Спрос на тишину и учебные заведения. О чём надо помнить, покупая квартиру в Пионерском

  • 1.10.2018
  • 1867

Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга. Четвёртая статья посвящена мкр. Пионерский. Важная особенность этой территории – наличие двух важных транзитных автодорог. Причём одна из них имеет хороший запас пропускной способности, а у второй этот показатель близок к исчерпанию.

Жилой район Пионерский (часто говорят – «Пионерский посёлок) примыкает с северо-востока к центральным кварталам Екатеринбурга. Сам же Пионерский с севера и с востока ограничен обширными территориями промпредприятий. Южная граница Пионерского – улица Блюхера, по которой идёт основной автотрафик между Екатеринбургом и Берёзовским. Своё название микрорайон получил от ЖСК «Пионерский», построившего в 1925 году первые жилые дома на данной территории.

Егор Перов
руководитель отдела ЦН «БЭСТ»
Пионерский застраивался постепенно, в несколько этапов. Поэтому на его территории представлены все типы квартир – брежневки, хрущёвки, пентагоны и так далее. Соответственно, в продаже есть предложения на любой вкус и кошелёк. Если у покупателя есть 800 тысяч, он найдёт себе комнату, если есть 2 миллиона – то уже можно выбирать однокомнатную квартиру.

По данным РИЦ УПН, сегодня средняя стоимость вторичного жилья в Пионерском составляет 71 318 руб. за кв. м. Для сравнения, в среднем по Екатеринбургу этот показатель равен 68 992 руб. за квадрат. Большинство риэлторов считает, что по ценам рынок Пионерского посёлка несколько перегрет, что, впрочем, объясняется его близостью к центру и удобной (при этом не перегруженной) уличной сетью.

Стоимость предложения квартир в Пионерском сегодня колеблется от 1,25 до 16,0 млн руб. Самый дешёвый объект, согласно базе данных УПН – 12-метровая секция с удобствами. Самое дорогое предложение – 5-комнатная квартира (173 кв. м) с дизайнерским ремонтом и тремя санузлами в кирпичном доме №45 на ул. Блюхера. В целом по району стоимость однокомнатных квартир (без учёта малосемеек и апартаментов) колеблется от 1,9 до 4,1 млн руб., двухкомнатных – от 2,0 до 7,17 млн, трёхкомнатных – от 2,36 до 12,5 млн руб. Ценник на предлагаемые на продажу комнаты (в общежитиях или коммуналках) колеблется в пределах 0,6 – 1,75 млн руб.

Объявления о продаже вторичной недвижимости в Пионерском можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир в Пионерском» на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике «Продажа новостроек в Пионерском».

Вторичный рынок жилья Пионерского посёлка

Как замечают риэлторы, среди покупателей квартир на вторичном рынке, Пионерский по популярности близок к жилому району Автовокзал. Людей привлекает то, что Пионерский расположен рядом с центром, имеет развитую дорожную сеть и удобные выезды в соседние районы. Многие покупатели квартир в Пионерском считают, что наиболее комфортны для проживания кварталы рядом с Основинским парком.

Анастасия Насонова
начальник отдела АН «Новосёл»
На вторичном рынке наибольшим спросом пользуется жильё в границах улиц: Вилонова, Боровая, Советская, Уральская и Учителей. У вторичных квартир, расположенных за указанным периметром существуют те или иные недостатки. Дома по ул. Камчатской и последние по Данилы Зверева не очень пользуются спросом. Считается, что это окраина Пионерского (так называемый «Авангард»). Дальше только коллективные сады и железная дорога. Возможно, скоро застроят и эту часть района. Фактически начало этому уже положил ЖК «Уральский». Судя по всему, кварталы новой застройки протянутся от «Уральского» до «Авангарда»… Упомяну и о другой части Пионерского – улице Маяковского. Дома на ней расположены неплохо в плане транспортной доступности, но там много старых двух- трёхэтажек и общежитий, плюс рядом промзона. Также покупатели не любят дома в южной части Пионерского – в окрестностях Асбестовского переулка. Там рядом Михайловское кладбище, кроме того, некоторые дома в окрестностях парка имени Блюхера стоят на месте бывших захоронений.

Ещё один значимый фактор при выборе жилья – близость к железной дороге.

Егор Перов
руководитель отдела ЦН «БЭСТ»
Именно наличие под окнами железной дороги называют основным недостатком жилого комплекса «Малевич». Также из-за близости к путям не пользуется спросом жильё на улице Солнечной. Это несколько домов, стоящих чётко вдоль магистрали. Ценник на квартиры в них ощутимо ниже, чем в домах расположенных лишь чуть-чуть дальше от железной дороги.

Следует отметить, что на ул. Солнечной не только шумно из-за поездов, но ещё и не всегда работает уличное освещение, а дороги находятся в плохом состоянии. Этот квартал считается местными трущобами.

Кроме железнодорожной линии на территории Пионерского имеются трамвайные пути. На улице Смазчиков и на Трамвайном переулке есть дома, жители которых жалуются на шум трамваев, которые, кстати, начинают движение по городу в 5.00 утра.

Престижные дома и квартиры в Пионерском

Возможно, из-за обилия шумного рельсового транспорта в Пионерском пользуются повышенным спросом тихие квартиры. Практически все местные «дома-легенды» располагаются либо в глубине квартала, либо соседствуют с тихим переулком.

Ольга Ширыкалова
директор ЦН «Корифей»
До недавнего времени, до появления в районе новостроек бизнес-класса, на местном рынке элитными считались дома по улице Блюхера №43, №45 и №47а (введены в 2004-2006 годах). Там неплохие планировки, но главное – местоположение. Дома стоят на горке, при этом рядом есть и дороги, и остановки общественного транспорта.

Ещё один, сравнительно новый дом-легенда, – 16-этажка по ул. Ирбитская, 68 (сдан в 2011 году). Те, кто продают квартиры в этом доме, также особо подчёркивают его расположение в глубине квартала и отсутствие рядом крупных источников шума. Дополнительный бонус – подземный паркинг с довольно демократичными ценами на машиноместа.

Среди домов советской постройки также есть несколько примечательных объектов.

Анастасия Насонова
начальник отдела АН «Новосёл»
Очень интересный дом на ул. Уральской, 56а. Он строился как кооперативный, позже в нём было сформировано ТСЖ, и жильцы достаточно ревностно следят за состоянием своего дома. Он в очень хорошем состоянии и расположен удачно – в глубине квартала. Квартиры в этом доме, если продаются, то покупают их жильцы этого же дома. В открытую продажу они практически не поступают. Недавно был случай, женщина из этого дома искала себе жильё поменьше. Но свою трёшку на Уральской она не продала, а отдала детям… Есть ещё два дома, квартиры в которых редко попадают на рынок, – это 10-этажки улучшенной планировки по Вилонова, №№ 10, 12, 14, 16. Они также стоят вдали от дороги.

Эксперты называют и несколько домов, которые пытаются позиционировать себя в более высоком классе не совсем заслуженно.

Егор Перов
руководитель отдела ЦН «БЭСТ»
Три корпуса по ул. Учителей, 8 – это панельные дома с квартирами-улучшенками. Но так как введены они были в 2005 году, то считаются «спецпроектом». В результате ценник на квартиры завышен, притом, что дома не имеют ограды, в них дорогая коммуналка и проблемы с парковкой. Правда, там есть консьерж…

С тем, что ценник на указанные дома завышен, согласна директор офиса АН «Добродел» Евгения Чечулина. Она также замечает, что дома по ул. Учителей, хотя и построены сравнительно недавно, но находятся в гораздо более худшем состоянии, чем классические советские «улучшенки» по ул. Уральской, построенные на десяток лет раньше.

Евгения Чечулина
директор офиса АН «Добродел»
На цене квартир в домах по ул. Учителей сказывается их расположение рядом с ТРК «Парк Хаус». Впрочем, даже удачная локация не очень спасает. Квартиры здесь продаются долго… Кстати, на ул. Вилонова также есть несколько домов с квартирами улучшенной планировки, которые продавцы позиционируют как «спецпроект» с соответствующим ценником.

Транспортная доступность

Пионерский считается районом с развитой транспортной инфраструктурой и удобными выездами. Сложности могут возникать только при выезде в сторону окраины Екатеринбурга или в город Берёзовский. В этом направлении из Пионерского можно выехать по улице Блюхера, переходящей в Проезжую и далее в Берёзовский тракт. В 2017-2018 годах на этих дорогах заменили дорожное покрытие и расширили проезжую часть, что улучшило их пропускную способность. Сегодня в этом направлении пробки случаются только в случае аварии.

Кроме того из Пионерского есть достаточно удобные и пока ещё не перегруженные выезды в центр Екатеринбурга и в другие районы.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Даже в час пик из Пионерского в центр не проблема выехать по Уральской или по улицам Маяковского – Космонавтов – Мамина Сибиряка. И в утренние часы эти улицы справляются с автомобильным трафиком. Еще более удобным стал выезд в центр, когда на Космонавтов сделали разворот возле гипермаркета «Лента». Если раньше при выезде с Пионерского по ул. Маяковского надо было двигаться по Космонавтов до переулка Мельковский, чтобы повернуть в сторону центра, то сейчас путь сократился. Если выезжать из Пионерского в центр Екатеринбурга по ул. Уральской, то могут возникнуть задержки при повороте на ул. Советскую. Впрочем, местные жители научились избегать проблемного места, и проезжают через дворы. Упомяну ещё один момент – если утром нет проблем с выездом из Пионерского в центр по ул. Уральской, то вечером до поворота на эту улицу еще нужно добраться из-за традиционного затора по ул. Советской после моста.

В плане общественного транспорта Пионерский также считается удобным районом. Практически в любой район Екатеринбурга отсюда можно уехать без пересадок. В последние годы растёт популярность трамвая, который двигается по ул. Блюхера и по Уральской по выделенной полосе. Также можно упомянуть ещё об одной местной достопримечательности – самом коротком в Екатеринбурге троллейбусном маршруте №4. В нём всего 9 остановок и их большая часть находится на территории Пионерского. Маршрут проходит от ул. Сулимова до станции метро Динамо.

Новостройки в Пионерском

До недавнего времени спрос на новое жильё в Пионерском районе сильно опережал предложение. Это привело к довольно любопытным событиям: когда «Группа ЛСР» открыла продажи в жилом комплексе «Цветной бульвар», покупатели пошли потоком. Как заметила директор ЦН «Корифей» Ольга Ширыкалова, квартиры в первом доме ЖК были раскуплены за одни выходные. Впрочем, эксперт замечает, что тут сыграли роль не только голод на рынке, но и хорошее соотношение местоположения, цены и качества квартир в жилом комплексе.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Резерв спроса на новостройки в Пионерском есть и сегодня. Застройщики этим пользуются. Есть попытки выставлять на продажу квартиры по завышенным ценам. Что касается кварталов, в которых ведётся новое строительство, то стоит учитывать транспортную составляющую. Например, у улицы Уральской есть резерв пропускной способности. Увеличение числа жителей на этой улице, на мой взгляд, нескоро приведёт к тому, что она встанет в пробках. А вот по поводу ул. Блюхера есть сомнения. В ближайшие три года по этой улице планируется построить 1-1,5 тысяч квартир, что приведёт к ощутимому росту автомобильного трафика. Велик риск того, что проезд по Блюхера сильно усложнится.

Риэлторы замечают, что активное строительство, ведущееся в восточной части Пионерского посёлка, может ощутимо изменить статус этой территории и скорректировать локальный рынок недвижимости.

Евгения Чечулина
директор офиса АН «Добродел»
В окрестностях улиц Данилы Зверева и Раевского кварталы старой застройки. Это двух- трёхэтажки и пятиэтажки. В которых живут в основном пенсионеры. Но в ближайшее время здесь появится несколько новых жилых комплексов, что повлечёт за собой приток молодёжи. Логично предположить, что на этой территории начнёт формироваться новая среда обитания – магазины, сфера услуг, места для отдыха. Будет меняться весь уклад жизни в этой части Пионерского.

В настоящее время в микрорайоне Пионерский идут продажи квартир в 7 новостройках:

1) ЖК «Бриз» (застройщик – «Атомстройкомплекс»), ЖК расположен на углу Ирбитской и Данилы Зверева. Первые три очереди комплекса сданы. В настоящее время свободных квартир в них нет, но возможно освобождение одной или двух забронированных трёхкомнатных квартир, стоимостью 6,1 и 6,35 млн руб. Квартиры сданы с чистовой отделкой. В перспективе в составе ЖК «Бриз» будет выстроена ещё одна секция на 4 подъезда и стоящий отдельно дом на 2 подъезда. Возможно, что продажи квартир в новых очередях жилого комплекса начнутся в 2018 году.

2) Жилой дом «Культура», застройщик – «ЕКБ-Строй-Инвест» (формально «Дом Творчества»), расположен на углу ул. Советской и Паркового переулка. Сдача дома запланирована на III квартал 2019 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 3,03 млн, двухкомнатной – от 4,12 млн, трёхкомнатной – от 6,0 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой (только санузел – «под чистовую»). Риэлторы замечают, что рядом с «Культурой» мало места для парковки авто, поэтому у будущих жильцов, вероятно, будут пользоваться спросом места в подземном паркинге под домом. Всего в нём предусмотрено 99 машиномест.

3) ЖК «Луч» (застройщик – ГК «ТЭН»), расположен на ул. Солнечной. Сдача первой очереди (9-25 этажей) запланирована на IV квартал 2020 года, второй очереди (16 этажей) – на III квартал 2020 года. Стоимость студии от 2 млн руб., однокомнатной квартиры – от 2,14 млн, двухкомнатной – от 3,14 млн, трёхкомнатной – от 4,49 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

4) ЖК «Малевич» (застройщик – PRINZIP), расположен на участке между Трамвайным переулком и железнодорожной веткой. В составе ЖК в эксплуатацию сданы 4 дома, сдача пятого «Синего» запланирована на I квартал 2020 года. Стоимость однокомнатной квартиры от 2,72 млн руб., двухкомнатной – от 3,65 млн, трёхкомнатной – от 4,73 млн руб. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую».

5) ЖК «Современник» (застройщик – ГК «Стройтэк»), расположен рядом с перекрёстком ул. Блюхера и Раевского. Первая очередь «Современника» сдана, сдача второй очереди запланирована на IV квартал 2018 года, третьей очереди – на IV квартал 2019 года. В настоящее время во второй очереди реализуются двух- трёх- и четырёхкомнатные квартиры, есть также двухуровневые квартиры с числом спален от 2 до 4. Далее указана стоимость квартир в третьей очереди ЖК «Современник»: студии – от 2,04 млн, однокомнатные – от 2,53 млн, двухкомнатные – от 3,53 млн, трёхкомнатные – от 4,75 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой. Как замечают риэлторы, квартиры в современники пользуются популярностью у студентов, их много, как среди владельцев, так и арендаторов жилья в данном ЖК.

6) ЖК «Уральский» (застройщик – «Эфес»), расположен на ул. Блюхера, перед «Берёзовским мостом». Первый дом «Уральского» сдан, сдача 1 и 2 секций второго дома запланирована на IV квартал 2018 года, сдача 3 секции второго дома – на III квартал 2019 года. В готовом доме ещё осталось 6 квартир. Далее указана стоимость квартир во втором доме ЖК «Уральский»: однокомнатные – от 2,13 млн, двухкомнатные – от 2,91 млн, трёхкомнатные – от 4,94 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

7) ЖК «Цветной бульвар» (застройщик – «Группа ЛСР»), расположен недалеко от пересечения ул. Блюхера и Данилы Зверева. Первый дом «Цветного бульвара» готовится к сдаче в IV квартале 2018 года, второй и третий – во II полугодии 2019 года, четвёртый – в IV квартале 2020 года. Именно в нём сегодня минимальный ценник на квартиры. Стоимость однушки – от 2,18 млн, двушки – от 2,93, трёшки – от 4,36 млн руб. цена четырёхкомнатной квартиры – от 7,78 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

Кто сегодня покупает жильё в Пионерском?

Одни из основных покупателей квартир в Пионерском посёлке – это студенты и их родители.

Марина Заварницына
брокер по недвижимости АН «ЛАЙТ недвижимость»
Рядом с Пионерским расположено несколько крупных вузов – УрФУ, Уральский Государственный юридический университет и другие. Поэтому квартиры в Пионерском довольно активно покупают родители для своих детей, обучающихся в Екатеринбурге. Также местные квартиры популярны у инвесторов, которые их приобретают для сдачи в аренду тем же студентам.

Особенно молодыми покупателями востребованы квартиры в новостройках. Как замечают местные жители, невооружённым взглядом видно, как увеличивается число молодых лиц в кварталах, на территории которых сдаются в эксплуатацию новые жилые комплексы.

Окружающая среда и социальная инфраструктура

Важнейшие социальные и экологические объекты на территории Пионерского – парки. Их два: парк имени Блюхера и Основинский. Именно окрестности последнего считаются наиболее комфортным местом для проживания в районе. Помимо места для прогулок здесь есть торгово-развлекательный комплекс «Парк Хаус» с кинотеатром, ресторанами и прочими благами цивилизации.

Ещё одна «визитная карточка» района – большое количество детских садов и школ. На территории Пионерского имеется 27 муниципальных детских садов и 7 школ. Среди них есть достаточно известные и престижные учебные заведения – это, в частности, Гимназия №35 и Гимназия №47. Обе они регулярно занимают места в рейтинге, «200 лучших школ России», составленного агентством RAEX (Эксперт РА), а также входят в двадцатку наиболее престижных школ Екатеринбурга.

Ранее по теме:

comments powered by HyperComments
Прямая линия: