Ненастоящие кирпичные дома и жильё только для «безлошадных». О чём надо помнить, покупая квартиру на Ботанике

  • 14.11.2018
  • 3477

При всей своей компактности, Ботаника имеет как собственное «гетто», так и «элитные» кварталы. Впрочем, и там и там существует жесточайший дефицит парковок и непостижимая уму стороннего человека система проездов… Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга.

Жилой район Ботанический – последний аккорд советской программы строительства типового жилья в Екатеринбурге. Активная застройка Ботаники велась в 1987-2005 годах. За это время здесь было построено порядка 800 тыс. кв. м жилья – почти исключительно в виде панельных многоэтажек. Только на ул. Родонитовой есть несколько домов из сборного железобетона с кирпичным заполнением и на ул. Шварца – несколько кирпичных домов.

В целом, сегодня Ботаника считается престижным районом. По стоимости вторичного жилья район традиционно находится на втором месте после Центра. Правда, осенью 2018 года местные цены просели, и Ботаника уступила вторую позицию подорожавшему району ВИЗ. По данным АН «Новосёл», квадратный метр «вторички» на Ботанике сегодня стоит 71 009 руб., на ВИЗе – 71 932 руб., а в Центре – 78 733 руб.

Елена Словеснова
руководитель доп. офиса группы компаний ЦН «Северная Казна»
Популярность Ботанического района у покупателей жилья вполне объяснима. Он удачно расположен – есть выезды в центр города и на загородные трассы, доступны все виды транспорта, в районе развитая инфраструктура – 4 крупных ТРЦ, прогулочные зоны, школы с высоким уровнем образования. Ещё один момент – на Ботанике нет общежитий и коммуналок, что положительно сказывается на контингенте проживающих.

Вторичная недвижимость Ботаники

Главная особенность рынка вторичной недвижимости Ботаники – единообразная застройка – панельные дома 141 и 137 серий по 10-12-16 этажей. Однако и в этих условиях покупатель может выбрать вариант получше из двух одинаковых (или почти одинаковых).

Ольга Суслова
директор агентства недвижимости «Уют»
Считается, что в домах одной серии советской постройки все квартиры однотипные. Это не совсем так. Даже в пределах одного дома планировки квартир в отдельных подъездах могут несколько отличаться. К примеру, стандартная для Ботаники планировка трёхкомнатных квартир, в которой сразу у порога справа или слева расположен проход на кухню, имеет и другой вариант: в нем вход в квартиру расположен не в начале коридора, а в его середине, и, заходя в квартиру, можно спокойно поставить обувь вдоль стены, а проход на кухню не будет загроможден обувью и другими вещами. Такие планировки можно встретить в отдельных подъездах на Родонитовой, 15 и Тбилисском бульваре, 3. Что уж говорить о разных домах. Мы знаем минимум пять планировок трехкомнатных квартир в панельных домах на Ботанике, и это не считая более новых домов-спецпроектов. То же касается и квартир другой площади. Среди характерных для этого района однокомнатных квартир с нишами, которые далеко не всем людям кажутся удобными, можно встретить квартиры с большими прямоугольными комнатами и просторными кладовыми, площадью порядка 40 м2. Конечно, по цене они будут дороже, но их метраж и удобство обращают на себя внимание покупателей. Отдельно можно сказать о лифтах. В большинстве панельных домов на Ботанике есть только один пассажирский лифт. Но встречаются дома с двумя пассажирскими лифтами, а также с одним пассажирским и одним грузовым.

На вторичном рынке Ботаники есть своя «элитная недвижимость» – это в первую очередь несколько кирпичных домов, построенных в «последнюю волну» формирования микрорайона – в нулевых годах XX века. Речь идёт о многоэтажках по ул. Академика Шварца №№ 4; 6/1; 8/1 и 10/1. В этом же сегменте (по спросу и цене) находится 10-этажный кирпичный дом на ул. Родонитовой, 24.

Инесса Булыгина
ведущий специалист ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
У покупателей пользуются популярностью квартиры в кирпичных домах на ул. Шварца и на ул. Родонитовой, 24. Если в продажу попадают эти объекты, то покупатель находится достаточно быстро. В этих домах достаточно просторные квартиры (есть, например, трёшки по 110 кв. м), к тому же кирпичный дом – это более высокий уровень комфорта, плюс возможность перепланировки. В панельном доме перепланировку сделать сложно.

