«Скрепный» дом и арендаторы в соседях. О чём надо помнить, покупая квартиру на автовокзале

  • 7.5.2019
  • 3312

Автовокзал остается, чуть ли ни единственным районом города, где значительная часть квартир покупается не для себя, а для сдачи в аренду. Кроме того, здесь ещё сохранился спрос на комнаты в общежитиях и коммуналках. Впрочем, постоянное поступление на рынок всё новых и новых квартир в новостройках, может уже в скором времени внести коррективы в поведение продавцов и покупателей. Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга.

Жилой район (микрорайон) Автовокзал примыкает с юга к центральным кварталам Екатеринбурга и считается одним из самых престижных в городе. По ценам на вторичном рынке жилья Автовокзал традиционно занимает третье место среди жилых районов Екатеринбурга – после Центра и Ботаники – но в последнее время он фактически догнал Ботанику, и сегодня они делят второе место. Микрорайон очень активно застраивается, а значит, всё большую долю на рынке вторичного жилья Автовокзала занимают квартиры в новых домах. Жильё в среднем становится моложе, а следовательно – дороже. По данным АН «Новосёл», квадратный метр «вторички» на Автовокзале в марте 2019 года стоил 74 485 руб., на Ботанике – 74 595 руб., а в Центре – 81 266 руб.

Несомненный плюс района Автовокзал – развитая транспортная сеть. Здесь проходят основные улицы, соединяющие центр Екатеринбурга с южными окраинами – ул. Московская, 8 Марта, Белинского и Машинная – а почти из любой части района можно пешком дойти до станции метро (их в районе две – Чкаловская и Ботаническая). Второй положительный момент – хороший уровень местных школ и других детских учреждений. Здесь, в частности расположены несколько лицеев из списка «20 лучших школ Екатеринбурга», и знаменитая «Французская гимназия». Из минусов Автовокзала можно упомянуть полное отсутствие на его территории парков и больших скверов.

Вторичная недвижимость Автовокзала

Большая часть района застроена классическими хрущёвками, брежневками и улучшенками (высотой от 5 до 16 этажей). Все они остаются весьма востребованными на рынке.

Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Особенность местного рынка – довольно большое количество хорошо сохранившихся пяти- и девятиэтажек – хрущёвок и брежневок. В домах ухоженные подъезды в которых стоят пластиковые окна. Есть дома, которые не выглядят на свой возраст. Отмечу ещё один момент – покупатели жилья на Автовокзале обычно предпочитают квартиры с хорошим ремонтом и готовы заплатить дороже за такой объект.

Всё более активно на вторичный рынок района Автовокзал выходят квартиры в относительно новых домах, построенных в течение последних 10-15 лет.

Тимофей Кривощеков
заместитель директора ООО «Белый Дом»
Фактически вторичный рынок поделён на два ценовых сегмента: квартиры в домах советской постройки и квартиры в новых домах. Двухкомнатная квартира улучшенной планировки (137 или 141 советской серии) стоит 3,5-4 млн руб. А стоимость двушки в домах новой постройки начинается обычно с 5,5 млн. руб. То есть виден некоторый ценовой разрыв между дешёвыми и дорогими предложениями. Приходилось сталкиваться с клиентами, у которых денег было больше, чем надо для покупки двушки-улучшенки, но на новый дом не хватало. В такой ситуации человек мог купить, например трёхкомнатную улучшенной планировки либо, как вариант, пытался поймать дешёвые предложения в новых домах. Таким предложением может оказаться квартира на низких этажах, квартира с не очень удачной планировкой или с плохим ремонтом.

Как замечают эксперты, появление новостроек на некоторых территориях Автовокзала, благоприятно сказалось на ценах в соседних домах советской постройки.

Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»
Постепенная замена частного сектора на благоустроенные жилые комплексы безусловно улучшает качество жизни ближайших домов более ранней застройки. У нас был опыт успешной продажи квартир на границе с юго-западным районом в районе улиц Московскоая- Волгоградская. Благодаря наличию по соседству новых кварталов Автовокзала, недвижимость 1980-х годов постройки стала более привлекательной для покупки.

Автовокзал чуть ли не единственный микрорайон Екатеринбурга в котором ещё сохранился хоть какой то спрос на комнаты и секции в общежитиях. Здесь расположены бывшие общежития трамвайно-троллейбусного управления, инструментального завода и некоторых вузов. Как замечает Тимофей Кривощёков, секции в общежитиях-малосемейках продавцы иногда в объявлениях называют «однокомнатными улучшенной планировки». И действительно, по метражу (порядка 36 кв. м) секция примерно равна однушке, но из-за наличия коридорной системы цена секции ниже, чем квартиры.

Людмила Трубина
директор офиса АН «Новосёл»
В районе Автовокзал, как и во всём городе, спрос на комнаты упал из-за наличия на рынке квартир-студий. Тем не менее, нельзя сказать, что продажи комнат здесь встали. Их покупают для сдачи в аренду, в основном комнаты снимают студенты, ведь рядом есть несколько вузов. В среднем комната в общежитии или в коммунальной квартире на Автовокзале продаётся за 5-6 месяцев (в среднем по городу квартира продаётся сегодня за 4 месяца — прим. ред.).

Район – Мекка арендаторов

Квартиры для сдачи в аренду на Автовокзале также покупают весьма активно. Есть дома, чьё население в основном состоит из арендаторов. Это, например, дома по ул. Щорса 103 и 105, а также ЖК «Квартал художников» (Щорса 109).

Андрей Волженков
директор агентства недвижимости DOMOTEKA
При покупке квартиры на Автовокзале надо выяснить, кто живёт по-соседству, убедиться, что рядом нет арендных квартир, особенно сдаваемых посуточно. Таких, к слову, довольно много в ЖК «Квартал художников». Обычно покупатель, при знакомстве с квартирой смотрит на локацию и на планировку, а на соседей не смотрит.

Престижные дома и квартиры на Автовокзале

На Автовокзале дома, популярные у арендаторов, пользуются спросом и среди покупателей квартир.

Наталья Кузьминых
генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»
На квартиры в домах по Щорса 103 и 105 всегда высокий спрос. Из новых домов они расположены ближе всех к метро. Есть ещё дом по Союзной 2, он тоже рядом с метро, но там узкие окна, неудачные планировки квартир, в общем, он не так популярен, как дома по Щорса 103 и 105. В этих домах квартиры в основном покупают инвесторы. Примерно 80% квартир здесь сдаются в аренду. Съём однушки стоит 21-22 тыс. руб. в месяц плюс коммуналка. Раньше было много квартир в посуточную аренду, сейчас таких нет. Замечу, что среди покупателей, которые ищут жильё для себя, дома по Щорса тоже популярны. Особенно первый подъезд в доме №103. В нём арендных квартир нет или почти нет.

Вторая категория домов на Автовокзале, пользующихся спросом – кирпичные дома.

Анна Микушина
эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»
Очень любят покупатели дом на Чайковского 56. Это кирпичный дом, построен в нулевых. Там тихие квартиры и уютный двор. Также среди покупателей квартир семейного формата пользуются спросом дома по ул. 8 Марта 171 и 173.Там кирпичные стены и весьма удачные планировки.

Можно назвать ещё несколько кирпичных жилых построек на Автовокзале, квартиры в которых пользуются повышенной популярностью. Это дом на ул. 8 Марта 77 и жилой комплекс «Пётр первый» на Белинского, 137. Когда в продажу поступает квартира в одном из этих домов, потенциальные покупатели звонить начинают сразу же.

Лилия Кабища
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
С точки зрения локации, на Автовокзале можно выделить кварталы в границах улиц: Серова, Циолковского, 8 Марта, Авиационная. Там находятся жилые комплексы «Премьер», «Сочи», «Солнечный остров». Уровень цен квартир на этой территории, обычно, выше, чем на аналогичные объекты в другой локации.

Кроме того, многие риэлторы говорят о популярности квартир в домах по ул. Юлиуса Фучика 1, 3, 5 (ЖК «Три капитана»).

Михаил Ивакин
директор агентства недвижимости DOMOTEKA
Дома удачно расположены – рядом есть место для прогулок с детьми и с колясками – можно гулять на аллее по Фучика или пойти в Ботанический сад. Тогда как большинство жителей Автовокзала не имеют доступа к подобным местам для прогулок. Кроме того, в домах по ул. Юлиуса Фучика 1, 3, 5 хорошо организованы дворы и достаточно удобные квартиры. Эти дома пользуются спросом.

Непопулярные дома

На другом конце шкалы потребительского спроса расположены дома по переулку Базовому (напротив Leroy Merlin). Этот квартал – самая отдалённая точка района Автовокзал. Здесь ходит всего один маршрутный автобус, а чтобы добраться до более обжитых районов или до метро, надо пересечь небезопасную для пешеходов автомобильную развязку.

Наталья Кузьминых
генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»
Также покупателей отпугивает улица Машинная. Если в объявлении есть это название, квартиру не смотрят. Дома по Белинского смотрят, но если, например, стоит в нескольких метрах от Белинского дом с адресом по Машинной – он уже никому неинтересен.

Эксперты также назвали несколько домов, которые обладают скрытыми дефектами, о которых полезно будет знать потенциальным покупателям. Например, в доме по Щорса 109 (ЖК «Квартал художников») во-первых, много арендных квартир, во-вторых, неудачно спроектирована система отопления – холодно зимой. Дом на ул. Чапаева 72а из-за оседания грунта начал трескаться, его пришлось скреплять стальными скрепами. А жители дома по ул. Циолковского 27 воюют с управляющей компанией. Людей не устраивает качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг.

Частный сектор

Частный сектор в районе Автовокзала доживает свои последние годы. Кварталы «избушек» южнее ул. Авиационной и западнее ул. Айвазовского планируется застроить высотками.

Наталья Кузьминых
генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»
Многие частные дома были лет пять назад скуплены инвесторами. Новые владельцы рассчитывают заработать на продаже земельных участков застройщикам. Собственно сейчас люди ждут предложений от девелоперских компаний. Поэтому в свободной продаже частные дома на Автовокзале практически не встречаются.

Кто покупает жильё на Автовокзале

Наиболее активно покупают жильё на Автовокзале представители двух социальных групп: молодёжь и семьи с детьми. Первых привлекает близость метро и центра города, вторые ориентируются на элитные учебные заведения и спортивные секции, которых в районе Автовокзала достаточно.

Татьяна Ежова
руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»
У нас было немало клиентов, покупающих жильё в этом микрорайоне. Особенно запомнилась девушка, переехавшая из Москвы. Ей настолько полюбился наш суровый Екатеринбург, что она решила всерьез здесь обосноваться. Конечно, для москвички близость метро было значимым фактором, однако и общее впечатление от полностью новой застройки почти в центре города тоже не оставило равнодушным.

Наличие в районе Автовокзала нескольких элитных гимназий делает район привлекательным для семейных горожан, даже, несмотря на относительную бедность территорий местами для прогулок с детьми.

Юрий Саблин
брокер по недвижимости ЦН «БЭСТ»
В районе Автовокзала нет своих парков, но здесь сформирована хорошая инфраструктура, что для семейных покупателей более важно. Если людям нужно место для прогулок, они выбирают квартиры в новых домах с большими обустроенными дворами и гуляют там. Не стоит, также забывать, что из некоторых кварталов Автовокзала можно пешком дойти до Зелёной рощи, Ботанического сада и ЦПКиО.

Социальная инфраструктура

На территории района Автовокзал есть два учебных заведения, которые регулярно входят в рейтинг лучших школ России от агентства RAEX. Это гимназии №70 и №120. Также среди екатеринбургских родителей весьма популярны местный лицей №3 и «Французская гимназия» №39.

Елена Кривошеева
директор центра недвижимости «Атриум»
У нас были клиенты из других районов Екатеринбурга и даже из других регионов – из Челябинской и Тюменской областей – которые целенаправленно искали квартиры, чтобы дети могли учиться во «Французской гимназии» №39. Также большой спрос на квартиры рядом с гимназиями №70 и №120, а также лицеем №3. Следует отметить, что рядом с этими учебными заведениями сегодня можно найти как вторичное жильё, так и жильё в новостройках.

Пожалуй, наибольший выбор новостроек имеется в окрестностях гимназии №120. На её микроучастке расположены жилые комплексы «Клевер парк», квартал «Федерация», «Чемпион парк», iTower, «Парковый квартал», апартаменты «Огни Екатеринбурга», недавно сданный ЖК «Облака».

Наталья Кузьминых
генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»
Кроме школ семейные покупатели квартир на Автовокзале ориентируются на спортивные секции и учреждения внешкольного образования. Здесь есть две хорошие музыкальные школы, художественная школа и спортивная школа «Дети России» с большим выбором спортивных дисциплин. Кроме того рядом с границей Автовокзала, на ул. Большакова есть ДЮСШ «Динамо» и футбольная школа.

Новостройки на Автовокзале

Сегодня активное строительство ведётся в восточной части района Автовокзал – восточнее ул. Белинского (ЖК iTower, «Гольфстрим», «Счастье», «Парковый квартал») и на правом берегу реки Исеть (Suomen Ranta, Clever Park, «Чемпион Парк»). В центральной части района Автовокзал строятся жилые комплексы: mART, «Счастье», «Чайковский» и «Еланский дворик» (вторая очередь). Эти дома возводятся в режиме точечной застройки. Юго-запад района, переживший недавно период активной застройки, временно «оставлен в покое». Сегодня здесь продаётся только один ЖК – Жилые башни «Евразия».

 

Покупателям квартир на Автовокзале эксперты советуют обратить внимание на ряд особенностей, свойственных как всему району, так и конкретным объектам на его территории.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Потенциальным покупателям квартир в новостройках по ул. Белинского следует понимать, что ввод в строй всех этих объектов означает появление в районе большёго количества новых частных автомобилей. То есть нагрузка на Белинского вырастет, и улица встанет в пробках. А ведь по Белинского в город поедут ещё и новосёлы строящегося на Ботанике дома «Родонитовый» и многочисленных новостроек на Уктусе. Впрочем, дорожный коллапс грозит всему городу, поэтому район Автовокзал в плане транспорта будет выглядеть не хуже других. Здесь, по крайней мере, есть метро.

Вообще, транспортная составляющая и возможность найти место для парковки, для покупателей квартир на Автовокзале может оказаться весьма проблемным моментом.

Павел Сенюк
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Взять, например жилой комплекс New House mART. Он расположен недалеко от ул. Московской, но ехать до неё надо по ул. Большакова, которая утром и вечером обычно стоит в пробках. То есть можно сказать, что транспортная доступность новостройки «хорошая но медленная».

О том, как добираться до работы (школы, вуза и пр.) следует загодя подумать покупателям квартир и в других новостройках района Автовокзал.

Михаил Ивакин
директор агентства недвижимости DOMOTEKA
Жилой комплекс «Чемпион парк» грамотно позиционируется на рынке, его застройщик – компания «Атомстройкомплекс» – пользуется уважением. Однако покупателей отпугивает расположение «Чемпион парка». Там неудобные подъезды и мало общественного транспорта в шаговой доступности.

Рядом с ЖК «Чемпион парк» расположена ещё одна новостройка – Clever Park. Первые дома этого жилого комплекса находятся на территории микрорайона Парковый, а дом №5 (стоит между ул. Машинной и р. Исеть) расположен в жилом районе Автовокзал.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Есть противоположный пример – в строящемся жилом комплексе iTower предусмотрен паркинг, выезд из которого – прямо на ул. Белинского. Это удобно. Но покупатель должен понимать, что квартиру в iTower лучше покупать только вместе с местом в паркинге. Иначе парковка и выезд в город превратятся для него в трудно решаемую задачу. Либо квартиру в iTower может купить человек без личного авто. Общественного транспорта здесь достаточно. А вот если рассматривать жилой комплекс Suomen Ranta, то здесь ситуация иная – человеку без личного авто покупать квартиру в этой новостройке не имеет смысла. В шаговой доступности сейчас там только один троллейбусный маршрут.

Разумеется, ценовой фактор при выборе квартиры также остаётся важным.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Автовокзал весьма популярный район. Это сказалось на ценах. Во многих новостройках ценник выше, чем следовало бы для конкретной локации и качества жилья. На мой взгляд, привлекательными по цене сегодня выглядят ЖК «Чайковский», Suomen Ranta и ЖК «Парковый квартал». Можно упомянуть и ЖК «Гольфстрим», при условии покупки квартиры с 10-процентной скидкой, предоставляемой застройщиком – компанией «Синара-Девелопмент» – при заключении договора долёвки до 30 июня 2019 года.

При этом, как замечает эксперт, потенциальному покупателю следует понимать, что скрывается за привлекательной ценой на жильё в перечисленных (или любых других) новостройках.

Павел Репин
эксперт по недвижимости
Надо учесть, что в «Чайковском» мало квартир с удобной планировкой, да и застройщик для рынка новый и нет понимания, какого качества продукт он в итоге реализует. Что касается «Паркового квартала», то его застройщик – компания PRINZIP – вышел на рынок с ощутимо более низким ценником, нежели у расположенного рядом ЖК Clever Park. Цену удалось снизить, в частности, благодаря уменьшению высоты потолков до 2,5 метра на низких этажах. Судя по всему, такой вариант оказался востребованным рынком, потому что во втором доме «Паркового квартала» квартир с низкими потолками стало еще больше.

Можно вспомнить и ещё один проект на Автовокзале, он интересен тем, что конкурирует с новостройкой в соседнем жилом районе.

Павел Сенюк
эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»
Жилые башни «Евразия» – это, по сути, конкурент жилому комплексу «Ботанический сад» (расположен в жилом районе Ботанический). Из окон «Евразии» также открывается вид на Ботанический сад УрО РАН, вот только трамваи под окнами не ходят. Впрочем, в окрестностях «Евразии» вообще мало общественного транспорта. Кроме того, покупателям квартир в «Евразии» следует понимать, что ул. Московская (на которой стоит новостройка), активно застраивается и в скором времени Московская окажется сильно загруженной автомобилями.

С новостройками в районе Автовокзала можно ознакомиться в нашем каталоге.

 

* * *

 

Также по теме:

comments powered by HyperComments
Прямая линия: