконные сети. Для коттеджных поселков также особо выделяют забор по периметру, вне зависимости от того, расположен он в поле или рядом с населенным пунктом. Но этот фактор, скорее, психологического свойства.

1. Сады

В советских садах газа, как правило, нет, и нет условий, чтобы он когда-нибудь там появился. Хотя бывают исключения. К примеру, садовое товарищество «Берёзка» под Арамилью и несколько СНТ в пос. Прохладном. Но эти сады даже риэлторы рассматривают, скорее, как коттеджные поселки. Электричество номинально есть во всех СНТ. Другое дело, что большинство садовых товариществ было сформировано много лет назад, и объем электроэнергии на каждый участок может быть выделен по нормам советского времени. Более того, есть примеры, где разница в нагрузке различается даже по улицам одного садового товарищества. У соседа напротив, могут быть постоянные перебои. Но как показывает жизнь в советских садах уже не один десяток лет, жизнь в них вполне крестьянская, автономная, включая колодец и туалет, и перебои с электроэнергией для закаленных трудностями собственников не страшны. Но нелишним будет перед покупкой земли в СНТ советского образца сделать запрос в энергоснабжающую организацию – существуют ли возможность увеличения мощности электросетей в данной местности. Если электроснабжением территории занимается одно из подразделений МРСК, то запрос можно сделать через интернет-приёмную компании, или посетив один из центров обслуживания клиентов.

2. Коттеджные посёлки

От садовых товариществ коттеджные поселки современного формата отличаются, прежде всего, планировкой мест общего пользования и дорог. Внутренние дороги в коттеджном поселке планируются более широкими. Покрытие может быть любым. В более дорогих проектах – асфальтовая срезка и даже асфальтовое покрытие. В демократичных – отсыпка щебнем. Есть примеры и вовсе с наезженным грунтом.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Замечу, что нормативы строительства и архитектурной планировки для коттеджного посёлка отличаются от нормативов для садовых товариществ. Например, ширина дорог в коттеджном посёлке должна быть не менее 12 м, в СНТ – не менее 6 м.

Обычно в коттеджных поселках первыми строят не газ, а детскую площадку. Но на это внимание обращать стоит в последнюю очередь. Часто площадка пустует, дети в садике или в школе. А вот если в поселке плохо с электросетями и газом, то детская площадка уже вроде бы и ни к чему.

С электричеством – ситуация неоднозначная. В разных поселках – разная мощность на дом. Тут тоже нужно использовать информацию только от поставщиков энергоресурсов, как самую достоверную.

С газом тоже могут быть «сюрпризы». Но в каждом отдельном проекте надо оценивать ситуацию индивидуально. Если поселку больше 5 лет, а газа все еще нет, то стоит задуматься. И дело может быть не только в застройщике. Ситуацию могут тормозить и сами государственные организации. Но кто бы ни был причиной, если газа нет через 5-6 лет, лучше подождать с покупкой. Даже если застройщик показывает бумагу о тех. присоединении к газовой сети. Однако, если поселок молодой, то стоит учитывать фактор времени. Застройщик мог просто не успеть сделать все работы по газу. Тут уж решать покупателю, верит он в светлое будущее этого поселка или нет.

Большинство покупателей слепо верят обещаниям девелоперов, реализующих коттеджные посёлки. А в результате девелопер распродал участки и исчез, владельцы земли остались без газа и электричества. Люди идут к газовщикам, а те говорят, что и не планировали тянуть трубу к этому посёлку. Бывают даже коттеджные посёлки, к которым невозможно подвести дорогу, а временный подъездной путь, которым пользуются жители, проходит по земле, которая скоро будет застроена.

Чтобы не оказаться отрезанным от мира, потенциальному владельцу участка следует проверить, насколько правдивы обещания застройщика. Для начала можно отправить запрос главному архитектору района или прийти на приём лично и спросить о перспективах конкретной территории. Как правило, главный районный (городской) архитектор проводит приёмы граждан раз в неделю. И, кстати, мой опыт говорит, что на приём к нему людей приходит немного. Обычно даже очереди нет. В запросе или при личной встрече с главархитектором надо указать кадастровый номер приобретаемого участка. Его можно узнать у застройщика или с помощью Публичной кадастровой карты.

Вопрос о возможности газификации посёлка следует направлять в АО «Газпром газораспределение Екатеринбург».

3. Деревня/частный сектор

Застройка в частном секторе, это, как правило, уже сформированный район с подъездными дорогами и инженерными сетями. Однако часто в объявлениях о продаже можно встретить такую формулировку «газовая труба по периметру участка». И это вовсе не означает, что к ней можно подключиться.

Не стоит обольщаться, если в посёлок уже заведена газовая труба. Может оказаться, что её лимит уже полностью выбран. О том, можно ли подвести газ к дому можно узнать, только получив техусловия на подключение в газоснабжающей организации. Прямо берём продавца, едем в офис к газовщикам и подаём заявление на получение техусловий.

Кто управляет коммунальным хозяйством

И после оформления договора купли-продажи собственник земельного участка продолжает нести расходы – он должен платить налог на землю, налог на недвижимость (если на земле есть постройки), а также оплачивать коммунальные и иные услуги.

1. Сады

Исполнительный орган садового товарищества – это собственно председатель или, в развернутом варианте, правление. Оно же – как правило, в лице только председателя, – осуществляет взаимодействие с энергетиками, решает вопросы расчистки и ремонта дорог, уборки мусора и иные вопросы функционирования. Хороший председатель на общественных началах – явление редкое и на вес золота. Персонально познакомиться с ним, а заодно собрать сведения о его деятельности от соседей стоит до покупки.

2. Коттеджные посёлки

Функционирование коттеджного посёлка может быть в двух вариантах: председатель и правление, или управляющая компания под надзором председателя. В отличие от города, где рынок управляющих компаний довольно развит, загород не может пока предъявить ни одного примера, когда управляющая компания в коттеджном поселке не была бы аффилирована с застройщиком. Хотя управление коммунальным хозяйством – это отдельный бизнес со своими нюансами. Управляющая компания в коттеджном поселке – это, безусловно, несколько более дорогой ценник на ежемесячное обслуживание. Но это плата за регулярность выполнения услуг. От управляющей компании обычно отказываются по соображениям высокой цены.

Вот, что рассказал Олег Полозов, до недавнего времени возглавлявший правление коттеджного посёлка «Мельница»:

Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) у нас было сформировано ещё когда жизнедеятельность посёлка обеспечивала управляющая компания. В ходе очередного ежегодного собрания представитель УК заявил о существенном повышении членского взноса. Он пояснил, что рост числа собственников участков привёл к увеличению расходов на бухгалтерию и иных расходов. Жителей посёлка такое объяснение не устроило, и в конечном итоге договор с УК был расторгнут. Правление ДНП стало заключать прямые договоры с подрядчиками – строителями, ремонтниками, дорожными службами и т.д. В итоге удалось обойтись без увеличения членского взноса, предложенного УК.

Впрочем, как замечают сами жители организованных коттеджных поселков, далеко не в каждом найдётся лидер, способный взять на себя реальное управление. Кроме того, не следует забывать, что дачное партнёрство формируется, когда большая часть участков в посёлке еще не куплена. И пока собственники строятся, часто альтернативы УК, созданной застройщиком, нет. Во время периода строительства нужно проследить, например, за тем, чтобы постройки не выходили за красную линию участка (на общие земли), чтобы строители не сверлили газовую трубу, не рвали электрический кабель, как это произошло в прошлом году в одном из КП в районе Балтыма.

3. Деревня/частный сектор

Кварталы частной застройки в населённых пунктах – это ответственность районной администрации. Впрочем, об эффективности её работы также можно узнать у местных жителей.

Выбрать дом/участок в коттеджном посёлке можно здесь.

Выбрать готовый дом для покупки можно здесь.

Выбрать свой земельный участок можно здесь.

Выбрать садовый участок с домом можно здесь.

Статьи по теме:

Новости рынка недвижимости