Также к местной «элитке» часто относят три однотипных дома по ул.Родонитовой №№ 4а; 10; 12. Они также были построены в «нулевых» и их часто называют кирпичными. По факту же это панельные дома 141 серии с заполнением кирпичом наружных и – частично – внутренних стен. Впрочем, данные дома считаются достаточно комфортными и пользуются спросом наравне с настоящими кирпичными домами.

Есть на Ботанике и свои «трущобы» – это так называемая «старая Ботаника» – дома в западной части микрорайона, там где улица Крестинского поворачивает на север и идёт параллельно улице 8 Марта. С этого угла начиналась застройка Ботаники, стоящие здесь дома были сданы в 1990-1991 годах. Когда микрорайон начинал строиться, здешние квартиры раздавали людям, расселяемым из ветхого жилья, причём не только из Екатеринбурга, но и из других городов. То есть именно на «старой Ботанике» сосредоточился не самый благополучный и обеспеченный контингент жителей. Между тем, в домах, сдававшихся в последующие годы, квартиры получали очередники, в том числе много преподавателей и представителей других интеллектуальных профессий.

Юлия Скачкова
директор офиса АН «Новосёл»
Дом по Крестинского-19 и те, что стоят к западу от него (в сторону 8 Марта) – это «старая Ботаника». Клиенты, прожившие на Ботанике какое-то время, сразу предупреждают, чтобы им не предлагали квартиры в этой местности. Этот квартал наиболее отдалённый от метро, да и с наземным транспортом здесь неважно – до ближайшей остановки сравнительно далеко идти. На личном автомобиле отсюда также сложно выехать – неудобная дорожная развязка. Поэтому квартиры на «старой Ботанике» ощутимо дешевле, чем в других частях микрорайона.

Объявления о продаже вторичной недвижимости в микрорайоне можно посмотреть в рубрике «Продажа квартир в мкр. Ботанический» на портале METRTV.ru. Информация о первичной недвижимости – в рубрике «Продажа новостроек на Ботанике».

Транспортная доступность и парковки

Тем не менее, в целом Ботанический микрорайон в плане транспортной доступности расположен весьма удачно. Из него удобно выезжать как в центр Екатеринбурга, так и в сторону пригорода. Плюс доступность всех видов городского транспорта. Даже из самой отдалённой точки до станции метро можно дойти за 20-25 минут. Впрочем, есть у Ботаники и слабые места – неудобный проезд внутри жилых кварталов и дефицит мест для парковки.

Роман Стусяк
руководитель офиса «Ботанический» АН «БЭСТ»
Доехать до многих домов на Ботанике можно только по внутриквартальным проездам – дорог там нет. Усложняет ситуацию наличие закрытых дворов и тупиков. Надо быть жителем Ботаники, чтобы знать, как попасть в нужную точку. Особенно сложно прокладывать маршрут в кварталах, примыкающих к перекрёстку улиц Крестинского и Родонитовой.

Но даже сложная местная география меркнет на фоне проблем с парковками.

Юлия Скачкова
директор офиса АН «Новосёл»
В большинстве районов Екатеринбурга если нет возможности припарковаться бесплатно, то, как правило, можно найти платный паркинг со свободными местами. На Ботанике даже за деньги припарковаться можно не всегда. Здесь ситуация с местами для ночёвки автомобиля даже хуже, чем в Академическом.

Эксперты замечают, что такое преимущество Ботаники, как удобное транспортное положение, со временем может исчезнуть.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Обилие новостроек на Уктусе и в кварталах рядом с Ботаникой в перспективе может сказаться на удобстве выезда из Ботанического в центр. В частности, ввод в эксплуатацию жилых комплексов iTower, «Гольфстрим» и новых объектов на Уктусе приведёт к увеличению числа автомобилей, выезжающих на ул. Белинского в часы пик. У улицы ещё есть небольшой резерв пропускной способности, но и она в итоге может встать в пробках.

Новостройки на Ботанике

Ботанический микрорайон изначально компоновался довольно плотно, и считалось, что нового строительства на этой территории уже не будет. Но время показало ошибочность этих суждений. Сегодня, спустя 10 лет после официального завершения застройки района, здесь в процессе строительства находится 5 жилых новостроек, плюс комплекс апартаментов. И спрос на них достаточно высок. О чём говорит хотя бы то, что квартиры в новостройках Ботаники (в отличие от вторички) по стоимости практически сравнялись с Центром Екатеринбурга.

Юлия Скачкова
директор офиса АН «Новосёл»
Пожалуй, наиболее ожидаемой новостройкой района стал ЖК «Ботанический сад». Знаю, что есть люди, которые ждали продаж в этом жилом комплексе, а когда они открылись, то стали продавать свои квартиры, чтобы вложиться в эту новостройку. Вероятно, популярность сказалась на ценах. За год стоимость однокомнатной квартиры в «Ботаническом саду» выросла с 2,5 до 3,6 миллиона рублей.

Впрочем, на территории Ботанического района есть новостройки, составляющие достойную конкуренцию «Ботаническому саду».

Павел Репин
эксперт по недвижимости
ЖК «Ботанический сад» удачно расположен и на старте продаж здесь были адекватные цены. Но застройщик – ГК «ТЭН» – обозначил довольно отдалённый срок сдачи новостройки в эксплуатацию – 2020 год. Не все готовы столько ждать. Поэтому многие потенциальные покупатели ушли, например, в ЖК «Новая Ботаника», в который вселиться можно будет гораздо раньше.

Не обошлось на Ботанике без долгостроев. В этой роли выступил жилой 14-этажный пристрой к панельной десятиэтажке по ул. Родонитовой, 20. Иногда этот пристрой называют ЖК «Родонитовая 20». Это типичный пример точечной застройки. Местные жители неоднократно протестовали против возведения этой многоэтажки, но строительство продолжалось. Правда, его темпы не соответствовали заявленным. Изначально планировалось сдать пристрой до конца 2017 года, потом сроки сдвинули на год – на IV квартал 2018 года. Но по имеющимся данным, строительство будет завершено только в 2019 году.

Последнее обновление на первичном рынке жилья в Ботаническом – клубный дом «Родонитовый», строительство которого несколько дней назад началось на месте парковки отдела ГИБДД. Местные жители называют этот проект «суперточечной застройкой». 27-этажная свечка будет всего на 20 метров отстоять от стен имеющихся жилых домов. Люди шлют запросы депутатам и организуют акции протеста. Тем не менее, продажи в новом клубном доме идут.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
По местоположению «Родонитовый» – бомба. Рядом развязки, метро, торговые центры. Но я считаю, что покупать жильё в этом доме следует только людям, не имеющим автомобиля. Места для парковки здесь не будет. Ну и ещё один момент – не уверен, что в доме со статусом «клубный» допустимо наличие квартир-студий. А они здесь есть.

 

В настоящее время ведутся продажи квартир и апартаментов в следующих новостройках на Ботанике

1) ЖК «Ботанический сад» (Ботаника), застройщик – ГК «ТЭН». Класс – «комфорт». Дом 1 сдаётся во II квартале 2020 года, дом 2 — в IV квартале 2020 года.В настоящее время идут продажи в обоих домах. Стоимость квартир в доме 2: однокомнатные – от 3,31 млн, двухкомнатные – от 4,51 млн, трехкомнатные – от 7,03 млн, четырехкомнатные – от 9,05 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

2) ЖК «Монблан» (Ботаника), застройщик – «Стройтэк». Класс – «комфорт». Сдача дома запланирована на IV квартал 2019 года. Стоимость квартир: студии – от 2,24 млн, однокомнатные – от 3,01 млн, двухкомнатные – от 4,26 млн, трехкомнатные – от 5,98 млн, четырехкомнатные – от 6,86 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

3) ЖК «Новая Ботаника» (Ботаника), застройщик – ООО «РИВЬЕРА-ИНВЕСТ-Екб». Класс – «комфорт». Сдан первый дом жилого комплекса (Изумрудный). В настоящее время в продаже второй дом – Сапфировый – сдача которого запланирована на III квартал 2019 года. Стоимость квартир: однокомнатные – от 2,34 млн, двухкомнатные – от 4,45 млн, трехкомнатные – от 6,11 млн руб. Квартиры сдаются с чистовой отделкой.

4) Комплекс апартаментов «Октава» (Ботаника), застройщик – ГК «ТЭН». Класс – «эконом». Дом сдан. Стоимость апартаментов: евродвушки площадью 72-73 кв. м – от 3,18 млн, евродвушки площадью 86 кв. м – от 3,73 млн руб. Апартаменты сдаются с отделкой «под чистовую».

5) ЖК на Родонитовой 20 (Ботаника), застройщик – ООО «Бизнес – интеллектуальная группа». Сдача дома запланирована на IV квартал 2018 года. Стоимость квартир: однокомнатные – от 2,79 млн, двухкомнатные – от 4,0 млн, трехкомнатные – от 6,45 млн. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую».

6) Клубный дом «Родонитовый» (Ботаника), застройщик – ГК «СКОН». Сдача дома запланирована на IV квартал 2020 года. Стоимость квартир: студии – от 2,39 млн, однокомнатные – от 3,17 млн, двухкомнатные – от 4,62 млн, трехкомнатные – от 5,53 млн, четырехкомнатные – от 9,56 млн руб. Квартиры сдаются с отделкой «под чистовую».

Кто сегодня покупает жильё на Ботанике

Большинство покупателей жилья (как вторичного, так и в новостройках) на Ботанике – это местные жители, улучшающие жилищные условия, или разменивающие квартиры по семейным обстоятельствам. Причём если жители других районов, как правило, говорят о Ботанике, как о территории с угрюмой застройкой и непонятной планировкой, то местные обитатели находят свой район комфортным и дружелюбным.

Юлия Скачкова
директор офиса АН «Новосёл»
Люди, арендующие жильё на Ботанике, когда появляется возможность, часто покупают квартиру здесь же. Вот недавний случай. Развелась семейная пара. Муж довольно долго искал дешёвого риэлтора, чтобы провести размен, а в результате об их ситуации случайно узнала риэлтор, проживающая в этом же подъезде. Что самое интересное – покупатель также нашёлся в этом подъезде – человек снимал здесь квартиру и был очень рад, узнав о возможности купить жильё «не отходя от кассы».

Нередко в Ботаническом районе квартиры покупают граждане, переезжающие в Екатеринбург из других городов. Они ориентируются на близость к центру города и к метро. При этом Ботаника конкурирует за покупателя с соседним микрорайоном Автовокзал. Эти территории находятся в одном (первом) ценовом поясе по классификации УПН, но часто на Ботанике удаётся найти аналогичное по качеству предложение по более низкой цене. В свою очередь, как считает Павел Репин, хорошей альтернативной Ботанике может стать район Уктус, который, кстати, также популярен у покупателей жилья, приехавших из других городов.

Социальная инфраструктура Ботаники

Сами жители Ботаники считают, что их район просто предназначен для семей с детьми. Для мам с колясками есть два пешеходных бульвара, кроме того, с коляской и детьми-дошкольниками можно днём ходить гулять в Ботанический сад (правда он закрыт в выходные). Кстати, походы в Ботанический сад и кормление тамошних белок – что-то вроде местной родительской традиции.

Анна Чусова
заместитель директора офиса АН «Добродел»
Для мам с детьми район очень удобен. Он маленький, следовательно, в пешей доступности находится всё необходимое – садики, школы, медицинские и досуговые учреждения. Даже отсутствие автомобиля у семьи не будет ощущаться как неудобство.

Следует отметить, что две из четырёх школ, расположенных на Ботанике, считаются престижными. Это школа №200 и лицей №180 «Полифорум». Они регулярно входят в рейтинг «200 лучших школ России», составляемый агентством RAEX (Эксперт РА).

Ольга Суслова
директор агентства недвижимости «Уют»
Замечу, что в Ботаническом микрорайоне очень хорошая детская поликлиника, а также есть сеть внешкольных учреждений – например, детский клуб «Кумир», в котором имеются, в том числе, бесплатные кружки – секция шахмат, студия рисования и пр. Ну и не стоит забывать об общедоступных спортивных площадках и кортах во дворах.

Как замечает ведущий специалист ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Инесса Булыгина, для любителей спорта, вышедших из школьного возраста Ботаника тоже удобный район, благодаря расположенному неподалёку спортивному комплексу «Уктус».

Также по теме:

comments powered by HyperComments
Прямая линия: