Что хуже, кривые стены или неровный пол? Оказывается, иногда хуже одно, а иногда – другое. Когда человек принимает новенькую квартиру у застройщика, он не может разглядеть все недоделки, оставленные ему строителями. Ещё сложнее оценить, во что обойдётся исправление строительного брака и стоит ли идти на принцип и требовать, чтобы застройщик доводил квартиру до идеала? Очень полезной в такой ситуации будет помощь строительного эксперта. Но только при условии, если это действительно специалист нужного профиля и квалификации.
Сегодня на рынке услуг довольно много предложений помощи в приёмке квартиры у застройщика. Стоимость – до 6 тысяч. Впрочем, есть предложения и бесплатной помощи. В целом же всех лиц, готовых помочь можно разделить на три категории:
- Представители ремонтных фирм, которые в ходе осмотра квартиры надеются договориться с владельцем о проведении ремонта в его новом жилье. Они могут помочь с приёмкой бесплатно. Но качество услуги и объективность аргументов вызывают большие сомнения.
- Профессиональные строители индивидуалы, для которых участие в приёмке квартир – один из видов дополнительного заработка. Они способны увидеть недостатки объекта, но не являются профессиональными экспертами и не смогут защитить интересы клиента в случае официального противостояния с застройщиком. Стоимость услуг обычно в районе 2-3 тыс. руб.
- Фирмы, занимающиеся строительной экспертизой. В ходе приёмки используют специальную аппаратуру, исследуют все элементы квартиры. При необходимости проводят официальную строительную экспертизу, материалы которой имеют юридическую силу и принимаются судом. Стоимость услуги по приёмке квартиры 4-6 тыс. руб.
Квартира, принимаемая у застройщика, должна соответствовать действующим СНиПам и ГОСТам (даже если в договоре долевого участия ничего на этот счёт не говорится). На стены и потолок, например, распространяется СНиП 3.04.01-87 (изоляционные и отделочные покрытия). В нём, в частности, прописаны допустимые отклонения от вертикали-горизонтали. Если в квартире, сдающейся в черновой отделке (т.е. «под чистовую») допуски нарушены, то владельцу придётся понести дополнительные расходы на доведение поверхностей до кондиции (штукатурка стен, выравнивающая стяжка пола и т.д.). Если покупатель жилья добьется от застройщика выполнения СНиПов и ГОСТов, то сэкономит немалые суммы. Практика показывает, что средняя экономия бюджета ремонта квартиры, после профессиональной приёмки в однокомнатной квартире составляет от 20 до 60 тыс. руб., но зафиксированы случаи, когда экономия превышала 200 тыс.
По закону покупатель квартиры может выбрать, что именно потребовать от застройщика – ликвидировать недоделки или выплатить сумму, достаточную для исправления брака. Если дольщик и застройщик не могут договориться по этому вопросу, владелец квартиры может обратиться в суд. Для этого ему надо будет получить заключение строительной экспертизы. Строительная экспертиза – это не просто приёмка квартиры. Она проводится по официальному согласованию с застройщиком по жёстким правилам и только аккредитованными в установленном порядке организациями. Заключение экспертизы является официальным документом, имеющим юридическую силу. Именно на него будет ориентироваться суд. Проведение экспертизы квартиры в новостройке стоит от 10 тыс. руб.
Несколькими историями про сложные случаи приёмки квартир поделился главный инженер «» (АСР). Алексей. Этих историй он знает немало, так как приёмка квартир – один из видов услуг, оказываемых его предприятием. АСР – экспертная организация, с 2012 года занимается обследованием и проектированием зданий, проводит строительно-техническую экспертизу. Имеет все необходимые допуски, лицензии, сертификаты.
История первая. Квартиру в новостройке принимали 8 раз
За помощью в приёмке квартиры в обратился будущий владелец просторной трёшки недалеко от центра Екатеринбурга. Квартиру он покупал по договору долёвки. Сдавалась она с отделкой «под чистовую». Владелец планировал сделать в квартире дорогую дизайнерскую отделку, поэтому намеревался уделить большое внимание качеству работ от застройщика.
Алексей
главный инженер Агентства Строительных Решений (АСР)
У нас разработана собственная методика приёмки квартиры, включающая порядка 50 параметров. Проверяется соответствие отделки, инженерных систем и строительных конструкций действующим СНиПам и ГОСТам. По итогам обследования заполняется акт по нашей форме, также мы помогаем заполнить акт по форме застройщика.
Квартира расположена в доме бизнес-класса, и по договору «черновая» отделка в ней должна быть выполнена в «улучшенном варианте». Это, в частности означает, что согласно СНиП 3.04.01-87, штукатурка на стену должна быть нанесена так, чтобы отклонение от вертикали на одном метре высоты не превышало 2 мм. Проверяется это обычным двухметровым правИлом. Исследование стен показало, что нормы СНиП нарушены почти во всех помещениях. Но ещё хуже обстояли дела со стяжкой на полу. Перепады высот в двух помещениях превысили 10 миллиметров.
Алексей
главный инженер Агентства Строительных Решений (АСР)
Мы разделяем дефекты на критичные и некритичные. Например, отклонение стены от вертикали на 3-4 мм, это некритичное нарушение. С покраской или оклейкой обоями такой стены проблем не возникнет. А вот если на стяжке пола обнаружено отклонение от плоскости в 4 мм, это уже критично. На такой пол ламинат не положишь, надо делать выравнивающую стяжку или использовать иные решения. Если владелец согласится принять квартиру у строителей в таком виде, то стяжку пола ему придётся переделывать, а это минимум 300 руб. за квадратный метр поверхности только за работу, без материалов. Кстати, доведение стен до нормативного состояния обойдётся примерно в такую же сумму.
Дальнейший осмотр и замеры показали, что строители нарушили большую часть из тех 50 параметров, которые оценивает приёмочный контроль от АСР. В частности, под отливами некоторых окон не были установлены шумогасители, радиаторы отопления смонтированы вплотную к стене (по СНип необходим зазор 20 мм), «завалены» дверные проёмы, кое-где «бухтит» стяжка пола, к тому же вскрылось нештатное срабатывание автоматических предохранителей в электрощитке.
Будущий квартировладелец написал на имя руководителя компании-застройщика заявление. В нём он перечислил обнаруженные нарушения и добавил, что приёмка квартиры возможна после устранения всех замечаний.
Алексей
главный инженер Агентства Строительных Решений (АСР)
Заявление у нашего клиента приняли и пообещали всё исправить. Повторно на приёмку квартиры его пригласили спустя месяц. Возможно, застройщик решил, что на этот раз владелец квартиры придёт один. Однако тот, уже единожды обжёгшись, вновь пригласил с собой нашего эксперта. Кстати, если визит в квартиру повторный, мы предоставляем скидку на стоимость услуг по приёмке. В общем, и в этот раз процедура приёмки прошла по всем пунктам. И оказалось, что застройщик не исправил примерно половину выявленных ранее недоделок: в комнатах не были выровнены стены, а в кухне не заменена бухтящая стяжка. Ну и далее по списку.
Через две недели ситуация повторилась. Потом ещё и ещё. В итоге владелец принял квартиру у застройщика на восьмой раз. Как он сам признался, даже восьмикратно оплаченная услуга по приёмке обошлась в десятки раз дешевле, чем пришлось бы потратить на ликвидацию строительных недоделок.
Алексей
главный инженер Агентства Строительных Решений (АСР)
Обращу внимание на один момент: когда квартировладелец и наш эксперт в очередной раз пришли на приёмку, представитель застройщика попытался не пустить эксперта в квартиру. Мол, покажите документ, позволяющий здесь присутствовать. На что эксперт показал ему удостоверения о прохождении аттестаций и получении допусков, бумаги о членстве в СРО проектировщиков, после чего попросил предъявить документ, подтверждающий, что представитель застройщика способен разобраться во всех предоставленных бумагах…
История вторая. За строительный брак получил компенсацию через суд
Дольщик свеженькой новостройки на Уктусе решил принимать квартиру у застройщика сам. Благо опыт имелся. Пять лет назад он уже покупал квартиру в новостройке и неплохо представлял себе, на что следует обратить внимание при знакомстве с новым жильём. Мужчина запасся рулеткой, фонариком, отвесом и даже позаимствовал у знакомого правИло. Попав в квартиру, он стал методично обследовать её, а в результате занёс в блокнот более двух десятков замечаний. Написал претензию застройщику, лично отнёс его в офис компании и добился, чтобы на втором экземпляре была поставлена печать организации.
Но застройщик с ответом не спешил. Не помогли, ни звонки, ни личные визиты в офис. Владельцу квартиры обещали исправить недоделки, но этим всё и ограничивалось. Принимать исправленную работу в течение полутора месяцев его так и не пригласили. Мужчина решил идти в суд. Но для начала он заказал проведение строительной экспертизы квартиры. Эту работу он решил доверить «», которое не только имеет все необходимые допуски и аккредитации для проведения строительной экспертизы, но и собственную аккредитованную лабораторию.
Алексей
главный инженер Агентства Строительных Решений (АСР)
Клиент заключил с нами договор на проведение строительной экспертизы квартиры в новостройке. За две недели до выезда на объект мы отправили застройщику приглашение принять участие в осмотре (заказным письмом с описью вложения). Закон требует, чтобы исполнитель присутствовал при осмотре объекта экспертной комиссией. Ну, или, по крайней мере, чтобы был уведомлён об осмотре. В этот раз представитель застройщика не появился. Осмотр проходил без него, впрочем, на результат это не повлияло.
Инженер–эксперт прибыл на объект с набором измерительных инструментов. Важный момент, каждый прибор, используемый в ходе экспертизы, должен быть зарегистрирован в Государственном реестре средств измерений и проходить плановые поверки… Как признался заказчик, особенно его удивило, что даже на обычную строительную рулетку у эксперта имелся номерной сертификат.
За неделю в АСР подготовили экспертное заключение и сделали смету работ по ликвидации строительных недоделок (чтобы в итоге качество строительных элементов, инженерных систем и отделки соответствовали ГОСТам и СНиПам). Ценник превысил 200 тыс.руб. Как оказалось, наибольших затрат требовала замена «бухтящей» стяжки на полах в одной и комнат и в кухне. По правилам необходимо полностью демонтировать имеющуюся стяжку, оплатить вывоз образовавшегося мусора (больше кубометра) и смонтировать стяжку заново.
Экспертное заключение и смета были приложены к исковому заявлению, которое владелец квартиры направил в суд. Само заявление содержало требование компенсации ущерба в размере стоимости работ по смете. Ответчик (застройщик) потребовал проведения судебной экспертизы сдаваемой квартиры, однако суд, изучив заключение, составленное АСР, а также допуски и аккредитации экспертной компании, пришёл к выводу, что имеющиеся результаты строительной экспертизы имеют юридическую силу и в повторной экспертизе отказал. Слуги Фемиды вынесли решение в пользу владельца квартиры, застройщик полностью компенсировал затраты на исправление брака, плюс заплатил неустойку за задержку передачи квартиры собственнику. Итого почти 250 тыс. руб. Проведение же строительной экспертизы владельцу «бракованной» квартиры» обошлось в 10 тыс. руб., которые так же по решению суда были компенсированы застройщиком.
История третья. Строительный брак обернулся «лишними» метрами в квартире
Эта история не из практики АСР, однако, она показывает, с какими ещё проблемами может столкнуться человек, принимающий квартиру у застройщика.
В ходе приёмки квартиры её владелец с рулеткой обошёл все помещения и убедился, что площадь квартиры соответствует той, что была прописана в договоре долёвки. Однако в справе из БТИ фигурировала площадь почти на два квадратных метра больше, и застройщик требовал доплатить порядка 150 тыс. руб. за эти дополнительные метры. Владелец квартиры вызвал на помощь строительного эксперта с лазерной рулеткой. В результате оказалось, что комнаты в квартире по факту были не прямоугольными, а близкими к трапеции. Одна из противостоящих стен оказывалась на 10-12 см длиннее, чем противоположная. И так в нескольких помещениях. При этом для расчетов БТИ была принята ширина более длинной стены. Так два метра и набежало.
Чтобы добиться перерасчёта площади квартиры, владельцу пришлось обратиться в суд. В итоге процесс он выиграл, и доплачивать за несуществующую площадь не пришлось.
Ранее по теме:
