Как выбирать земельный участок: несколько реальных советов

  • 4.4.2018
  • 2443

Крутой коттеджный поселок и старенький советский сад юридически для госструктур (Росреестра или налоговой) считаются объектами равного порядка. С ними производят одинаковые юридические или финансовые действия. Но в народе эти объекты с земельными участками все-таки различают. Пусть не столь четко, как государство. Но все-таки понимание реальной разницы у большинства покупателей есть. А потому нюансы выбора земельного участка в СНТ советского образца и в коттеджном поселке, а равно и в населенных пунктах будет различный. Портал METRTV.ru составил жизненные рекомендации для покупателя земельного участка, в зависимости от формата места и внутренней структуры.

Границы и статус участка

Большой объём информации о земельном участке можно получить с помощью электронных сервисов Росреестра – публичной кадастровой карты и услуге по получению информации об объектах в режиме online.

Екатерина Кокарева
и.о. начальника отдела координации в учётно-регистрационной сфере Свердловского Управления Росреестра
Функционал Публичной кадастровой карты позволяет установить местоположение земельного участка, указывая его границы с соседними объектами. Здесь доступны сведения, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости, и ее уникальный номер. С помощью карты также можно узнать категорию земель участка, вид разрешенного использования. Карта также содержит актуальные сведения об организации и специалисте, которые поставили участок на учет.

Информация о статусе участка имеет большое значение, так как жилой дом можно построить только на землях двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения и только при следующих вариантах разрешённого использования: 1. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ); 3. Дачное строительство (ДНП); 4 Для садоводства или огородничества.

Стоит упомянуть, что ФЗ-217, который начнет действовать с 1 января 2019 года, упраздняет такой вариант разрешенного использования как дачное строительство. В категории земель сельхозназначения остаются только садоводство и огородничество. То есть статус СНТ получат не только сады, но и большинство коттеджных поселков.

Обращение к ресурсам Росреестра позволяет получить и другую информацию, важную при принятии решения о покупке участка.

Екатерина Кокарева
и.о. начальника отдела координации в учётно-регистрационной сфере Свердловского Управления Росреестра
Зная кадастровый номер с помощью сервиса справочной информации Росреестра, заявитель может получить следующие данные: уточнённую площадь участка, адрес, сведения о собственнике, арендаторе, виде права на недвижимость (аренда, собственность, пользование), точные границы и сведения о смежных участках, кадастровую стоимость, обременения, аресты и много другое. Указанные сведения позволят реально оценить все риски при дальнейшем заключении сделок, а также избежать возможных мошеннических действий со стороны третьих лиц.

Стоимость выписки из ЕГРН об основных характеристиках и правах на объект составляет 400 руб. (в электронном виде – 250 руб.). Ранее портал METRTV.ru рассказывал обо всех возможностях «спрятанных» на сайте Россреестра и о том, как суметь найти нужную информацию с помощью сервисов этой организации. Также портал приводил подробную инструкцию по проверке юридической чистоты участка.

Местоположение участка и подъездные пути

В Свердловской области принято различать три вида земельных участков, в зависимости от того, где они находятся. Это садовые товарищества, образованные «еще при Советах», коттеджные поселки (обычно подразумевают организованные), и частный сектор/населенный пункт.

Покупка земельного надела традиционно начинается с поиска актуальных предложений в интернете. В настоявшее время на портале METRTV.ru размещено более тысячи объявлений о продаже коттеджей, дач, садовых и земельных участков.

1. Сады

Садовые участки относятся к наиболее бюджетному сегменту рынка загородной недвижимости. Это, классические «шесть соток», расположенные на территории садоводческого товарищества. И нередко в них можно присмотреть интересный земельный участок. С точки зрения финансов покупка весьма недорогая.

Часто сильной стороной садового кооператива является его местоположение. «Советские» сады/дачи обычно организовывали на окраинах города. Сегодня многие сады оказались внутри городской черты, и туда можно доехать на рейсовом автобусе или электричке. Обычно на дачном/садовом участке можно поставить только небольшой дом для проживания. Во времена СССР сад/дача были местом для посещений исключительно в тёплое время года. Но сегодня многие строят дома для круглогодичного проживания.

Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Перед покупкой земельного участка надо обязательно посетить его лично. Неплохое время для посещения – весна – когда уровень грунтовых вод на максимуме и можно увидеть, не подвергается ли участок затоплению.

С точки зрения оценки качества грунтов в садовых/дачных товариществах старого образца уже не стоит делать привязку только к фундаменту, поскольку сегодня есть варианты. Например, винтовые сваи.

2. Коттеджные посёлки

Дом в коттеджном посёлке планируют строить для постоянного проживания. Хотя много и тех, кто готов лишь регулярно приезжать в выходные. Если речь идёт о постоянном месте жительства, то критическим становится фактор расстояния от города. Особенно, если нужно ездить часто по делам или на работу. Расстояние до 30 км только поначалу не кажется далеким. При ежедневном движении на автомобиле такая езда может изматывать своей рутиной и однообразием. Но в режиме дачи можно рассматривать варианты и за 50, и даже за 100 км. В этом случае, дорога будет своего рода путешествием. Правда, при этом стоит подумать, сколько придется намотать километров во время строительства дома подрядчикам, и сколько денег они запросят за такое расстояние.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
При выборе направления следует учитывать загруженность федеральных и областных трасс, а также количество коттеджных посёлков и дачных товариществ, расположенных в данной местности. Чем их больше, тем выше риск возникновения пробок – постоянных или временных, привязанных к летнему сезону.

Почти все коттеджные поселки на этапе продаж заявляют о собственной минимальной инфраструктуре. Но на практике за 10-15 лет мало кто из девелоперов реализовал эти обещания. В лучшем случае были организованы магазины типа сельмаг, где можно купить хлеб, мелкую пищевую розницу, напитки. Поэтому для выбора земельного участка в коттеджном поселке обязательно следует учитывать привязку к ближайшему населенному пункту и его инфраструктуре. Для дачников этот вопрос менее актуален, для постоянщиков – очень важный момент. Другая важная вещь – детский вопрос. В более обжитых и организованных поселках вопрос с доставкой детей в школы и садики решается за счет собственного автобуса. Но таких пока мало. При выборе локации можно ориентироваться на места для проживания в окрестностях Екатеринбурга, которые предпочли руководители местных агентств недвижимости.

3. Деревня/частный сектор

Дом на участке, расположенном в зоне существующей частной застройки, может использоваться и как постоянное жильё, и как дом выходного дня. Все зависит от самой деревни и истории ее образования. Одно можно сказать точно – к любой деревне или частному сектору есть вполне приличная подъездная дорога. В отличие, например, от коттеджных поселков, которые могут располагаться в поле, и кроме как по грунтовой дороге добраться до них нельзя. Из нюансов местоположения для частного сектора следует отметить риск бурного развития прилегающих территорий. Яркий пример – район Широкой речки в Екатеринбурге.

Светлана Красовицкая
директор ООО «Свердловскагрострой»
Перед покупкой участка нелишним будет посещение районной администрации. Там, в отделе архитектуры есть план развития территории и планы землепользования. В них, в частности, указано, какие объекты планируется разместить в той или иной местности. При изучении этих планов надо, во-первых, обратить внимание, к какой зоне относится участок, планируемый к покупке – в том смысле, что можно ли на нём построить жилой дом. Во-вторых, следует ознакомиться с планами освоения прилегающих территорий, вдруг по соседству с вашей землёй планируется построить промпредприятие или автомагистраль.

Внутренняя инфраструктура

Для жизни на природе нужен минимальный набор инфраструктуры: дороги, электрические и газовые сети. В последнее время растет спрос на оптоволоконные сети. Для коттеджных поселков также особо выделяют забор по периметру, вне зависимости от того, расположен он в поле или рядом с населенным пунктом. Но этот фактор, скорее, психологического свойства.

1. Сады

В советских садах газа, как правило, нет, и нет условий, чтобы он когда-нибудь там появился. Хотя бывают исключения. К примеру, садовое товарищество «Берёзка» под Арамилью и несколько СНТ в пос. Прохладном. Но эти сады даже риэлторы рассматривают, скорее, как коттеджные поселки. Электричество номинально есть во всех СНТ. Другое дело, что большинство садовых товариществ было сформировано много лет назад, и объем электроэнергии на каждый участок может быть выделен по нормам советского времени. Более того, есть примеры, где разница в нагрузке различается даже по улицам одного садового товарищества. У соседа напротив, могут быть постоянные перебои. Но как показывает жизнь в советских садах уже не один десяток лет, жизнь в них вполне крестьянская, автономная, включая колодец и туалет, и перебои с электроэнергией для закаленных трудностями собственников не страшны. Но нелишним будет перед покупкой земли в СНТ советского образца сделать запрос в энергоснабжающую организацию – существуют ли возможность увеличения мощности электросетей в данной местности. Если электроснабжением территории занимается одно из подразделений МРСК, то запрос можно сделать через интернет-приёмную компании, или посетив один из центров обслуживания клиентов.

2. Коттеджные посёлки

От садовых товариществ коттеджные поселки современного формата отличаются, прежде всего, планировкой мест общего пользования и дорог. Внутренние дороги в коттеджном поселке планируются более широкими. Покрытие может быть любым. В более дорогих проектах – асфальтовая срезка и даже асфальтовое покрытие. В демократичных – отсыпка щебнем. Есть примеры и вовсе с наезженным грунтом.

Алексей Муравьёв
ведущий специалист отдела загородной недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Замечу, что нормативы строительства и архитектурной планировки для коттеджного посёлка отличаются от нормативов для садовых товариществ. Например, ширина дорог в коттеджном посёлке должна быть не менее 12 м, в СНТ – не менее 6 м.

Обычно в коттеджных поселках первыми строят не газ, а детскую площадку. Но на это внимание обращать стоит в последнюю очередь. Часто площадка пустует, дети в садике или в школе. А вот если в поселке плохо с электросетями и газом, то детская площадка уже вроде бы и ни к чему.

С электричеством – ситуация неоднозначная. В разных поселках – разная мощность на дом. Тут тоже нужно использовать информацию только от поставщиков энергоресурсов, как самую достоверную.

С газом тоже могут быть «сюрпризы». Но в каждом отдельном проекте надо оценивать ситуацию индивидуально. Если поселку больше 5 лет, а газа все еще нет, то стоит задуматься. И дело может быть не только в застройщике. Ситуацию могут тормозить и сами государственные организации. Но кто бы ни был причиной, если газа нет через 5-6 лет, лучше подождать с покупкой. Даже если застройщик показывает бумагу о тех. присоединении к газовой сети. Однако, если поселок молодой, то стоит учитывать фактор времени. Застройщик мог просто не успеть сделать все работы по газу. Тут уж решать покупателю, верит он в светлое будущее этого поселка или нет.

Светлана Красовицкая
директор ООО «Свердловскагрострой»
Большинство покупателей слепо верят обещаниям девелоперов, реализующих коттеджные посёлки. А в результате девелопер распродал участки и исчез, владельцы земли остались без газа и электричества. Люди идут к газовщикам, а те говорят, что и не планировали тянуть трубу к этому посёлку. Бывают даже коттеджные посёлки, к которым невозможно подвести дорогу, а временный подъездной путь, которым пользуются жители, проходит по земле, которая скоро будет застроена. Чтобы не оказаться отрезанным от мира, потенциальному владельцу участка следует проверить, насколько правдивы обещания застройщика. Для начала можно отправить запрос главному архитектору района или прийти на приём лично и спросить о перспективах конкретной территории. Как правило, главный районный (городской) архитектор проводит приёмы граждан раз в неделю. И, кстати, мой опыт говорит, что на приём к нему людей приходит немного. Обычно даже очереди нет. В запросе или при личной встрече с главархитектором надо указать кадастровый номер приобретаемого участка. Его можно узнать у застройщика или с помощью Публичной кадастровой карты.

Вопрос о возможности газификации посёлка следует направлять в АО «Газпром газораспределение Екатеринбург». Это можно сделать электронным письмом на имя заместителя генерального директора по строительству и инвестициям Шейна Максима Геннадьевича по адресу sog@svoblgaz.ru.

3. Деревня/частный сектор

Застройка в частном секторе, это, как правило, уже сформированный район с подъездными дорогами и инженерными сетями. Однако часто в объявлениях о продаже можно встретить такую формулировку «газовая труба по периметру участка». И это вовсе не означает, что к ней можно подключиться.

Владимир Воронов
юрист, эксперт по загородной недвижимости АН «Линк»
Не стоит обольщаться, если в посёлок уже заведена газовая труба. Может оказаться, что её лимит уже полностью выбран. О том, можно ли подвести газ к дому можно узнать, только получив техусловия на подключение в газоснабжающей организации. Прямо берём продавца, едем в офис к газовщикам и подаём заявление на получение техусловий.

Кто управляет коммунальным хозяйством

И после оформления договора купли-продажи собственник земельного участка продолжает нести расходы – он должен платить налог на землю, налог на недвижимость (если на земле есть постройки), а также оплачивать коммунальные и иные услуги.

1. Сады

Исполнительный орган садового товарищества – это собственно председатель или, в развернутом варианте, правление. Оно же – как правило, в лице только председателя, – осуществляет взаимодействие с энергетиками, решает вопросы расчистки и ремонта дорог, уборки мусора и иные вопросы функционирования. Хороший председатель на общественных началах – явление редкое и на вес золота. Персонально познакомиться с ним, а заодно собрать сведения о его деятельности от соседей стоит до покупки.

2. Коттеджные посёлки

Функционирование коттеджного посёлка может быть в двух вариантах: председатель и правление, или управляющая компания под надзором председателя. В отличие от города, где рынок управляющих компаний довольно развит, загород не может пока предъявить ни одного примера, когда управляющая компания в коттеджном поселке не была бы аффилирована с застройщиком. Хотя управление коммунальным хозяйством – это отдельный бизнес со своими нюансами. Управляющая компания в коттеджном поселке – это, безусловно, несколько более дорогой ценник на ежемесячное обслуживание. Но это плата за регулярность выполнения услуг. От управляющей компании обычно отказываются по соображениям высокой цены.

Олег Полозов
председатель правления коттеджного посёлка «Мельница»
Дачное некоммерческое партнёрство (ДНП) у нас было сформировано ещё когда жизнедеятельность посёлка обеспечивала управляющая компания. В ходе очередного ежегодного собрания представитель УК заявил о существенном повышении членского взноса. Он пояснил, что рост числа собственников участков привёл к увеличению расходов на бухгалтерию и иных расходов. Жителей посёлка такое объяснение не устроило, и в конечном итоге договор с УК был расторгнут. Правление ДНП стало заключать прямые договоры с подрядчиками – строителями, ремонтниками, дорожными службами и т.д. В итоге удалось обойтись без увеличения членского взноса, предложенного УК.

Впрочем, как замечают сами жители организованных коттеджных поселков, далеко не в каждом найдётся лидер, способный взять на себя реальное управление. Кроме того, не следует забывать, что дачное партнёрство формируется, когда большая часть участков в посёлке еще не куплена. И пока собственники строятся, часто альтернативы УК, созданной застройщиком, нет. Во время периода строительства нужно проследить, например, за тем, чтобы постройки не выходили за красную линию участка (на общие земли), чтобы строители не сверлили газовую трубу, не рвали электрический кабель, как это произошло в прошлом году в одном из КП в районе Балтыма.

3. Деревня/частный сектор

Кварталы частной застройки в населённых пунктах – это ответственность районной администрации. Впрочем, об эффективности её работы также можно узнать у местных жителей.

* * *

Ниже представлена информация о коттеджных посёлках, при покупке земельного участка в которых у Вас впоследствии не возникнет проблем с инженерной инфраструктурой, а также недоразумений правового характера:

 

КП «Ливерпуль»

Район загородных квартир «Ливерпуль» – проект одного из ведущих застройщиков Екатеринбурга – компании «Атомстройкомплекс». Расположен в деревне Коптяки под Среднеуральском (Серовское направление), в 600 метрах от Исетского озера, в окружении леса. Удалённость от центра Екатеринбурга – 25 км. Общая площадь микрорайона – 37 гектаров. Территория находится под охраной. Все коммуникации – газ, вода, электроснабжение, канализация – централизованные. Микрорайон мультиформатный, в нём присутствуют три типа жилых построек: многоквартирный дом, таунхаусы и коттеджи. Стоимость квартир в доме – от 2,55 млн руб., таунхауса – от 5,36 млн, коттеджа – от 9,8 млн руб.

 

КП «Марьино»

КП «Марьино» расположен рядом с пос. Кирпичный и Коптяки под Среднеуральском (Серовское направление). Удалённость от центра Екатеринбурга – 23 км. В пешей доступности: оз. Исетское, парк Исеть, горнолыжный курорт гора Мотаиха, Чёртово Городище. Земля в собственности, разрешённое использование – ИЖС. Посёлок раздёлен на 143 участка по 10-15 соток. В стоимость каждого надела включены дороги с твёрдым покрытием, Интернет, электроэнергия и газопровод. Договор с газоснабжающей организацией гарантирует газификацию посёлка не позднее лета 2020 года. В «Марьино» будут организованы уличное освещение, круглосуточная охрана. Стоимость участка в «Марьино» колеблется в пределах 150-180 тыс. руб. за сотку. Сайт посёлка www.kpmarino.ru.

 

КП «Полянка»

Коттеджный поселок «Полянка» расположен в 12 км по Тюменскому тракту от бывшего поста ГАИ, недалеко от Бобровского водохранилища. Удалённость от центра Екатеринбурга – 30 км. Посёлок находится на землях населенных пунктов с разрешённым использованием ИЖС. К поселку, и внутри него планируется проложить асфальтированную дорогу. Предусмотрена служба охраны. Коттеджи в КП реализуются в трёх комплектациях: 1) коробка с кровлей без отделки; 2) коробка с кровлей, окнами и системой отопления 3) дом с сетями и наружной отделкой. Во всех вариантах на участок заводятся коммуникации: электричество, газ, вода. Участок (10 соток) с домом в минимальной комплектации продаётся за 5,5 млн руб.

 

Частные усадьбы «Родные просторы»

Посёлок бизнес класса «Родные просторы» расположен в 25 км от Екатеринбурга на территории с.Кашино, неподалеку от гольф-курорта Pine Creek и природного парка «Бажовские места» (челябинское направление). Разрешённое использование земель – ИЖС. Каждому участку присвоен адрес. Посёлок разделён на 75 участков по 9-15 соток. В стоимость участка включены коммуникации в подземном исполнении: газ, электричество, водопровод, отопление, Интернет. На территории посёлка асфальтированные дороги, уличное освещение, обустроены рекреационная зона, водоём, детские площадки. Специально для «Родных просторов» разработаны проекты коттеджей в едином стиле. В настоящее время в посёлке реализуется 29 участков по цене 155-185 тыс. руб. за сотку. Сайт посёлка www.rphome.ru.

 

Коттеджный поселок «Чистые Росы»

Коттеджный поселок «Чистые Росы» расположен в границах населенных пунктов Прохладный и Косулино в 4 км от границы Екатеринбурга по Тюменскому тракту. На территории посёлка (70 га) расположено почти 600 участков от 7,5 до 18 соток. Стоимость сотки от 59 до 92 тыс. руб. Есть уникальные земельные наделы с лесом. Все участки оформлены в собственность Разрешённое использование земель – ИЖС. По территории посёлка проложены дороги и электрические сети, введён в эксплуатацию газопровод. Коммуникации входят в стоимость участка. Уже более 480 семей сделали выбор в пользу КП «Чистые Росы». Многие уже завершили строительство. Жители посёлка могут пользоваться инфраструктурой Косулино, где есть школа, детсад, магазины, Д/К, церковь, поликлиника, почта, пивоваренный и молочный заводы. Сайт посёлка 7-prudov.ru.

Статьи по теме:

comments powered by HyperComments
Прямая линия: